Sentenza n. 16/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TRIESTE Sezione 1, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 15:30 con la seguente composizione collegiale:
MISERI CARLO, Presidente
MILILLO GIORGIO, Relatore
PSAILA VINCENZO, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 145/2025 depositato il 24/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Avv. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Trieste - Via Stock 2/3 34100 Trieste TS
elettivamente domiciliato presso dp.trieste@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025TS0017859 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2/2026 depositato il 15/01/2026
Richieste delle parti:
Parte ricorrente insiste per l'accoglimento delle proprie richieste. Parte resistente si oppone.
La Corte trattiene il ricorso in decisione riservando il deposito e la comunicazione del dispositivo entro 7 giorni.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto ritualmente depositato Ricorrente_1 Srl ha proposto ricorso avverso l' avviso di accertamento catastale n. 2025TS0017859 notificato in data 11/04/2025 in materia di accatastamento di una unità immobiliare adibita a bar inserita in un complesso immobiliare ubicato nel Comune di Duino Aurisina .
La parte ricorrente premetteva che con l'avviso di accertamento impugnato l'Agenzia delle Entrate ha rettificato la rendita catastale del complesso immobiliare ubicato nel Comune di Duino Aurisina e costituito da un'area attrezzata per il campeggio elevandola da € 31.430,32 ad € 59,800,00;
la rettifica è stata fatta senza sopralluogo e fa riferimento ad una dichiarazione CF presentata dalla società in data 15/04/2024 con la quale si denunciavano dei lavori di ampliamento di una unità immobiliare adibita a bar. ;
in precedenza era insorta una analoga controversia riguardante sia la categoria catastale che la rendita catastale a seguito di una denuncia CF del 26/04/2023 recentemente decisa con l'accoglimento del ricorso (sentenza N. 111/2025 depositata il 16/04/2025).
A sostegno del ricorso dopo avere premesso che la denuncia CF aveva ad oggetto solo l'ampliamento del locale bar mentre l'accertamento investiva l'intero complesso immobiliare composto da numerose unità immobiliari coordinate per la gestione del campeggio (uffici, alloggi per i dipendenti, servizi per gli ospiti, ristorante, bar, piscina, impianti sportivi e simili ) eccepiva i seguenti motivi:
1) “Nullità dell'accertamento per la mancanza di sopralluogo e di contraddittorio preventivo” osservando che era necessario il sopralluogo preventivo in quanto l'accertamento era avvenuto su iniziativa dell'Ufficio atteso che il documento CF si riferisce ad una singola unità immobiliare che fa parte di una struttura complessiva più ampia e che non influisce in alcun modo sulla funzionalità dell'intero complesso;

2) “Infondatezza dell'accertamento nella parte in cui rettifica la rendita catastale da € 31.430,32 ad
€ 59.800,00” osservando che la metodologia tecnico estimativa del procedimento indiretto del costo di produzione deprezzato è stata corretta ma ha ricompreso altri cespiti (le case mobili) e altri parametri che non sono pertinenti alla fattispecie in esame, e e sul punto svolgeva una critica serrata dei valori attribuiti ai cespiti oggetto della valutazione .
3) “Nullità dell'accertamento sotto il profilo della carenza di motivazione” non essendo chiarito il presupposto giuridico che ha legittimato l'Ufficio a rettificare il valore di tutti cespiti del complesso immobiliare, visto che la denuncia CF riguardava un singolo cespite (il bar) di valore marginale e comunque non determinante sull'attività commerciale esercitata nel campeggio.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale delle Entrate contestando il ricorso e svolgendo puntuali osservazioni in riferimento ai motivi di ricorso.
Con riferimento alla pretesa illegittimità per la mancanza di sopralluogo e di contraddittorio preventivo negava in primo luogo che sussistesse alcun obbligo di sopralluogo ai sensi dell'art. 1, comma 2 del D.M. 19 aprile
1994, n. 701 in considerazione della natura partecipativa a formazione progressiva dell'atto di classamento nel quale concorre sia il contribuente, proponendo il classamento, sia l'Ufficio, che ha facoltà di rettificare la rendita proposta, senza necessità di sopralluogo;

a tale riguardo poneva in evidenza che l'azione accertativa era stata attivata dalla presentazione da parte della ricorrente di una dichiarazione CF e, pertanto, da una specifica iniziativa di parte privata;

infine osservava che la proposizione del CF non ha comportato solo la valutazione dell'“ampliamento del bar”,ma ha legittimamente investito l'intera situazione catastale riconducibile al Dati.catastali_1
.
