R.G.N. 273/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Consigliere relatore
Dott. Elena Mara Grazioli Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 22.01.2025 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 10568, pubblicata il 4.12.2024
TRA
(C.F. , nata a [...], il [...], Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dagli Avv.ti Marcello Di Sclafani (C.F. ) e C.F._2
AR AG (C.F. ) del foro di Lecco C.F._3
-APPELLANTE-
CONTRO
Condominio Viale Caprilli 31 Milano (C.F. , in persona dell'amministratore P.IVA_1 pro tempore Dott. , rappresentato e difeso dagli Avv.ti Alessandro Palma (C.F. CP_1
), BE CA (C.F. ) e IO ER C.F._4 C.F._5
(C.F. ) C.F._6
-APPELLATA-
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 10568, pubblicata il
4.12.2024, in materia di “Condominio”.

pagina 1 di 12 CONCLUSIONI:
Per Parte_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, in riforma della sentenza n. 10568/2024 resa nell'ambito del procedimento Rg. n. 15797/2023 Tribunale di Milano, così giudicare:
[…]
Nel merito: in riforma della sentenza del Tribunale di Milano - Sezione XIII Civile (dott.ssa
Paola Barbara Folci) n. 10568/2024 emessa il 06.11.24 - Rg. n. 15797/2023, annullare e/o dichiarare la nullità della delibera in data 16.03.22 di approvazione del nuovo regolamento condominiale del condominio via Caprilli 31, (a) nella parte in cui viene eliminata l'area di rispetto in corrispondenza dell'ala nord – est dell'abitazione dell'attrice e vengono eliminati i divieti contenuti nel previgente regolamento di condominio a salvaguardia della pace e tranquillità dei condomini oltre che (b) nella parte in cui viene modificata la destinazione d'uso della vasca ornamentale;
in ogni caso, ordinare al condominio Caprilli di vietare l'utilizzo della vasca come piscina essendo il manufatto sprovvisto di tutte le caratteristiche richieste dalla normativa vigente ai sensi della delibera Giunta Regione Lombardia n. 8/2552 del 17.05.06, stabilendo ex art. 614 bis cpc una somma in caso di ogni singola violazione al divieto.
In via istruttoria: l'appellante chiede che venga ammessa prova per interrogatorio formale dell'amministratore del condominio convenuto e per testi sulle seguenti capitolate circostanze.

1. Vero che a seguito del sopralluogo effettuato in data 26.01.2023 dal personale del ATS di
Milano è stato verificato ed accertato che la vasca ornamentale presente nel giardino del condominio di via Caprilli è mancante dei requisiti igienico sanitari prescritti dalle normative per la balneazione e dei seguenti requisiti contenuti nel D.G.R. Regione Lombardia n. 8/2552 del 17.05.06: è assente la suddivisione in aree;
la pavimentazione risulta difforme rispetto alla normativa;
manca la zona per lavaggio e disinfezione dei piedi e la zona per consentire il lavaggio delle persone prima di accedere alla vasca;
mancano i locali spogliatoio - servizi igienici e la disponibilità di acqua calda e fredda;
risultano ignoti i materiali di costruzione nel rispetto delle norme UNI EN 13.451 parti 1,2,3,4,5,6,7,8, 10 e 11 e delle pendenze;
il perimetro della vasca è privo di pavimentazione;
mancano i raccoglitori dei rifiuti;
mancano i presidi di primo soccorso ed i materiali di medicazione;
è stata omessa l'indicazione relativa alla conformità degli impianti di trattamento dell'acqua di piscina ai requisiti della UNI 10637; risultano omesse le prescrizioni su pulizia e ricircolo dell'acqua; è assente nella documentazione condominiale la prescritta relazione a firma di un progettista sul manufatto in relazione al rispetto dei requisiti dell'art. 5 del decreto n. 8/2552 del 17.05.06; è assente pagina 2 di 12 l'indicazione del titolare del trattamento di cui all'art. 5 del decreto;
è assente la documentazione relativa alla conformità degli impianti di aspirazione.

