R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai Sigg.:
Dott. PE MA Presidente rel.
Dott. Cesare Massetti Consigliere
Dott. Maura Mancini Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 546/ 2022 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data 16/05/2022
d a

Parte_1 con il patrocinio dell'avv. MASSIMO IOLITA, elettivamente
[...] domiciliato in VIA MALTA 7/C 25124 BRESCIA presso il difensore avv. IOLITA MASSIMO

APPELLANTE
c o n t r o
, CP_1
APPELLATO, CONTUMACE
pagina 1 di 13 , con il patrocinio dell'avv. PAOLO PICCOLI, elettivamente Controparte_2 domiciliato in VIA CAIROLI 2 25124 BRESCIA presso il difensore avv. PICCOLI PAOLO

APPELLATA
e posta in decisione all'udienza collegiale del 11/06/2025, avente ad oggetto:
Azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c.
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia pubblicata in data
13/04/2022 con il n. 938/2022
CONCLUSIONI
Dell'appellante
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, voglia l'Ecc.ma Corte
di Appello di Brescia:
In via principale nel merito:
(a) accertare che l'atto di compravendita stipulato in data 20.01.2014, n.
70650/19673, redatto a mani del notaio è simulato e, per Persona_1
l'effetto, in caso di dichiarazione di simulazione assoluta, dichiarare inefficace e/o nullo il suddetto atto di compravendita mentre, in caso di dichiarazione di simulazione relativa, dichiarare nullo l'atto medesimo, In via subordinata,
sempre nel merito:
(b) nella denegata ipotesi, in cui l'organo giudicante non ravvisasse gli estremi della simulazione, dichiarare l'inefficacia, ex artt. 2901 e segg. c.c., nei pagina 2 di 13 confronti di Controparte_3
, dell'atto di compravendita di beni immobili, stipulato in data
[...]
20.01.2014, n. 70650/19673, redatto a mani del notaio , atto Persona_1
avente ad oggetto i seguenti beni:

1. ESCLUSIVA PROPRIETA' ZO EL BA PER LA QUOTA
ELL'INTERO
Comune di RO (BS), via Provinciale, Catasto Fabbricati

1.foglio 21, mappale 122, sub. 4, cat. A/3, vani 6;

