REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE di APPELLO di NAPOLI
VI SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
1) dott.ssa Assunta d'Amore - Presidente
2) dott. Giuseppe Vinciguerra - Consigliere rel.
3) dott.ssa Regina Marina Elefante - Consigliere ha pronunciato
SENTENZA nella causa iscritta al n.4330/2021 R.G.A.C., avente a oggetto appello avverso la sentenza n. 1774 pubblicata il 13.9.2021 dal Tribunale di Benevento
TRA
(c.f.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Michele Napolitano Parte_1 C.F._1 in virtù di procura allegata all'atto di citazione in appello
Appellante
CONTRO
(c.f.: , rappresentato e difeso dall'Avv. Alfredo D'Onofrio in Controparte_1 C.F._2 virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta in appello
Appellato
CONCLUSIONI
Per l'appellante: in riforma della sentenza impugnata, rigetto di tutte le avverse domande, vinte le spese del doppio grado di giudizio.
Per l'appellato: in via preliminare, dichiarare inammissibile l'impugnazione proposta;
nel merito, conferma della statuizione di primo grado e rigetto del gravame perché del tutto pretestuoso e infondato, con condanna dell'appellante alla refusione delle spese di lite e al risarcimento dei danni ex art. 96 comma 3 cpc.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 13.10.2021 la sig.ra convenuta integralmente Parte_1 soccombente in primo grado, proponeva tempestivamente appello avverso la sentenza, indicata in oggetto, con la quale era stata condannata a rilasciare un'unità immobiliare da lei occupata senza titolo e a pagare al suo proprietario, sig. , la somma di € 14.100,00 oltre accessori a titolo di Controparte_1 ristoro dei danni patrimoniali derivanti dall'utilizzo indebito del bene fruttifero.
Con il primo motivo di gravame denunciava l'errata interpretazione dell'accordo concluso in forma scritta dai contendenti, con l'assistenza di un intermediatore immobiliare, addotto a sostegno delle pretese restitutorie e risarcitorie esercitate nei propri confronti, il quale era stato inesattamente qualificato dal Giudice a quo, in violazione del criterio ermeneutico stabilito dall'art.1362 cc, come contratto preliminare di locazione abitativa nonostante prevedesse espressamente l'obbligo della conduttrice di corrispondere in via anticipata, mediante compensazione volontaria con i costi delle opere di tinteggiatura e di manutenzione ordinaria dell'appartamento che si era impegnata a effettuare, i canoni maturati in epoca anteriore alla conclusione del negozio definitivo, da intendersi quindi già stipulato con efficacia vincolante immediata.
Protestava inoltre, con il secondo motivo di appello, il vizio di ultrapetizione del capo della pronuncia con cui la prestazione risarcitoria posta a suo carico era stata quantificata in misura largamente superiore a quella di € 5.000,00 reclamata ex adverso.
Resisteva all'impugnazione eccependone l'inammissibilità in rito ex art.342 cpc e Controparte_1 contestando nel merito tutte le deduzioni formulate dall'appellante, nel primo motivo ripetitive dei medesimi argomenti già vanamente esposti in prime cure.
In particolare ribadiva che all'intesa raggiunta con la controparte, formalizzata mediante sottoscrizione di un modulo predisposto dall'agente incaricato di favorire la conclusione dell'affare, era stato attribuito carattere preparatorio della futura costituzione di un rapporto locatizio che tuttavia non era mai stata concordata nel termine prestabilito per i gravi abusi perpetrati medio tempore dalla promissaria conduttrice, arbitrariamente insediatasi nell'appartamento promessole in locazione, che aveva tentato di adibire a esercizio commerciale, approfittando della disponibilità di una copia delle chiavi che le era stata fornita in via provvisoria.
Rilevava infine di avere ritualmente ampliato il petitum della propria azione risarcitoria nella memoria ex art.183 comma 6 prima parte cpc depositata in primo grado, nella quale era stata invocata la condanna dell'antagonista al pagamento delle indennità di occupazione dell'alloggio maturate fino alla sua restituzione.
I. In via preliminare si osserva che l'impugnazione soddisfa il requisito formale prescritto dall'art.342 cpc, in quanto l'appellante, con deduzioni difensive sintetiche ma esaurienti perché adeguatamente dettagliate, ha individuato chiaramente e sottoposto a rilievi critici specifici le ragioni poste a sostegno della pronuncia gravata, della quale ha sollecitato la riforma enunciando argomenti giustificativi di una qualificazione giuridica dei fatti di causa e di una ricostruzione degli elementi obiettivi di identificazione dell'avversa domanda diverse da quelle operate dal Giudice a quo.
II. Nel merito l'impugnazione è infondata sotto entrambi i profili in cui è stata articolata e pertanto deve essere integralmente respinta.
