R.G. n. 435/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO CIVILE DI GENOVA
SEZIONE III
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Marcello Castiglione - Presidente
Dott. Franco Davini - Consigliere relatore
Dott.ssa Giovanna Cannata - Consigliere ha pronunciato la presente
SENTENZA Nella causa con oggetto: vendita di cose immobili
Fra:
, rappresentata e difesa dall'avv. Luca Morelli, con studio in in Finale Ligure, Via Parte_1
ST NA n. 6 ed ivi elettivamente domiciliata;

- Appellante -
-

contro

-
(c.f. ), sia in proprio che in qualità di erede Controparte_1 C.F._1 [...]
(c.f. , nato a [...] il [...] ed ivi deceduto in data Parte_2 C.F._2
04/07/2025, la (C.F. ) e Controparte_2 C.F._3 CP_3
(C.F. , nella loro qualità di eredi del tutte
[...] C.F._4 Parte_2 rappresentate e difese dall'avv. Luca Maori, del Foro di Perugia con studio in Perugia, via Marconi
n. 6 ed ivi elettivamente domiciliate
- Appellati -
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis rejectis, “in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per
l'effetto, in totale riforma della sentenza n. 773/2024 emessa dal Tribunale di Genova, in data
11.03.2024 nell' ambito del giudizio rubricato al n. 5124/2021 RG: - In via principale respingere in
1 toto le domande avversarie in quanto infondate sia in fatto che in diritto;
- In via principale riconvenzionale, emettere una sentenza costituiva ex art. 2932 cod. civ. che produca il trasferimento della quota pro indiviso del 50% della casa di civile abitazione sita in Sindia (NU), via San Pietro
18 a favore dei Sigg.ri e e contro a fronte del Parte_2 CP_1 Parte_1
pagamento a saldo prezzo da parte dei Sigg.ri e della somma di € Parte_2 CP_1
1.167,00 o di quella che verrà accertata in corso di causa. - In via di subordine riconvenzionale dichiarare il contratto concluso fra le parti in data 26.07.2021 risolto per inadempimento degli attori
e conseguentemente gli stessi al rilascio a favore di dell'immobile sito in Sindia Parte_1
(NU), via San Pietro 18, libero da parsone e cose con conseguente condanna degli stessi attori al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non subiti dalla Sig.ra a titolo di responsabilità Pt_1
precontrattuale; - In via di ulteriore subordine riconvenzionale, condannare gli attori in solido fra di loro, al pagamento di una somma da stabilirsi in sede di giudizio a titolo di indennità di occupazione maturata nel periodo compreso fra il 26.07.2011 sino al dì del rilascio. Con vittoria delle spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio”.
Per gli appellati:
“Voglia l'Ecc.ma Corte: - rigettare l'appello della sig.ra perché inammissibile ed Parte_1
infondato in fatto e in diritto e confermare in toto la decisione di primo grado;
- condannare
l'appellante alla rifusione delle spese, diritti ed onorari del presente grado di giudizio”.
IN FATTO E DIRITTO

1.Con atto di citazione del 13.1.2021, e convenivano in giudizio CP_1 Parte_2
dinanzi al Tribunale di Genova la cognata chiedendo che la risoluzione giudiziale Parte_1
ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare stipulato in data 26.7.2021 per inadempimento della controparte con contestuale condanna alla restituzione del prezzo già interamente pagato, oltre al risarcimento del danno non patrimoniale, nonché all'indennizzo per l'ingiustificato arricchimento conseguito a loro danno.
Più nel dettaglio, gli attori deducevano che in data 26.7.2011 avevano stipulato con la , Pt_1
proprietaria esclusiva di una casa in Sindia (NU), una scrittura privata con la quale quest'ultima cedeva loro la quota del 50% di tale immobile al prezzo di Euro 25.000 da versare secondo modalità
«da concordare»; affermavano che in detta scrittura era altresì concordato «l'utilizzo della casa in
2 comune», del quale gli attori avevano però goduto soltanto in modo saltuario e per lo più unitamente alla proprietaria;
gli attori riferivano inoltre che nel corso degli anni, seppure avessero provveduto a versare alla cognata una somma anche maggiore al prezzo concordato (Euro 25.250,00), nonché altri rimborsi spese (per Euro 920,00), il rogito notarile non era stato mai stipulato a causa di comportamenti reticenti della . In definitiva, pertanto, stante la perdurante inerzia della sig. Pt_1
ad adempiere agli obblighi assunti nel contratto preliminare, gli attori agivano per la risoluzione Pt_1
del contratto.


