Sentenza n. 192/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 24, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TIRELLI FRANCESCO, Presidente
ABRIGNANI IGNAZIO, Relatore
CAMINITI DIANA, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6354/2023 depositato il 02/05/2023

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. A Socio Unico - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Difensore_5 - CF_Difensore_5
Difensore_6 - CF_Difensore_6
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Difensore_5 - CF_Difensore_5
Difensore_6 - CF_Difensore_6
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma
elettivamente domiciliato presso Email_2 Resistente_1 S.p.a. - 08670661001
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662172028 TASI 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662182028 TASI 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso con istanza ex art. 17 bis del D.Lgs. n. 546/1992, ritualmente notificato a mezzo pec in data 14/01/2023, la Ricorrente_1 S.r.l. ha impugnato gli avvisi di accertamento n. 662172028 per TASI 2017 e n. 662182028 per TASI 2018, entrambi notificati a mezzo posta il 17/11/2022, a mezzo dei quali è stata recuperata una maggiore TASI per l'anno 2017 di € 5.360,10 ed una maggiore TASI per l'anno 2018 di € 8.857,72.
Parte Ricorrente ha contestato la legittimità degli atti impugnati per vizio di motivazione, in violazione degli artt. 3 della L. n. 241/1990, 7, comma 1, dello Statuto del Contribuente e 1, comma 162, della L. n.
296/2006, in considerazione del fatto che il Comune impositore avrebbe rideterminato i valori precedentemente attribuiti alle aree di proprietà della società ricorrente, senza minimamente spiegare il procedimento di calcolo che lo ha condotto ad attribuire all'area un diverso valore per i periodi d'imposta 2017/2018, in assenza di mutamenti urbanistici.
In secondo luogo, ha contestato la violazione dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, per illegittimità del metodo di trasformazione applicato dal Comune per il calcolo del diverso valore da attribuire alle aree oggetto di accertamento.
In subordine, ha eccepito la violazione dell'art. 1, comma 675, della L. n. 147/2013, in quanto il metodo di trasformazione non sarebbe applicabile alla TASI in oggetto, trattandosi della ricostruzione di un imponibile che si riferisce ad un fabbricato “ipotetico” e, quindi, ad un patrimonio “ipotetico”, mentre la
TASI è ancorata alla necessità di finanziare quei servizi che, pur essendo indivisibili, sono comunque determinati.
Parte Ricorrente ha, altresì, eccepito la violazione degli artt. 2697 c.c. e 7, comma 5 bis, del D.Lgs. n.
546/1992, per infondatezza della pretesa, atteso che nessuno degli alloggi che avrebbero dovuto essere realizzati sull'area oggetto di accertamento è mai stato realizzato, né tanto meno è stata mai iniziata la costruzione, stante il mancato perfezionamento da parte del Comune dello strumento urbanistico ed il conseguente mancato rilascio del permesso di costruire. In via gradata, Parte Ricorrente ha rilevato la violazione dell'art. 2909 c.c. e del giudicato esterno, in quanto il valore dell'area in oggetto avrebbe dovuto essere rideterminato sulla scorta del decisum della sentenza n. 250/17/2022 emessa dalla C.T.R. Lazio, che si è pronunciata inter partes su analoga questione per le annualità 2009 e 2010 e avente efficacia di giudicato.
In via ancora più gradata, Parte Ricorrente ha contestato la debenza delle sanzioni irrogate per violazione dell'art. 5 del D.Lgs. n. 472/1997, nonché degli artt. 6 del D.Lgs. n. 472/1997, 10 dello Statuto del
Contribuente e 8 del D.Lgs. n. 546/1992, per sussistenza delle obiettive condizioni di incertezza sulla portata applicativa dell'art. 5 del D.Lgs. n. 504/1992.
In via parimenti gradata, ha eccepito la violazione dell'art. 13 del D.Lgs. n. 471/1997 per insussistenza del requisito oggettivo dell'illecito contestato.
In via da ultimo gradata, la società ricorrente ha contestato la violazione dell'art. 12, comma 5, del D.Lgs.
n. 472/1997, che commina che le sanzioni devono essere rideterminate tenendo conto della continuazione degli illeciti contestati.
In data 07/05/2024 si è costituita nel presente giudizio il Comune di Roma Capitale evidenziando, in primo luogo, la non operabilità nel presente giudizio del giudicato formatosi per le precedenti annualità, in quanto l'efficacia del giudicato in un diverso periodo di imposta va riconosciuta con riferimento ad un elemento che non solo è rimasto identico in tale periodo, ma che per sua natura non può modificarsi, mentre va negata per la valutazione economica dell'area edificabile in quanto correlata a situazioni di fatto che si prestano a variazioni nel corso delle diverse annualità e che perciò implicano uno specifico accertamento in ciascun periodo di imposta.
Nel merito, ha ribadito la legittimità della propria rettifica, eseguita ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs.
n. 504/1992.
Con riferimento alla contestata legittimità dell'irrogazione delle sanzioni, Parte Resistente ha insistito sulla debenza delle stesse in mancanza di espressa prova da parte della Ricorrente dell'assenza della colpa nell'illecito tributario.
Infine, in ordine all'eccepita violazione dell'art. 12, comma 5, del D.Lgs. n. 472/1997, l'Ente Impositore ha rilevato che il Ministero delle Finanze, con la circolare n. 23/E del 25/1/1999, ha chiarito che la sanzione del trenta per cento di cui all'art. 13 del D.Lgs. n. 471/1997 si applica in ogni ipotesi di mancato pagamento di un tributo o di una sua frazione nel termine previsto, e in caso di ripetute violazioni degli obblighi di versamento, non si applica l'istituto del concorso di cui all'art. 12, comma 1, del D.Lgs. n. 472, non trattandosi nella specie di infrazioni formali. Pertanto, la sanzione del trenta per cento è dovuta su ogni importo non versato alle prescritte scadenze, senza possibilità di cumulare giuridicamente le singole sanzioni.
In data 30/05/2024 Parte Ricorrente ha depositato ulteriori memorie illustrative, a mezzo delle quali ha insistito sulla violazione dell'art. 2909 c.c. e sul giudicato esterno, sul vizio di motivazione degli atti impugnati, sulla illegittimità del c.d. metodo della trasformazione, sulla violazione dell'art. 1, comma 675, della L. n. 147/2013 per l'illegittima estensione di tale procedimento alla TASI, e ha contestato nel merito la fondatezza della pretesa impositiva. In via gradata, ha insistito sulla non debenza delle sanzioni e sulla necessità di rideterminare le stesse secondo il principio della continuazione.
All'udienza del 10 giugno 2024 la Corte ha rilevato la necessità di attendere l'esito del procedimento pendente presso la Sezione VII della Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, portante R.G.A.
607/2024, in quanto connesso al presente procedimento, onerando Parte Ricorrente a presentare sollecita istanza di trattazione anticipata dell'appello, che è stata depositata in data 22/10/2024. Con ordinanza n. 3389/2024, depositata il 19/11/2024, a seguito dell'udienza del 18/11/2024, la Corte ha rinviato la causa al 12/05/2025 per attendere l'esito del citato giudizio di secondo grado, la cui udienza è stata fissata per il 16 dicembre 2024.
Il 01/04/2025 Parte Ricorrente ha depositato memorie di costituzione di nuovo difensore, insistendo nelle domande e nelle conclusioni già esposte e rassegnate nel ricorso.
Il 30/04/2025 Parte Ricorrente ha depositato memorie illustrative, a mezzo delle quali ha insistito sulla validità del giudicato esterno formatosi con le sentenze rese nel 2022 inter partes ed aventi ad oggetto la stessa questione, favorevoli alla contribuente, nonchè su tutti gli altri motivi di ricorso.
Il 07/05/2025 la società Ricorrente ha depositato ulteriori memorie illustrative con le quali ha ribadito e insistito sulle conclusioni già assunte.
All'udienza del 12 maggio 2025, Parte Ricorrente ha chiesto un ulteriore rinvio in attesa della pubblicazione della sentenza di appello presso la Corte Tributaria del Lazio di cui al R.G.A. n. 607/2024, a cui controparte non si è opposta.
Il 24/11/2025 Parte Ricorrente ha depositato la sentenza n. 5888/2025 della Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, con cui è stato accolto l'appello di Parte Ricorrente inerente ad IMU per gli anni 2017
e 2018.
Il 04/12/2025 Parte Ricorrente ha depositato ulteriori memorie illustrative, con le quali, nel ribadire tutti i motivi di diritto già sollevati in seno al ricorso, ha chiesto l'estensione del giudicato esterno della citata sentenza n. 5888/2025 al procedimento in oggetto, vertente su identica questione.
All'esito dell'udienza del 15 dicembre 2025, la Corte ha deciso come segue

