Sentenza n. 8/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ASCOLI PICENO Sezione 1, riunita in udienza il
16/12/2025 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
DI FORTUNATO LUIGI, Presidente
AG STEFANO, Relatore
GIUSTI ANNALISA, Giudice
in data 16/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 360/2025 depositato il 09/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Folignano - Via Roma 17 63084 Folignano AP
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso comune.folignano@emarche.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 24 2019 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 24 2020 IMU
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 15 2021 IMU 2021 a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 362/2025 depositato il
16/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: nel merito, in via principale, dichiarare nulli, illegittimi ed abnormi gli avvisi di accertamento con irrogazioni di sanzioni qui impugnati;
in subordine, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda svolta in via principale, diminuire l'importo dell'imposta così come calcolato dal
Comune di Folignano e degli interessi totali ovvero ordinare al Comune impositore di ricalcolare i suddetti importi in base ai criteri forniti in narrativa dal ricorrente ovvero per quanto ritenuto da questa Corte di giustizia e dichiarare nulli gli avvisi di accertamento impugnati in ogni loro parte od almeno nella parte in cui irroga la sanzione al contribuente. In ulteriore subordine dichiarare nulli gli avvisi di accertamento impugnati nella parte in cui applicano gli interessi legali sull'omesso pagamento ed irrogano le sanzioni al contribuente. In ogni caso con vittoria di tutte le spese di giustizia e processuali.
Resistente/Appellato: in via preliminare, rigettare la richiesta avversaria di sospensione dell'esecutività dei provvedimenti impugnati, con ogni consequenziale pronuncia di legge;
- in via principale, respingere il ricorso accertando e dichiarando la piena legittimità e fondatezza degli avvisi di accertamento IMU annualità
2019-2020-2021 sopra indicati, con ogni consequenziale pronuncia;
- in ogni caso, con vittoria di spese ed onorari del giudizio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1, in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore, Rappresentante_1, impugna i seguenti avvisi di accertamento emessi dal Comune di Folignano:
1) Avviso di accertamento dell'imposta municipale propria (IMU) con contestuale irrogazione di sanzioni per l'anno 2019 Provvedimento n. 24 del 05.02.2025 Prot. N. 0001937 /Part. Del 05.02.2025 Rif. Atto 24/2019 - notificato il 10.02.2025 – imposta netta € 18.969,00;
2) Avviso di accertamento dell'imposta municipale propria (IMU) con contestuale irrogazione di sanzioni per l'anno 2020 Provvedimento n. 24 del 05.02.2025 Prot. N. 0001937 /Part. Del 05.02.2025 Rif. Atto 24/2020 - notificato il 10.02.2025 – imposta netta € 18.969,00;
3) Avviso di accertamento dell'imposta municipale propria (IMU) con contestuale irrogazione di sanzioni per l'anno 2020 Provvedimento n. 15 del 05.02.2025 Prot. N. 0001937 /Part. Del 05.02.2025 Rif. Atto 15/2021 - notificato il 07.02.2025 – imposta netta € 18.969,00;
Nel chiedere l'annullamento dei predetti atti impugnati rappresenta i seguenti motivi di ricorso:
1) Esenzione dal tributo IMU dell'Associazione ricorrente per la sua forma giuridica e per il suo scopo sociale, ai sensi del D.lgs n. 30.12.1992 n.504 e successive leggi correlate. Nominativo_1, con sede in Ascoli Piceno, è un'associazione costituita nell'anno 1925 per iniziativa dei Ente_Religioso_1 ; Oggi il Ricorrente_1, con sede in Ascoli Piceno, Indirizzo_1 è un'associazione senza scopo di lucro, possiede una personalità giuridica di diritto privato, riconosciuta con decreto del Presidente della Giunta Regionale Marche n.31 del 17 febbraio
1995, le sue attività sono svolte nell'ambito della regione Marche e consistono esclusivamente nello svolgimento di opere assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali ricreative e sportive.
La suddetta ricostruzione storica della figura giuridica dell'Associazione ricorrente è utile e necessaria a far capire come il detto ente sia da ricomprendere, nel caso de quo, tra gli enti indicati nel D.lgs n. 504 del 1992.
L'art. 7 della sopra richiamata legge disciplina le fattispecie dell'esenzione dall'ICI. In particolare, nel comma
1) lettera i, del suddetto art. 7, viene sancito che: “sono esenti dall'imposta gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'art. 73 comma 1 lettera c) D.P.R. n. 917/86 destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'art. 16, lett. a), della legge 20 magio 1985 n.222”. L'esenzione è quindi subordinata a due requisiti:
Soggettivo – gli immobili devono essere utilizzati (art. 73 co. 1 lett. c del D.P.R. n. 917/1986 ) da “enti pubblici o privati diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciali”; Oggettivo – gli immobili devono essere destinati esclusivamente alle attività indicate esplicitamente dalla norma.
