N. 1090/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
Seconda Sezione CIVILE
La Corte di Appello di Napoli- Seconda Sezione Civile – in persona dei magistrati:
Dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente
Dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere
Dott.ssa Mariacristina Carpinelli Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 1090/2019, riservata in decisione all'udienza del 2.4.2025, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito degli scritti conclusionali, avente ad
OGGETTO: tabelle millesimali
TRA
(C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Luciana Parte_1 C.F._1
Verde (C.F. ) e con lei elettivamente domiciliata in Napoli alla via C.F._2
Giuseppe Martucci n.48
Pec: Email_1
APPELLANTE
E
, (C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. CP_1 C.F._3
Francesco Polimei (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso lo C.F._4 studio di quest'ultimo, sito in Napoli, alla Riviera di Chiaia n. 256
Pec: Email_2
APPELLATA
NONCHÉ , CP_2 Controparte_3 CP_4 CP_5
gli ultimi due in qualità di eredi di ,
[...] Persona_1 Per_2

[...] Controparte_6
IN PERSONA DEL PARROCO PRO TEMPORE;

[...]
- APPELLATI CONTUMACI -

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il Tribunale di Napoli, Sesta Sezione Civile, pronunciando definitivamente sulla domanda proposta da con sentenza n 7586/2018 ha provveduto come CP_1 segue: a) in parziale accoglimento della domanda attorea, ha accertato gli errori delle tabelle millesimali redatte dal geom. in data 18.7.1988, approvate CP_7 nell'assemblea condominiale del 22.10.1988, ne ha disposto la revisione, dichiarando efficaci, per tutte le unità immobiliari insistenti nell'edificio, le tabelle rielaborate dall'ing. nella relazione peritale integrativa depositata in data 9.6.2017, qui da Persona_3 intendersi integralmente richiamate e trascritte;
b) ha compensato nella misura di 1/3 le spese di lite e ha condannato i convenuti, in solido tra loro, ad eccezione della
[...]
al rimborso, in favore dell'attrice, dei restanti 2/3, che, in Controparte_6 tale ridotta misura, ha liquidato in complessivi 4.910,00 di cui € 310,00 per spese ed €
4.600,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione in favore degli avv.ti Francesco Polimei e Monica Esposito, dichiaratisene anticipatari;
c) ha dichiarato integralmente compensate le spese di lite tra l'attrice e la convenuta d) ha posto definitivamente le spese Controparte_6 di CTU, liquidate con separati decreti, a carico di tutte le parti processuali, ciascuna proporzionalmente al valore dell'unità immobiliare di rispettiva proprietà.

2. Avverso tale pronuncia, pubblicata in data 3/09/2018, con atto di citazione notificato in data 26/02/2019, ha proposto appello, deducendo a sostegno due motivi. Parte_1

2.1 Con il primo motivo di gravame l'appellante ha censurato la sentenza limitatamente alla mancata predisposizione di un criterio per determinare in quale misura gravi sul corpo di fabbrica C1 la servitù di scarico delle acque ai danni del corpo C3 ed ha chiesto la modifica delle tabelle, predisponendone la correzione.

2.2 Con il secondo motivo, l'appellante ha sostenuto che il giudice ha commesso un errore nella parte in cui ha stabilito la partecipazione dei proprietari del corpo C3 alla manutenzione delle scale del corpo C1, in quanto costituiscono un possibile accesso alla copertura del fabbricato C3, dovendo quest'ultimo invece essere del tutto escluso dalle spese della scala A.

3. si è costituita in giudizio ed ha chiesto il rigetto dell'appello. CP_1
4. , gli ultimi due in CP_2 Controparte_3 CP_4 Controparte_5 qualità di eredi di , e la Persona_1 Per_2 CP_6 Controparte_6
in persona del parroco pro tempore, non si sono costituiti in giudizio.
[...]

5. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello. Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che la sentenza impugnata è stata pubblicata in data 03/09/2018, mentre l'atto d'appello è stato notificato il 26/02/2019.
Ne deriva ch'è stato osservato il termine previsto dall'art. 327 c.p.c.

6. Sempre in via preliminare, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello per difetto di sinteticità e specificità.
L'appello deve essere dichiarato ammissibile, risultando rispettato il disposto dell'art. 342
c.p.c., nella formulazione introdotta dalla legge n. 134/12, dal momento che la parte appellante ha chiaramente indicato le parti della sentenza che intendeva censurare e le ragioni per le quali riteneva di non condividere l'assunto del primo giudice: l'appello proposto, difatti, consente di comprendere chiaramente le ragioni di fatto e di diritto su cui si fonda l'impugnazione e per le quali è chiesta la riforma della pronuncia di primo grado, con i rilievi posti a base dell'impugnazione, risultando esattamente precisati il contenuto e la portata delle relative censure, nonché le modifiche richieste. D'altronde, a conferma di quanto si sta sostenendo, l'appellata ha avuto modo di difendersi compiutamente come emerge dalla sua comparsa di costituzione nella quale affronta criticamente, punto su punto, le diverse questioni agitate dalla controparte.

