Sentenza n. 57/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PADOVA Sezione 1, riunita in udienza il 10/02/2026 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
RUGGIERO CARMINE, Giudice monocratico in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 630/2025 depositato il 12/11/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 - Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Padova
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250T52M001073 IRPEF-ALTRO 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 60/2026 depositato il 12/02/2026
Richieste delle parti: Nominativo_1/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso rubricato R.G. 630/2025, la Ricorrente Sig.ra Ricorrente_1 ha contestato ed impugnato l'avviso di accertamento n. 250T52M001073, in materia di Irpef e imposta sostitutiva, ricevuto in data 24 luglio
2025.
Occorre preliminarmente rilevare che l'odierna Ricorrente, insieme a sua madre e i suoi tre fratelli,
Nominativo_2, Nominativo_3 e Nominativo_4 hanno ereditato dal loro padre Società_1, sia un negozio
(categoria C/1) che un laboratorio di pasticceria (categoria C/3), siti nel Comune di Campo San Martino (PD).
Mentre la madre Sig.ra Nominativo_5 possiede una quota di 4/8 degli immobili, i figli ne possiedono una quota di
1/8 ciascuno. In data 02.01.2016 i predetti eredi hanno concesso tali immobili in comodato gratuito alla
Società_1, con contratto registrato in data 08.02.2016 presso l'Agenzia delle Entrate di
Padova, tuttora vigente, come evincibile dal cassetto fiscale della Società_1.
Il vulnus della vicenda per cui è causa sta nella pendenza di due contratti: un contratto precedente di comodato, del 2016, che l'istante, insieme ai suoi fratelli, credeva fosse stato risolto e, un successivo contratto di locazione, stipulato nel 2019, anch'esso vigente.
Più segnatamente, nel 2019, l'istante Ricorrente_1 con i suoi tre fratelli e la loro madre sig.ra Nominativo_5 stipulavano con la Società_1 un contratto di locazione dei medesimi immobili (negozio categoria C/1 e laboratorio di pasticceria categoria C/3) già concessi precedentemente in comodato gratuito, pattuendo un canone annuo di €. 60.000,00.
Tale contratto, insostenibile per la Società_1 non ha avuto esecuzione;
infatti, la Società_1, non riuscendo a sostenere i costi elevati del canone, pagava solo le mensilità di agosto e settembre 2019, per un totale di €.10.000,00.
Tuttavia, il precedente contratto di comodato non veniva risolto.
Inoltre, dal mese di ottobre 2019 in poi, la Società_1 Società_1 decideva di non pagare più i canoni di locazione e, non li portava in deduzione dal reddito d'impresa, nemmeno i primi due già pagati.
Sebbene le Parti decidessero, in data 4.11.2019, di risolvere il contratto di locazione, accadeva che il
Consulente fiscale incaricato a ciò, dimenticava di eseguire tale adempimento, il tutto all'insaputa dell'odierna
Ricorrente e dei suoi fratelli e madre.
Conseguenza di ciò è che gli immobili da loro posseduti, hanno continuato ad essere oggetto di due diversi contratti: quello di comodato stipulato nel 2016 e quello di locazione stipulato nel 2019. Infatti, l'istante e i suoi familiari hanno agito nella convinzione che il contratto di locazione fosse stato risolto di diritto nel 2019, e che i rapporti con la Società_1 fossero regolati dal contratto di comodato del 2016; di contro, l'ultimo contratto di locazione, registrato nel 2019 in poi, pur essendo pacificamente risolto di diritto, non è stato mai risolto, di fatto, dal Consulente e risulta ancora in itinere.
Ecco perché l'Agenzia delle Entrate, accortasi dell'esistenza di un contratto di locazione registrato e della mancata dichiarazione dei canoni di locazione dal 2019 in poi, ha deciso di recuperarli a tassazione, sulla base dell'art. 26 del Tuir.
Sebbene il nuovo Consulente fiscale incaricato, abbia tentato di registrare tardivamente la risoluzione del contratto con decorrenza dal 2019, recandosi, di persona presso gli Uffici dell'AE, si è visto declinare tale richiesta, poiché l'Nominativo_6, in mancanza di data certa, non sarebbe stata autorizzata a registrare il contratto, con decorrenza superiore ad un anno.