2.foglio 21, mappale 122, sub. 6, cat. C/6, mq 20;
(c) in applicazione dell'art. 2655 cod. civ., voglia inoltre ordinare al
Conservatore dei Registri Immobiliari di Brescia di annotare l'emananda sentenza a margine del predetto atto di conferimento di beni immobili.
Dell'appellata Controparte_2
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Brescia, reiectis adversis, così provvedere e giudicare:
In principalità e nel merito: respingere, perché infondate in fatto e in diritto,
tutte le domande e istanze proposte da parte attrice
[...]
nei confronti di nel Parte_2 Controparte_2
presente giudizio, rigettando quindi l'appello proposto dalla
[...]
verso la sentenza del Parte_2
Tribunale di Brescia n. 9380/2022 emessa in data 10.04.2022 e pubblicata il pagina 3 di 13 13.04.2022 - R.G. n. 5103/2017 - Repert. n. 2087/2022 del 13.04.2022 e confermare, in ogni sua parte, l'impugnata sentenza.
Con l'accoglimento della domanda in via principale si chiede l'emissione di un provvedimento ove L'Ecc.ma Corte d'Appello adita ordini al Conservatore
dell'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Brescia – Territorio di procedere, con esonero della responsabilità dello stesso, di provvedere alla cancellazione della Nota di trascrizione della domanda giudiziale avanti il
Tribunale di Brescia del 12.04.17 ( Registro generale n. 18265 , Registro
particolare n. 11055 ) presentata il 27.04.17 avanti all'Agenzia delle Entrate –
Ufficio Provinciale di Brescia – Territorio, sull'unità immobiliare di proprietà
della attuale appellata e oggetto del presente giudizio: Controparte_2
immobile sito in RO (BS) via Provinciale (natura A3 abitazione tipo economico: foglio 21 particella 122 subalterno 4) e immobile sito in RO (BS)
(natura C6 rimesse, autorimesse : foglio 21, particella 122 subalterno 6).
Con vittoria di spese, competenze e onorari di causa in favore del procuratore antistatario.
SVOLGIMENTO EL PROCESSO
(d'ora Controparte_3
in poi ha proposto tempestiva impugnazione avverso la sentenza Pt_3
n.938/2022 con la quale il Tribunale di Brescia, ritenuta l'effettività dell'atto di pagina 4 di 13 compravendita 20/01/2014 notaio n. 70650/19673 con il quale Per_1 [...]
aveva venduto a i seguenti beni: < CP_1 Controparte_2
in RO (BS) via Provinciale (natura A3 abitazione tipo economico: foglio 21
particella 122 subalterno 4) e immobile sito in RO (BS) (natura C6 rimesse,
autorimesse : foglio 21, particella 122 subalterno 6)>> al prezzo di €
35.000,00, ha respinto la domanda principale – rivolta da al Pt_3
medesimo ed all'acquirente , di simulazione CP_1 Controparte_2
della predetta compravendita ed ha pure respinto la domanda subordinata di revoca ex art.2901 cc ritenendo carente la prova del requisito della scientia damni in capo all'acquirente.
, già contumace in primo grado, non si è costituito neppure nel CP_1
giudizio d'appello.
, costituendosi, ha chiesto respingersi il gravame avversario col Controparte_2
favore delle spese, con distrazione per esser l'avv. Paolo Piccoli antistatario, e con ordine al Conservatore dei RRII di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale avversa.
La causa è stata assegnata a sentenza all'udienza di precisazione delle conclusioni dell'11 giugno 2025, con termine di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI ELLA DECISIONE
pagina 5 di 13 Il primo motivo di gravame, col quale l'appellante sottopone a censura la decisione del Tribunale di respingere la domanda (principale) di simulazione è
manifestamente infondata. La documentata prosecuzione del rapporto locatizio, con pagamento del canone all'acquirente, sig.ra , è Controparte_2
chiaro indice dell'effettività della volontà traslativa;
il documentato accredito della somma di € 25.000,00 portata dall'assegno bancario emesso dall'appellata, in data 27/01/2014 – e perciò in occasione del rogito notarile -
in favore del signor , pacificamente mandatario per Persona_2
l'incasso del venditore comprova il carattere oneroso CP_1
dell'operazione. Ulteriormente confermato dal pregresso pagamento di €
10.000,00, a nulla rilevando la circostanza dell'intestazione dell'assegno bancario 25/10/2013 a terzi (alla società STEMA srl), posto che la relativa indicazione nell'atto di compravendita ne giustifica la qualificazione sub
specie juris come indicazione di pagamento (art.1188 c.c.).
Quanto al secondo motivo di gravame, afferente alla scientia damni dell'acquirente, che il giudice di prime cure ha ritenuto indimostrata, gli elementi addotti a fondamento della censura sono sostanzialmente costituiti dal divario tra il prezzo di vendita, di € 35.000,00, ed il valore di mercato del bene
