REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE TERZA CIVILE Composta dai magistrati: Dott.ssa Cecilia De Santis PRESIDENTE Dott.ssa Antonella Miryam Sterlicchio CONSIGLIERE Dott. Biagio Roberto Cimini CONSIGLIERE rel. riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 2183 R.G. degli affari contenziosi del 2019, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 4.02.2025, svoltasi secondo le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c.
T R A nato a [...] il [...], C.F. Parte_1
, residente in [...], C.F._1
rappresentato e difeso, giusta procura su foglio separato da intendersi rilasciata in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, ed in sostituzione del precedente difensore il quale ha rinunciato al mandato, dall'avv. Bruno Taverniti
(c.f.: – pec: – C.F._2 Email_1
fax 06.39742608), presso lo studio del quale elegge domicilio in Roma, via
Sesto Rufo n. 23
APPELLANTE
E nato a [...] il [...], C.F. CP_1
, C.F. C.F._3 CP_2 C.F._4
entrambi elettivamente domiciliati in Roma, Via Silvio Pellico n.24, presso lo r.g. n. 1 studio dell'avv. Stefano Bona (PEC ; C.F. Email_2
) che li rappresenta e difende in virtù di procura a CodiceFiscale_5
margine della comparsa di costituzione e risposta
APPELLATI
OGGETTO: Vendita di cose immobili - Appello avverso la sentenza n.
21809/2018 del Tribunale ordinario di Roma, X sezione civile, pubblicata in data 13/11/2018 CONCLUSIONI: All'udienza del 4.02.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da note di trattazione scritta
MOTIVI DELLA DECISIONE Con la sentenza di cui in rubrica il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sull'opposizione al decreto ingiuntivo n. 9753/2015, con il quale il era stato condannato a pagare in favore degli odierni appellati la somma Pt_1
di € 30.000,00 oltre interessi e spese del giudizio, così aveva provveduto:
1) Rigetta l'opposizione avanzata da , confermando il decreto Parte_1
opposto;
2) Condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_1
e che liquida in € 5.534,00 per compensi, oltre CP_1 CP_2
spese generali, Iva e Cpa come per legge.
Per quanto riguarda il giudizio di primo grado si rimanda alla sentenza impugnata ed agli atti processuali delle parti.
Con atto di appello ritualmente notificato ha proposto Parte_1
appello per rassegnare le seguenti conclusioni:
" Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma accogliere il presente atto di gravame per i motivi sovra esposti, e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 21809/18 pubblicata il 13/11/2018, revocare
e porre nel nulla nonché dichiarare privo di ogni effetto il decreto ingiuntivo n.
9753/2015 del 27/04/2015 notificato il 14/05/2015, con la sola conferma della
r.g. n. 2 reiezione dell'avversa domanda per responsabilità dell'odierno appellante ex art. 96 c.p.c. per le ragioni riconosciute dal primo Giudice. Il tutto con vittoria delle spese e compensi del doppio grado di giudizio ex D.M. 37/2018, oltre spese generali ed oneri accessori, come per legge”.
Si sono costituiti e per chiedere, in via CP_1 CP_2
preliminare, di dichiarare l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.c. e, nel merito, di rigettare lo stesso in quanto infondato in fatto e in diritto, con condanna dell'appellante per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. e vittoria di spese.
All'udienza del 16. 10. 2019 questa Corte respingeva l'eccezione ex art. 348 bis c. p. c. sollevata dagli appellati.
In data 2. 1. 2024 il presente procedimento veniva assegnato all'odierno relatore.
In data 4.02.2025 la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui agli artt. 190 e 352 c.p.c.
L'appello proposto è infondato e deve essere respinto.
L'appellante ha proposto quattro motivi di gravame.
Con il primo motivo ha lamentato l'ingiustizia e l'erroneità della decisione per violazione e/o non corretta applicazione dei principi di cui agli artt. 116, I comma, c.p.c. e 1362 c.c.
L'appellante ha sostenuto che il Tribunale avrebbe erroneamente valutato la comune intenzione delle parti ed il loro comportamento successivo alla conclusione del contratto, e che da tale inesatta ricostruzione dei fatti sarebbe derivata un'errata interpretazione della pattuizione contenuta nell'art. 2 del contratto di compravendita.