In secondo luogo ha evidenziato che non sussiste violazione del combinato disposto delle norme del D.
Lgs. 219/2023 e del D.Lgs. 13/2024 sul contraddittorio preventivo alla luce del rilievo che l'atto impugnato non è portatore di alcun recupero d'imposta, ha una natura di atto a formazione partecipata (come già evidenziato nel punto che precede) e può non essere considerato soggetto all'art. 6 bis L. 212/00.
Con riferimento al secondo motivo di censura afferente “Infondatezza dell'accertamento nella parte in cui rettifica la rendita catastale da € 31.430,32 ad € 59.800,00” osservava che si è proceduto alla rideterminazione della rendita catastale attraverso il procedimento indiretto del costo di riproduzione deprezzato, richiamato anche dalla Circolare 6/2012 e suoi allegati, emanata dall'ex Agenzia del Territorio, il cui impianto costituisce
(legge di stabilità 2015) strumento di interpretazione autentica dell'art. 10 del RDL 652/1939 convertito dalla
L. 1249/1939.
Per quanto attiene alla valorizzazione delle case mobili, e l'esplicitazione generale delle spese tecniche, degli oneri di concessione, degli oneri finanziari e del profitto del promotore, l'attribuzione e specificazione di tali valori è legata al medesimo principio originante la riparametrazione del valore dell'area, e l'acquisizione/ acquisto delle mobile home rappresenta voce di costo da apprezzare per la realizzazione del compendio immobiliare in quanto strutture presenti in situ.
Con riferimento al preteso vizio di motivazione osservava che il nuovo classamento ha avuto luogo a seguito della procedura Docfa. prevista dal D.M. n. 701 del 1994, contrariamente a quanto asserito dalla ricorrente, l'atto impugnato è adeguatamente motivato, dal momento che, oltre ad indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno supportato la determinazione dell'Agenzia, è esplicativo anche delle motivazioni che, specificamente nel caso in trattazione, hanno determinato la modifica della rendita proposta.
Il ricorso passava in decisione all'udienza odierna.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e va di conseguenza respinto .
I motivi di censura sono molteplici e vanno esaminati partitamente.
illegittimità per la mancanza di sopralluogo e di contraddittorio preventivo”
Afferma la ricorrente che l'atto di classamento è illegittimo in quanto emesso in assenza di specifico sopralluogo e del contraddittorio endo- procedimentale
IL motivo, sebbene si presenti formalmente come unico, presenta due diversi profili di pretesa illegittimità che vanno quindi esaminati separatamente
1 A ) Assenza del sopralluogo preventivo
La parte i ha sostenuto l'assenza un sopralluogo preventivo alle prodromico al classamento , sopralluogo che avrebbe dovuto essere svolto nella considerazione che il documento CF si riferisce ad una singola unità immobiliare che fa parte di una struttura complessiva più ampia e che non influisce in alcun modo sulla funzionalità dell'intero complesso .
La tesi è destituita di fondamento
Innanzitutto deve ricordarsi la struttura stessa del procedimento di classamento catastale .
L'atto di classamento è atto a formazione partecipata e progressiva nella quale concorre sia il soggetto proponente che presenta la dichiarazione CF che l'Ufficio che ha facoltà di verificare e nel caso rettificare il classamento proposto .
Pertanto nelle procedure estimative il sopralluogo rappresenta solo uno strumento di ausilio, non essendovi alcun obbligo normativo a riguardo.
Infatti, l'art. 1, comma 2 del D.M. 19 aprile 1994, n. 701 esplicita in modo chiaro la natura partecipativa a formazione progressiva dell'atto di classamento .
Non esiste pertanto un obbligo generalizzato di procedere a sopralluogo in sede di procedura CF
.
E ciò tantomeno nella vicenda in esame , laddove la parte ha presentato dichiarazione CF chiedendo che il locale oggetto del richiesto classamento fosse inserito in categoria D 8
Sotto questo specifico profilo, deve ricordarsi che secondo la S.C. In tema di classamento, l'attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nel gruppo catastale D), deve avvenire, come previsto anche dall'art. 7 del d.P.R. n. 604 del 1973, mediante "stima diretta", senza che ciò presupponga, peraltro, l'effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l'Amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso.(cfr.Cass.Sez. 5-,Sentenza n. 8529 del 27/03/2019 (Rv. 653348- 01) Presidente: De Masi Oronzo. Estensore: Giacomo Maria Stalla. Relatore: Giacomo Maria Stalla. P.M. Basile Tommaso. (Diff.) S. (Gradara Rita)

Contro

C. (Izzo Raffaele) Cassa E Decide Nel Merito, Comm.Trib.Reg. Milano, 19/09/2013
La S.C. ha osservato inoltre che In tema di classamento, l'attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nel gruppo catastale D), deve avvenire, come previsto anche dall'art. 7 del DPR n. 604 del 1973, mediante “stima diretta”, senza che ciò presupponga, peraltro, l'effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l'Amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (cfr. Cass. n. 8529 del 2019 e Cass. n. 9291 del 2021).