2.Si costituiva nel giudizio di primo grado, chiedendo al giudice adito, in via Parte_1
principale, di rigettare la domanda di risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 c.c. proposta dai cognati nei propri confronti e di emettere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che producesse il trasferimento della proprietà della quota pari al 50% dell'immobile a favore degli attori a fronte del pagamento del saldo prezzo pari ad € 1.167,00; in subordine, in via riconvenzionale, la convenuta chiedeva di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 c.c. per inadempimento degli attori, con conseguente rilascio dell'immobile libero da persone e cose, oltre al pagamento di una somma da stabilirsi a titolo di indennità di occupazione. In particolare, la convenuta eccepiva che il mancato raggiungimento dell'accordo per addivenire al rogito dipendeva dalla circostanza che i sig.ri avevano versato acconti per la minor somma di euro 24.100,00 rispetto al Persona_1
prezzo pattuito (euro 25.000,00) A tal proposito rappresentava che in tale occasione i cognati erano stati messi nel possesso dell'immobile – con consegna delle chiavi – del cui godimento avevano fruito a loro piacimento per oltre dieci anni.

3.Con sentenza n. 773 del 12.3.2024, il Tribunale di Genova in accoglimento della domanda attorea, dichiarava risolto per inadempimento della convenuta il contratto preliminare;
per l'effetto, condannava la convenuta a corrispondere agli attori l'importo di euro 25.250,00 oltre interessi legali e spese di giudizio.
In particolare, il Tribunale riteneva che dall'espletata istruttoria documentale e dalle dichiarazioni testimoniali assunte risultava provata l'intervenuta stipula tra le parti del contratto oggetto di causa avente natura di preliminare, nel quale erano espressamente concordati: la quantificazione del prezzo in euro 25.000,00, l'utilizzo della casa in comune e l'impegno delle parti a sottoscrivere il rogito, la dazione integrale già nel 2016 del corrispettivo effettuata dagli attori a mezzo bonifici per il maggior
3 importo di euro 25.250,00 (di cui: € 15.000 il 26.7.11, € 200 il 12.9.11, € 3.000 il 3.3.12, € 3.000 il
7.6.12, € 500 il 19.10.12, € 2.000 il 20.11.12, € 685 il 01.10.13, € 200 l'8.1.14, € 100 il 13.12.14, €
600 il 12.1.16); per contro, affermava il giudice di prime cure, non era dimostrata, bensì contraddetta dalle stesse produzioni di parte convenuta, la debenza dell'ulteriore importo di euro 1.167,00.
A fronte di quanto sopra, esclusa la reale e concreta disponibilità della promittente venditrice ad adempiere agli obblighi di trasferimento assunti nonostante l'integrale pagamento del prezzo pattuito, il Tribunale giudicava fondata la richiesta di risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare, con conseguente condanna della convenuta alla restituzione dell'importo di euro 25.250,00, oltre interessi. Il Tribunale, inoltre, riteneva assorbita la domanda ex art. 2932 c.c. svolta in via riconvenzionale dalla convenuta, precisando che la stessa non non poteva essere accolta atteso anche il disposto di cui all'art. 1453, c. 3, c.c. Infine, non accoglieva le richieste di rilascio dell'immobile e di indennità per indebita occupazione da parte dei promissari acquirenti nel corso degli anni, non risultando dalle prove documentali e orali né la consegna delle chiavi e l'immissione nel possesso del bene, né tantomeno la occupazione stabile e duratura dell'immobile in questione, bensì, un utilizzo solo saltuario e per lo più unitamente alla proprietaria.

