REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, Settima Sezione Civile, composta dai magistrati:
dr.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente
dr. Michele Magliulo Consigliere
dr.ssa Marielda Montefusco Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta n 3000/2021, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 4897/2021, del Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, pubblicata in data 24 maggio 2021, vertente
TRA
(codice fiscale ), Parte_1 C.F._1 [...]
(codice fiscale ), Parte_2 C.F._2 Parte_3
(codice fiscale , quale erede di , C.F._3 Persona_1
(codice fiscale ), quale erede Parte_4 C.F._4 di , (codice fiscale Persona_2 Parte_5
), quale erede , tutti elettivamente C.F._5 Parte_6
domiciliati in Mugnano di Napoli (NA), alla Via Napoli n.143, presso lo studio dell'avv. LU ER (codice fiscale ), che li CodiceFiscale_6
rappresenta e difende in virtù della procura in atti
-ATTORI IN RIASSUNZIONE-
E
la Controparte_1
(codice fiscale e partita I.V.A. n. ), in persona del liquidatore pro P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata in Napoli (NA), alla via S. Lucia 15, presso lo studio dell' avv. Aniello De Ruberto (codice fiscale , che C.F._7
la rappresenta e difende in virtù della procura in atti
-CONVENUTA IN RIASSUNZIONE-
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I.1. Con atto di citazione per l'udienza del 30 settembre 2017, notificato il 24 maggio 2017, , , Parte_7 Parte_6 [...]
, , e Parte_1 Persona_1 Parte_2 Parte_4
(vedova ed avente causa di ) convenivano in giudizio innanzi Persona_2
al Tribunale di Napoli, la in persona Parte_8
del legale rappresentante pro tempore, esponendo che: - la convenuta Cooperativa aveva acquistato dalla società Valtur
S.p.A. il “Comparto Edificatorio n. 3 del residence “ ” (Trinità CP_1
d'Agultu, SS) per 7,5 miliardi di lire;

- i soci poterono prenotare gli alloggi già esistenti o i suoli edificabili per nuovi alloggi da costruire;

- per coprire il prezzo d'acquisto, nel 2002 fu deliberato che i soci disposti a versare ulteriori somme (soci “finanziatori”) avrebbero ottenuto l'assegnazione anche degli immobili non prenotati;

- quattro soci , , , versarono le somme Parte_1 Per_3 Per_2 Per_4
mancanti, permettendo l'acquisto dei beni con tre atti notarili (2002–2003,
notar ; Per_5
- gli istanti prenotarono i suoli edificabili e pagarono quanto richiesto, acquisendo così un diritto all'assegnazione dei terreni con i relativi diritti edificatori;

- la legge regionale del 2004 bloccò temporaneamente nuove costruzioni nella zona costiera;

- l'assemblea della Cooperativa (4 marzo 2006) deliberò di: frazionare i suoli del Comparto 3; modificare lo statuto per assegnare i suoli (anche a blocchi) ai soci aventi diritto;
rinunciare alla costruzione dei nuovi alloggi e porre la liquidazione;
tale delibera non fu mai impugnata;
CP_1
- nonostante le delibere, la non assegnò mai i suoli agli istanti CP_1
né restituì le somme versate;
invece assegnò solo le “settimane/alloggi” rimasti, escludendo i suoli;
- nel 2011 promosse un'azione di responsabilità contro gli amministratori, poi definita nel 2016, che confermò proprio il suo inadempimento;

- la volturò i terreni solo nel 2016, a distanza di molti anni dopo CP_1
l'acquisto del 2003;
- inoltre rifiutò un'offerta di acquisto dei suoli (2012) che avrebbe consentito di restituire i soldi ai soci, pur impegnandosi formalmente a farlo (impegno rimasto disatteso);
- uno dei quattro soci finanziatori ) ottenne già o nel 2014 dal Per_3
Tribunale di Napoli la risoluzione del contratto e la condanna della
Cooperativa alla restituzione di € 40.017,04 più interessi;

- l'assemblea del 16 gennaio 2016 deliberò la restituzione delle somme ai soci prenotatari e finanziatori. Tuttavia, la non diede seguito CP_1
nemmeno a questa decisione. Gli istanti, con raccomandate del gennaio e febbraio 2017, diffidarono la al pagamento, dichiarando poi di CP_1
non avere più interesse alla restituzione ma di voler ottenere l'assegnazione dei suoli (cfr. pagg.

1-8 dell'atto di citazione).