Analizzando lo statuto del ricorrente è evidente che in capo allo stesso si configuri il requisito soggettivo sopra menzionato. A questo punto, ove fosse acclarata la sussistenza del requisito oggettivo in relazione agli immobili oggetto dell'avviso di accertamento del Comune di Folignano qui impugnato, si dovrebbe ritenere lo stesso nullo, in quanto l'ente ricorrente, per sua natura e per la natura degli immobili in questione, non poteva essere assoggettato al tributo IMU per gli anni di cui agli avvisi impugnati come invece ipotizzato dal Comune resistente.
Partendo dall'analisi del PRG adottato dal Comune di Folignano approvato con delibera di C.C. n. 40 del
09.08.2007 e successivi adeguamenti si evidenzia come i due terreni indicati negli atti allegati all'avviso di accertamento qui impugnato, individuati dal Comune come: n.1) area fabbricabile mq 7.231 (Indirizzo_2
) valore 867.720,00 rendita catastale 0,00, foglio 1, numero 131; n.2) area fabbricabile mq 3615
(Indirizzo_3), valore 921.825, foglio 1, numero 208, siano entrambe, ai sensi dell'art. 23 del PRG stesso, aree all'interno delle quali possono essere realizzati volumi destinati ad ospitare attrezzature socio assistenziali di pubblico interesse quali residenze e servizi per la terza età o per persone non autosufficienti.
Collegando tale destinazione urbanistica delle aree de quo (elemento oggettivo esenzione IMU) con la natura non commerciale del Ricorrente_1 proprietario (elemento soggettivo esenzione IMU), si configura il classico caso di scuola per cui l'ente proprietario delle due particelle indicate nell'avviso di accertamento qui impugnato, non poteva e non può essere assoggettato all'imposta comunale sugli immobili. Tale orientamento
è asseverato anche dalla Corte di Cassazione – Sezione Tributaria - che con l'ordinanza n. 22894 del 10 novembre 2010 ha sancito il principio secondo cui gli enti di assistenza proprietari di immobili devono pagare l'ICI sui beni posseduti se questi non vengono utilizzati per fini istituzionali ma sono locati a terzi. Attualmente
i terreni di proprietà del Ricorrente_1 sopra detti non sono locati a terzi e sono utilizzati personalmente dall'ente no profit per scopi propri. Tale stato di cose rende radicalmente nullo l'accertamento e l'avviso di accertamento qui impugnati unitamente alle sanzioni con lo stesso applicate al ricorrente.
2) Illegittimità degli avvisi di accertamento impugnati per mancata precedente informativa al ricorrente del cambio di destinazione d'uso e quindi di intervenuta edificabilità delle aree oggetto dell'accertamento.
Entrambe le aree terriere oggetto dell'accertamento qui impugnato, ossia il terreno descritto all'ufficio catastale del Comune di Folignano al foglio n.1, particella n.131, qualificato al catasto 3 come “vigneto” con una superficie di mq 3000 e quello di cui alla particella n.208 qualificato come “seminativo arboreo” con una superficie di mq 1740 risultavano al ricorrente non edificabili. Lo stesso Comune, con la notificazione dell'opposto verbale, comunica formalmente e per la prima volta al ricorrente, di aver modificato la destinazione d'uso delle aree divenute fabbricabili ma tale variante al PRG, nella sua forma definitiva, non
è mai stata comunicata prima dell'avviso di accertamento ai fini IMU dal Comune al ricorrente. L'omissione di questo obbligo di comunicazione formale, stabilito e imposto agli enti dalla Legge Finanziaria 2003 (art. 31 comma 20 L n. 289 del 2002) ha impedito, di fatto, al ricorrente di conoscere nel dettaglio la variante apportata allo strumento urbanistico de quo ed il cambio definitivo di destinazione d'uso dei terreni, e quindi, ovviamente, il loro assoggettamento all'IMU da parte dell'ente. Determinando altresì, la suddetta omissione di comunicazione, la radicale nullità del successivo verbale di accertamento con erogazione di sanzioni, qui impugnato (Vedi Cass. Sent. n. 15558 del 02.07.2010). Sarà onere dell'ente impositore dare prova del contrario. 3) Illegittimità degli avvisi di accertamento notificati per erroneo, abnorme e non esattamente documentato calcolo della base imponibile in merito alla superficie edificabile delle aree su cui è stata calcolata l'imposta.
4) Illegittimità degli avvisi di accertamento impugnati per erroneo e abnorme calcolo della base imponibile in merito ai valori assegnati al metro quadro alle aree su cui è stata calcolata l'imposta.