Più di recente la S.C. sezione V - ( Ordinanza n. 18996 del 5 luglio 2023 (udienza 7 giugno 2023) ha osservato che l' attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare deve avvenire mediante “stima diretta” senza che sia necessario un previo sopralluogo e l'Amministrazione può legittimamente avvalersi della valutazione delle risultanze documentali in suo possesso.
Da ultimo la S.C. ha ritenuto di affermare che In materia di classamento e rendita catastale, quando la determinazione della rendita avviene nell'ambito della procedura Docfa e l'ufficio non contesta gli elementi oggettivi dichiarati dal contribuente, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento può ritenersi assolto anche con la sola indicazione dei dati identificativi e della classe attribuita.
Tale principio, già affermato da una consolidata giurisprudenza di legittimità, è stato confermato e ulteriormente precisato con l'ordinanza n. 29370 del 6 novembre 2025, che ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle entrate in una controversia riguardante la rettifica della rendita catastale di un opificio industriale. La Corte suprema ha chiarito che, nell'ambito della stima diretta applicata agli immobili a destinazione speciale o particolare, la mancata esecuzione del sopralluogo non incide sulla legittimità dell'atto, né comporta carenza motivazionale, purché l'avviso contenga gli elementi essenziali per consentire al contribuente di comprendere la ragione della pretesa.
Ne consegue che alla stregua dell'indirizzo ermeneutico adottato dalla S.C. in linea generale, deve escludersi un obbligo generalizzato di procedere a sopralluogo
In particolare il sopralluogo non è necessario laddove il materiale documentale a disposizione dell'Agenzia consente di determinare ugualmente il classamento catastale .
Ed è ciò che rileva nel caso in esame laddove l'amministrazione si è avvalsa dei documenti in suo possesso anche di quelli depositati dalla parte .
Rimane ora da esaminare il profilo specificamente enunciato in sede di ricorso, vale a dire se fosse o meno necessario il sopralluogo nella specifica situazione fattuale oggetto di valutazione catastale nella quale
Il documento CF in oggetto i riferisce ad una singola unità immobiliare che fa parte di una struttura complessiva più ampia e che non influisce in alcun modo sulla funzionalità dell'intero complesso .
Deve osservarsi che è incontroverso come l'azione accertativa sia stata attivata dalla presentazione da parte della ricorrente di una dichiarazione CF
Pertanto, l'azione di rettifica è scaturita non da una mera iniziativa della parte pubblica ma costituisce il frutto di una specifica iniziativa di parte privata l'intervento dell'Ufficio era, infatti, strettamente collegato al modello CF presentato
L'Agenzia ha semplicemente verificato la congruità del valore proposto dalla parte ,utilizzando materiale documentale quale la planimetria depositata, il raffronto delle mappe catastali con la fotogrammetria aerea,
l'analisi delle schede planimetriche allegate al Docfa presentato.
Sulla base di detta documentazione è stato rilevato che sull'area del Camping Village, identificata con le Dati.catastali_1, sono dislocate numerose unità abitative del tipo mobile home (case mobili) che erroneamente non sono state considerate quali voci di costo nella stima sommaria per la determinazione della rendita catastale pur essendo elementi rilevanti per la tipologia di struttura ricettiva.
Non si è quindi trattato di un accertamento operato ex officio in quanto la presentazione del CF non ha comportato solo la valutazione dell'“ampliamento del bar”,ma ha legittimamente investito l'intera situazione catastale riconducibile al Dati.catastali_1 .
Infine ,sul punto, come specificato nell'avviso per cui oggi è causa, si è rilevato che le mobile home individuate si distinguono in due tipologie, una tipologia con angolo cottura/cucina di totali metri quadri 3.198
e una tipologia senza angolo cottura/cucina di totali metri quadri 198.
Le stesse mobile home sono servite in maniera stabile dalla rete elettrica, idrica, di fognatura, oltre che da una viabilità interna prevalentemente pedonale in un contesto piantumato e con aree verdi ben curate.