Tanto premesso, gli attori chiedevano all'adito Tribunale di:
“1) Accogliere la domanda e per l'effetto, accertato il mancato adempimento dell'obbligazione assunta dalla nei confronti degli istanti e la CP_1
sussistenza delle condizioni di legge per una pronuncia ai sensi dell'art. 2932
c.c.:
Trasferire ed assegnare in proprietà esclusiva comune ed indivisa agli
Istanti: La quota parte del Suolo Edificabile pari a millesimi 548,21 (cioè il
54,821%) da distaccarsi dal suolo distinto in Catasto Terreni di TRINITA' d'Agultu e Vignola F.22 part. lla 388 di ha 2 a 75 ca 00; Nonché I proporzionali diritti di proprietà su tutti i suoli, infrastrutture e parti comuni del Comparto3 del
identificate in Catasto terreni al medesimo Foglio22 Parte_9
particelle 389; 390; 391; 392; 393; 394.I proporzionali diritti di proprietà su
tutte le aree pertinenziali del Comparto3, come meglio precisate nell'atto per notaio del 1980, richiamato nella compravendita per notar del 24 Per_6 Per_5
aprile 2003, che ha definito la Convenzione di Lottizzazione tra i lottizzanti ed il
. I proporzionali diritti di infrastrutture e parti comuni del Controparte_2
, come definito dal Regolamento del residence allegato Parte_9
all'atto notaio del 27 marzo 2004, con cui tra l'altro il Comparto3 aderisce Per_5
al . Parte_9
2) Con vittoria di spese e compensi professionali.” (cfr. ult pag. dell'atto di citazione).
I.2. Con comparsa depositata l' 11 settembre 2017, si costituiva in giudizio la Cooperativa che contestava, innanzitutto, la circostanza dedotta da controparte secondo cui oggetto delle prenotazioni per cui è causa sarebbero stati i “suoli edificatori” laddove invece, come indicato negli atti di conferma delle prenotazioni e delle fatture, sarebbe intervenuta una “prenotazione per
l'acquisto di nuovi alloggi, da realizzarsi successivamente”, riferendosi il prezzo indicato ai “diritti edificatori” sui suoli del Comparto 3. Con riferimento alla domanda ex art 2932 c.c., ne eccepiva l'inammissibilità e l'infondatezza perché
contrastante con l'oggetto della cooperativa, previsto nello Statuto e nell'atto
Costitutivo ( potendo la Cooperativa, a termini dello Statuto, assegnare ai soci soltanto le singole unità immobiliari, e quindi gli alloggi realizzati nel villaggio turistico , ma non anche i suoli edificabili con i diritti edificatori, anche CP_1
perché la modifica statutaria apportata dall'assemblea il 4 marzo 2006, con la possibilità di assegnazione dei suoli e dei relativi diritti edificatori per nuovi alloggi, era stata annullata dalla autorità giudiziaria). Eccepiva, inoltre, che la prenotazione non conteneva l'esatta individuazione del bene immobile
(alloggio) da assegnare al socio, nonché la determinazione del corrispettivo, inoltre non vi era la necessaria corrispondenza tra i beni, di cui gli attori chiedevano l'assegnazione. Infine, deduceva la tardività della domanda subordinata volta ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento, in quanto proposta solo con le note ex art. 183 VI comma c.p.c., nonché la sua infondatezza non sussistendo l'inadempimento della Cooperativa concludendo pertanto per il rigetto della domanda attorea con vittoria di spese e competenze di lite.
I.3. Nelle memore ex art. 183 VI comma c.p.c., gli attori, viste le difese della Cooperativa convenuta, infatti, avevano proposto, in via subordinata, qualora il Tribunale adito avesse ritenuto di non dovere dare corso alla esecuzione in forza specifica ex art. 2932 c.c., domanda volta ad accertare il grave inadempimento della Controparte_3
e dichiarare risolto il contratto, per causa ad essa non imputabile,
[...]
con condanna della stessa alla risoluzione delle somme versate da ciascuno degli attori, oltre ad risarcimento del danno patrimoniale patito da ciascuno di essi, in conseguenza della mancata assegnazione dei beni.
I.4. Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 4897/2021 emessa in data 24 maggio 2021, così decideva: “1. Rigetta le domande degli attori;



2. Condanna gli attori, in solido, a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in euro 11.810,00 per compenso professionale, oltre spese generali, i.v.a., c.p.a. come per legge” (cfr. ult. pag. della sentenza gravata).