7. In via preliminare, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. All'uopo la Corte osserva che l'atto di gravame è sorretto da una adeguata e corretta impostazione, dato che risultano bene esplicitate le parti della decisione attinte dagli specifici motivi di gravame, opportunamente evidenziate tramite il richiamo testuale dei passaggi della motivazione censurati.

8. Volgendo all'esame del merito dell'impugnazione, l'appello proposto da è Parte_1 infondato e non può trovare accoglimento per i seguenti motivi.

9. Al fine di una migliore comprensione del primo motivo di appello, ha Parte_1 premesso che il condominio sito in Napoli alla via Cangiani n. 26 è formato da tre corpi di fabbrica dotati di scale separate: il corpo di fabbrica centrale (individuato come C1) è di altezza superiore rispetto agli altri ed è servito dalla scala A, mentre il corpo di fabbrica in cui insistono gli immobili dell'appellante (individuato come C3) è adiacente per un lato a quello maggiore ed è ad esso sottoposto per essere di altezza minore, di tal che subisce una servitù naturale di scarico e di scolo.
Tanto premesso, l'appellante ha evidenziato che il primo giudice, dopo aver chiesto al
CTU un supplemento di perizia per valutare l'incidenza di tale situazione sulle tabelle relative alle coperture dei tre corpi di cui è costituito il , nel far proprie le CP_8 osservazioni del perito, ha stabilito che, in assenza di soluzioni tecniche praticabili sulla scorta di parametri oggettivi sanciti nella letteratura tecnica del settore per un'ipotesi similare a quella ricorrente nella specie e tenuto conto dell'interessamento di singole porzioni dell'una e dell'altra copertura, il criterio più equo e corrispondente all'oggettiva conformazione è l'applicazione per la manutenzione delle coperture della tabella generale
A, non riconoscendo alcun corrispettivo che tenga conto della servitù cui è sottoposta.
L'appellante ha però osservato che “qualunque fosse la soluzione adottata, di sicuro, nella redazione delle tabelle il CTU avrebbe dovuto elaborare un criterio in base al quale si fosse riconosciuto “qualcosa” a favore del proprietario del corpo di fabbrica C3”.
Ha, pertanto, censurato la sentenza impugnata nella parte in cui ha fatto propria la tabella millesimale elaborata dal CTU limitatamente alla mancata predisposizione di un criterio per determinare in quale misura gravi sul corpo di fabbrica C1 la servitù di scarico delle acque ai danni del corpo C3 ed ha per l'effetto chiesto che la adita Corte di Appello volesse modificare le tabelle predisponendone la correzione, previa acquisizione di apposita valutazione da parte di un CTU.
Tale motivo di appello è infondato e non può trovare accoglimento per i seguenti motivi.
Ed invero, si rileva, anzitutto, che, nella CTU svolta nel corso del procedimento di primo grado, il perito nominato, ing. dopo aver osservato che, in considerazione delle Per_3 peculiari caratteristiche morfologiche del complesso immobiliare e delle differenti altezze dei corpi di fabbrica tra loro e adiacenti, solo una porzione di copertura del corpo C3 riceve lo scolo delle acque meteoriche di alcune porzioni del confinante corpo C1, in assenza di soluzioni tecniche praticabili sulla scorta di parametri oggettivi sanciti nella letteratura tecnica del settore per un'ipotesi similare a quella ricorrente nella specie e tenuto conto dell'interessamento di singole porzioni dell'una e dell'altra copertura, l'unica modalità di calcolo fedelmente rappresentativa del grado di rispettiva utilità e peso sarebbe stata quella estremamente complicata e sconsigliata di valutare le predette parti fittiziamente come delle strutture separate dalla restante parte dell'intera consistenza, ha accertato che il criterio più equo e rispondente all'oggettiva conformazione del
è l'applicazione per la manutenzione delle coperture della tabella generale A CP_8
(cfr. CTU agli atti).
Il primo giudice ha, dunque, condiviso tale impostazione ritenendola giustificata in relazione alle caratteristiche peculiari del luogo, rimarcando, nondimeno, come pure segnalato dal CTU, che alcuno dei consulenti tecnici di parte con cui il perito ha aperto il confronto è stato in grado di suggerire un metodo di calcolo alternativo a quello proposto che, peraltro, presenta l'indubbio pregio di ripartire proporzionalmente tra tutti i condomini il peso rappresentato dalla funzione obiettivamente assolta da alcune porzioni della copertura C3 dello stabile.
Ebbene, non solo tale motivazione va condivisa siccome congruamente motivata sulla scorta delle obiettive risultanze processuali, ma va altresì ulteriormente ribadita, non avendo l'appellante, neppure nella presente fase di gravame, proposto un criterio alternativo rispetto a quello indicato dal CTU al fine di valutare in quale misura gravi sul corpo di fabbrica C1 la servitù di scarico delle acque ai danni del corpo C3, rivelandosi, in tale parte, l'appello del tutto generico e la richiesta di CTU evidentemente esplorativa.
Ne consegue che tale motivo di appello non può trovare accoglimento.