L'Agenzia ha ritenuto che l'installazione stabile di mobile home (case mobili) di pernottamento, determini una trasformazione irreversibile o permanente del territorio e, dunque, incida nel processo valutativo della rendita catastale. Tale oggettiva non provvisorietà ha comportato il necessario intervento da parte dell'Ufficio al fine della corretta rideterminazione della rendita catastale del bene oggetto della dichiarazione CF e ciò senza che potesse essere ritenuto necessario il preventivo sopralluogo .
E ciò inquanto il materiale documentale a disposizione dell'Agenzia era ampiamente sufficiente a poter verificare la congruità della dichiarazione CF presdentata e, nel caso , a rettificarla.
Alla stregua delle considerazioni che precedono , pertanto, il primo motivo di ricorso deve considerato infondato .
Mancanza di contradditorio
Anche per quanto attiene alla asserita mancanza di contradditorio endo-procedimentale deve osservarsi che la censura sia destituita di fondamento
La S.C. ha infatti statuito in plurime occasioni che, in sede di procedura CF ,non costituisca requisito necessario procedere al contraddittorio preventivo .
La S.C.ha infatti osservato che Qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della c.d. procedura Docfa, l'Amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione europea, posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito ( cfr Cass. – Sentenza n. 5245 depositata il 20 febbraio 2023 ) – nonché che Il termine dilatorio di cui all'art. 12, comma 7, della l. n. 212 del 2000, non è applicabile nel caso di attribuzione della rendita catastale a seguito di procedura CF, in quanto la relativa disciplina - contenuta nel d.m. 19 aprile 1994, n. 701, richiamato dal d.m. 26 luglio 2012 - garantisce pienamente la partecipazione e l'interlocuzione del contribuente nella fase anteriore all'emissione dell'atto di classamento ed attribuzione della rendita da parte dell'Amministrazione finanziaria, di modo che quest'ultima, ove intenda discostarsi dalla proposta, non è tenuta - in assenza di specifiche disposizioni in tal senso - ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della CDFUE, valevoli solo per i tributi armonizzati ( cfr Cass. Sez. 5 - , Ordinanza N. 18169 del 03/07/2025 (Rv. 676108 - 01) Presidente: Stalla Giacomo Maria. Estensore: Dell'Orfano Antonella. Relatore: Dell'Orfano Antonella. A. (Avvocatura Generale Dello Stato .)

Contro

O. (RA US )Cassa Con Rinvio, Comm.Trib.Reg.Sez.Dist. Brescia, 11/09/2018.
Ne consegue l'infondatezza del motivo .
Infondatezza dell'accertamento nella parte in cui rettifica la rendita catastale da € 31.430,32 ad
€ 59.800,00”
Nello svolgimento di questo motivo la ricorrente censura che nella determinazione del valore della rendita catastale dell'unità immobiliare l'Ufficio ha aggiunto il valore delle case mobili (€ 977.178), il valore dell'area
(€ 291.045), gli oneri di costruzione e finanziari (€ 498.625) e un non meglio specificato profitto del promotore
(€ 330.810), raddoppiando sostanzialmente (da € 1.571.516 ad € 2.990.062) il valore complessivo su cui applicare il tasso del 2% .
Peraltro ,riannodando i termini della contestazione ,si deve puntualizzare che nell'avviso di accertamento impugnato non viene in rilievo la categoria catastale proposta all'unità immobiliare che rimane in categoria
D 8 , né il metodo utilizzato dall'Agenzia :costo di produzione deprezzato, metodologia tecnico estimativa richiamata anche dalla Circolare 6/2012 e suoi allegati. Per quanto attiene al contestato inserimento di cespiti ulteriori rispetto a quello preso in considerazione della dichiarazione CF è necessario riportare testualmente la spiegazione di detto inserimento contenuto nell'allegato 1 all'atto di accertamento .