2. Vero che è assente in condominio l'esposizione del regolamento interno che deve riportare, secondo il D.G.R. Lombardia n. 8/2552, “almeno le seguenti indicazioni: - obbligo di utilizzo di zoccoli o ciabatte di materiale sintetico nei percorsi a piedi nudi;
- obbligo di doccia personale prima di accedere all'area bagnanti;
- obbligo di utilizzo di costumi contenitivi per i bambini di età inferiore ai 3 anni, nonché per gli utenti fisiologicamente incontinenti.” (cfr. all. 12);

3. Vero che in sede di sopralluogo del 26.01.23 il Custode del condominio ha impedito al personale dell'ATS di accedere al vano termico della vasca ornamentale;

4. Vero che il Condominio Caprilli 31 di Milano ha omesso di comunicare all'ATS la realizzazione della vasca ed il suo funzionamento come previsto dal D.G.R. Regione Lombardia
n. 8/2552 del 17.05.06 Allegato C Cap. 5 Punto 5.1;

5. Vero che la vasca ornamentale posizionata all'interno del Condominio Caprilli 31 di Milano
è sconosciuta nei registri catastali e che è stata avviata la procedura ex art. 1 c. 277 Legge
24.12.07 n. 244 come da comunicazioni che mi vengono rammostrate. Si indicano a testi:
- presso SC Igiene e Sanità Pubblica Milano Città Nord v. Livigno 3 (Cap. 1 a 4); Tes_1
- Responsabile Ufficio Tecnico – c/o Comune Milano (Cap. 1 Controparte_2
a 4);
- e presso ATS di Milano, Dipartimento Igiene e Prevenzione Testimone_2 Parte_2
Sanitaria, via Livigno 3 Milano (Cap. 1 a 4);
- Direttore e responsabile del procedimento relativo alla vasca ornamentale sita nel condominio di Milano via Caprilli 31 dell'Ufficio Provinciale di Milano – Territorio Agenzia delle Entrate, con sede in Milano, via Iginio Ugo Tarchetti 6. (Cap. 5).
Ancora in via istruttoria: Si chiede che la S.V. Ill.ma voglia ordinare ex art. 210 e 213 cpc al di Milano ed all'Ufficio Provinciale di Milano – Territorio Agenzia delle Entrate CP_3
l'esibizione/deposito in giudizio della documentazione relativa alla vasca ornamentale installata nel Condominio Caprilli 31 di Milano, incluso il provvedimento di inibizione all'utilizzo della vasca ornamentale se medio tempore emanato dal di Milano come richiesto dall'ATS CP_3 con atto del 22.02.23.
In ogni caso: Con condanna dei convenuti al ristoro delle spese legali ed anticipazioni del doppio grado di giudizio.
Per Condominio Viale Caprilli 31 Milano
Piaccia a codesta Ecc.ma Corte d'Appello, previa ogni più opportuna declaratoria e contrariis rejectis, così giudicare:
pagina 3 di 12 […]
Nel merito

2. Respingere ogni domanda di parte appellante in quanto inammissibile e/o infondata sia in fatto, sia in diritto e, comunque, non provata e, per l'effetto, confermare la sentenza del
Tribunale di Milano, Sezione XIII Civile, G.U. Dott.ssa Paola Folci, n. 10568/2024, pronunciata ex art. 281 sexies c.p.c. in data 4 dicembre 2024 a conclusione del giudizio R.G.
N. 15797/2023, notificata in data 23 dicembre 2024.
In ogni caso

3. Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria

4. Respingere le istanze istruttorie di parte appellante per tutti i motivi esposti negli atti di causa.

5. Nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione di uno o più dei capitoli di prova orale articolati da parte appellante, ammettere l'appellato a prova contraria.
Si indica a teste il Geom. c/o Pool & Spa Consulting, Via Perussia n. 14, Testimone_3
Milano.