4.Avverso tale sentenza, proponeva appello, formulando due motivi di gravame. Parte_1
Primo motivo di appello
Con il primo motivo di appello, l'appellante affermava, quanto al mancato trasferimento della proprietà di quota parte dell'immobile ed al pagamento del prezzo, che gli elementi probatori del primo grado giudizio non erano stati correttamente valutati dal Tribunale, atteso che dagli stessi si evinceva il mancato versamento integrale del prezzo stabilito. A detta dell'appellante l'aver concordato «l'utilizzo della casa in comune» significava che i promissari acquirenti venivano in quel momento immessi nel possesso del bene, con relativa consegna delle chiavi, del quale avrebbero poi goduto a proprio piacimento, concedendolo persino in locazione a un'amica di famiglia, percependo il relativo canone unitamente alla proprietaria. Riferiva l'appellante che l'effettivo utilizzo dell'immobile da parte degli odierni appellati si evinceva dal contenuto delle varie comunicazioni scambiate tra le parti ove si faceva riferimento a rimborsi spese per IMU, utenze, manutenzione, ed altre spese;
peraltro, la circostanza che non tutte le somme versate all'appellante fossero imputabili al prezzo dell'immobile risultava anche dallo scritto vergato dalla che distingueva tra somme CP_1
4 pagate a titolo di acquisto e altre per rimborso spese, oltre che dal resoconto dei pagamenti ricevuti dalla promittente venditrice che indicava altresì «rimborsi spese compensativi avanzo locazione». In definitiva, la sentenza impugnata risultava errata in quanto nella ricostruzione della progressiva dazione del prezzo erano indicati importi che la stessa sig.ra aveva imputato a rimborso spese. CP_1
Secondo motivo di appello
Con il secondo motivo di appello, quanto all'inadempimento dell'appellante ed alla conseguente risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare, la ribadiva che la mancata stipula Pt_1
del definitivo dipendeva esclusivamente dal mancato versamento integrale del prezzo convenuto.
Questa circostanza emergeva, secondo l'appellante, anche dalla previsione, contenuta nella proposta conciliativa formulata dal Tribunale in corso di causa, del versamento della somma di euro 450,00 a titolo di saldo per sottoscrivere il rogito, affermando che quella somma rappresentava circa la metà degli € 1.167,00 richiesti dalla CP_1
In proposito, l'appellante evidenziava che la mancata conclusione del contratto derivava non dal proprio comportamento, ma da difficoltà dovute alla distanza che intercorreva tra le parti
(Campoligure e Corciano) ed il luogo di ubicazione dell'immobile (sito nei pressi di Nuoro).


5.Si costituivano in giudizio e eccependo, in via preliminare CP_1 Parte_2
l'inammissibilità dell'appello ex artt. 348-bis c.p.c. e 342 c.p.c. e chiedendo nel merito il rigetto dell'appello con conferma della sentenza impugnata e condanna dell'appellante alle spese di giudizio.
Sulla inammissibilità del gravame, gli appellati sostenevano che la controparte si era limitata a una mera critica alla ricostruzione di taluni aspetti del fatto, senza però indicare né le modifiche richieste, né la loro rilevanza ai fini del mutamento della decisione impugnata.
Contro il primo motivo di appello, gli appellati eccepivano che legittimata a richiedere l'emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. era esclusivamente la parte adempiente, nel caso di specie gli appellati stessi, che avevano versato la somma stabilita per la vendita. Dall'esame di tali risultanze documentali, infatti, il Tribunale aveva accertato che la coppia aveva adempiuto agli Persona_1
obblighi assunti nella scrittura privata, versando già nel corso dell'anno 2015-2016 il prezzo di acquisto convenuto. Per contro, come riscontrato dal giudice di primo grado, non risultava confermata da alcunché ed anzi contraddetta dalle stesse produzioni di parte convenuta, l'ulteriore debenza dell'ulteriore importo di euro 1.167,00. In via ulteriore, rilevavano che l'immissione nel possesso e
5 l'occupazione dell'immobile a propria discrezione, con conseguente versamento di somme a titolo di rimborso spese, non era dimostrata in primo grado, risultando – come si legge in sentenza - «al contrario un utilizzo solo saltuario e per lo più unitamente alla proprietaria». Tale circostanza, peraltro, sarebbe, a detta degli appellati, del tutto irrilevante ai fini della valutazione del merito dell'inadempimento della parte attrice a concludere il contratto definitivo.
Riguardo il secondo motivo di gravame, gli appellati si limitavano a ribadire che il tentativo della promittente venditrice di giustificare il proprio inadempimento asserendo l'altrui era smentito oltre che – come detto – dalle evidenze istruttorie, altresì dal comportamento delle parti tenuto dopo la formulazione della proposta transattiva del giudice di prime cure. Contrariamente a quanto sostenuto dalla , infatti, costei non solo non avrebbe fornito loro alcun aggiornamento, ma neppure Pt_1
avrebbe dato riscontro alle comunicazioni e richieste documentali inviatale dal loro legale né dal
Notaio incaricato per la stipula del definitivo.