Si procede alla definizione della rendita catastale e, non avendo possibilita' di un campione rappresentativo per un'indagine del mercato ordinario delle locazioni e delle compravendite riferite all'88-89, si sceglie di operare con il procedimento indiretto del costo di riproduzione deprezzato, metodologia tecnico estimativa richiamata anche dalla Circolare 6/2012 e suoi allegati, emanata dall'ex Agenzia del Territorio, il cui impianto costituisce (legge di stabilita 2015) strumento di interpretazione autentica dell'art. 10 del RDL 652/1939 convertito dalla L. 1249/1939. Le consistenze e i valori unitari attribuiti sono tutti riportati nel prospetto di stima parte integrante del presente accertamento. Integrazione della motivazione Trattasi di una variazione per ampliamento con cambio d'uso. L'unita' immobiliare e' costituita da un moderno complesso turistico a quattro stelle che si affaccia sulla Baia di Sistiana (comune di Duino Aurisina), in una posizione panoramica del Golfo di Trieste. Il complesso offre sistemazioni in case mobili di elevati standard qualitativi e piazzole per i campeggiatori dotate dei blocchi servizi igienici. Sono presenti nel compendio anche un ristorante, una pizzeria, un bar, un supermercato, un parco piscine, campi da tennis e un parco giochi. Dall'analisi della documentazione presentata, indagata la tipologia costruttiva anche tramite immagini da strada e ortofoto, nonche' da quanto liberamente reperibile su web, si ritiene coerente la categoria proposta D/8 e nel caso specifico viene attribuito il codice destinazione d'uso 0903 Aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte. Dal confronto delle mappe catastali con la fotogrammetria aerea, dall'analisi delle schede planimetriche allegate al DocFa presentato, nonche da quanto pubblicamente disponibile e reperibile sul web, si rileva che sull'area del complesso immobiliare, identificata con le Dati.catastali_1
, sono dislocate numerose case mobili non valorizzate quali voci di costo nella stima sommaria per la determinazione della rendita catastale. Le case mobili risultano stabilmente assicurate al suolo e allacciate in maniera stabile agli impianti elettrici, idrici-fognari e gas del campeggio, oltre che servite da una viabilita' interna prevalentemente pedonale in un contesto piantumato e con aree verdi. L'installazione stabile di case mobili determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio e, dunque, incide nel processo valutativo della rendita catastale non potendo ritenersi che gli stessi soddisfino un bisogno oggettivamente provvisorio. Le case mobili presenti si distinguono in due tipologie, una tipologia con angolo cottura/cucina di totali metri quadri 3.198 e una tipologia senza angolo cottura/cucina di totali metri quadri 198 (come desumibili dal sito ufficiale del Ricorrente_1, conteggiando le singole unita' omogenee presenti nella mappa esplicativa della struttura in funzione della presenza/assenza dell'elemento cottura/ cucina). In applicazione di quanto rappresentato si ritiene, pertanto, non congrua la rendita proposta e si procede alla rideterminazione della stessa.
Il testo dell'allegato , che costituisce parte integrante dell'avviso di accertamento , è chiaro e delinea in modo comprensibile come l'inserimento di determinati cespiti pisti sia stato necessitato per adeguare la rendita all'effettivo valore dell'unità immobiliare.
Sotto questo punto di vista , pertanto non si ravvisano vizi di legittimità della contestazione
L'Agenzia ha solo proceduto alla verifica del classamento proposto valutando l'intera unità catastale ove era inserito il bar oggetto dell'ampliamento e determinando l'effettivo valore utilizzando parametri certi e verificabili .
E ciò trova conferma esaminando i singoli cespiti oggetto di considerazione da parte dell'Agenzia .
Case mobili (€ 933.816 + € 43.362)
La voce più rilevante della rettifica riguarda il valore delle case mobili che è stato aggiunto al valore degli altri cespiti ”. Afferma il ricorrente che la natura stessa delle case mobili esclude che possano essere ancorate al terreno e quindi accatastate .
E' ovvio infatti che sono montate su ruote e possono essere spostate da un luogo all'altro dello stesso campeggio oppure in altri campeggi o in siti diversi da quello in cui vengono considerati in un determinato momento.
Sostiene inoltre il ricorrente che non possono avere allacciamenti fissi (tipo luce, acqua, gas, fognature) e il loro posizionamento non ha bisogno di alcun tipo di autorizzazione o licenza.
Inoltre il ricorrente contesta l'inclusione delle case mobili nel procedimento di quantificazione della rendita catastale del complesso immobiliare perché le stesse non sono di proprietà della Ricorrente_1 Srl, ma di altra società che gestisce il campeggio Società_1 Spa.
Gli assunti del ricorrente sono destituiti di fondamento .
Come espressamente riportato , nell'allegato all'avviso di accertamento infatti dette case mobili risultano stabilmente assicurate al suolo e allacciate in maniera stabile agli impianti elettrici, idrici-fognari e gas del campeggio, oltre che servite da una viabilita' interna prevalentemente pedonale in un contesto piantumato e con aree verdi. L'installazione stabile di case mobili determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio e, dunque, incide nel processo valutativo della rendita catastale non potendo ritenersi che gli stessi soddisfino un bisogno oggettivamente provvisorio
Quindi non si tratta all'evidenza di struttura facilmente amovibili , come ad esempio quelli per gli stand fieristici , ma di strutture che a pieno titolo rientrano nella dotazione del villaggio turistico e contribuiscono a determinarne il valore
La stessa Suprema Corte a ha enunciato il principio di diritto secondo il quale “Nell'ambito di strutture turistico- ricettive all'aperto (campeggi, villaggi turistici), l'installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento […] determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio e, dunque, incide nel processo valutativo della rendita catastale, non potendo ritenersi che gli stessi soddisfino un bisogno oggettivamente provvisorio.”