6. Ammettere, qualora le circostanze fossero contestate da parte appellante, prova per interpello formale e per testi sul seguente capitolo: “Vero che la piscina posizionata all'interno del giardino condominiale è stata usata come tale sin dalla costruzione dell'intero compendio condominiale o almeno dal momento che - e sino a quando - ho abitato presso il condominio oggi convenuto o comunque ivi ero ospite perché invitato da uno o più condomini”.
Si indicano a testi i IG.ri , domiciliato in Milano, Viale Caprilli n. 31, Testimone_4
e , Avv. Luciana Catti, tutti Tes_5 Testimone_6 Testimone_7 Testimone_8 di Milano.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Il primo grado di giudizio
Con atto di citazione notificato il 14 aprile 2023 conveniva in giudizio il Parte_1
Condominio Viale Caprilli 31 Milano chiedendo l'accertamento della nullità/annullabilità della delibera assunta in data 16 marzo 2022 nella parte in cui aveva determinato l'eliminazione dell'area di rispetto in corrispondenza dell'ala nord-est dell'abitazione dell'attrice e dei divieti imposti nel previgente regolamento condominiale a salvaguardia della pace e della tranquillità dei condomini, nonché nella parte in cui veniva modificata la destinazione d'uso della vasca ornamentale presente nel giardino condominiale in violazione dell'art. 1117 ter c.c. Chiedeva, in ogni caso, di ordinare al Condominio di interdire l'utilizzo della vasca come piscina, essendo il manufatto sprovvisto delle caratteristiche richieste dalla normativa vigente per tale pagina 4 di 12 destinazione d'uso, secondo quanto stabilito dalla delibera della Giunta Regione Lombardia n.
8/2552 del 17.05.2006, fissando una somma ex art. 614 bis c.p.c. in caso di violazione del divieto.
Condominio Viale Caprilli 31 Milano si costituiva in giudizio, contestando le domande avversarie e chiedendone il rigetto.
Con sentenza n. 10568/2024 del 4 dicembre 2024 il Tribunale di Milano rigettava le domande attoree, affermando la validità ed efficacia della delibera condominiale impugnata. A parere del giudice di prime cure, infatti, le norme del codice concernenti le maggioranze necessarie per l'approvazione del nuovo regolamento sarebbero state pienamente rispettate, non essendo intervenuta alcuna modifica della destinazione d'uso della vasca presente nel giardino condominiale, da sempre utilizzata dai condomini come piscina. In altre parole, il nuovo regolamento, limitandosi a regolare l'utilizzo della piscina condominiale, confermava la destinazione d'uso del manufatto, già di fatto riconosciuta dai condomini. Quanto alle ulteriori domande dell'attrice concernenti l'eliminazione della zona di rispetto e dei divieti volti a preservare la tranquillità dei condomini, il Tribunale rilevava in primo luogo la genericità delle censure mosse dalla Precisava, poi, che la previsione di una zona di rispetto nella parte Pt_1 antistante l'unità immobiliare di proprietà dell'attrice aveva efficacia limitata, terminata ormai nel 1975 e che, in ogni caso, il regolamento approvato con la delibera impugnata aveva definitivamente rimosso ogni vincolo eventualmente presente nel giardino comune, con le maggioranze richieste dalla legge. Condannava alle spese di giudizio. Parte_1
Il presente grado di appello
Avverso la predetta sentenza interponeva appello , deducendone l'erroneità sulla Parte_1 base di due motivi.
Con il primo motivo, l'appellante lamentava la violazione dell'art. 1117 ter c.c., non avendo la delibera assunta in data 16 marzo 2022 rispettato le maggioranze richieste dalla norma in parola per la modifica della destinazione d'uso di parti comuni del condominio. A parare della Pt_1 infatti, il regolamento approvato con la delibera menzionata, nel regolare l'utilizzo della piscina condominiale, avrebbe implicitamente determinato un mutamento della destinazione d'uso del manufatto presente nel giardino condominiale, identificato nel precedente regolamento come vasca ornamentale. Di qui, la necessità per l'approvazione di una siffatta modifica della maggioranza qualificata indicata dall'art. 1117 ter c.c. (quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell'edificio), assente nel caso di specie. Inoltre,