II.1. Avverso la predetta sentenza – con citazione per l'udienza del 29 ottobre 2021, notificata il 24 giugno 2021- , , Parte_6 Parte_1
, e (vedova ed Persona_1 Parte_2 Parte_4
avente causa di ), proponevano appello articolando una serie Persona_2
di censure, in sintesi di seguito rubricate:
I.” Sulle ragioni contrarie alla dichiarata infondatezza della domanda ex art 2932 c.c.” (cfr. pag. 3 dell'atto di appello);
II “Sulle ragioni contrarie alla dichiarata infondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento.” (cfr. pag. 11 dell'atto di appello);
Chiedevano, pertanto, all'adita Corte di:
“In via preliminare:
Sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza n. 4897/2021 del
24.05.2021
Nel merito:
Accogliere il presente appello e per l'effetto riformare la sentenza n°
4897/2021 del Tribunale di Napoli, XII sezione civile, G.U. dr.ssa Gargia Barbara, pubblicata il giorno 24 maggio 2021 e notificata a mezzo p.e.c. il 25 maggio
2021, e così provvedere:
Affermato il mancato adempimento dell'obbligazione assunta dalla CP_1
in p.l.r. p.t.,nei Controparte_3
confronti degli istanti
In via principale, accertata la sussistenza delle condizioni di legge per una pronuncia ex art. 2932 c.c.:
Trasferire ed assegnare in proprietà esclusiva comune ed indivisa agli istanti:
la quota parte del Suolo Edificabile pari a millesimi 528,93 da distaccarsi dal suolo distinto in Catasto Terreni di TRINITA' d'Agultu e Vignola F.22 part.lla
388 di ha 2 a 75 ca 00;
I proporzionali diritti di proprietà su tutti i suoli, infrastrutture e parti comuni del Comparto3 del identificate in Catasto terreni al Parte_9
medesimo Foglio22 particelle 389; 390; 391; 392; 393; 394;
I proporzionali diritti di proprietà su tutte le aree pertinenziali del
Comparto3, come meglio precisate nell'atto per notaio del 1980, Per_6
richiamato nella compravendita per notar el 24 aprile 2003, che ha definito Per_5
la Convenzione di Lottizzazione tra i lottizzanti ed il Comune di TRINITA';
I proporzionali diritti di infrastrutture e parti comuni del Parte_9
, come definito dal Regolamento del residence allegato all'atto notaio
[...]
del 27 marzo 2004, con cui tra l'altro il Comparto3 aderisce al Per_5 Parte_9
.
[...] In via subordinata e/o alternativa, qualora l'Ecc.ma Corte ritenesse di non dover dare corso alla esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.,
Affermato il grave inadempimento della
[...]
in p.l.r. p.t., Controparte_3
Dichiarare risolto il rapporto con condanna della stessa alla restituzione delle somme versate da ciascuno degli appellanti: , € 15.618,27; Parte_6
€ 6.582,17; € 6.585,38; Persona_1 Parte_2 [...]
(vedova ) € 15.634,14; Parte_4 Persona_2 [...]
€ 133.644,42. Parte_1
Oltre interessi moratori legali a far data dalla emissione delle fatture ed il
maggior danno di cui al II comma dell'art. 1224 c.c. subito in conseguenza della impossibilità di impiego in maniera fruttifera delle somme versate, rappresentato dal differenziale tra il tasso di rendimento medio annuo netto dei titoli pubblici
(Rendistato).
In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio c.p.a. ed i.v.a. come per legge con distrazione in favore del
sottoscritto procuratore antistatario” (cfr. ult. pag. atto di appello)
II.2. Con comparsa di risposta all'appello depositata il 2 novembre 2021, si costituiva in giudizio la , deducendo l'inammissibilità dell'appello e CP_1
la sua infondatezza, chiedendone il rigetto.
Pertanto, formulava le seguenti conclusioni:
“In via preliminare, 1. Rigettare l'istanza di sospensione formulata dagli appellanti in relazione alla condanna di cui al capo del dispositivo della sentenza impugnata concernente la condanna alla refusione delle spese di lite, stante l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 283 c.p.c.
Nel merito,


2. Dichiarare inammissibile ed improcedibile, e/o infondato, e comunque rigettare, l'appello proposto dai sigg. , , Parte_6 Parte_1
, e , per tutti i Persona_1 Parte_2 Parte_4
motivi esposti nel presente atto.


3. Condannare gli appellanti al pagamento delle spese di lite del doppio grado,
con applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/14 e successive modificazioni, oltre rimborso delle spese generali al 15%, CPA ed IVA, come per legge.” (cfr. ult. pagg. della comparsa di costituzione in appello).
II.3. Con comparsa di risposta all'appello depositata il 14 aprile 2022, si costituiva in giudizio , quale erede di , Parte_3 Persona_1
e faceva proprie tutte le sue difese sviluppate nell'interesse del suo dante causa.
II.4. Dopo vari rinvii di ufficio, all'udienza del 21 novembre 2024, celebrata secondo le modalità dell'udienza cartolare, con note di trattazione scritta, il difensore LU ER, costituito per le parti appellanti, dichiarava l'intervenuto decesso di uno dei suoi assistiti, . La Corte, quindi, Parte_6
dichiarava l'interruzione del giudizio.
II.5. Con ricorso per la riassunzione e prosecuzione del processo interrotto,
e pedissequo decreto, , ( quale erede di Parte_1 Parte_3
), , (quale erede Persona_1 Parte_2 Parte_4 di ), (quale erede di ), Persona_2 Parte_5 Parte_6
riassumevano il giudizio nei confronti della Controparte_3
.
[...]
II.6. All'udienza del 5 giugno 2025, celebrata secondo le modalità indicate dal citato art.127 ter c.p.c. le parti depositavano le note scritte in sostituzione dell'udienza e la Corte riservava la causa in decisione assegnando i termini ex art. 190, 1^ comma c.p.c. per il deposito degli scritti defensionali conclusivi,
l'ultimo dei quali è venuto a scadere il 24 settembre 2025.
