Pubblicato il 30/03/2026

N. 02585/2026REG.PROV.COLL.

N. 08962/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8962 del 2023, proposto dalla Società Immobiliare Sagittario S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Manuela Vertaglia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

contro

il Comune di Rimini, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Simona Gessaroli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

per la riforma

della sentenza del T.a.r. per la Emilia Romagna, n. 152 del 17 marzo 2025, resa inter partes , concernente un diniego di condono edilizio e conseguente ordine di demolizione e sgombero.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Rimini;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4- bis , c.p.a.;

Relatore all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il consigliere IO BB e udito per la parte appellata l’avvocato Simona Gessaroli;

Viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La Immobiliare Sagittario S.r.l. aveva chiesto, mediante distinti ricorsi innanzi al T.a.r. Emilia Romagna, l’annullamento,

- quanto al ricorso n. 480 del 2019:

a ) del provvedimento notificato il 1° aprile 2019, recante il diniego sulla domanda di condono edilizio ex l. 47/85, in relazione ad opere edilizie eseguite sul fabbricato di via dell’ospedale n. 11-13-15. - di ogni altro atto preparatorio, presupposto, inerente, conseguente e comunque connesso;

- quanto al ricorso n. 482 del 2019:

b ) dell’ordinanza notificata il 2 aprile 2019, recante l’ingiunzione a demolire le opere edilizie abusive; - di ogni altro atto preparatorio, presupposto, inerente, conseguente e comunque connesso.

quanto al ricorso n. 728 del 2020:

c ) del provvedimento di inabilità e sgombero in data 13 agosto 2020;

d ) di ogni altro atto preparatorio, presupposto, inerente, conseguente e comunque connesso.

2. A sostegno del gravame aveva dedotto quanto segue.

i) Violazione e falsa applicazione degli artt. 31, 34 e 35 della L. 47/85, eccesso di potere per difetto dei presupposti, di istruttoria e di motivazione , dato che il diniego è pervenuto dopo 33 anni dalla formulazione dell’istanza e sussistevano i presupposti per la formazione del silenzio assenso in considerazione dei seguenti elementi:

- i lavori in corso al momento degli accertamenti del 1986 fuoriescono dal perimetro della domanda di condono, con la quale si intende regolarizzare le opere già concluse molto prima del 1° ottobre 1983 (interventi post-bellici, eseguiti comunque anteriormente al 1968);

- è frutto di travisamento ritenere che ciò che non risulta nelle mappe catastali sia interamente abusivo, perché la ricostruzione della città nel dopoguerra è avvenuta con numerose difficoltà (cfr. archivi del catasto distrutti);

- si tratta nella specie di una cantina, una soffitta/mansarda e piccole difformità esteriori;

- la prova è fornita dallo stesso Comune nella descrizione 19 gennaio 1988 sul piano interrato (doc. 8, che afferma il rifacimento quasi totale delle murature perimetrali e del solaio), nella relazione del 17 marzo 1988 sullo scantinato (doc. 9, che riferisce di una muratura coperta dal vecchio intonaco), nel verbale di sequestro 26 giugno 1986 sul sottotetto (doc. 10); si veda anche il rapporto 27 giugno 1986 sul tetto (rapporto vigili urbani doc. 11, che rappresenta la “demolizione del tetto preesistente con rifacimento dello stesso con presunta sopraelevazione del tetto del fabbricato” ; doc. 9 da cui traspare che il tetto di copertura è quello preesistente, con “presunto aumento” );

- si veda anche la memoria 4 settembre 2021, doc. D, e la relazione dell’8 luglio 1986 a pag. 3, per cui al piano primo “Demolizione del soffitto…e sostituzione con costruzione di nuovo solaio in latero-cemento; non si è in grado di accertare se sia stata modificata l’originaria quota d’imposta dello stesso” ;

- la documentazione è stata regolarmente presentata, e integrata dopo i solleciti, per cui la pratica era completa dal 6 febbraio 1988 e risulta nuovamente consegnata il 29 giugno 2004;

- sull’erroneo calcolo dell’oblazione, era onere del Comune intervenire tempestivamente con la correzione, ma non vi ha provveduto;

- è esclusa la dolosa infedeltà della domanda.

ii) Violazione e falsa applicazione degli artt. 31, 34 e 35 della L. 47/85, eccesso di potere per difetto dei presupposti, di istruttoria e di motivazione, sviamento , atteso che il dante causa della ricorrente ha depositato ben due integrazioni documentali in data 2 giugno 1988 e in data 28 giugno 2004, sulle quali l’amministrazione non ha preso posizione, reiterando l’affermazione circa l’incompletezza della documentazione.