l'appellante lamentava la nullità della convocazione dell'assemblea del 16 marzo 2022 per omessa indicazione delle parti comuni oggetto di modificazione e della nuova destinazione pagina 5 di 12 d'uso ai sensi del terzo comma dell'art. 1117 ter c.c., atteso che la convocazione indicava tra gli ordini del giorno l'approvazione del nuovo regolamento, senza far menzione delle modifiche in tema di utilizzo delle parti comuni.
Con il secondo motivo d'appello, censurava la sentenza di primo grado, nella parte in cui aveva ritenuto legittime l'eliminazione della fascia di rispetto in favore dell'abitazione dell'appellante e l'eliminazione dei divieti volti a preservare la tranquillità dei condomini.
Si costituiva in giudizio Condominio Viale Caprilli 31 Milano, contestando le domande proposte dalla controparte e chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
Concessi i termini di cui all'art. 352 c.p.c., all'udienza del 7.10.2025 la causa veniva rimessa innanzi al Collegio per la decisione e poi decisa nella camera di consiglio svoltasi il 14.10.2025.
La fase cautelare
Nell'atto di gravame, l'appellante proponeva altresì ricorso ex art. 669 quater c.p.c. chiedendo la sospensione in via d'urgenza della delibera assembleare adottata il 16.3.2022 nella parte in cui la stessa stabiliva il mutamento della destinazione d'uso della vasca ornamentale posizionata nel giardino condominiale trasformandola in piscina, con conseguente inibitoria all'utilizzo del manufatto e adozione di tutti i provvedimenti necessari a tal fine.
Con ordinanza del 6 giugno 2025 questa Corte respingeva l'istanza di sospensione, non ravvisando nel caso di specie la sussistenza degli elementi costitutivi per accedere alla tutela cautelare.
Avverso la predetta ordinanza, proponeva reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. sul Parte_1 quale si pronunciava diversa sezione della Corte d'Appello, accogliendo le doglianze della ricorrente e sospendendo ex art. 1137 c.c. l'efficacia della delibera nella parte relativa al mutamento della destinazione d'uso del manufatto di cui si discute.
***
Ritiene la Corte che il primo motivo d'appello sia meritevole di accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Con la presente impugnazione, l'appellante chiede che venga accertata la nullità/annullabilità della delibera approvata dall'assemblea condominiale in data 16 marzo 2022, nell'ambito della quale è stato approvato un nuovo regolamento condominiale.
Occorre stabilire se le disposizioni contenute nel regolamento condominiale relative all'utilizzo della piscina condominiale abbiano determinato un mutamento della destinazione d'uso di un bene comune. Si tratta, in altre parole, di appurare se, prima della delibera impugnata, il manufatto presente nel cortile avesse quale destinazione d'uso quella di piscina CP_4
pagina 6 di 12 condominiale – come sostenuto dal Condominio – ovvero di mera vasca ornamentale, come invece affermato dall'appellante.
Preliminarmente, osserva la Corte che al fine di detto accertamento non si rende necessario procedere all'acquisizione dei mezzi istruttori richiesti dall'appellante, potendo la controversia essere risolta sulla base della documentazione versata in atti. Le istanze istruttorie di prova orale avanzate devono pertanto essere rigettate.
Le argomentazioni poste a fondamento della domanda attorea possono essere così compendiate: in primo luogo, la presenza di una piscina condominiale avrebbe comportato la qualificazione dell'immobile come abitazione di lusso, mentre invece gli atti di compravendita delle unità immobiliari sono riferiti ad un'abitazione civile. In secondo luogo, risulta assente nella documentazione catastale una rappresentazione grafica della vasca: tanto è vero che lo stesso
Condominio, in un contenzioso avanti alla Commissione Tributaria di Milano aveva sostenuto la natura di vasca ornamentale del manufatto, così evitando la classificazione del compendio in classe A1. Sotto questo profilo, peraltro, non risulta essere mai stata depositata alcuna richiesta di concessione edilizia/permesso di costruire relativo ad una piscina condominiale. L'appellante richiama poi il precedente regolamento condominiale, vigente fino all'assemblea del 16 marzo
2022, nel quale tra le parti comuni dell'edificio viene indicata alla lettera m) la vasca ornamentale posta nel giardino, nonché la volontà espressa dal Condominio nell'assemblea del