Conseguentemente, la risoluzione del contratto è stata registrata con decorrenza 11.04.2025 (doc. n. 13), sebbene risalisse ad un anno prima (13.04.2024), e sebbene fosse stata accettata dalle il 04.11.2019.
Mediante l'atto impugnato, l'Nominativo_6 Resistente ha ripreso a tassazione in capo alla Ricorrente Ricorrente_1 una quota del 20% dei canoni di locazione, che nel periodo d'imposta 2019 ella non ha percepito. Infatti, la
Ricorrente ha lamentato di non aver mai posseduto il 20% dell'immobile, bensì una quota del 12,5%, ossia 1/8
(doc. n. 4); inoltre, ha evidenziato che i rapporti con la Società_1, dal 2016 a tutt'oggi, sarebbero regolati dal contratto di comodato gratuito del 2016, non avendo le Parti tutte mai dato esecuzione al contratto di locazione del 2019, risolto di diritto nel 2019, e di cui avrebbero percepito solo i primi due canoni del 2019.
In sintesi, per la Ricorrente odierna, la presunzione di cui all'art. 26 Tuir - secondo cui i canoni di locazione devono essere tassati anche se non percepiti - non opererebbe nella fattispecie per cui è causa, in quanto i rapporti con la Società_1 sono stati regolati dal contratto di comodato gratuito del 2016.
Nel ricorso sottoposto all'odierno vaglio, l'istante Ricorrente_1 ha lamentato i seguenti motivi id censura: 1) violazione dell'art. 31 del D.P.R. n. 600/1973, poiché il Centro operativo di Pescara non sarebbe competente ad emettere gli avvisi di accertamento, spettando, invece, all'Ufficio distrettuale nella cui circoscrizione si trova il domicilio fiscale del soggetto tenuto alla dichiarazione.
Nella fattispecie, poiché il domicilio fiscale dei fratelli Società_1 è in provincia di Padova, l'Ufficio competente ad emettere l'avviso di accertamento è l'Agenza delle Entrate di Padova. 2) violazione dell'art. 6-bis, comma 4, della legge n. 212 del 2000. Mancata motivazione sulle osservazioni dei contribuenti. Il Centro Operativo di
Pescara non avrebbe motivato le ragioni del recupero integrale a tassazione dei canoni di locazione del 2019, sebbene i contraenti, dopo aver ricevuto comunicazione di anomalia delle dichiarazioni del 2019, presentassero una memoria in cui precisavano le quote esatte di proprietà. Conseguentemente, mancherebbe la motivazione per cui l'Ufficio avrebbe assoggettato a tassazione una quota del 20% del canone in capo all'istante Ricorrente_1, pur essendo pacifico che ella detiene una quota del 12,5%. 3) Violazione dell'art. 1380 del c.c. Il comodato avrebbe data certa anteriore e prevarrebbe sul contratto di locazione. Illegittima la pretesa di tassare i canoni di locazione ai sensi dell'art. 26 del TUIR.
Secondo l'art.1380 c.c., in presenza di più diritti di godimento sulla stessa cosa, prevale quello che ha il titolo di data certa anteriore. Conseguentemente, nella fattispecie in esame, poiché il contratto di comodato è stato registrato nel 2016, dovrebbe prevalere sul contratto di locazione, registrato successivamente, nel 2019. Nella fattispecie, l'unico contratto efficace nei rapporti tra le parti ed i terzi, sarebbe il contratto di comodato gratuito del 2016, che prevale, dunque, sul contratto di locazione.