Infine, depositati gli scritti defensionali conclusivi ad opera delle parti, il fascicolo veniva rimesso al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente deve dichiararsi l'ammissibilità dell'appello.
L'atto di appello, infatti, contiene espressamente l'indicazione delle parti del provvedimento specificamente gravate, delle modifiche richieste alla ricostruzione del fatto che è stata compiuta dal giudice di primo grado, nonché
delle circostanze da cui deriverebbero le lamentate violazioni della legge, oltre che la precisazione della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Come
è noto, nella sentenza n. 27199 depositata il 16 novembre 2017, le Sezioni
Unite civili della Corte di Cassazione hanno chiarito che la riforma del 2012 non ha modificato la natura dell'appello, precisando che le declaratorie di inammissibilità devono rimanere ipotesi residuali e che l'ampiezza delle doglianze, così come la specificità, risultano legate da un rapporto di proporzionalità con l'ampiezza della motivazione assunta nella decisione del giudice di primo grado. Inoltre, nel caso in cui la pronuncia impugnata non abbia valutato tutte le tesi prospettate dalla parte appellante, le stesse potranno essere riproposte.
Se dunque il giudice d'appello deve essere posto nella condizione di comprendere con chiarezza il contenuto delle censure mosse al provvedimento impugnato, attraverso la precipua indicazione delle ragioni per le quali la prima pronuncia non si consideri condivisibile, tale ultimo onere si considera validamente adempiuto, da parte dell'appellante, con la chiara individuazione, nell'atto di impugnazione, delle questioni e dei punti contestati della pronuncia di primo grado e delle relative doglianze, “senza inutili formalismi”, come specifica la Suprema Corte.
Deve, pertanto, ritenersi che l'atto di appello superi il vaglio di ammissibilità ex art. 342 c.p.c.
2. Venendo al merito, il Tribunale di Napoli ha rigettato le domande proposte da , , , Parte_7 Parte_6 Parte_1
, e (vedova ed Persona_1 Parte_2 Parte_4
avente causa di ), nei confronti della Persona_2 [...]
, sia quella intesa ad ottenere una Controparte_3
pronuncia ex art. 2932 c.c di trasferimento “in proprietà esclusiva comune ed indivisa agli istanti (di) quota parte del suolo edificabile (…)”, che tenesse luogo del consenso non prestato all'assegnazione dei cespiti immobiliari in loro favore, con i proporzionali diritti di proprietà su tutti i suoli, sia quella, proposta in via subordinata, intesa ad accertare il grave inadempimento della società cooperativa ed a dichiarare risolto il contratto per causa ad essa imputabile, con condanna delle stessa alle restituzione delle somme versate da ciascuno degli attori, oltre al risarcimento del danno patrimoniale da ciascuno di essi patito, per la mancata assegnazione dei beni, “danno rappresentato dal controvalore dei terreni edificabili”.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto che la domanda attorea ex art. 2932
c.c. fosse infondata, perché: a) “l'oggetto delle prenotazioni poste a fondamento della pretesa è caratterizzato da astrattezza e genericità, tali da non consentire di ravvisare un obbligo di trasferimento avente ad oggetto un bene determinato o determinabile”; b) “né gli atti di prenotazione, invocati dagli attori come contratti preliminari, né le fatture emesse dalla Cooperativa per gli importi
versati contengono alcuna specifica indicazione dei beni di cui si pretende il trasferimento”, in quanto “in detti atti si parla di 'diritti edificatori' (non immobili) per distinte quantità di 'alloggi da realizzare', dei quali è indicata soltanto la tipologia convenzionale (B, C, D) e la consistenza ('bilocale',
'trilocale', ecc.), elementi del tutto generici e insufficienti a individuare un determinato cespite da trasferire”; c) l'infondatezza della pretesa deriva soprattutto dalla “mancanza di perfetta corrispondenza tra l'oggetto del
trasferimento richiesto con la pronuncia costitutiva (quota parte dei suoli edificabili, con i relativi diritti edificatori) e l'oggetto della prenotazione (diritti edificatori per alloggi che la Cooperativa avrebbe dovuto realizzare)”, sottolineando che gli attori “non hanno versato il prezzo del suolo per la costruzione dei loro alloggi, ma hanno corrisposto un importo predeterminato a seconda della tipologia degli appartamenti prenotati, a valere come acconto sul
prezzo della futura assegnazione degli alloggi che avrebbe dovuto costruire la
”. CP_1 Inoltre ha precisato che “il trasferimento, con sentenza costitutiva ex art.
2932 c.c., della quota parte dei suoli edificabili in proprietà della CP_1
costituirebbe un atto contrario alle previsioni dello Statuto”, poiché l'art. 3 dello stesso prevede che “la Cooperativa si propone di acquistare il complesso e di
assegnare ai soci, in proprietà o multiproprietà, le singole unità immobiliari”, e non i suoli con i relativi diritti edificatori;
né, aggiunge, “può ritenersi che la delibera assembleare del 4.3.2006 abbia modificato lo Statuto in tal senso, poiché la stessa è stata annullata con sentenza n. 5791/2007 del Tribunale di
Napoli, passata in giudicato”.