(di € 65.860,60, così come risultante dalla relazione di stima del Geom.
prodotto in atti dalla difesa della , e che già tiene Persona_3 CP_2
conto non solo delle condizioni dell'immobile e della relativa vetustà ma anche pagina 6 di 13 del fatto che lo stesso era stato venduto gravato da un rapporto di locazione in essere) e dall'anomalia dell'utilizzo, quale strumento di pagamento,
dell'assegno bancario anziché di quello circolare, data l'ovvia maggior rischiosità del primo rispetto al secondo. Circostanze non altrimenti giustificabili se non con la pregressa conoscenza tra le parti del negozio, che, a sua volta, farebbe presumere la consapevolezza in capo all'acquirente della situazione debitoria dell'alienante e, quindi, del carattere pregiudizievole dell'atto dispositivo, che ne risulterebbe effettuato in frode ai creditori.
Sennonché la pregressa conoscenza tra le parti (il e la ) è CP_1 CP_2
chiaramente contraddetta dal testimoniale, ed in particolare dalla deposizione del teste , agente immobiliare: quest'ultimo, infatti, premesso di Testimone_1
aver avuto rapporti contrattuali con , dalla quale aveva ricevuto Controparte_4
l'incarico di porre in vendita il suo immobile in Rovato ed alla quale stava facendo vedere altri immobili sempre in Rovato ai fini di un eventuale suo acquisto, ha confermato come vero quanto esposto nel capitolo 6 della memoria ex art.183, 6° comma, n.2 cpc della (<vero che nell'ottobre CP_2
del 2013 la sig.ra si rivolgeva all'agenzia Tecnocasa di Controparte_2
Rovato dove lei collaborava per ricercare un immobile da acquistare con
finalità di investimento nei comuni della zona di Rovato ed Erbusco?>>), ed inoltre sul capitolo 7 (<vero che in tale occasione proponeva alla sig.ra
un immobile sito nella zona da lei richiesta e la metteva in contatto CP_2
pagina 7 di 13 con tal sig. che si presentava nella veste di procuratore Persona_2
del venditore sig. ?>>) ha dichiarato: <Ho messo in contatto CP_1
la con il dott. che è un commercialista che curava gli CP_2 Per_2
interessi di che era un costruttore locale>>; sul capitolo 8 (<vero che Per_3
la sig.ra ed il sig. si incontravano per la prima volta negli CP_2 Per_2
uffici dell'agenzia Tecnocasa di Rovato>>) ha dichiarato: <La ed il CP_2
si sono incontrati prima a Rovato nella zona vicino alla stazione CC Per_2
dove era situato l'immobile che la voleva acquistare. In un secondo CP_2
momento la ed il si sono incontrati presso la nostra CP_2 Per_2
agenzia di Rovato>>; sul capitolo 9 (<vero che prima di allora la sig.ra
Le disse di non conoscere il sig. né il sig. Controparte_2 Per_2 [...]
?>>) ha dichiarato: <La mi disse che non aveva mai visto CP_1 CP_2
prima il . Nulla mi disse di perché questi non c'entrava Per_2 CP_1
nulla con la trattativa di cui ho detto>>.
Dal testimoniale emerge quindi che l'acquisto dell'immobile per cui è causa ha avuto luogo tramite agenzia immobiliare senza che sia intervenuto alcun contatto diretto tra il venditore e la compratrice prima del rogito di vendita.
Né tale conclusione può ritenersi inficiata dalla dichiarazione resa dalle parti nell'atto di vendita di non essersi avvalsi della prestazione di alcun mediatore,
posto che dalla stessa – che può essersi originata per svariati motivi – non può
inferirsi la non rispondenza al vero di quanto dichiarato dal in qualità di Tes_1
pagina 8 di 13 testimone.
Com'è noto, l'accertamento del fatto ignoto mediante deduzione inferenziale da fatti noti (art.2727 c.c.) suppone la presenza di <
e concordanti>>, mentre, nella specie, difetta senz'altro il carattere della concordanza, perché la pregressa conoscenza tra le parti, prospettata in ragione dell'utilizzo quale mezzo di pagamento dell'assegno bancario, che farebbe ipotizzare la presenza di una particolare fiducia del venditore nella persona e nella solvibilità dell'acquirente, è tuttavia chiaramente contraddetta dallo sviluppo storico della vicenda così come riferito dalla deposizione del Tes_1
Non può pertanto ritenersi sorretta da prova sufficiente la prospettata conoscenza tra le parti prima della stipulazione del contratto di compravendita,
dalla quale, con seconda deduzione, veniva prospettata la consapevolezza in capo all'acquirente della situazione debitoria del venditore, e, quindi, del carattere pregiudizievole dell'atto per i creditori.
Da tale premessa consegue de plano l'irrilevanza dell'impiego, quale mezzo di pagamento, dell'assegno bancario anziché dell'assegno circolare, trattandosi di circostanza indiziante contrastata appunto dalle modalità di sviluppo della trattativa, come sopra risultanti dal testimoniale.