4) Inidoneità del contratto di locazione a produrre effetti tra le parti e i terzi soggetti: tutte le Parti contrattuali avrebbero agito nella convinzione che il contratto di locazione si sarebbe risolto di diritto nel 2019 e che i rapporti con la Società_1 sarebbero regolati dal comodato del 2016, ragion per cui sui applicherebbe l'art. 2704 c.c. secondo cui è opponibile a terzi la data di una scrittura privata quando sussistono fatti idonei a stabilire in modo certo l'anteriorità della formazione del documento. 5) Illegittimità della pretesa di recuperare a tassazione i canoni di locazione ai sensi dell'art. 26 TUIR. Il contratto di locazione non esisteva più e risultava risolto di diritto ex art. 1456 c.c. Secondo la Corte Costituzionale (sentenza n. 362 del 26 luglio
2000) il disposto di cui all'art. 26 TUIR, secondo cui i canoni di locazione andrebbero tassati indipendentemente dalla percezione, non si applicherebbe quando si è verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, poiché opererebbe la regola generale della tassazione, sulla base della rendita catastale. Nella fattispecie, le parti avrebbero manifestato apertamente la volontà di non eseguire il contratto di locazione, che si sarebbe risolto di diritto per inadempimento del conduttore, per mancato pagamento dei canoni nei termini pattuiti. A fortiori, le Parti, mediante invio di raccomandata a mano del 04.11.2011 (doc. n.
11), avrebbero accertato il verificarsi della clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456, comma 2, del c.c., per il ritardato/mancato pagamento dei canoni di locazione. La prefata raccomandata contenente l'atto di risoluzione di diritto del 4.11.2019 consentirebbe alla Ricorrente di opporsi alla pretesa dell'Nominativo_6, di recuperare a tassazione i canoni di locazione del 2019, nonostante la tardiva registrazione del 13.04.2024.
6) Illegittimità della presunzione assoluta di tassazione dei canoni di locazione a prescindere dalla percezione.
Violazione del principio di capacità contributiva ex art. 53 della Costituzione: l'art 26 del Tuir non conterrebbe una presunzione assoluta, ma una presunzione relativa, che il contribuente può vincere dimostrando di non avere percepito i canoni di locazione. 7) Erroneo recupero di maggiori imposte collegati alla tassazione dei canoni di locazione: la Ricorrente odierna possiede il 12,5% e non il 20% dell'immobile; pertanto, l'Nominativo_6 avrebbe dovuto tassare un imponibile di €. 3.144,13 tenendo conto del canone di locazione annuo: € 60.000, e della decorrenza dal 1° agosto 2019 (153 giorni). Sarebbe, dunque, errato l'importo di cedolare secca che è stato richiesto a tassazione a Ricorrente_1. 8) Mancanza di danno erariale. 9) In subordine, gli unici canoni di locazione da assoggettare a tassazione sarebbero pari ad €.10.000, pagati nei mesi di agosto e di settembre
2019. 10) Inapplicabilità delle sanzioni, per mancanza dell'elemento soggettivo, del danno erariale e per sproporzione.
In conclusione, la Ricorrente ha chiesto l'accoglimento del ricorso, con annullamento dell'atto impugnato, e la condanna dell'Nominativo_6 al pagamento delle spese di lite.
Avverso il ricorso in esame, l'AE DP di Padova si è costituita con memoria di controdeduzioni, ove ha insistito per la correttezza e legittimità del proprio operato, evidenziando come l'esistenza di un contratto di comodato stipulato in precedenza non esime la Ricorrente dal dovere di dichiarare i canoni pattuiti col successivo contratto di locazione a cui è stata data pienamente attuazione, avendo il conduttore corrisposto dei canoni.
Conseguentemente, troverebbe piena applicazione l'art. 26 TUIR, esistendo un contratto di locazione idoneo a produrre effetti.
Concludendo, la Resistente ha chiesto il rigetto del ricorso e la condanna della Ricorrente alle spese di lite.
RAGIONI DELLA DECISIONE
All'udienza del 10 febbraio 2026, il presente ricorso è stato trattenuto in decisione.
L'adito Giudice, al fine di verificare la correttezza e legittimità dell'operato dell'Agenzia delle Entrate DP di
Padova, prima di analizzare i singoli motivi di censura sollevati, nell'ordine spiegato dalla medesima Ricorrente, deve soffermarsi sul disposto di cui all'art. 26 TUIR (D.P.R. n. 917/1986) al fine di capire se i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito, indipendentemente dalla loro effettiva percezione, e se essi determinano l'obbligo per il proprietario, enfiteuta, usufruttuario o titolare di altro diritto reale, di dichiararli a prescindere dal verificarsi del reddito e dal momento dell'effettiva percezione del canone (Cassazione n. 651 del 18.01.2012; id. n. 11158 del 10.05.2013; ma vedi già Corte Costituzionale n. 362 del 12.07.2000).