Respinta la domanda principale ex art. 2932 c.c., il Tribunale ha ritenuto altresì infondata la domanda subordinata di risoluzione dei contratti di prenotazione “in quanto l'obbligazione della – consistente nel CP_1
trasferimento dei diritti edificatori per la realizzazione degli alloggi – è divenuta impossibile per causa non imputabile, a seguito della sopravvenuta normativa urbanistica della Regione Sardegna che ha impedito la prosecuzione dell'attività edificatoria e comportato la messa in liquidazione della ”. Né, CP_1
prosegue il Tribunale, “può essere accolta la domanda di restituzione delle somme versate, poiché tale obbligo non discende dagli atti di prenotazione, ma dalle successive deliberazioni assunte in sede di liquidazione (in particolare quella del 16.1.2016), che ha previsto la restituzione delle somme ai soci prenotatari non soddisfatti solo dopo il recupero dei crediti residui della
”. Pertanto, il Tribunale ha concluso affermando che “devono essere CP_1
rigettate sia la domanda principale che quella subordinata”, con compensazione delle spese di lite tra le parti. 3. Avverso detta sentenza, , , Parte_6 Parte_1
, e (vedova ed Persona_1 Parte_2 Parte_4
avente causa di ) hanno proposto appello articolando diverse Persona_2
censure, che però vanno tutti respinte per quanto appresso si dirà.
3. Con un primo articolato motivo - rubricato “Sulle ragioni contrarie alla dichiarata infondatezza della domanda ex art 2932 c.c.” (cfr. pag.
3 dell'atto di appello) - gli appellanti contestano la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che gli attori avessero prenotato e pagato solo “diritti edificatori” e non anche i suoli edificabili con i relativi diritti;
inoltre, asseriscono che il Giudice avrebbe errato nel rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nell'assunto che il contratto fosse generico o indeterminato ai sensi dell'art. 1346 c.c., trascurando documenti che, invece, a loro parere, avrebbero permesso la precisa individuazione del bene.
Di contro, evidenziano che i documenti di prenotazione e conferma riportavano elementi concreti di determinabilità dell'oggetto, come la tipologia,
il gruppo di fabbricato, la superficie, la planimetria e i riferimenti catastali, che consentivano di individuare i suoli promessi in vendita.
Le deduzioni esposte sono infondate.
3.1. Ritiene la Corte che l'assunto degli appellanti — secondo cui gli atti di prenotazione e di conferma avrebbero avuto ad oggetto non già i “diritti edificatori” ma i “suoli edificabili” con i relativi diritti — sia smentito per tabulas dalla documentazione prodotta dagli stessi appellanti.
In particolare: A) nelle fatture emesse dalla Cooperativa, a fronte dei versamenti eseguiti, è espressamente indicata la causale “Pagamento del prezzo dei diritti edificatori per n. … alloggi da realizzare”;
B) negli atti di conferma delle prenotazioni si legge che “la
Cooperativa ha accettato la prenotazione per l'acquisto di nuovi alloggi, da realizzarsi successivamente, in proprietà tradizionale” e che “il prezzo dei diritti edificatori sui suoli del Comparto 3 per la realizzazione degli immobili è di … euro”;
C) le causali dei bonifici riportano analoghe diciture (“saldo prezzo diritti edificatori nuovo alloggio – tipo D”, ovvero “saldo acquisto nuovo
alloggio”), tutte riferite ai diritti edificatori e mai ai suoli;
D) infine, con la raccomandata del 18-21 novembre 2006,
l'appellante Ing. — nella duplice veste di socio e già presidente Parte_1
della Cooperativa — risulta avere richiesto il rimborso di somme “versate per
l'acquisto dei diritti edificatori per la costruzione di n. 2 nuovi alloggi”, fornendo così una vera e propria interpretazione autentica del significato delle prenotazioni.
Alla luce di tali elementi, pare evidente che gli atti in questione si riferissero, esclusivamente, all'acquisizione dei diritti edificatori connessi alla futura realizzazione di alloggi da parte della , e non già all'acquisto CP_1
di porzioni di suolo: ed invero il Tribunale, con motivazione logica e coerente, ha correttamente interpretato le dichiarazioni delle stesse parti applicando i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 ss. c.c., privilegiando l'interpretazione letterale e complessiva degli atti, così come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui l'interpretazione del contratto deve partire dal senso letterale delle parole utilizzate, potendo il giudice discostarsene solo in presenza di inequivoci elementi contrari (Cass. civ., sez. II, n.
13839/2019; Cass. civ., sez. II, n. 6935/2020).