iii) Violazione e falsa applicazione degli artt. 31, 34 e 35 della L. 47/85, eccesso di potere anche in relazione agli artt. 1 e 2 della L. 241/90 , in quanto l’abnorme ritardo di 33 anni integra di per sé un vizio di legittimità (oltre che una responsabilità per danni).

iv) In subordine, violazione e falsa applicazione degli artt. 31, 34 e 35 della L. 47/85, in relazione alla violazione e falsa applicazione dell’art. 39 comma 10-bis della L. 724/94, eccesso di potere per difetto dei presupposti, di istruttoria e di motivazione, sviamento , in quanto:

- se il Comune avesse tempestivamente definito il procedimento l’esponente avrebbe avviato l’ iter ex L. 724/94 (cd. secondo condono), avendo concluso le opere ulteriori nel termine ivi previsto;

- alla data utile per ottenere la sanatoria degli interventi abusivamente eseguiti di cui L. 724/1994 (31 dicembre 1993), le opere oggetto del fascicolo amministrativo Reg. n. 3354 (condono 1985) erano tutte certamente ultimate;

- ai sensi dell’art. 39 comma 10- bis evocato, per ovviare al proprio colpevole ritardo il Comune aveva il dovere di invitare l’interessato a presentare un’eventuale domanda di rideterminazione, adottando l’ipotetico diniego in questa sede impugnato solo in caso di inerzia da parte del ricorrente.

3. Con ricorso r.g. 482/2019 proposto innanzi al T.a.r. per la Emilia Romagna, la Società aveva chiesto l’annullamento:

a ) dell’ordinanza, notificata il 2 aprile 2019, recante l’ingiunzione a demolire le opere edilizie abusive;

b ) di ogni altro atto preparatorio, presupposto, inerente, conseguente e comunque connesso.

3.1. A sostegno del ricorso aveva dedotto quanto segue:

i) Invalidità derivata dai vizi che affliggono gli atti presupposti, che vengono riepilogati.

ii) Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001, dell’art. 13 della L.r. 23/2004 in relazione agli artt. 3, 10, 22 e 37 del d.P.R., eccesso di potere per difetto dei presupposti, di istruttoria e motivazione, in quanto :

- le opere (ad esempio demolizione di pareti interne, demo-ricostruzione di solaio, di scala di collegamento, frazionamento di unità immobiliari) sono in prevalenza inquadrabili nella manutenzione straordinaria o nel restauro e risanamento conservativo e le irregolarità avrebbero dovuto essere passibili della sola sanzione pecuniaria ex art. 37;

- balconcino, demo-ricostruzione di parte di facciata, ripristino o modifica aperture esterne sono classificabili come ristrutturazione;

- gli aumenti di volumetria (scantinato di 14 mq. n. 1 e realizzazione di piano mansardato n. 10) erano esistenti da molto tempo e già abilitati da titolo;

- non si tratta di nuova costruzione ma di un intervento sull’esistente, finalizzato a manutenzione e conservazione (al più può configurarsi una ristrutturazione).

iii) Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001 e dell’art. 13 della L. r. 23/2004 in relazione all’inosservanza degli artt. 3, 10 e 33 del medesimo d.P.R., nonché degli artt. 3 e 6 della L. 241/90, eccesso di potere per difetto di presupposti, di istruttoria e di motivazione, in quanto anche ravvisando un unicum rispetto agli interventi intrapresi, esso sarebbe qualificabile come ristrutturazione, e ciononostante è stata omessa ogni valutazione sulla reale fattibilità tecnica della demolizione (ex art. 33 del T.U. Edilizia); in ogni caso affiorerebbe una parziale difformità dal titolo abilitativo in epoca anteriore al 1977 (art. 17- bis L.r. 23/2004) e/o in tolleranza e difformità ex art. 19- bis.

iv) Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001 e dell’art. 13 della L. r. 23/2004, nonché dell’art. 39 della L. 724/94, eccesso di potere per difetto di presupposti, di istruttoria e di motivazione , con riguardo al punto 10) piano mansardato e al presunto innalzamento dell’edificio (con incremento di volume pari a mc. 150 circa e di superficie calpestabile pari a mq 87,62), dato che:

- il 23 febbraio 1995 è stata inoltrata domanda di condono ex L. 724/95, in cui le opere abusive erano indicate in “ricostruzione del solaio di copertura senza aumento di superficie o volume in mansarda già abitabile (TIP7)” , mentre il 30 marzo 2014 era rilasciata la sanatoria;

- per un mero errore materiale, la particella indicata nel provvedimento di condono (972 sub 28, che non necessitava di regolarizzazione) non corrisponde con quella del piano mansardato (972 sub 55 e 4074 sub 20), ma i riferimenti contenuti nella domanda di rilascio del titolo depongono, chiaramente, per la sanatoria del piano mansardato.