Esclusa la previa conoscenza personale tra le parti del contratto di compravendita, a giustificazione dell'assunto circa la scientia damni in capo pagina 9 di 13 all'acquirente residua quindi il solo divario tra il prezzo di vendita ed il valore di mercato del bene: tale dato, tuttavia, può esser sì ricondotto alla consapevolezza della situazione debitoria della controparte ma anche ad altre ragioni, ben potendosi ipotizzare, tra le diverse spiegazioni possibili, quanto meno senz'altro la necessità per il venditore di ottenere rapidamente liquidità
senza doversi indebitare, non necessariamente in presenza di rilevante esposizione debitoria verso terzi.
E' infine senz'altro da condividersi e confermarsi la considerazione fatta dal giudice di prime cure secondo cui <<…la sproporzione del prezzo di acquisto
rispetto al valore del bene non>> costituisce <elemento sufficiente per far
ritenere dimostrata la conoscenza in capo all'acquirente dell'eventus
damni>>.
Per le considerazioni che precedono l'appello avverso l'impugnata sentenza n.938/2022 non può trovare accoglimento.
Segue in dispositivo l'ordine di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale attorea, come da apposita richiesta di parte appellata, da intendersi ex art. 2668 c.c. operante al passaggio in giudicato della presente sentenza.
Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante a rimborsare all'appellato le spese del grado, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui alla tabella A approvata con decreto pagina 10 di 13 ministeriale 10 marzo 2014, n. 55 come adeguata dal D.M. 147 del 13 agosto
2022 (scaglione di valore dichiarato, corrispondente al valore del bene compravenduto¹, da euro 52.000,01 sino ad euro 260.000,00, con liquidazione quanto allo studio della controversia, ed alle fasi introduttiva e decisionale al valore medio e quanto alla fase istruttoria e/o di trattazione al valore minimo),
con distrazione a favore del procuratore antistatario.
Nulla sulle spese nel rapporto tra l'appellante e l'appellato , CP_1
contumace
Sussistono i presupposti per la duplicazione del contributo unificato ai sensi dell'art.13 comma 1 quater DPR 115/2002 come modificato dall'art.1
comma 17 legge 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando:
respinge l'appello avverso l'impugnata sentenza n.938/2022 del Tribunale di
Brescia
Condanna la società appellante a rimborsare all'appellata le Controparte_2 ¹ Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12011 del 06/11/1992: <Il valore di una causa avente ad oggetto l'accertamento di simulazione relativa di una compravendita immobiliare, in quanto dissimulante una donazione, va determinato, anche ai fini della liquidazione del compenso al difensore della parte vittoriosa, con riferimento al valore dei beni che sono stati trasferiti e non con riferimento al corrispettivo indicato nel contratto simulato>>; in senso conforme Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4100 del 28/06/1980 pagina 11 di 13 spese del grado, che si liquidano in euro 2.977,00 per la “fase di studio”, euro
1.911,00 per la “fase introduttiva”, euro 2.163,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione ed euro 5.103,00 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge, e con distrazione a favore del procuratore antistatario;

nulla sulle spese nel rapporto tra l'appellante e l'appellato , CP_1
contumace con duplicazione del contributo unificato ai sensi dell'art.13 comma 1
quater DPR 115/2002 come modificato dall'art.1 comma 17 legge
228/2012.
Visto l'art.2668 c.c., ordina al Conservatore de Registri Immobiliari
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Brescia – Territorio di procedere, con esonero della responsabilità dello stesso, di provvedere, al passaggio in giudicato della presente sentenza, alla cancellazione della
Nota di trascrizione della domanda giudiziale avanti il Tribunale di
Brescia del 12.04.17 ( Registro generale n. 18265 , Registro particolare n.
11055 ) presentata il 27.04.17 avanti all'Agenzia delle Entrate –Ufficio
Provinciale di Brescia – Territorio, sull'unità immobiliare di proprietà
della attuale appellata e oggetto del presente giudizio: Controparte_2
immobile sito in RO (BS) via Provinciale (natura A3 abitazione tipo economico: foglio 21 particella 122 subalterno 4) e immobile sito in pagina 12 di 13 RO (BS) (natura C6 rimesse, autorimesse : foglio 21, particella 122
subalterno 6).
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 6 ottobre 2025
IL PRESIDENTE
PE MA
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