Difatti, le espressioni “diritti edificatori”, “nuovi alloggi da realizzare”
e “prezzo dei diritti edificatori” non lasciano spazio a interpretazioni alternative;
dal chè non è altrimenti sostenibile che le parti avessero (abbiano) inteso stipulare un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di suoli edificabili, trattandosi di un bene diverso da quello inequivocabilmente richiamato negli atti negoziali.
Nemmeno può essere condivisa l'ulteriore deduzione difensiva degli appellanti, nell'ambito del primo articolato motivo di appello, secondo cui, essendo stata introdotta la disciplina della trasferibilità dei diritti edificatori solo con l'art. 5, comma 3, D.L. 13 maggio 2011, n. 70 (conv. in L. 12 luglio 2011,
n. 106), i contratti ( recte i singoli atti di prenotazione), stipulati precedentemente, sarebbero nulli per impossibilità dell'oggetto.
Tale rilievo non coglie nel segno, poiché le c.d. “prenotazioni” non disciplinavano un trasferimento immediato dei diritti edificatori, ma solo la partecipazione dei soci alla futura realizzazione degli alloggi da parte della
, in coerenza con la funzione mutualistica della stessa. CP_1
Anche la giurisprudenza, intervenuta sul tema, ha chiarito che l'assegnazione ai soci delle “unità immobiliari” costruite dalla cooperativa non configura un atto di alienazione di diritti edificatori, ma l'esercizio dello scopo mutualistico sociale (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 20885/2018; Cass. civ., sez. I, n.
10010/2017).
Tra l'altro – come ha osservato il Giudice in sentenza- detti atti di prenotazione difettavano dei requisiti minimi di determinatezza o determinabilità dell'oggetto, richiesti dall'art. 1346 c.c. perchè contenevano solo il riferimento alla tipologia convenzionale dell'alloggio (“A”, “B”, “C”, “D”) e alla sua natura (“bilocale”, “trilocale”, ecc.), ma non indicavano numero, ubicazione, piano, confini, superficie o dati catastali, elementi indispensabili per l'identificazione del bene.
Posto che, secondo un principio costante della Suprema Corte, il contratto preliminare di vendita immobiliare è nullo se l'immobile non è individuato in modo tale da consentirne l'identificazione anche mediante elementi extratestuali esistenti al momento della stipula (Cass. civ., sez. II, n.
22128/2017; Cass. civ., sez. II, n. 3819/2019), nel caso concreto, parimenti gli atti di prenotazione relativi a diritti edificatori per alloggi da realizzare, comunque, difettavano dei requisiti minimi di determinabilità e/o determinatezza dell'oggetto, non potendo supplire né la tipologia convenzionale dell'alloggio né una eventuale futura CTU.
Di conseguenza, essi, pur a volerli assimilare a contratti preliminari, in ogni caso non avrebbero potuto fondare una pronuncia ex art. 2932 c.c., mancando l'indispensabile individuazione dell'oggetto. Tra l'altro, l'assegnazione dei suoli sarebbe stata vietata dallo
Statuto della Cooperativa: l'art. 3 dello Statuto, per quanto riguarda il complesso
“ ”, prevedeva (prevede) infatti espressamente che la Cooperativa si CP_1
propone “di acquistare il complesso … e di assegnare ai soci, in proprietà o
multiproprietà, le singole unità immobiliari”.
Ergo, come correttamente ha osservato dal Tribunale, la dizione
“unità immobiliari” — anche alla luce del riferimento alla “multiproprietà” — non poteva (può) comprendere i suoli, ma solo gli alloggi costruiti: in tal senso si è espressa anche la Cassazione, secondo cui gli organi della cooperativa non possono porre in essere atti di disposizione contrari alle previsioni statutarie, pena la loro nullità per illiceità dell'oggetto o del motivo comune (Cass. civ., sez.
I, n. 16122/2020).
Inoltre, va rammentato che la successiva delibera assembleare del
4 marzo 2006, con cui si era tentato di modificare lo Statuto per consentire l'assegnazione dei suoli, veniva annullata con sentenza n. 5791/2007 del
Tribunale di Napoli, passata in giudicato: dal chè nessun valido titolo poteva
(può) fondare la pretesa degli appellanti.
Per tutto quanto esposto, il primo motivo di appello deve essere rigettato siccome infondato sotto ogni profilo: la sentenza di primo grado — che ha correttamente escluso la natura di contratto preliminare delle prenotazioni, ha ritenuto indeterminato l'oggetto dell'impegno negoziale, e ha riconosciuto l'incompatibilità dell'operazione con lo Statuto sociale - merita piena conferma. 4. Con il secondo articolato motivo di appello- rubricato “Sulle ragioni contrarie alla dichiarata infondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento” (cfr. pag. 11 dell'atto di appello) – gli appellanti contestano, attraverso varie argomentazioni, la sentenza impugnata perché ha rigettato la domanda da essi proposti, in via subordinata, di risoluzione dei contratti di prenotazione per inadempimento della , ritenendo, Controparte_3
altresì, infondata la pretesa di restituzione delle somme versate.