2.12.2019 allorquando era stata deliberata l'apposizione, nei pressi del manufatto, di un cartello di specifica della vasca ornamentale e del divieto di balneazione. Inoltre, in seguito, in data 22 marzo 2023 l'ATS rilevava l'assenza dei requisiti igienico-sanitari della vasca per l'uso come piscina, chiedendo di vietarne la balneazione, come poi è avvenuto, a cura dell'amministratore di condominio, con una comunicazione del 22 maggio 2023.
Per contro, il Condominio ritiene che il manufatto presente nel giardino condominiale, indipendentemente dal termine impiegato per descriverlo, sia sempre stato utilizzato dai condomini come piscina, incidendo sulla destinazione d'uso dello stesso, sulla scorta dei seguenti argomenti:
- la raffigurazione di una vasca nelle tavole progettuali del complesso immobiliare redatte dall'Architetto sulla base delle quali è stato fatto predisporre il capitolato Tes_9 delle opere;

- la descrizione del manufatto contenuta nel capitolato delle opere per la realizzazione del complesso condominiale, a mente del quale “la piscina sarà realizzata a forma di vasca decorativa con altezza massima di acqua di circa m. 1,00, con circolazione d'acqua filtrata e depurata”;
pagina 7 di 12 - la trasmissione, nel 1996, da parte dell'amministratore alla signora di Pt_1 documentazione, depositata presso il Comune, attestante la progettazione della “vasca” come vera e propria piscina;

- la predisposizione da parte del Geom. , su richiesta del Condominio a seguito CP_5 della ricezione di un preavviso di accertamento proveniente dall'Agenzia delle Entrate per la mancata dichiarazione catastale della piscina presente nel cortile comune, di una relazione nella quale si dà atto dell'assenza di irregolarità urbanistiche e catastali relative alla piscina;

- la presenza, nella vasca, di un impianto di riscaldamento dell'acqua, all'evidenza privo di utilità qualora la funzione della stessa fosse stata meramente ornamentale;