- l’immobile non è vincolato e le opere non possono essere demolite senza compromettere la stabilità dell’intera struttura.

4. Con gravame n.R.G. 728/2020 proposto innanzi al T.a.r. per l’Emilia Romagna, la Società aveva chiesto l’annullamento:

a ) del provvedimento di inabilità e sgombero in data 13/8/2020;

b ) di ogni altro atto preparatorio, presupposto, inerente, conseguente e comunque connesso.

4.1 A sostegno del ricorso aveva dedotto quanto segue:

Violazione e falsa applicazione dell’art. 35 L. 47/1985 e dell’art. 222 R.D. 27 luglio 1934 n. 1265 e art. 1 D.M. della Salute del 5 luglio 1975, dato che, se il ricorso contro il diniego di condono viene accolto, cadrebbe il provvedimento “ a valle ” (tenuto conto dell’insussistenza di problemi statici).

5. Nella resistenza dell’Amministrazione, il Tribunale adìto (Sezione II), previa loro riunione, ha così deciso i gravami al suo esame:

- li ha respinti, salvo il venir meno dell’interesse alla definizione dell’ultimo profilo esposto con la censura n. iii) del ricorso n. 482/2019;

- ha condannato la parte ricorrente a corrispondere al Comune la somma di € 6.000 a titolo di compenso per la difesa tecnica, oltre a oneri di legge.

5.1 In particolare, il Tribunale ha ritenuto che:

- “il silenzio-assenso non si perfeziona per il solo fatto dell'inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria e del pagamento dell'oblazione, occorrendo altresì l'acquisizione della prova, da parte del Comune, della ricorrenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi stabiliti dalle specifiche disposizioni di settore. In particolare, pertanto, il silenzio-assenso non si forma per effetto della presentazione di una domanda qualora questa non sia corredata dalla integrale dimostrazione dell'esistenza di detti requisiti, relativi al tempo di ultimazione dei lavori, all'ubicazione, alla consistenza delle opere e ad ogni altro elemento rilevante affinché possano essere utilmente esercitati i poteri di verifica dell'amministrazione comunale ”;

- “ in presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria del restauro e/o del risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche) ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, sicché non può ammettersi la prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento di eventuali sanatorie, devono ritenersi comunque abusive, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione ”;

- “ infondato è, infine, il terzo ricorso r.g. 728/2020, nel quale si articola una censura di invalidità derivata dai vizi che affliggono gli atti presupposti (l’accoglimento del gravame avverso il diniego di condono si ripercuoterebbe sull’atto di inabitabilità e sgombero). La reiezione delle doglianze formulate in precedenza rende immune da vizi l’atto gravato ”;

- “ la valutazione e la qualificazione giuridica degli interventi edilizi postula una considerazione unitaria degli stessi onde apprezzarne la rilevanza sotto il profilo urbanistico e la conseguente loro ascrizione alla relativa categoria (manutenzione, restauro e risanamento conservativo ristrutturazione, ovvero nuova costruzione) ai fini dell'individuazione del titolo autorizzatorio al cui regime sono assoggettati ”.

6. Avverso tale pronuncia la Società ha interposto l’appello in trattazione, notificato il 16 ottobre 2023 e depositato il 14 novembre 2023, lamentando, attraverso cinque motivi di gravame (pagine 11-49), quanto di seguito sintetizzato:

I) avrebbe errato il Tribunale nel non ritenere fornita la prova che i presunti abusi fossero già esistenti e che risalissero ante data di sbarramento del condono edilizio 1985;

II) avrebbe errato il Tribunale nel ritenere operante nella fattispecie il principio per il quale “ non può ammettersi la prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che fino al momento di eventuale sanatoria, devono ritenersi comunque abusive ”, in quanto non si sarebbe trattato di fare interventi su un immobile “ abusivo ” ma su un immobile ante guerra, post guerra e antecedente al 1967 e di per sé legittimo;