In particolare, lamentano che il Giudice di primo grado abbia, ingiustamente, negato efficacia di giudicato esterno all'ordinanza ex art. 702-
ter c.p.c. del 13 agosto 2015, emessa dal Tribunale di Napoli in favore del socio , il quale aveva ottenuto la risoluzione del contratto (recte Controparte_4
del singolo atto di prenotazione), con la medesima per grave CP_1
inadempimento di quest'ultima; inoltre, censurano la motivazione della sentenza che ha ritenuto l'inadempimento della cooperativa non imputabile, in quanto
“impedito dalla normativa urbanistica regionale della Sardegna” e dalla successiva messa in liquidazione;
infine, contestano l'affermazione del Tribunale
secondo cui il diritto dei soci alla restituzione delle somme non deriverebbe dagli atti di prenotazione ma dalla delibera assembleare del 16 gennaio 2016, che ne subordinava l'erogazione al recupero dei crediti verso soci morosi.
Anche i rilievi esposti non meritano accoglimento.
A parere della Corte, infatti, del tutto erroneamente gli appellanti assumono che il Tribunale abbia omesso di riconoscere efficacia di giudicato esterno all'ordinanza resa in favore del socio , sostenendo che si Controparte_4 tratterebbe della medesima situazione giuridica e, dunque, della stessa parte processuale.
Come chiarito nella sentenza impugnata, ai fini del riconoscimento di un giudicato esterno ovvero dell'accertamento della preclusione derivante dall'esistenza di un giudicato esterno, è necessario che tra i due giudizi sussista identità soggettiva e oggettiva, ossia che le cause abbiano ad oggetto il medesimo rapporto giuridico, intercorso tra le stesse parti. Tale principio è costantemente affermato dalla Suprema Corte, secondo cui “l'efficacia del giudicato esterno può operare solo quando due giudizi, tra le stesse parti,
abbiano ad oggetto il medesimo rapporto giuridico ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato” (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2021,
n. 1465; Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2020, n. 3032; Cass. civ., sez. III, 23 ottobre 2018, n. 26704). La preclusione del giudicato è, quindi, esclusa qualora il giudizio abbia ad oggetto un rapporto giuridico diverso da quello deciso con sentenza passata in giudicato.
Nella vicenda in disamina, non soltanto le parti dei due giudizi sono diverse ( non figurando tra gli odierni appellanti), ma anche i Controparte_4
titoli negoziali invocati — ossia gli atti di prenotazione — risultano autonomi e riferiti a immobili differenti. Ne consegue che i rapporti giuridici dedotti nei due giudizi non possono considerarsi identici, neppure in ragione della comune appartenenza dei soggetti alla medesima compagine sociale.
La mera omogeneità delle vicende fattuali o la coincidenza di interessi economici non sono sufficienti a fondare un giudicato esterno, come statuito dalla Cassazione: “la preclusione derivante dal giudicato esterno deve essere esclusa qualora i due giudizi abbiano ad oggetto rapporti giuridici distinti, ancorché connessi da un comune presupposto di fatto” (Cass. civ., sez. III, 31 luglio 2014, n. 17218).
Coerentemente, dunque, il primo Giudice ha escluso che l'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. resa nel procedimento in favore del socio possa spiegare effetti vincolanti nel presente giudizio, fondato Controparte_4
su distinti atti di prenotazione e su autonome posizioni giuridiche soggettive.
Anche sui punti esaminati la decisione impugnata va confermata.
5. Nel prosieguo della loro impugnazione gli appellanti lamentano che il Giudice di prime cure, a fronte dell'inadempimento contestato alla cooperativa, abbia affermato che “l'obbligo di trasferimento derivante dalle prenotazioni assunto dalla Cooperativa sarebbe divenuto impossibile per causa ad essa non imputabile” senza che la stessa avesse fornito alcuna giustificazione: nello specifico, sostengono che la cooperativa non avrebbe fornito alcuna prova della non imputabilità del proprio inadempimento, lamentando altresì un vizio di ultra-petizione.
Anche tali deduzioni non hanno pregio.
In primo luogo, deve osservarsi che il Tribunale ha fondato la propria decisione su circostanze pacifiche tra le parti — e documentalmente provate — ovvero sull'intervenuta sospensione delle edificazioni a seguito della Legge Regionale Sardegna n. 8 del 2004, in attesa di un Piano
Paesaggistico Regionale (poi adottato il 7 settembre 2006), e sul successivo stato di liquidazione della cooperativa. Tali eventi ben possono costituire cause di impossibilità sopravvenuta non imputabile al debitore, idonee a escludere la configurabilità dell'inadempimento: la sospensione dell'edificabilità disposta dalla normativa regionale sarda aveva infatti reso oggettivamente impossibile la prosecuzione dei programmi costruttivi della cooperativa, a nulla rilevando che tale impossibilità fosse temporanea, posto che la messa in liquidazione — disposta dal Tribunale di Napoli su istanza di alcuni soci, tra cui gli stessi appellanti — comunque successivamente avrebbe impedito, ex art. 2279 c.c., la prosecuzione di nuove operazioni sociali.