- l'utilizzo della vasca come piscina da parte dei condomini, come dimostrato dalle deliberazioni assunte dall'assemblea nel corso degli anni¹, da ultimo il 4 febbraio 2021 allorquando l'organo collegiale ha stabilito che “la vasca, qualora venga utilizzata dai condomini, viene utilizzata sotto la loro esclusiva responsabilità”²;
- la rilevanza, in questo senso, della volontà dell'assemblea riconosciuta dal Tribunale di
Milano nella sentenza 9707/2023 emessa tra le stesse parti del presente giudizio³;
- il rispetto dei requisiti di legge per adibire il manufatto a piscina balneabile, secondo quanto riportato nella consulenza tecnica esperita dalla Pool & Spa Consulting nel giugno 2023.
Orbene, alla stregua delle risultanze emergenti dalla documentazione prodotta nel corso del giudizio, questa Corte ritiene di condividere la ricostruzione proposta da parte appellante, in base alla quale, prima dell'assemblea del 16 marzo 2022, la vasca presente nel giardino svolgeva una funzione meramente decorativa: conseguentemente, l'approvazione CP_4 del nuovo regolamento condominiale, recante al capo V disposizioni relative all'utilizzo della piscina, ha comportato un mutamento della destinazione d'uso del manufatto.
Deve essere, invero, valorizzato il contenuto del regolamento previgente che, nella descrizione delle parti comuni dell'edificio, menzionava la “vasca ornamentale posta in giardino, nonché
l'impianto di riscaldamento dell'acqua della medesima e tutti gli accessori e pertinenze così della prima come del secondo”. Se da un lato la presenza dell'impianto di riscaldamento potrebbe indurre a ritenere che la vasca fosse stata pensata per consentire anche un utilizzo di fatto diverso e improprio rispetto a quello indicato nel regolamento, tale elemento non appare sufficiente, di per sé solo, ad incidere sulla destinazione d'uso del manufatto, a fronte di una descrizione di simile tenore contenuta nel regolamento. E ciò a maggior ragione se si considera che risultavano (e risultano tuttora) comunque assenti opere e accessori – ad es. scaletta per la risalita, spogliatoi, docce – che favoriscano l'utilizzo della vasca con finalità di balneazione.
In questo senso, la qualificazione contenuta nel regolamento, in quanto espressione della volontà condominiale, deve ritenersi prevalente rispetto alle indicazioni presenti nel capitolato delle opere menzionato dall'appellato.
Del resto, lo stesso Condominio, nella controversia del 1984 contro il Nuovo Catasto edilizio urbano di Milano innanzi alla Commissione Tributaria aveva negato che il manufatto in questione costituisse una piscina, ottenendo così la classificazione dell'immobile come abitazione civile anziché di lusso.
Parimenti, risultano espressione della volontà assembleare le deliberazioni avvenute in tempi più recenti, precisamente il 2 dicembre 2019 e il 4 febbraio 2021. Nella prima occasione, infatti,
l'assemblea totalitaria ha deliberato l'installazione di “un cartello di specifica della vasca ornamentale e del divieto di balneazione”, così manifestando l'inequivoca volontà di riconoscere al manufatto presente nel giardino una funzione puramente decorativa e di interdirne definitivamente l'utilizzo da parte dei condomini come piscina. Tale volontà risulta del resto confermata dalla deliberazione successiva, avvenuta nel febbraio 2021, con la quale l'assemblea ha inteso precisare la responsabilità di ciascun condomino per l'utilizzo della vasca come piscina. Orbene, tale delibera, lungi dall'aver determinato un mutamento della destinazione d'uso del manufatto, in realtà ha riconosciuto che la balneazione costituiva un utilizzo improprio dello stesso, rispetto al quale ciascun condomino assumeva la relativa responsabilità. Tanto è vero che nel verbale viene riportata la richiesta avanzata da un condomino di essere informato “sulle eventuali conseguenze di un utilizzo improprio della vasca ornamentale”.
Alla stregua delle descritte circostanze, deve ritenersi che la funzione riconosciuta al manufatto, sino all'assemblea del 2022, fosse quella di vasca ornamentale, indipendentemente dal fatto che venisse riscontrato, nella prassi, un uso improprio⁴ dello stesso come piscina da parte dei condomini. ⁴ Qualificato come tale dalla stessa assemblea. pagina 9 di 12 In questo contesto si inserisce la delibera del 16 marzo 2022 con la quale l'assemblea ha approvato un nuovo regolamento condominiale: nell'atto è presente un capo dedicato alla regolamentazione dell'utilizzo della piscina, che pone specifiche limitazioni e divieti al riguardo. Non v'è dubbio, quindi, che il regolamento, nella parte citata, abbia determinato una trasformazione della destinazione d'uso del manufatto, tenuto conto della terminologia utilizzata nell'atto (piscina anziché vasca ornamentale), e della predisposizione di precise regole per la balneazione.
Dalla qualificazione della delibera impugnata come modifica della destinazione d'uso di un bene comune discende l'applicazione della disciplina prevista dall'art. 1117 ter c.c., norma che prescrive una maggioranza qualificata, nonché una procedura aggravata per la convocazione dell'assemblea.
In particolare, ai sensi del primo comma dell'art. 1117 ter c.c. la delibera può essere adottata con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio; inoltre il terzo comma della norma citata richiede che l'avviso di convocazione contenga, a pena di nullità della susseguente delibera, l'indicazione delle parti comuni interessate dalla modificazione d'uso nonché l'esplicitazione della nuova destinazione d'uso cui esse saranno destinate⁵.