A siffatta conclusione, la Cassazione è pervenuta dopo aver osservato che “Nel momento in cui i manufatti, definiti case mobili perché muniti di ruote, siano stati stabilmente infissi al suolo, all'interno dell'area del campeggio, ed abbiano perso la loro mobilità, viene meno quella caratteristica di precarietà dell'opera […]
»; del resto, «Temporanee sono […] esclusivamente le modalità di soggiorno dei soggetti ospitati nelle strutture, che nulla hanno in comune con la stabile presenza ed utilizzazione delle “case mobili””.
Detta pronuncia è stata richiamata nell'ordinanza 20 giugno 2024, n. 17068, con la quale la Corte ha ribadito l'orientamento secondo cui, con riferimento alle “case mobili”, va affermata «l'incidenza nel processo valutativo della rendita catastale di siffatti manufatti, muovendo dall'art. 4, r. d. n. 652 del 1939 (“si considerano come immobili urbani, i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costruite, diverse dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti stabilmente assicurati al suolo”), che pone la “stabile” collocazione di una struttura - del tipo “casa mobile” - come elemento determinante un'alterazione del territorio che non può ritenersi né precaria, né transitoria, in quanto non rimovibile dal luogo in cui è stato posto senza scomporla almeno in parte, ovvero rompendo le aderenze che la tengono avvinta al suolo (Cass. n. 17017/2020, n. 4426/2020; 22559/2022)”.
Né ovviamente rileva ,ai fini della determinazione della rendita catastale ,la circostanza che vi possa essere diversificazione tra soggetto proprietario dell'area e soggetto proprietario delle c.d strutture mobili .
A questo punto , per completezza, vanno esaminate le novità introdotte dall'art.

7-quinquies DEL D.L. N.113/2024 per come richiamato anche dalla Risoluzione n 67 della Agenzia delle Entrate
Il comma 1 dell'articolo 7-quinquies dispone che “A decorrere dal 1° gennaio 2025, gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione, ubicati nelle strutture ricettive all'aperto, non rilevano ai fini della rappresentazione e del censimento catastale e sono pertanto esclusi dalla stima diretta di cui all'articolo 30 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, per la determinazione della rendita catastale”.
Dunque, all'interno delle unità immobiliari che rappresentano strutture ricettive all'aperto , non rivestono rilevanza catastale gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione, tra i quali, oltre a roulotte, camper, caravan e simili , sono da annoverare anche le cosiddette “case mobili” (o
“mobile home”).
L'irrilevanza delle case mobili prevista dal richiamato comma 1 dell'articolo 7-quinquies D.L. N.113/2024 riguarda la rappresentazione nella mappa catastale, la rappresentazione nella planimetria catastale e l'inclusione nella stima della rendita catastale dell'unità immobiliare destinata a struttura ricettiva all'aperto in cui sono collocate.
Tuttavia giusta la risoluzione n 67 del 2025 tale disposizione legislativa presenta espressamente carattere innovativo della disciplina catastale e non assume valenza di interpretazione autentica.
In particolare considerato il carattere innovativo delle disposizioni in esame, resta fermo che:
• le dichiarazioni di variazione diverse da quelle di cui al comma 3 dell'art.

7-quinquies relative a strutture ricettive all'aperto già censite,
• le dichiarazioni di accatastamento di strutture ricettive anche preesistenti e mai censite, il cui termine obbligatorio per la presentazione in catasto scada prima della data del 1° gennaio 2025, devono essere redatte applicando gli ordinari criteri di censimento e di stima vigenti precedentemente a tale data .
Occorre quindi stabilire se detta disposizione normativa sia o meno applicabile al caso sottoposto al presente vaglio e la risposta non può che essere negativa .
Sotto tale specifico riguardo ciò che costituisce il vero discrimine nel discriminare la normativa applicabile
è costituito dalla presentazione della dichiarazione CF .
E' appunto con detta dichiarazione che la parte intende modificare la classificazione catastale di una determinata unità immobiliare ed è al momento della presentazione della stessa che la effettiva situazione fattuale e normativaviene ad essere cristallizata e deve essere qualificata senza che possano rilevarsi modificazione successive .