La materia del contendere si è incentrata anche in grado di appello sull'interpretazione e sul conseguente accertamento incidentale della natura del contratto a effetti obbligatori stipulato il 10.7.2018 in forma scritta dalle parti avvalendosi dell'assistenza professionale prestata dall'agenzia di mediazione immobiliare “Pianeta Casa”, alla quale il proprietario dell'appartamento oggetto di disputa aveva precedentemente conferito l'incarico di procacciarne la concessione in locazione.
In proposito l'appellante ha ribadito che il titolo convenzionale in esame, formatosi mediante riempimento e integrazione di un modulo uniforme prestampato denominato “proposta di locazione immobiliare - intesa preliminare contrattuale”, rappresenterebbe un contratto definitivo di locazione, a esecuzione pressoché immediata, a dispetto del diverso nomen iuris attribuitogli, invero privo di portata vincolante nell'identificazione del reale tipo di rapporto sorto tra i contraenti, da effettuarsi tenendo conto del reale contenuto del loro accordo desumibile dall'assetto concreto degli interessi giuridico economici delle parti, dalle finalità da esse perseguite e dalle modalità di attuazione degli impegni assunti in modo da verificarne l'effettiva aderenza al modello formalmente prescelto (in senso sostanzialmente conforme si vedano Cass.12115/2024 e Cass.11176/2024).
Tuttavia, come già affermato dal Giudice di prime cure, il tenore letterale e il significato sostanziale del testo negoziale, apprezzati anche in chiave sistematica in conformità al criterio interpretativo del quale è stata obiettata l'inosservanza, escludono che le parti abbiano inteso elevare il patto da esse concluso, di valenza chiaramente programmatica ancorché corredato dalla descrizione puntuale della res da rimettersi alla futura detenzione della locataria per uso abitativo e dalla quantificazione del corrispettivo mensile da questa dovuto, al rango di fonte autosufficiente costitutiva e di disciplina di un vincolo locatizio la cui venuta a esistenza è stata invece esplicitamente differita al momento successivo della stipula di un accordo definitivo mai raggiunto.
In tal senso depone, in maniera univoca, la stessa classificazione della convenzione in termini di contratto preliminare, valutata alla luce degli elementi confermativi, pienamente rispondenti allo schema tipico selezionato, offerti dall'omessa indicazione della decorrenza iniziale della locazione in fieri, rimessa a una determinazione ulteriore unitamente al pagamento del deposito cauzionale già calcolato, dalla fissazione del termine massimo entro il quale avrebbe dovuto essere concluso l'accordo definitivo e dalla mancanza assoluta di qualsiasi riferimento attendibile a una possibile produzione immediata degli effetti principali della locazione, contraddistinti a latere conductoris dall'acquisizione del diritto personale di godimento dell'immobile altrui secondo la destinazione convenuta e dall'assunzione dell'obbligo di versamento alla controparte di un canone a corresponsione periodica.
Infatti l'univoco senso riconoscibile alle parole adoperate dai contraenti, da valutarsi ex art.1362 cc quale dato privilegiato di interpretazione che permette l'accesso agli ulteriori canoni ermeneutici soltanto quando il risultato della sua applicazione si presenti ambiguo (per tutte, Cass.6444/2025, Cass.30156/2024 e Cass.29161/2024), ne rivela in termini precisi la comune volontà di subordinare l'esigibilità e l'adempimento delle prestazioni vicendevolmente dovute alla conclusione del negozio definitivo, espressa mediante la predisposizione di un titolo, strumentale e inautonomo, puramente preparatorio di una più ampia vicenda a formazione progressiva poi rimasta incompiuta.
L'evoluzione graduale della fattispecie complessa che avrebbe dovuto dare luogo alla locazione, pianificata per iscritto dalle parti in termini pienamente coerenti con la valenza preliminare attribuita esplicitamente al contratto, ne pongono quindi in tutta evidenza l'intenzione condivisa, manifestata con modalità chiare e precise attraverso l'accettazione unanime della soluzione propedeutica loro proposta dal mediatore, di rinviare a un'ulteriore prestazione di consenso, da rilasciarsi obbligatoriamente nel termine concordato, la consacrazione della fonte genetica del rapporto locatizio, la cui insorgenza diretta prospettata dall'appellante, ipoteticamente discendente dalle sole dichiarazioni promissorie già formalizzate indipendentemente dal loro rinnovo e completamento previsti quali elementi perfezionativi della locazione, contraddice l'intero impianto e la stessa funzione del negozio controverso.
Del resto i risultati dell'indagine appena effettuata non possono essere sovvertiti dalla valorizzazione (recte dalla considerazione isolata, come si è già detto impraticabile) della clausola manoscritta aggiunta al punto n.13 del formulario sottoscritto il 10.7.2018, da leggersi alla luce delle altre statuizioni contrattuali, con cui le parti hanno stabilito che “[l]e somme destinate al pagamento delle mensilità di agosto, settembre, ottobre e novembre saranno destinate alle spese per opere di tinteggiatura dell'immobile e lavori di manutenzione ordinaria”.