La clausola contenuta in tale articolo del contratto non potrebbe costituire la prova dell'inadempimento del essendo già nota alle parti Pt_1
l'impossibilità di trasferire il bene oggetto della stessa.
Con il secondo motivo è stata lamentata la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 c.c., 99 e 112 c.p.c.
r.g. n. 3 L'appellante ha sostenuto che gli acquirenti sarebbero già stati a conoscenza dell'impossibilità di trasferire il piccolo appezzamento di terreno e che, pertanto, avrebbero agito al solo fine di ottenere la somma prevista quale conseguenza della mancata alienazione del bene.
Il Tribunale, quindi, avrebbe violato gli artt. 2697 c.c., 112 e 99 c.p.c. per non aver dichiarato la soccombenza degli acquirenti, nonostante l'accertata inesistenza di un'obbligazione alternativa tra il trasferimento del bene e la riduzione del prezzo.
Con il terzo motivo il ha lamentato la violazione del combinato Pt_1
disposto degli artt. 1218, 1375 e 1176 c.c. in relazione alla mancata constatazione dell'assenza di colpa dell'opponente nel difetto di trasferimento dell'appezzamento.
Il Tribunale avrebbe omesso di considerare che l'impossibilità del trasferimento del terreno da parte dell'appellante sarebbe dipesa da causa a lui non imputabile, in quanto il piccolo appezzamento di cui si discute sarebbe stato incommerciabile;
e di tale impossibilità l'appellante avrebbe dato ampia prova, dimostrando di aver intrattenuto rapporti con il Condominio e di non aver potuto esercitare alcuna influenza sull'esito del procedimento di sfratto.
Con il quarto motivo l'appellante ha lamentato l'indeterminatezza della consistenza del piccolo appezzamento e la sua mancata esatta indicazione dei confini nella clausola n. 2 del contratto di compravendita, nonché l'indeterminabilità anche in caso di un suo eventuale successivo contratto di trasferimento.
L'appellante ha sostenuto che l'indeterminatezza della consistenza dell'appezzamento di terreno, che impedirebbe l'identificazione della porzione da alienare, comporterebbe un vizio della causa del contratto e quindi la sua nullità.
Sarebbe dunque errata la statuizione della sentenza impugnata secondo cui, avendo il contratto di cosa altrui effetti obbligatori, “l'eventuale lacuna ben
r.g. n. 4 avrebbe potuto essere colmata in sede di stipula del successivo contratto di effettivo trasferimento del bene”. Secondo l'appellante la generica indicazione dei confini del terreno nella clausola contrattuale non potrebbe essere mai colmata, stante la mancanza di una sua indicazione specifica nelle mappe catastali.
I quattro motivi, che possono essere congiuntamente esaminati essendo strettamente connessi, sono infondati e devono essere respinti.
La tesi dell'appellante secondo cui la clausola di trasferimento del piccolo appezzamento di terreno prevista nel contratto di compravendita prevedrebbe una condizione sospensiva impossibile, di cui le parti sarebbero state a conoscenza all'atto della stipula, e che la loro consapevolezza sarebbe stata provata nel corso del giudizio tramite fatti incontestati, quali l'interruzione delle trattative di acquisto a causa di un procedimento di sfratto per finita locazione, ed il vincolo di incommerciabilità del bene, non può essere condivisa.
La Corte osserva che l'appellante ha fatto riferimento a fatti e documenti del giudizio come l'incommerciabilità del bene “derivante dal costituire la sua estensione presupposto per l'ottenimento della concessione ad aedificandum dell'edificio condominiale di via Vincenzo Tiberio n. 13”, limitandosi però solo a richiamarli, ma senza debitamente provarli per consentire a questa Corte di verificarne il relativo fondamento.