10. Con il secondo motivo di appello, ha censurato la sentenza impugnata Parte_1 nella parte in cui ha inserito nella tabella relativa alla manutenzione della scala A del corpo di fabbrica C1 i soggetti i proprietari degli immobili siti nel corpo C3 applicando la giurisprudenza secondo cui anche proprietari dei locali che non hanno accesso alle scale, per essere poste all'esterno dell'edificio e a piano terra senza alcuna comunicazione con la struttura interna, sono tenuti a partecipare alle spese condominiali in relazione alla potenziale unità che possono ricevere dalla cosa comune. A parere dell'appellante, tale principio sarebbe stato erroneamente applicato al caso di specie in quanto il CTU ha accertato che il corpo C3 non ha accesso diretto dalla copertura del corpo C1, essendo comunque necessario, per superare la differenza di quota dei vari livelli presenti, l'utilizzo di ulteriori scale provvisorie, nonché che al corpo C1 si può accedere mediante l'impiego di scale provvisorie poste nelle rispettive aree di pertinenza. Secondo l'appellante, nel caso di specie, sarebbe del tutto inapplicabile la giurisprudenza richiamata dal Tribunale in quanto la stessa poggia sul presupposto che il avrebbe, come possibilità di CP_8 accesso ai solai di copertura, soltanto la scala comune per cui partecipa alle spese per una potenziale, anche se non continuata, utilizzazione delle scale, mentre nel caso di specie l'appellante è proprietaria di un corpo di fabbrica a sé stante con autonomo accesso. ha chiesto, pertanto, di disporre l'esclusione del corpo di fabbrica C3 dalla Parte_1 partecipazione alle spese di manutenzione della scala A.
Anche tale motivo di appello è infondato e non può trovare accoglimento per i seguenti motivi.
A tal proposito, occorre evidenziare che il CTU, nella relazione integrativa del 9/6/2017,
a seguito dell'esame dei luoghi svolto in contraddittorio con le parti nel corso dei sopralluoghi effettuati, ha accertato che, allo stato, l'unico accesso al piano coperture è dato attraverso la scala A, sita nel corpo C1, precisando, tuttavia, che, come si può osservare dalla planimetria Tav. 4 allegato “B”, nonché dalle foto nn. 03, 04, 05 e 06 di cui all'allegato “C”, è necessario, per superare le differenze di quote dei vari livelli presenti,
l'utilizzo di ulteriori scale provvisorie. In risposta alle osservazioni del tecnico di parte appellante, ha poi ulteriormente ribadito che, per l'accesso ai lastrici di copertura degli immobili identificati con gli interni 1, 2, 10 e 11 del corpo C3 e gli interni 6/7, 17, civ. 27
e civ. 28 del corpo C1, pur condividendo la possibilità di accedere agli stessi mediante l'impiego di scale provvisorie poste (e non per tutti) nelle rispettive aree di pertinenza,
l'accesso più comodo e sicuro (anche se periodico e non continuativo), allo stato, è quello attraverso l'utilizzo della scala A (cfr. integrazione alla CTU depositata in data 9/6/2017 e rispettivi allegati).
Alla luce di tanto, deve, pertanto, condividersi la sentenza impugnata nella parte in cui il
Tribunale ha ritenuto applicabile nel caso di specie la giurisprudenza secondo la quale la scala e l'androne, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere alla copertura dell'edificio, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 c.c., anche nei riguardi dei condomini proprietari di locali con accesso diretto dalla strada, i quali ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio (cfr., più di recente, Cassazione civile sez. II, 20/04/2017, n.998; Cassazione civile sez. II, 30/07/2024, n. 21238).
Difatti, la presenza di un unico torrino in corrispondenza della scala A e l'impossibilità di raggiungere la copertura del corpo C3 in sicurezza e da tutti gli interni del medesimo costituiscono sicuri indici della esistenza di un vincolo di accessorietà tra la scala A e il corpo C3, essendo indispensabile per accedere alla copertura dello stesso.
Stante quanto precede, l'appello proposto da non può trovare accoglimento. Parte_1
11. La totale soccombenza dell'appellante comporta la sua condanna al pagamento delle spese del presente grado;
la relativa liquidazione viene eseguita in dispositivo alla luce dei parametri di cui al regolamento emanato con il D.M. 10 marzo 2014 n. 55 e succ. modif.
(valore indeterminabile, complessità bassa, eccetto la fase istruttoria in quanto non concretamente volta).
11.1. Nulla sulle spese in favore degli appellati contumaci.
12. Posto che il procedimento è iniziato in data successiva al 30 gennaio 2013, l'appellante principale, in quanto soccombente, è tenuto a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).


P.Q.M.



la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del
Tribunale di Napoli n. 7586/2018, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna a pagare in favore di le spese del presente Parte_1 CP_1 grado che si liquidano in € 6.946,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

c) nulla sulle spese in favore degli appellati contumaci;

d) dà atto che è tenuta a pagare un ulteriore importo a titolo di Parte_1
contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012
n. 228). Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 09/7/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Mariacristina Carpinelli dr.ssa Alessandra Piscitiello