Si è costituito il Comune di Folignano che nel chiedere il rigetto del ricorso rappresenta che l'ente ricorrente possiede il requisito soggettivo, ma non anche quello oggettivo. È infatti difficile, se non impossibile, asserire che alcune aree edificabili siano finalizzate allo svolgimento delle attività indicate nella norma di cui all' art.7, comma 1, lettera i), del D.Lgs n.504/1992 (svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'art. 16, lettera a) della L. n.
20.05.1985, n. 222)
Secondo l'ente resistente non può essere riconosciuta un'esenzione dal pagamento dell'IMU per degli immobili in previsione di costruzione per i quali è stato presentato solo un piano di lottizzazione, non ancora convenzionato, e non sono stati mai approntati esecutivamente dal punto di vista progettuale. A ciò si aggiunga che, ai fini del riconoscimento dell''esenzione in questione, la Corte di cassazione ha già avuto modo di affermare, in molteplici sentenze, l'irrilevanza dell'attività indicata nello Statuto dell'Ente anche se rientrante in quelle agevolate, dovendosi al contrario considerare e ritenere rilevante l'attività effettivamente svolta negli immobili (ex multis, Cass. n. 10092 del 13.05.2005, n. 10646 del 20.05.2005). La lettera della norma sopra richiamata implica che l'esenzione può essere riconosciuta solo se correlata all'esercizio, effettivo e concreto, nell'immobile di una delle attività indicate nella norma agevolativa. Inoltre, la lett. i) dell'art. 7 prevede l'esenzione dall'imposta per gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'art.87 comma 1 lett. c) destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, culturali
Ebbene, è fuori discussione che le aree edificabili di proprietà dell'istituto un domani potrebbero essere utilizzate per la costruzione di edifici destinati ad attività assistenziale. Tuttavia, è un dato non contestato che per l'anno oggetto di imposizione (e da quanto risulta all'Ente anche tutt'ora) tali aree non sono state ancora edificate. Pertanto, nelle annualità indicata negli avvisi di accertamento impugnato tali aree non erano (e non sono ad oggi) utilizzate dallRicorrente_1, e in quanto tali (come aree edificabili), neppure destinate, ad uno degli usi richiesti dalla normativa.
Anche il secondo motivo di ricorso è infondato evidenziandosi che la normativa indicata dalla ricorrente, ossia l'art.31, comma 20, della L. n. 289/2002, è posteriore all'approvazione del piano di fabbricazione
(assimilato al piano regolatore) in base al quale le aree di proprietà della ricorrente sono divenute edificabili.
Infatti, il terreno della contribuente è divenuto edificabile con l'emanazione della delibera del C.C. n. 28 del
12.09.1968, che ha approvato il piano di fabbricazione del Comune di Folignano. 5 Peraltro, tale normativa non prevede alcuna conseguenza in ordine alla mancata comunicazione al contribuente dell'inserimento della sua area in un PRG. ln altri termini, l'omissione dell'ente non pregiudica in alcun modo la riscossione della maggiore imposta. Sul punto anche la Sezione Tributaria della Suprema Corte ha avuto modo di chiarire e statuire che è “ininfluente che l'amministrazione, in violazione dell'art. 31, comma 20, della legge
27.12.2002, n.289, non abbia dato comunicazione al proprietario dell'attribuzione della natura di area fabbricabile ad un terreno, non essendo specificatamente sanzionata l'osservanza di tale norma” (Cass.
Sez. Trib. n. 15558 del 2.07.2009)
In ordine al motivo di ricorso secondo cui sono illegittimi gli avvisi di accertamento notificati per erroneo, abnorme e non esattamente documentato calcolo della base imponibile in merito alla superficie edificabile delle aree su cui è stata calcolata l'imposta, l'Ufficio ritiene di avere correttamente determinato le superfici imponibili e le volumetrie in quanto le aree edificabili indicate nell'atto impositivo comprendono più particelle.
Infine, anche l'eccezione inerente alla valutazione di tali aree edificabili deve ritenersi priva di pregio in quanto i criteri generali per l'applicazione dell'ICl/lMU relativamente alle aree edificabili e la determinazione dei valori minimi di riferimento per le suddette aree sono stati approvati dal Comune di Folignano nel pieno rispetto della legge (D. Lgs n. 446/1997), con apposita delibera.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso va rigettato.
E' noto che le condizioni richieste dalla normativa in vigore ai fini dell'esenzione IMU siano cumulative, nel senso che è richiesta la coesistenza sia del requisito soggettivo- riguardante la natura non commerciale dell'ente-, sia del requisito oggettivo in forza del quale l'attività svolta nell'immobile deve rientrare tra quelle previste dall'art. 7 d.lgs. n.504/1992; deve trattarsi, in particolare, di immobili destinati in via esclusiva allo svolgimento delle attività contemplate dalla norma (cfr. Cass. n. 13966 del 2016; Cass. 4066/2019; Cass. del 11/03/2020, n. 6795).