Nel caso in esame ,la dichiarazione CF è stata presentata in data 15/04/2024 e quindi in data anteriore all'emanazione D.L. N.113/2024 .
Il che determina la inevitabile conseguenza che la valutazione dell'accatastamento proposto in sede di dichiarazione CF presentata da Ricorrente_1 s.r.l. si deve fare prescindendo dall'art.

7 -quinquies del D.L. N.113/2024 e ciò in perfetta adesione alla Risoluzione n 67 / 2025 dell'Agenzia delle Entrate che ha sottolineato il carattere innovativo della norma di cui all'art 7 quinquies .
Riannodando i termini della questione deve quindi ritenersi la inapplicabilità della norma di cui all'art.

7 -quinquies del D.L. N.113/2024 alla vicenda in esame e la rilevanza ai fini della rappresentazione e del censimento catastale di dette case mobili per il periodo precedente alla data del 1° gennaio 2025 . Valore dell'area (€ 291.045).
L'accertamento aggiunge ai cespiti dichiarati dalla società nella denuncia CF anche il valore dell'area quantificato in € 291.045.
Afferma il ricorrente che questo valore è stato considerato nel valore dei cespiti dichiarati e quindi non può essere considerato una seconda volta.
L'assunto è infondato
L'Agenzia seguendo pedissequamente quanto riportato nella Circolare 6/2012 e nell'ottica di una migliore chiarezza e ripercorribilità del processo valutativo di stima, ha semplicemente individuato la quota parte di valore riferita al semplice lotto (voce di costo C1) e tutto quanto invece va riferito al costo di sistemazione delle aree esterne (voce di costo C2, ovvero costo di costruzione ben distinto).
La situazione non muta anche per altre voci considerate nella determinazione della rendita.
Spese tecniche (€ 81.749), Oneri di concessione (€ 93.478), Oneri finanziari (€ 323.398). Profitto del promotore (€ 330.810)
Sostiene parte ricorrente che l'accertamento non spiega se le voci di spesa relative Spese tecniche
(€ 81.749), Oneri di concessione (€ 93.478), Oneri finanziari siano riferibili all'unità immobiliare modificata e indicata nella denuncia CF del 16/04/2024, oppure alle case mobili, oppure a tutti i cespiti del complesso immobiliare.
Nella prospettiva di parte le spese andrebbero imputate analiticamente ad ogni singolo cespite per individuare quelle pertinenti e quelle non pertinenti, si contesta il valore attribuito a questi costi ed oneri che appare manifestamente eccessivo e sproporzionato.
Analogo discorso va fatto per questa componente della valutazione, la cui imputazione non è specificata e, se fosse specificata, incontrerebbe i limiti già evidenziati.
L'assunto è infondato
Perquanto attiene alla indicazione generale delle spese tecniche, degli oneri di concessione, degli oneri finanziari e del profitto del promotore, l'attribuzione e specificazione di tali valori è legata al medesimo principio originante la riparametrazione del valore dell'area, ovvero la maggior chiarezza e ripercorribilità della stima secondo metodologia espressa nella Circolare 6/2012.
3 ) illegittimità per difetto di motivazione
Come terzo motivo la ricorrente ha eccepito il difetto di motivazione dell'avviso di accertamento .
Anche in questo caso la censura è infondata .
L'atto di classamento costituisce l'esito di un procedimento regolato dalla legge ed a natura partecipativa
(art. 2 D.L. 16/1993, conv. con L. 75/1993 e, specialmente D.M. 19 aprile 1994, n. 701), che prevede, appunto, la partecipazione del contribuente al procedimento di attribuzione della rendita catastale.
Si tratta di un atto complesso a formazione progressiva, nel quale concorre sia il contribuente, mediante la proposta di classamento con la procedura CF, sia l'Ufficio con la eventuale rettifica in tutto o in parte della dichiarazione resa dal contribuente. L'assegnazione dei dati di classamento viene effettuata esclusivamente sulla base dei principi impartiti dal Decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142, a prescindere da quanto stabilito dalle altre norme di settore o dalle destinazioni previste dall'ordinamento normativo urbanistico ed edilizio, per quanto, in molti casi concreti, queste possano coincidere
E' notorio che qualunque complesso immobiliare, fabbricato o porzione di esso, che presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale, individua, ai fini catastali, un'unità immobiliare e che quest'ultima deve essere classificata nell'ambito dell'appropriata categoria in coerenza alla destinazione, valutata in condizioni di ordinarietà, riscontrabile in modo oggettivo, in base alle caratteristiche dell'unità immobiliare da accertare.