Sotto quest'ultimo profilo, la Corte rileva il mancato rispetto, nel caso di specie, delle puntuali prescrizioni relative al contenuto dell'avviso di convocazione, che non riporta alcuna indicazione delle parti comuni oggetto della modificazione, né della nuova destinazione d'uso, essendo l'ordine del giorno riferito alla “approvazione nuovo regolamento condominiale, delibera in merito”, a nulla rilevando che il testo del regolamento da approvare fosse stato messo a disposizione dei condomini, affinché lo potessero visionare prima dell'assemblea. La norma in esame ha infatti lo scopo di garantire che il singolo condomino sia messo al corrente dell'argomento posto all'ordine del giorno, in modo da poter esercitare consapevolmente i propri diritti e valutare le conseguenze relative ad una delibera in grado di incidere sulla funzione riconosciuta a beni comuni.
Ne consegue che la delibera con la quale è stato adottato il regolamento condominiale contenente la trasformazione della destinazione d'uso del bene comune, non essendo stata preceduta da valida convocazione, è nulla in parte qua. ⁵ Si precisa che con riferimento alle ulteriori prescrizioni inerenti alla convocazione (affissione della convocazione per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune e comunicazione mediante raccomandata o mezzi telematici equipollenti), essendo le stesse finalizzate a garantire adeguata pubblicità alla convocazione dell'assemblea, la presenza della il giorno della deliberazione ha sanato i vizi riscontrati (in Pt_1 tal senso, v. ex multis Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 4531 del 20003). pagina 10 di 12 In ogni caso, ai fini di completezza, si evidenzia che la delibera in questione risulta altresì affetta da invalidità ai sensi del primo comma dell'art. 1117 ter c.c., atteso che è stata adottata in assenza della maggioranza qualificata prescritta dalla norma.
Quanto al secondo motivo d'appello, con il quale l'appellante ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui sono state ritenute legittime l'eliminazione della fascia di rispetto in favore dell'abitazione dell'appellante e l'eliminazione dei divieti volti a preservare la tranquillità dei condomini, si rileva la violazione della disposizione di cui all'art. 342 c.p.c. per omessa indicazione delle violazioni di legge denunciate e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Nell'atto di gravame, invero, l'appellante si è limitata a ripercorrere motivazioni poste a fondamento del rigetto della domanda da parte del giudice di primo grado, adducendo che tale decisione avrebbe determinato una riduzione della tutela della posizione della senza tuttavia specificare i vizi della sentenza in ordine alla violazione di norme. Pt_1
Non si comprende, in altre parole, quali siano le censure mosse alla sentenza di primo grado sotto il profilo in esame, con conseguente inammissibilità del motivo formulato dall'appellante.
In ogni caso, nel merito si osserva che la decisione con cui il giudice di primo grado ha riconosciuto la legittimità della delibera impugnata con riferimento alla rimozione di qualsivoglia vincolo alle parti comuni risulta corretta. Non vi è, infatti, prova circa la natura contrattuale⁶ del precedente regolamento, che aveva riconosciuto detti vincoli, sicché, per la sua modifica, era sufficiente la maggioranza richiesta dagli artt. 1136 e 1138 c.c., come avvenuto nel caso di specie.
In conclusione, deve essere accolto il primo motivo d'appello e, in conseguente riforma della sentenza di primo grado, si dichiara la nullità della delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 16.3.2022 nella parte in cui ha statuito la modifica della destinazione d'uso della vasca presente nel giardino il secondo motivo viene invece dichiarato CP_4 inammissibile per le ragioni sopra esposte.
Avuto riguardo all'accoglimento solo parziale della domanda articolata in più capi, ricorrono i presupposti per compensare tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio nella misura del
50% con condanna del alla rifusione, in favore di Controparte_6 [...]
del residuo 50%. Quanto al giudizio primo grado, le stesse vengono liquidate tenuto Pt_1 conto dei parametri di cui al DM 147/2022, in relazione al valore indeterminabile di complessità media della controversia applicando i parametri medi per tutte le fasi (studio, introduzione, ⁶ È tale il regolamento adottato dall'assemblea all'unanimità ovvero predisposto dall'originario costruttore- proprietario dello stabile prima della suddivisione delle unità immobiliari, il quale, allegandolo ai vari atti di acquisto dei singoli appartamenti, lo fa accettare ai vari acquirenti. pagina 11 di 12 trattazione e decisione) giungendo all'importo di € 5.431,00 (ossia 10.860 ridotto della metà), oltre rimborso spese forfettarie (15%, IVA e C.P.A., come per legge;
quanto al secondo grado, si applicano i parametri medi (per le fasi di studio, introduttiva e decisionale) e minimi (per la fase di trattazione, consistente nella sola partecipazione all'udienza di prima comparizione, ma da liquidarsi necessariamente anche in appello: Cass. n. 30219/23) previsti dal DM 147/22, avuto riguardo al valore della controversia (indeterminabile) ed alla complessità delle questioni trattate (media), giungendo all'importo complessivo di € 5.156,50 (ossia 10.313 ridotto della metà) oltre rimborso spese forfettarie, IVA e C.P.A. come per legge. Le spese della fase cautelare sono liquidate, con applicazione dei valori medi per le fasi di studio, introduzione e decisione, già detratta la quota del 50% oggetto di compensazione, in € 2.113,50, sicché le spese del giudizio di appello, comprensive di quelle della fase cautelare, che il condominio è tenuto a rimborsare, ammontano, per compensi, a € 7.270,00, oltre rimborso spese forfettarie (15%),
IVA e CPA.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 10568/2024 resa in data 4.12.2024
- in parziale accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, accerta e dichiara la nullità della delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 16 marzo 2022 nella parte in cui ha modificato la destinazione d'uso del manufatto presente nel giardino condominiale;