Ne deriva che, per tali sopraggiunge ragioni, la cooperativa non era più legittimata a proseguire le attività edificatorie, con conseguente insussistenza di qualsiasi inadempimento colposo.
Inoltre, va considerato che la relazione tra socio e cooperativa non si configura come un contratto bilaterale di diritto comune, ma come un rapporto mutualistico che trova la sua disciplina nello statuto e nelle delibere sociali: in tale ambito, dunque, la mancata assegnazione dell'immobile prenotato non può
di per sé configurare un inadempimento contrattuale, ma unicamente il venir meno della possibilità di soddisfare l'interesse mutualistico del socio, che potrà ottenere la restituzione delle somme versate secondo le modalità e i tempi stabiliti dalla procedura liquidatoria (Cass. civ., sez. I, 24 marzo 2006, n. 6635;
Cass. civ., sez. I, 14 febbraio 2013, n. 3683).
La decisione, sui punti esaminati, va pertanto confermata.
6. Gli appellanti lamentano, infine, che il Tribunale, travisando la documentazione in atti e violando il principio dell'onere probatorio in materia di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., abbia invertito l'onere della prova in relazione all'obbligo restitutorio delle somme versate, affermando che l'obbligo di restituzione degli importi versati dai soci discenderebbe non dagli atti di prenotazione, bensì dalla delibera assembleare del 16 gennaio 2016, e ciò
sul rilievo che gli attori non avevano contestato la condizione del recupero delle somme dovute dai morosi alla quale la delibera del 16 gennaio 2016 subordinava la restituzione delle somme ai soci prenotatari.
Di contro, rilevano che essi immediatamente dopo la delibera comunicarono gli importi dovuti in restituzione ed attesero un anno che il liquidatore recuperasse le somme;
nel corso del giudizio, invece, la cooperativa, cui spettava, a seguito del contestato ennesimo inadempimento, l'onere di provare di essersi viceversa attivata per il recupero delle somme, nulla allegava o documentava. Tuttavia il Giudice imputando ad essi appellanti di non avere espressamente contestato la circostanza aveva tratto la errata conclusione che l'obbligo restitutorio non discendesse dagli atti di prenotazione e da quanto pagato nel 2004 bensì da quanto deliberato il 16 gennaio 2016.
Anche tale doglianza non può trovare accoglimento.
Come correttamente ritenuto dal Giudice di prime cure, la delibera del 16 gennaio 2016 — assunta in sede di liquidazione — subordinava la restituzione delle somme ai soci prenotatari insoddisfatti al previo recupero dei crediti vantati verso i soci morosi, nel rispetto della procedura di liquidazione della cooperativa. Tale condizione fu accettata da tutti i soci, compresi gli appellanti, i quali non potevano pertanto legittimamente pretendere il pagamento prima dell'avveramento della condizione. Premesso che, secondo il costante insegnamento della Cassazione,
“quando l'obbligazione è sottoposta a condizione sospensiva, la domanda giudiziale di adempimento non è ammissibile se non dopo l'avveramento della condizione” (Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 2014, n. 532; Cass. civ., sez. III, 12
novembre 2019, n. 29161), osserva la Corte, non avendo gli appellanti fornito la prova dell'avveramento di tale condizione, la domanda restitutoria giustificatamente è stata respinta.
Alla luce delle argomentazioni che precedono, l'appello deve essere integralmente rigettato.
7. Atteso l'esito del giudizio, vi è sicuramente una piena soccombenza degli appellanti, che giustifica la loro condanna, in via solidale, al pagamento delle spese del presente grado in favore della parte appellata: dette spese si liquidano in dispositivo, tenuto conto della natura delle questioni controverse, dell'impegno difensivo svolto e dell'esito favorevole della decisione, applicando i valori medi dello scaglione di riferimento (da ragguagliare al petitum da €
52.000,01 a € 260.000,00) dei parametri del D.M. n. 55 del 2014, aggiornati dal D.M. n. 147 del 13/08/2022, con esclusione della fase istruttoria.
Visto l'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), applicabile ratione temporis, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore importo del medesimo articolo per la proposta impugnazione, totalmente respinta.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima Sezione Civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto , , Parte_1 Parte_2 , quale erede di , Parte_3 Persona_1 Parte_4
, quale erede di , , quale erede
[...] Persona_2 Parte_5
di , avverso la sentenza n. 4897/2021, del Tribunale di Napoli, Parte_6
12 Sezione Civile, pubblicata in data 24 maggio 2021, così provvede:
A) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

B) condanna gli appellanti, in solido tra loro, a pagare in favore della appellata le spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 9.991,00 per i compensi professionali, oltre al 15% sul compenso a titolo di rimborso per le spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

C) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato par a quello dovuto per l'impugnazione a norma del comma 1-bis dello stesso articolo.
Napoli, il 9 ottobre 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr.ssa Marielda Montefusco dr.ssa Aurelia D'Ambrosio