Al riguardo l'appellante dapprima ha sostenuto l'impossibilità ab origine del trasferimento del bene, di cui tutte le parti erano a conoscenza, per poi contraddirsi a pagg. 8 e 9 dell'atto di appello affermando che: “L'avv. Pt_1
aveva intrattenuto una fitta serie di contatti con l'Amministrazione del
Condominio ricevendone l'iniziale disponibilità finché l'ente proprietario, melius re perpensa, non aveva focalizzato che il trasferimento del piccolo appezzamento non sarebbe stato in nessun caso possibile pena la caducazione della concessione ad aedificandum” e “l'impossibilità della prestazione non era certamente dipesa da causa imputabile al (art. 1218 c.c.) avendo questi, Pt_1
r.g. n. 5 al contrario, fatto tutto quanto necessario per soddisfare l'interesse di parte opposta all'esatto adempimento (art. 1176 c.c.) che, dunque, non aveva potuto avere luogo non per sua colpa”.
Tale passaggio argomentativo dimostra l'infondatezza della doglianza dell'appellante circa la presunta conoscenza delle parti dell'incommerciabilità del bene al momento della stipula del contratto di compravendita.
Peraltro, del tutto condivisibilmente il Tribunale ha affermato nell'impugnata sentenza che: “va altresì evidenziato che il non abbia Pt_1
provato, come era suo onere ex art. 1218 c.c., che l'inadempimento dell'obbligazione di trasferire o di far trasferire il bene altrui fosse imputabile a un impedimento non evitabile né superabile con la diligenza dovuta, essendosi limitato a dimostrare l'avvenuta emissione, a suo carico, di una ordinanza di rilascio del bene da parte del Condominio locatore che di per sé non è incompatibile con la possibilità di riprendere le trattative per il suo acquisto”.
Al riguardo va evidenziato che la liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione può verificarsi, secondo la previsione degli artt.
1218 e 1256 c.c., solo se ed in quanto concorrano l'elemento obiettivo della impossibilità di eseguire la prestazione medesima, in sè considerata, e quello soggettivo dell'assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell'evento che ha reso impossibile la prestazione, con la conseguenza che nel caso in cui il debitore non abbia adempiuto la propria obbligazione nei termini contrattualmente stabiliti, egli non può invocare la predetta impossibilità con riferimento ad un ordine o divieto dell'autorità amministrativa ("factum principis") sopravvenuto, e che fosse ragionevolmente e facilmente prevedibile, secondo la comune diligenza, all'atto della assunzione della obbligazione, ovvero rispetto al quale non abbia, sempre nei limiti segnati dal criterio della ordinaria diligenza, sperimentato tutte le possibilità che gli si offrivano per vincere o rimuovere la resistenza o il rifiuto della pubblica autorità
(v. Cass. sent. n. 14915/18).
r.g. n. 6 In tale contesto l'obbligazione assunta dal aveva natura contrattuale, Pt_1
per cui gli odierni appellati, avendo integralmente reso la loro prestazione, rappresentata dal pagamento dell'intero corrispettivo dovuto per la compravendita dell'immobile acquistato dall'odierno appellante, avevano diritto di ricevere la prestazione dovuta dal rappresentata oltre che dal Pt_1
trasferimento della proprietà dell'immobile di Via Andrea Giardina n. 22 – 24 -
28, anche dall'obbligo di ottenere il trasferimento della proprietà, entro la data del 31 dicembre 2011 e senza alcun costo ulteriore, del piccolo appezzamento di terreno nei fatti destinato a parcheggio, di proprietà del
[...]
, ovvero, laddove ciò non fosse stato possibile dall'obbligo Parte_2
di pagare a costoro l'importo di € 30.000,00, a titolo di riduzione del prezzo.
Peraltro, il come rappresentato dagli appellati, aveva eccepito Pt_1
tardivamente, nel corso del giudizio di primo grado, che la cessione del piccolo appezzamento di terreno non era avvenuta per i riflessi che la stessa avrebbe avuto sulla concessione edilizia dello stabile condominiale, ma, come correttamente affermato dal Tribunale, l'odierno appellante non aveva fornito alcuna prova dell'effettiva esistenza di eventuali ragioni di incommerciabilità, ed in particolare del fatto che il , se avesse ceduto tale piccolo Parte_2
appezzamento di terreno, del quale aveva già consentito in passato il godimento, avrebbe perso il diritto di mantenere la concessione edilizia.