Invero il patto in questione, non autorizzando la promissaria locataria a servirsi del bene per adibirlo a proprio alloggio prima della stipula del contratto definitivo, da formalizzarsi entro il 30.9.2018, né ponendo a suo carico l'obbligo di iniziare a pagare immediatamente il relativo corrispettivo, deve ritenersi rivolto a disporre, secondo il medesimo meccanismo a operatività posticipata che caratterizza l'intero accordo preliminare, una peculiare modalità di adempimento della controprestazione pecuniaria dovuta in futuro dalla locataria per le prime 4 mensilità, da regolarsi mediante compensazione con i costi degli interventi di adeguamento dell'immobile alle esigenze della futura detentrice.
Tale affermazione trova un conforto estrinseco idoneo ad avvalorarla anche nella formula di trascrizione nel modulo prestampato della postilla in questione, inserita in sostituzione della precedente annotazione, poi cancellata, secondo la quale gli oneri di adattamento dell'appartamento sostenuti in via di anticipazione dalla conduttrice avrebbero dovuto essere imputati ai canoni maturati per le mensilità decorrenti da ottobre, cioè dal mese successivo alla scadenza del termine indicato per la conclusione del contratto definitivo.
Infatti la modifica apportata per retrodatazione all'analoga previsione inizialmente apposta induce a ritenerla orientata nel suo profilo temporale, in maniera necessariamente approssimativa, dalla data presumibile di futura costituzione effettiva della locazione, obiettivamente incerta perché compresa in un arco temporale superiore a due mesi.
Per contro non può assumere alcun rilievo la consegna anticipata alla promissaria conduttrice di una copia delle chiavi dell'abitazione, effettuata dall'agente immobiliare, al quale avrebbero dovuto essere prontamente restituite dopo il sopralluogo, al solo scopo di consentirle di visionare l'appartamento per individuare le opere di rifinitura a farsi, in quanto tale autorizzazione all'accesso temporaneo al bene da locare, con ogni probabilità assentito dal proprietario, non è stata ispirata dall'intento di attribuirne la detenzione qualificata in via precaria e anticipata secondo una pratica che si sarebbe rivelata comunque compatibile con la natura preliminare del contratto (per tutte, Cass.20614/2025 e Cass.5891/2024).
Pertanto la decisione di condanna al rilascio dell'alloggio deve essere confermata.
III. Ugualmente infondata risulta la censura di liquidazione ultra petita del danno derivante dall'occupazione senza titolo dell'immobile, atteso che il creditore istante, pur avendo inizialmente determinato in € 5.000,00 il petitum mediato della pretesa risarcitoria esercitata in via accessoria, lo ha poi ritualmente modificato in sede di emendatio libelli chiedendo, nella memoria ex art.183 comma 6 n.1 cpc depositata il 25.9.2019, la condanna dell'antagonista al pagamento della “maggiore somma che risulterà per effetto del protrarsi dell'occupazione illegittima…sino al rilascio effettivo”, poi quantificata in € 14.100,00 oltre accessori.
Così il gravame va disatteso anche sotto l'aspetto appena esaminato.
IV. Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ex officio, in mancanza di nota specifica.
V. Si ravvisano infine i presupposti per irrogare all'appellante totalmente soccombente, nella misura equitativamente determinata in un quarto dei costi di difesa sostenuti ex adverso (Cass.9679/2024), la sanzione pecuniaria punitiva prevista dall'art.96 comma 3 cpc in funzione repressiva dell'abuso dei mezzi di tutela processuale e riparatoria delle sue conseguenze patite dalla controparte. Infatti sono state addotte a sostegno del gravame ragioni la cui inconsistenza giuridica, pienamente percepibile ex ante, avrebbe potuto e dovuto dissuadere la parte dall'avvalersi in maniera sostanzialmente pretestuosa del diritto di impugnazione (in senso conforme si veda Cass.34429/2024), il quale è stato esercitato da un lato insistendo colpevolmente nel reiterare una tesi giuridica, relativa all'interpretazione atomistica e arbitraria di una clausola del contratto preliminare, già reputata palesemente infondata dal primo giudice (Cass.34693/2022), e dall'altro contestando un'inesistente violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato, esclusa in radice dall'introduzione di una modifica dell'avversa domanda risarcitoria.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, sesta Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello promosso avverso la sentenza n.1774 pubblicata il 13.9.2021 dal Tribunale di Benevento, così provvede:

1. rigetta il gravame e, per l'effetto, conferma la pronuncia impugnata;

2. condanna al pagamento in favore di delle Parte_1 Controparte_1 spese di lite che liquida in complessivi € 9.200,00, di cui € 8.000,00 per compensi ed € 1.200,00 per spese generali, oltre IVA e CPA;

3. condanna altresì al pagamento ex art.96 comma 3 cpc in favore Parte_1 di dell'ulteriore somma di € 2.300,00, Controparte_1

4. dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1 quater DPR 115/2002, della ricorrenza dei presupposti per addebitare alla parte appellante un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione dell'impugnazione.
Così deciso in Napoli il 20.11.2025
Il Consigliere estensore La Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra dott.ssa Assunta d'Amore