La Corte di cassazione, con sentenza n. 2019, n. 12332 (Cass. Civile, Sez. V, 9 maggio 2019, n. 12332) si è pronunciata proprio su tale argomento, ovvero sul reddito derivante da locazione di immobili e sull'obbligo dichiarativo dei canoni di locazione indipendente dalla riscossione.
Innanzitutto, occorre premettere che l'art. 26, comma 1, TUIR, più volte citato, infatti, stabilisce, inter alia, che
“i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale...".
Contrariamente alla tesi della Ricorrente, l'applicazione, al caso di specie, dell'art. 26, non ne implica un'interpretazione costituzionalmente illegittima, in quanto, “…la capacità contributiva, quale idoneità all'obbligazione di imposta, desumibile dal presupposto economico al quale l'imposta è collegata, può essere ricavata, in linea di principio, da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, secondo valutazioni riservate al legislatore, salvo il controllo di costituzionalità…” (Corte Cost., sentenze 362/00, 143/95, 315/94 e 42/92).
Nel quadro di questi principi, la distinzione fra canone locatizio non riscosso e canone riscosso, deve reputarsi sterile e superflua, in quanto, per sua natura, il reddito fondiario è legato alla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione.
Quanto affermato, peraltro, trova conferma nella sentenza della Corte di cassazione n.19166/2003,
(richiamata dalla sentenza n. 2771/2016, che ha negato natura fondiaria al reddito locativo percepito dal promissario acquirente di un immobile, solo in quanto non ancora titolare del diritto reale, atteso che, in tema di imposte sui redditi, il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento, concorre alla formazione del reddito del debitore esecutato, indipendentemente dalla percezione dei canoni, a norma dell'art. 23 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).
Parimenti, la Corte, anche in altro precedente arresto (sentenza n.15171/2009), implicitamente ha compreso, fra i redditi fondiari, quelli percepiti, fino alla conclusione del procedimento per convalida di sfratto, in costanza di un contratto di locazione ad uso abitativo.
Infine, sempre in linea con l'oggetto dell'odierna analisi, la Corte, con sentenza n. 651/2012 disponeva che : “in tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto dagli artt. 23 e 34 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n.
917, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo - per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall'art. 8 della legge 9 dicembre 1988, n. 431 - è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto…” (negli stessi termini: Cass. 19240/2016 e, da ultimo, Cass.
26447/2017).
Alla luce delle considerazioni su esposte, l'adito Giudice ritiene che la tesi sostenuta dalla Ricorrente, di cui ai motivi da n. da 4 a n. 10 di ricorso, per cui non si applicherebbe alla fattispecie il disposto di cui all'art. 23 TUIR, non può trovare conforto alcuno, posto che anche la copiosa giurisprudenza di legittimità formatasi sul punto ha confermato che l'imputazione soggettiva dei redditi fondiari, ai sensi dell'art. 26 del D.P.R. n. 917/1986, opera indipendentemente dalla loro effettiva percezione. Tale imputazione, infatti, scaturisce dalla mera condizione di titolarità di diritto reale sul bene immobile de qua vertitur (proprietà, usufrutto, uso, ecc…), legittimando, di tal guisa, l'attività di accertamento, di imputazione dei redditi e di assoggettamento ad imposizione fiscale da parte dell'Agenzia delle Entrate, raccolta nell'atto di accertamento notificato.
Conseguentemente, la doglianza lamentata dalla Ricorrente, per cui l'esistenza di un contratto di comodato stipulato in precedenza (2016) dovrebbe esimerla dalla dichiarazione dei canoni pattuiti col successivo contratto di locazione (2019) a cui è stata data pienamente attuazione, avendo il conduttore corrisposto alcuni canoni, non può trovare accoglimento.
Il contratto di locazione stipulato nel 2019 era produttivo di effetti e sebbene le Parti avessero deciso di risolverlo, di diritto, il 4 novembre 2019, nei fatti, esso ha continuato a spiegare effetti, non essendo mai avvenuta la registrazione della risoluzione in tale data, ma solo di recente, precisamente il 13.04.2024.