6.Il Consigliere istruttore, premessa la non ammissione delle prove oggetto di richieste istruttorie proponeva la seguente soluzione conciliativa: “restituzione della somma ricevuta in acconto senza interessi, spese dei due gradi compensate”. La causa era rinviata all'udienza del 13.3.2023 per la rimessione della causa in decisione, poi sostituita con il deposito di note scritte, fissando i termini di cui all'art. 352 c.p.c., fatto salvo l'accoglimento della proposta transattiva.
Con ordinanza del 19.3.2025, il Collegio rimetteva la causa in istruttoria e fissava l'udienza del
19.6.2025 davanti al Consigliere istruttore, rilevando che non risultava visibile il verbale della prova delegata a Perugia posto che tale verbale era necessario ai fini della decisione.
I suddetti verbali erano versati in atti dalla difesa della e le parti richiedevano la rimessione CP_1
della causa in decisione. Pertanto, con ordinanza del 20.6.2025, il Consigliere istruttore rimetteva la causa in decisione poi sostituita con il deposito di note scritte, fissando i termini di cui all'art. 352
c.p.c.

7.Con atto di riassunzione ex artt. 105 e 267 c.p.c. del 31.7.2025 si costituivano CP_1 [...]
e in qualità di eredi di deceduto il Controparte_2 Controparte_3 Parte_2

4.7.2025 e ribadivano le conclusioni già rassegnate.
Depositate le comparse conclusionali e le memorie di replica, la causa era rimessa al Collegio per la decisione e all'udienza del 23.10.2025 la causa era trattenuta in decisione.
6 8.In primo luogo, non è fondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 348-bis c.p.c. formulata dalle parti appellate. Nel caso in esame, infatti, si ritiene che l'appello sia adeguatamente motivato. La parte appellante ha infatti ricostruito puntualmente la vicenda fattuale traendone gli argomenti di diritto a sostegno, ha individuato i punti della sentenza oggetto di impugnazione e le ragioni poste a fondamento della stessa.