III) avrebbe errato il Tribunale nell’applicare nel caso de quo i principi espressi dall’Adunanza plenaria del 17 ottobre 2017 n. 9;

IV) avrebbe errato il Tribunale nel far riferimento ad una distinzione, quella tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione extra petita , non avendo alcun effetto sul thema decidendum : diniego del condono edilizio e demolizione presunte opere abusive;

V) avrebbe errato il Tribunale nel condannare alle spese di lite stante: - la materia del contendere; - i documenti in atti stilati dagli agenti accertatori ove si discorreva di presunti abusi; - l’immane tempo trascorso tra la domanda ed il rigetto; l’accoglimento del capo del ricorso attinente alla non demolibilità delle opere; - l’accoglimento del ricorso di appello al Consiglio di Stato; - l’accoglimento del ricorso al fine di poter dar corso ai lavori imposti dall’autorizzazione sismica; - le eccezioni infondate di inammissibilità ed improcedibilità sollevate dal Comune con sua memoria del 22 luglio 2021.

7. L’appellante ha concluso chiedendo, in riforma dell’impugnata sentenza, l’accoglimento del ricorso di primo grado e quindi l’annullamento degli atti con lo stesso impugnati.

8. In data 8 gennaio 2026 si è costituito in giudizio il Comune di Rimini, chiedendo il rigetto del gravame. Ha precisato, in punto di fatto, che pendono ulteriori ricorsi sulla vicenda controversa (r.g. 459/2020 avverso irrogazione di sanzione pecuniaria; r.g. 507/2019 avverso ingiunzione a demolire). Inoltre ha puntualizzato quanto segue:

- l’immobile insiste nel Centro storico di Rimini e riguarda una porzione di epoca pre-bellica (mappali 40 e 41), privo di vincoli ma adiacente a Palazzo Zavagli;

- è stato oggetto di numerosi accertamenti e provvedimenti nel corso degli anni ’80 (cfr. relazione tecnica prot.n. 221811 del 7 agosto 2018 – doc. 4);

- gli interventi sono sprovvisti di autorizzazione sismica e collaudo statico, sono stati ultimati oltre il termine di legge (1° ottobre 1983) e nel loro complesso integrano una nuova costruzione;

- il condono invocato investe una diversa unità immobiliare ubicata in Via Farini n. 10, mentre si controverte della porzione presso via Farini n. 8.

9. La causa, chiamata per la discussione all’udienza telematica dell’11 febbraio 2026, è stata trattenuta in decisione. Nel corso della discussione orale della causa il difensore di parte appellata ha eccepito la tardività della memoria di controparte.

10. L’appello, per le ragioni di cui infra , è in parte da dichiarare improcedibile per sopravvenuta carenza d’interesse e per il resto è da respingere siccome infondato. Da tanto discende che può reputarsi assorbita ogni eccezione di parte appellata.

11. È opportuno precisare che si impugna la sentenza del T.a.r. Emilia Romagna con la quale, riuniti i 3 ricorsi avverso il diniego di un’istanza di condono e conseguente ordine di demolizione relativo a 16 opere abusive, questi sono stati respinti con condanna alle spese.

12. Ebbene l’appello, imperniato su una pretesa ricostruzione delle circostanze fattuali, non è in grado di contraddire le risultanze della documentazione di causa da cui emerge la realizzazione di numerose opere abusive in epoca successiva alla presentazione della domanda di condono.

Ripercorrendo il tratto testuale che connota i rispettivi motivi di gravame e venendo pertanto al loro esame partitamente, occorre rilevare quanto segue:

1) dagli atti di causa non emerge che sia stata fornita adeguata dimostrazione della risalenza delle opere ad epoca antecedente alla soglia temporale del 1985 non essendo gli elementi forniti ( ex aliis , verbali nn. 6 e 11) in grado di contraddire quanto riportato nella relazione dell’Ufficio Tecnico del 7 agosto 2018, punto 10, ove si discorre di una sopraelevazione della copertura di m 0,90; la stessa documentazione fotografica riportata nell’atto d’appello non contraddice la consistenza volumetrica degli interventi contestati dall’Ufficio;