- dichiara compensate tra le parti le spese di lite nella misura della metà e condanna alla rifusione in favore di parte appellante della Controparte_6 residua metà che, già dedotta la quota compensata, liquida:
• quanto al primo grado in complessivi € 5.431,00,00, oltre spese, IVA e C.P.A. come per legge;

• quanto al presente grado di giudizio in complessivi € 7.270,00 per compensi
(importo comprensivo delle spese della fase cautelare), oltre spese, IVA e C.P.A. come per legge;

Così deciso in Milano, 14.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Adriana Cassano Cicuto Dr. Roberto Aponte
Bozza di provvedimento redatta con la collaborazione del magistrato ordinario in tirocinio
MA GA pagina 12 di 12 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Verbali di assemblea del 10.6.1975 e del 25.2.1997, nelle quali viene disciplinato l'utilizzo della piscina, prevedendo orari e limitazioni;
verbale di assemblea del 11.11.1997 nel quale viene raggiunta una soluzione transattiva della controversia insorta tra il Condominio e l'attuale appellante a seguito dell'impugnazione, da parte di quest'ultima, del regolamento d'uso della piscina ² Decisione che, secondo la tesi di parte appellata, avrebbe soppresso il divieto di uso della vasca deliberato nel corso dell'assemblea del 2 dicembre 2019. ³ Nel provvedimento citato si legge infatti: “(Non) vi è in atti prova che quanto al bene comune indicato nel regolamento come “Vasca Ornamentale” vi fossero nelle disposizioni regolamentari specifici divieti di balneazione, rilevando in questa sede invece la volontà dell'assemblea che ha poi con l'approvazione del nuovo regolamento condominiale confermato la valenza di “piscina” del detto bene”. pagina 8 di 12