Comunque, le parti avevano espressamente previsto, nel rogito di compravendita, un'ulteriore prestazione a carico del nel caso in cui questi Pt_1
non fosse riuscito a far ottenere agli appellati l'acquisto del terreno, rappresentata dall'obbligo di pagamento, in loro favore, dell'importo di €
30.000,00.
Infine, rispetto al lamentato vizio della causa del contratto di compravendita che sarebbe stato originato dall'indeterminatezza della consistenza dell'appezzamento e dall'inesatta indicazione dei relativi confini, non sanabile alla luce della mancanza di un'indicazione specifica nelle mappe r.g. n. 7 catastali, deve rilevarsi che secondo la giurisprudenza di legittimità in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non
è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma deve trovare applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (v. Cass. sent. n 27559/2023).
Nel caso di specie comunque i confini del piccolo appezzamento di terreno erano stati indicati nel rogito del notaio ed in tale atto era stata data Per_1
una rappresentazione grafica di tale bene, tramite la piantina ad essa allegata, come emerge dal tenore letterale dell'art. 2 dello stesso, nel quale si legge:
“Resta, per il momento, esclusa dalla vendita ma non dal godimento d'uso, un piccolo appezzamento di terreno situato all'interno della parte superiore del giardino confinante con via Andrea Giardina e il Parte_2
, di proprietà del
[...] Parte_3
evidenziato in arancione nell'estratto di mappa catastale allegato al presente atto sotto la lettera “C” per farne parte integrante”.
Quindi, nel contratto del notaio i confini erano stati indicati, ed il Per_1
piccolo appezzamento di terreno era stato rappresentato graficamente nella piantina allegata al rogito, il che non poteva far sorgere alcun dubbio in merito a quale fosse l'oggetto della prestazione che il si era obbligato ad eseguire;
Pt_1
inoltre, il aveva in precedenza ricevuto il godimento del piccolo Pt_1
appezzamento di terreno dal Condominio di Via Vincenzo Tiberio n.13, e ne aveva goduto per molti anni, sino al 26 febbraio 2010, data della stipula del rogito di compravendita del villino, per cui non vi è dubbio che egli ben conoscesse tale bene.
Inoltre, come correttamente affermato dal Tribunale, il contratto di stipula di un bene di terzi ha effetti meramente obbligatori, con la conseguenza che le parti ben avrebbero potuto colmare eventuali lacune nella indicazione dei r.g. n. 8 confini in sede di rogito, in quanto l'oggetto della futura compravendita era comunque dalle stesse ben stato determinato, anche con la rappresentazione grafica dello stesso.
Alla stregua delle considerazioni che precedono i quattro motivi di gravame devono ritenersi infondati e devono essere respinti.
Alla luce di quanto sinora esposto l'appello proposto deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Non può essere accolta la domanda di condanna al risarcimento del danno proposta dagli appellati ex art. 96 c.p.c. non essendo stata fornito dagli appellati alcun concreto elemento idoneo a dimostrare che l'appellante abbia agito con malafede o colpa grave.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, a norma delle tabelle forensi in vigore, tenuto conto della natura dell'affare e dell'attività professionale prestata.
Atteso quanto previsto dall'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio
2002 n.115, quale introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012 n.
228, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 21809/2018 emessa dal Tribunale di Roma e pubblicata in data
13/11/2018 così provvede:
A) Respinge l'appello proposto e conferma la sentenza impugnata;

B) Respinge la richiesta di condanna ex art. 96 c. p. c.;
C) Condanna a pagare in favore di e Parte_1 CP_1 CP_2
le spese processuali del presente grado di giudizio, che si liquidano
[...]
d'ufficio in complessivi 10.000,00 oltre al rimborso forfettario delle spese ed agli oneri accessori legali, compresi quelli fiscali;

r.g. n. 9 D) Dà atto della sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 13, comma 1 quater, primo periodo, D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.
Roma, così deciso nella camera di consiglio del 16 settembre 2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente Dott. Biagio Roberto Cimini Dott. Cecilia De Santis
r.g. n. 10