9.Premessa l'ammissibilità dell'appello e passando quindi al vaglio dei motivi di censura, l'appello deve essere parzialmente accolto, sia pure in misura estremamente limitata,tante quanto segue.
Sul punto, si deve premettere che la scrittura privata intercorsa tra le parti deve essere qualificata quale contratto preliminare di compravendita, posto che tale qualificazione attribuita dalla sentenza di primo grado non è stata oggetto di contestazione nel presente grado di giudizio. Non forma altresì oggetto di contestazione la circostanza che il contratto preliminare sia stato concluso in data
26.7.2011.
Seguendo un ordine logico delle questioni, verrà trattato, innanzitutto, il secondo motivo di appello che riguarda la domanda proposta in via principale in primo grado e, successivamente, la domanda riconvenzionale ex aer. 2932 c.c.
Nel caso in esame, dalla documentazione prodotta nel corso del giudizio di primo grado – e in particolare dai bonifici effettuati – risulta che la promissaria acquirente ha versato più della somma contrattualmente convenuta, mentre la si è resa inadempiente del proprio obbligo, cioè quello Pt_1
di dar seguito al trasferimento della propria quota, posto che risulta dagli atti che il contratto definitivo non è stato concluso.
Infatti, sono versate in atti le copie delle distinte di bonifico che confermano quanto argomentato da parte appellata, mentre non risulta dimostrata la ulteriore debenza di € 1.167,00 richiesta che risulta del tutto apodittica e sfornita di prova.
Il foglio scritto a mano e versato in atti e redatto dall'appellante , senza la sottoscrizione o altre forme di riconoscimento da parte dell'appellata, non ha una valenza probatoria idonea a superare gli argomenti anzidetti e, in ogni caso, conferma l'avvenuto pagamento di € 25.250,00.
Inoltre, a conferma della volontà di rendersi inadempiente della vi è anche la valutazione del Pt_1
comportamento tenuto in sede di proposta conciliativa fatta dal giudice di primo grado posto che,
7 diversamente da quanto argomentato nell'atto di appello, la stessa non ha preso contatti con il notaio indicato nella proposta né con la controparte.
10.Non rileva, ai fini della valutazione circa la configurabilità dell'inadempimento la circostanza che il possesso sia stato o meno trasferito mediante la possibile ma non pienamente provata consegna delle chiavi.
La consegna delle chiavi, o di una copia di esse, effettuata dalla promittente venditrice , presumibile anche se non provata, non può qualificarsi come atto di trasferimento del possesso utile ad affermare l'avvenuta conclusione del contratto definitivo e ciò per le seguenti ragioni.
Innanzitutto, è ben possibile che le parti diano vita al c.d. contratto preliminare “con effetti anticipati” ossia che le parti convengano che la consegna dell'immobile avvenga prima della stipula del contratto definitivo, stabilendo l'immissione nella detenzione dell'immobile, in vista della conclusione del contratto definitivo;
in ogni caso, posto che la consegna delle chiavi non è un atto produce l'effetto traslativo del bene, ad ogni modo, nel caso che qui ci occupa, si riscontra dalla lettura del contratto che le parti avevano stabilito un utilizzo comune dell'immobile e non esclusivo a favore dei promissari acquirenti.
Tale ultima considerazione, legata al mancato esercizio del possesso esclusivo dell'immobile da parte degli appellati, conduce altresì al rigetto della domanda di condanna al risarcimento danno da occupazione abusiva che non dimostrato nell'an, essendo vero il contrario e cioè che l'utilizzo dell'immobile è avvenuto da parte di tutti i familiari in modo promiscuo, come, d'altronde, stabilito nel contratto preliminare. A tale riguardo, si deve tuttavia ritenere che, posto l'utilizzo dell'immobile fatto dalle parti, data la mancata conclusione del contratto definitivo, i signori e CP_1 Parte_2
dovranno procedere a restituire le chiavi dell'immobile, se in loro possesso.
11.Quanto alla domanda riconvenzionale, formulata ex art. 2932 c.c., , l'appellante richiede l'emissione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. ma tale pronuncia può essere domandata esclusivamente dalla parte adempiente al contratto preliminare ed è stato già ribadito che la è Pt_1
stata, invece, inadempiente, mentre la coppia ha adempiuto all'obbligo di versare la Persona_1
somma pattuita.
8 12.Alla luce di quanto premesso, la sentenza di primo grado deve riformata in punto di condanna degli appellati alla restituzione delle chiavi dell'immobile, se in loro possesso e, per il resto, deve essere confermata.
13.Le spese del presente grado sono liquidate in base al principio della soccombenza. Nel caso in esame, infatti, ferma restando la condanna delle parti appellate alla restituzione delle chiavi, emerge, nella sostanza, la soccombenza della parte appellante che è quindi condannata al pagamento delle spese.
Quanto all'ammontare delle spese, queste sono liquidate in base alle tabelle approvate con D.M. n.
147 del 13.8.2022, applicando i valori medi della tabella, avendo come scaglione di riferimento, dato il valore della controversia, quello da € 5.201 a € 26.000, in € 6.600,00 (per la fase di studio della controversia € 1.130,00; per la fase introduttiva € 920,00; per la fase istruttoria e/o di trattazione, €
1.840,00; per la fase decisionale, € 1.910,00).
Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro la sentenza del Parte_1
Tribunale di Genova n. 773 del 12/3/2024, , respinta ogni contraria o diversa istanza, accoglie parzialmente l'appello e condanna gli appellati alla restituzione delle chiavi dell'immobile oggetto del procedimento, se in loro possesso;

Conferma per il resto la sentenza impugnata;

Condanna l'appellante a rifondere le parti appellate, creditori in solido, le spese legali che vengono liquidate in € 6.600,00.
Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.
Genova, 6 novembre2025
Il Consigliere estensore
Dott. Franco Davini
9 Minuta redatta dal M.O.T. dott.ssa Francesca Fondacone
10
Il Presidente
Dott. Marcello Castiglione