MOTIVI DELLA DECISIONE

Dal contenuto degli atti depositati e dalle profuse argomentazioni delle Parti, questa Corte accoglie il ricorso sulla scorta delle motivazioni che seguono.
Tra i vari motivi di ricorso, Parte Ricorrente ha contestato la determinazione del valore dell'area edificabile operata dall'Ente Impositore.
Orbene, questa Corte rileva che la questione della determinazione del valore dell'area edificabile è già stata oggetto di plurime pronunce di questa stessa Corte, con sentenze n. 250/2022 e n. 4318/2022, rese inter partes e divenute definitive, con le quali la Corte ha riconosciuto - per annualità precedenti ma relative alla medesima area - un valore venale diverso e inferiore rispetto a quanto accertato dall'Ente
Impositore, peraltro accertate anche tramite perizia tecnica di parte.
Da ultimo, sul punto, è intervenuta anche la recentissima sentenza n. 5888/2025, depositata il
03/10/2025, con la quale la Corte di Giustizia di II grado del Lazio ha riconosciuto la validità delle statuizioni succitate, che costituiscono giudicato esterno e risultano idonee a vincolare il giudice odierno in relazione alla medesima fattispecie sostanziale, trattandosi di elementi a carattere tendenzialmente permanente. Ne deriva che anche per questo giudizio si devono estendere le medesime argomentazioni e conclusioni a cui sono giunti i Giudici già investiti delle medesime questioni, aventi valore di giudicato esterno.
In particolare, questa Corte condivide le argomentazioni dei Giudici di seconde cure, secondo cui il metodo di trasformazione applicato dall'Ente Impositore, sebbene in astratto compatibile con l'art. 5 del D.
Lgs. n. 504/1992, nel caso di specie non risulta sorretto da adeguata motivazione e da puntuale riferimento agli elementi concreti di mercato, essendosi l'Ente limitato a un generico richiamo a criteri di attualizzazione senza fornire specifici dati comparativi.
Pertanto, questa Corte accoglie il ricorso, e per l'effetto, annulla gli avvisi di accertamento impugnati.
Quanto alla liquidazione delle spese legali, questa Corte rileva che sul punto si sono susseguite diverse pronunce giurisprudenziali che hanno rilevato la complessità delle questioni;
pertanto, sussistono giusti motivi per disporre la compensazione integrale delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e compensa tra le Parti le spese di lite.
Così deciso in Roma, 15 dicembre 2025
Il Giudice Relatore Il Presidente