L'accertamento della natura delle attività in discorso, inoltre, deve essere operato in concreto, verificando che l'attività cui l'immobile è destinato, pur rientrando tra quelle esenti, non sia svolta con le modalità di un'attività commerciale (V. Cass., sez. 5, 8/7/2015, n. 14226, Rv. 635798-01, la quale ha cassato con rinvio la decisione di merito che aveva riconosciuto l'esenzione ad una scuola paritaria di ispirazione religiosa, i cui utenti pagavano un corrispettivo, attribuendo erroneamente rilievo alla circostanza che l'attività fosse in perdita;
Cass.n.25508/2015; Cass.n.24308/2019).
Nel caso specifico, la ricorrenza del requisito soggettivo non è in contestazione (essendo riconosciuta anche dal Comune resistente); per quanto attiene invece al requisito oggettivo, la natura "non esclusivamente commerciale" richiesta dalla disposizione nel testo applicabile alla fattispecie in esame deve essere valutata con riferimento non ad un attuale edificio in cui si svolge attività assistenziale, bensì rispetto ad un'area edificabile destinata, secondo le previsioni del PRG –alla realizzazione di strutture volte a scopi socio assistenziali.
Ebbene, la Corte di legittimità, con ordinanza n.2364 del 2025 ha avuto modo di chiarire che la sussistenza del requisito oggettivo –che in base ai principi generali è onere del contribuente dimostrare – non può essere desunta esclusivamente sulla base di documenti che attestino a priori il tipo di attività cui l'immobile è destinato, occorrendo invece verificare che tale attività, pur rientrante tra quelle esenti, non sia svolta, in concreto, con le modalità di un'attività commerciale (Cass. n. 20776/2005, n. 19072/2019; n. 7980/2022).
L'esenzione in oggetto si applica agli immobili degli enti non commerciali soltanto se le attività ivi elencate vengono svolte con “modalità non commerciali”».
In definitiva, secondo la Corte di cassazione ai fini dell'esenzione in questione occorre che: 1) gli immobili debbano essere utilizzati da enti non commerciali;
2) devono essere destinati esclusivamente allo svolgimento delle attività tassativamente indicate (quelle assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive e di religione o culto); 3) le attività tassativamente indicate devono essere svolte con modalità non commerciali.
Di qui il principio di diritto secondo cui ai fini dell'esenzione di cui all'art.7, comma 1, lett.i), del d.lgs. 30 dicembre 1992n.504, non è sufficiente la disponibilità di un'area edificabile che sia destinata, in base al
Piano urbanistico, alla realizzazione di strutture volte allo svolgimento di attività assistenziale, applicandosi la norma agevolativa solo ai fabbricati, da costruire o da ristrutturarsi, cui sia stata concretamente impressa la destinazione di cui alla dispensa citata, anche se transitoriamente inutilizzati, essendo necessario un comportamento attivo e dinamico volto a realizzare concretamente e tempestivamente quella destinazione solo potenziale (si veda Ord. Corte di cassazione n.2364/2025).
Nel caso specifico non è possibile riconoscere un'esenzione dal pagamento dell'IMU per degli immobili in previsione di costruzione per i quali è stato presentato solo un piano di lottizzazione, non ancora convenzionato, e mai approntati esecutivamente dal punto di vista progettuale.
In ordine al motivo di ricorso secondo cui sono illegittimi gli avvisi di accertamento notificati per erroneo, abnorme e non esattamente documentato calcolo della base imponibile in merito alla superficie edificabile delle aree su cui è stata calcolata l'imposta, la Corte ritiene che l'Ufficio abbia correttamente determinato le superfici imponibili e le volumetrie in quanto le aree edificabili indicate nell'atto impositivo comprendono più particelle.
Infine con riferimento all'ultimo motivo di ricorso, la Corte osserva che il Comune di Folignano ha fornito ampia prova dei fatti costitutivi della pretesa erariale, senza che il contribuente abbia dimostrato l'eventuale fatto modificativo o estintivo dell'obbligazione tributaria e, conseguentemente, l'eventuale esenzione, deduzione o detrazione (ex multis, Cass. Civ. Sez. I 17.06.2008 n. 16379; n.9135 del 3 maggio 2005; sez.
V, 27.07.2007, n.16702).
In particolare, i criteri generali per l'applicazione dell'ICl/lMU relativamente alle aree edificabili e la determinazione dei valori minimi di riferimento per le suddette aree sono stati approvati dal Comune di
Folignano nel pieno rispetto della legge (D. Lgs n. 446/1997), con apposita delibera.
A fronte del rigetto del ricorso, le spese vanno compensate tra le parti in ragione dell'esistenza di contrasti giurisprudenziali in relazione alla materia trattata.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 1' Grado rigetta il ricorso.
Spese compensate.