Né la tardiva registrazione può essere imputata alla negligenza del precedente Consulente fiscale, che avrebbe omesso di effettuare nei termini la registrazione e risolvere il contratto, tutti gli effetti.
Tale circostanza non può costituire un esimente per la Ricorrente, né per gli altri contraenti che avrebbero dovuto, piuttosto, accertarsi dell'avvenuta registrazione della risoluzione presso gli Uffici dell'Nominativo_6.
Invece, per quanto concerne il motivo n. 1 di ricorso, relativo ad una presunta violazione dell'art. 31 del D.P.R.
n. 600 del 1973, atteso che il Centro operativo di Pescara non sarebbe competente ad emettere gli avvisi di accertamento, nulli per incompetenza funzionale, occorre evidenziare che l'art. 28, comma 2, del
Decreto-legge n. 78/2010, convertito con modificazioni dalla Legge n. 122/2010, ha introdotto la possibilità che l'attività di controllo realizzabili con modalità automatizzate possa essere attribuito ad alcune articolazioni dell'Agenzia delle Entrate, sparse sul territorio nazionale, ed individuate con il regolamento di amministrazione. La Resistente ha controdedotto su tale punto, rilevando come, con Atto del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 180902 del 17 dicembre 2010, è stata rivista l'articolazione interna del Centro
Operativo di Pescara, che è stato posto alle dirette dipendenze della Direzione Centrale Accertamento ed organizzato in due uffici di livello dirigenziale di cui uno denominato, appunto, Controlli ed accertamenti automatizzati.
Inoltre, con Atto del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 16271 del 28 gennaio 2011, è stata effettuata l'articolazione interna di tale Centro, che si divide in due aree, di cui una denominata Controlli ed accertamenti di massa automatizzati che svolge, tra le altre, tutta una serie di attività, tra cui quella di cui oggetto del presente ricorso. Conseguentemente, l'atto impugnato deve considerarsi legittimo, pur essendo stato emesso dal Centro Operativo di Pescara, diversamente da quanto lamentato.
Ne consegue, il rigetto della su esaminata doglianza.
Infine, in relazione alla lamentata erroneità dell'atto impugnato, che avrebbe imputato una quota percentuale di proprietà superiore a quella effettivamente detenuta dalla odierna Ricorrente, questo Giudice, nel condividere le eccezioni formulate dalla Resistente Nominativo_6, rileva che essa ha fatto riferimento alla percentuale di 1/8, che è, peraltro, la percentuale, desumibile dai dati presenti in Anagrafe Tributaria. Conseguentemente, una presunta erroneità del calcolo, seppur fondata, andrebbe accertata previa verifica, che la Ricorrente o qualsiasi interessato, intenda effettuare, al fine di rettificare i dati presenti in Anagrafe tributaria, sulla scorta di idonea documentazione catastale aggiornata.
Per tali ragioni, anche la predetta doglianza va rigettata.
Infine, anche sotto il profilo sanzionatorio, l'atto impugnato si ritiene corretto, poiché le sanzioni sono state applicate nella misura minima e, inoltre, trattandosi di violazione di tributi diversi (Irpef, addizionale regionale, addizionale comunale), l'Nominativo_6 ha applicato la norma di cui all'art. 12, D. lgs. 472/1997, rubricato “concorso di violazioni e continuazione”.
Concludendo, l'adito Giudice, ritiene le suesposte considerazioni esaustive per il rigetto integrale del presente ricorso, proposto da Ricorrente_1 e per l'effetto, conferma l'avviso di accertamento n. 250T52M001073 impugnato.
Per quanto concerne le spese di lite, le stesse seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


L'adito Giudice, letti gli scritti difensivi e la documentazione allegata, rigetta il ricorso proposto da
Ricorrente_1 e per l'effetto, conferma l'avviso di accertamento n. 250T52M001073 impugnato.
Condanna Ricorrente_1 al pagamento delle spese che si liquidano in € 100,00 omnicomprensive.
Così deciso in Padova, in data 10 febbraio 2026
IL GIUDICE MONOCRATICO
Prof. Avv. Carmine Ruggiero