Pertanto l'Ufficio nelle attività di accertamento deve necessariamente operare nell'ambito dei principi di estimo catastale poiché le categorie poste alla base della classificazione catastale degli immobili non rappresentano le destinazioni previste dall'ordinamento normativo urbanistico ed edilizio, per quanto, in molti casi concreti, queste possano coincidere.
Quindi ,nell'attribuzione del corretto classamento ,l'ufficio deve attenersi esclusivamente alle prescrizioni dettate dall'ordinamento catastale, prescindendo da eventuali disposizioni o vincoli amministrativi previsti da altri ambiti normativi ivi comprese quelle urbanistiche.
La legge catastale è, quindi, la sola che può vincolare l'attività di accertamento del tecnico classatore.
Ai sensi dell'art. 61 del DPR n. 1142 dell'1 dicembre 1949 (Approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano), il classamento viene assegnato riscontrando per l'unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito, collocando successivamente l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria fatti gli opportuni confronti con le unità tipo di cui all'art. 9 dello stesso DPR che prevede la compilazione preliminare per ciascuna zona censuaria di un quadro di qualificazione e classificazione dove sono indicate le categorie riscontrate nella zona censuaria ed il numero delle classi in cui ciascuna categoria è stata divisa, oltre i dati di identificazione e la descrizione delle unità immobiliari scelte come tipo per ciascuna classe.
All'art. 7 viene specificato che “La classificazione consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi notevolmente diversi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla relativa rendita catastale, riferita all'unità di consistenza computata secondo le norme dell'art. 45 e seguenti.
Determinato il numero delle classi in cui ciascuna categoria deve essere divisa, si procede al riconoscimento ed alla identificazione di un certo numero di unità tipo che siano atte a rappresentare per ciascuna classe il merito medio delle unità immobiliari che vi debbono essere comprese”.
Il principio ai fini della qualificazione e classificazione di un immobile è pertanto quello della comparazione tra l'unità oggetto di accertamento e l'unità di riferimento scelta come “unità tipo” per l'attribuzione di specifici dati di classamento.
Il classamento, in applicazione al citato art. 61 del DPR n. 1142, viene attribuito in base alle caratteristiche possedute dall'unità immobiliare all'atto del classamento per comparazione con l'unità tipo presa come riferimento e, quindi, all'epoca di costruzione.
In merito alla motivazione degli atti catastali emessi a seguito dell'accertamento di una dichiarazione CF, con la sentenza n. 7272/2016 la Suprema Corte ha chiarito ulteriormente che “l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento dell'immobile deve ritenersi osservato anche mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, trattandosi di elementi che, in ragione della struttura fortemente partecipativa del procedimento, sono conosciuti o facilmente conoscibili dal contribuente (cfr., tra le altre, Cass. civ. sez. V 9 luglio 2014, n. 15671 e 15672 e Cass. civ. sez. V 3 febbraio 2014, n. 2268)”.
Anche di recente la S.C. ha ribadito il predetto orientamento osservando che In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura CF, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita;
mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso. (cfr. Casss.Sez. 5 –
, Ordinanza n. 29754 del 19/11/2024 (Rv. 673082 - 01) Presidente: Stalla Giacomo Maria. Estensore: Lo
Sardo US. Relatore: Lo Sardo US. U. (Innocenti Francesco)

Contro

A.Cassa Con Rinvio,
Comm.Trib.Reg. Roma, 28/02/2017
L'atto impugnato e l'allegato che ne costituisce parte integrante sono adeguatamente motivati , dal momento che, oltre ad indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno supportato la determinazione dell'Agenzia, è esplicativo anche delle motivazioni che, specificamente nel caso in trattazione, hanno determinato la modifica della rendita proposta.
Nessuna censura può, infatti, essere mossa con riguardo alla motivazione e chiarezza dell' avviso, che, anche attraverso i riferimenti puntuali all'applicata normativa, hanno ben consentito alla contribuente di comprendere i presupposti dell'azione amministrativa e di svolgere appieno le proprie difese.
Alla stregua delle considerazioni che precedono consegue il rigetto del ricorso .
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo .

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Trieste I Sezione così provvede:
Rigetta il ricorso
Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in complessivi € 4.200,00 oltre accessori
Così deciso in Trieste 13.01.2026
Il Giudice Relatore
Dott. Giorgio Milillo
Il Presidente Dott. Carlo Miseri