2) va condiviso quanto osservato dal giudice di prime cure con la impugnata sentenza laddove rileva che l’incidenza plano-volumetrica (“ ampliamento di superficie al sottotetto per 82,96 mq. e 51,72 mq al piano terra ”) dei lavori realizzati in epoca successiva al termine di legge è da considerare nella loro complessità siccome riferiti ad uno specifico immobile, intervento che, quindi, obiettivamente, non è qualificabile come manutenzione straordinaria (Cons. Stato, sez. VI, 24 novembre 2022, n. 10360: “ la manutenzione straordinaria e il risanamento conservativo presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio, nonché la distribuzione interna della superficie ”); nemmeno può essere valorizzato il comportamento de “I tecnici ed i Vigili” in sede di espletamento dei lavori non avendo alcuna possibile ricaduta sul piano provvedimentale ovvero il lungo lasso di tempo dalla domanda di sanatoria stante l’obiettiva insussistenza dei relativi presupposti per il suo accoglimento;

3) è meritevole di condivisione quanto osservato dal T.a.r. a proposito del fatto che non è suscettibile di valorizzazione la potenziale riconducibilità delle opere realizzate nel perimetro applicativo della L. 724/94 (cd. II condono), in quanto la stessa società aveva attratto ogni intervento nell’alveo del condono ex lege n. 47/85;

4) la complessiva consistenza dell’intervento denota la corretta sua qualificazione quale “nuova costruzione” (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 5 aprile 2024, n. 3133), per la quale il T.a.r. argomenta in alcuni specifici passaggi della sua pronuncia (pag. 16 punto 7.1) valorizzando i suoi elementi distintivi rispetto alla “ ristrutturazione edilizia ”;

5) non può essere utilmente avversata la statuizione recata dalla sentenza di prime cure in ordine alle spese di giudizio stante la discrezionalità che compete all’organo giudicante (Cons. Stato, sez. IV, 2 gennaio 2019, n. 53).

Peraltro, volendo ripercorrere il tratto argomentativo che connota l’iniziativa impugnatoria di parte appellante occorre tenere distinti i tre diversi aspetti che corrispondono ai tre rispettivi ricorsi di primo grado.

In particolare, per quanto riguarda l’originario rigetto dell’istanza di condono ex lege 47/1985 e conseguente ordine di ripristino, in effetti il diniego di condono risultava giustificato quanto meno: a) dall’incompleta documentazione (che impediva il formarsi del silenzio-assenso);

b) dalla prova del mancato completamento dei lavori al 1/10/86;

L’appellante insiste, in particolare, sui seguenti due profili: a) la mancata prova della realizzazione ex novo della cantina; b) la mancata prova dell’innalzamento del tetto.

In realtà, essendovi in atti verbali di sopralluogo e contestazioni specifiche da parte degli uffici comunali, spettava semmai all’appellante fornire prova di tali due circostanze, prova di cui non vi è riscontro in atti.

Segnatamente, per quanto riguarda la questione dell’innalzamento della falda del tetto, la memoria del Comune del 9 gennaio 2026 dimostra plausibilmente che tale innalzamento vi sia stato (v. in particolare le foto a pag. 26). Anche quanto dedotto al riguardo risulta, quindi, infondato.

13. Circa l’ordine di sgombero del sottotetto (ricorso al T.a.r. n. 728/2020), occorre tuttavia rilevare che la stessa appellante riferisce (con la memoria del 21 gennaio 2026) di non avere più interesse alla prosecuzione del giudizio, avendo sgomberato i descritti due mini-appartamenti. In particolare nella citata memoria parte appellante testualmente dichiara quanto segue: “Ricorso RG 728/2020: Non vi è più interesse atteso che la ricorrente, per quieto vivere, ha volontariamente sgomberato il sottotetto. Sul punto è cessata la materia del contendere.” .

In parte qua , l’appello va quindi dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

14. Tanto premesso, l’appello deve essere dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse in relazione al provvedimento che riguarda il sottotetto mentre, per il resto, deve essere respinto.

15. Le spese di giudizio, secondo il canone della soccombenza, sono da porre a carico di parte appellante nella misura stabilita in dispositivo anche tenendo conto della parziale definizione in rito della presente controversia.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto (8962/2023), così decide:

- lo dichiara improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse in relazione al sottotetto;

- per il resto lo respinge.

Condanna parte appellante al rimborso, in favore del Comune di Rimini, delle spese del presente grado di giudizio nell’importo di € 3.000,00 (tremila/00) oltre accessori di legge se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell’11 febbraio 2026, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 17, comma 6, del d.l. 9 giugno 2021, n. 80, convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2021, n. 113 con l’intervento dei magistrati:

AU ES, Presidente

Raffaello Sestini, Consigliere

IO BB, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Giorgio Manca, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IO BB	AU ES

IL SEGRETARIO