REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte, in persona dei in persona dei sottoscritti Magistrati dott. Giuseppe De Tullio Presidente dott. Massimo Sensale Consigliere dott.ssa Rosanna De Rosa Consigliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G. 4765/2021, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n.
3456/2021 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, pubblicata in data 25.10.2021, vertente tra
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
PA RR (c.f. ) C.F._2
APPELLANTE
E
(c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Fausto Porcù Controparte_1 C.F._3
(c.f. ) C.F._4
APPELLATA

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., depositate dai procuratori delle parti il 9.12.2025.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto del 17.2.2016 conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Santa Maria Parte_1
Capua Vetere, intimandole sfratto per morosità. Controparte_1
Il ricorrente deduceva che, con contratto di locazione del 05.04.2013, era subentrato a CP_2 el contratto di locazione avente ad oggetto l'unità abitativa sita in Curti (CE) alla via Nazionale
[...]
Appia n. 123; che il canone di locazione era fissato in € 560,00 mensili;
che l'intimata era morosa per
€ 1.720,00 per non aver corrisposto i canoni di gennaio e febbraio 2016, mentre per i mesi di novembre e dicembre 2015 aveva versato solo € 300,00 a fronte dei contrattualmente dovuti € 560,00 mensili;
che veniva dato in locazione alla anche un garage per uso deposito. Sulla base di tali CP_1 premesse chiedeva la convalida dell'intimato sfratto per morosità.
Si costituiva deducendo che l'unico contratto da lei concluso era quello sottoscritto Controparte_1 in data 04.09.2008, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di S. Maria Capua Vetere il 12.09.2008,
n. 2365, Serie 3, con che tale contratto si era tacitamente rinnovato fino al Controparte_2
04.09.2016; di non aver mai concluso con l'intimante altri contratti;
che il canone mensile di locazione (concordato nel contratto del 2008) ammontava ad € 300,00 e non ad € 560,00; che i canoni relativi alle mensilità indicate dall'intimante erano stati tutti regolarmente versati;
che in costanza di rapporto il locatore aveva imposto alla conduttrice la maggiorazione del canone, arbitrariamente aumentato (da € 300,00) ad € 560,00; che pertanto essa intimata aveva corrisposto da aprile 2013 a ottobre 2015 – data in cui aveva ripreso a corrispondere € 300,00 in coerenza con le ricevute mensili da sempre rilasciate – l'importo di € 560,00; di aver versato € 160,00 in più rispetto al canone di €
300,00 in mancanza di accordo scritto e registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
La resistente concludeva spiegando domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme indebitamente percepite dal locatore, pari ad € 4.960,00, integrate di interessi e rivalutazione, sul presupposto della nullità del contratto di locazione del 2013 (siccome registrato il 04.11.2015, da ritenersi nullo sulla base del comb.disp. degli artt. 1418 c.c., art. 13 L. 431/1998, l c. 346 L. 311/2004 nonché degli artt. 3 e 17 D.P.R. n. 131/1986, in virtù dei quali il contratto di locazione va registrato
– a pena di nullità – entro il termine perentorio di 30 giorni).
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con sentenza n. 3456/2021, pubblicata il 25.10.2021, così provvedeva: “1) rigetta la domanda proposta da;
2) condanna Parte_1 [...]
al pagamento, in favore di , dell'importo di € 7.540,00, oltre interessi al Parte_1 Controparte_1 tasso legale dal 10.11.2015 al saldo;
3) condanna al pagamento, in favore di Parte_1
, delle spese di giudizio che si liquidano in € 1.918,00 per compenso ed € 98,00 per Controparte_1 esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% IVA e CPA, come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;
4) condanna al pagamento in Parte_1 favore dell'Erario dell'importo di € 49,00”.
Il giudizio di appello.
Avverso detta sentenza ha interposto appello affidato ai seguenti motivi. Parte_1
Con il primo motivo di gravame, l'appellante ha dedotto che il giudice di prime cure avrebbe dovuto dichiarare valido ed efficace il patto di maggiorazione del canone contenuto nel contratto del 2013 e, conseguentemente, dichiarare l'inadempimento per morosità della conduttrice Controparte_1 relativamente ai canoni di gennaio e febbraio 2016, nonché di novembre e dicembre 2015. Ciò perché,
a mezzo del contratto del 05.04.2013, la variazione della misura del canone era stata la conseguenza di ulteriori concessioni in favore della conduttrice, tra cui rilevava, in particolar modo, la concessione in locazione del garage posto nel piano cantinato per uso deposito cose (la cui detenzione era iniziata effettivamente nel 2013 e giammai con l'iniziale contratto del 2008). Non c'era stato, cioè, un aumento del canone sic et simpliciter (nel quale caso, diversamente, sarebbe stato applicabile l'invocato art. 13 co. 1 L. 431/98). Né può affermarsi che la successiva concessione in godimento del box, sito nello stesso stabile, da parte dello stesso proprietario, costituisca circostanza idonea a configurare un vincolo pertinenziale. Il contratto del 2013, pertanto, doveva essere inteso quale novazione oggettiva del precedente contratto del 2008, in seguito del subentro ex lege dell'appellante.
Con il secondo ed il terzo motivo di gravame, l'appellante ha contestato l'inammissibilità, nonché la contraddittorietà, l'infondatezza e l'erronea valutazione della prova testimoniale.
Ed invero, la prova testimoniale chiesta dalla controparte sarebbe inammissibile in quanto, ai sensi degli artt. 2726 e 2721 c.c., la prova testimoniale è preclusa per dimostrare pagamenti in denaro;
nella specie poi la prova articolata era estremamente generica, mancando di ogni debita contestualizzazione temporale, dell'indicazione del luogo e delle modalità di pagamento.
Inoltre la testimonianza di , secondo l'appellante, sarebbe del tutto inattendibile, Testimone_1 interessata e contradditoria anche per i rapporti di stretta parentela con la conduttrice ( di cui è la madre). La teste ha riferito poi di aver provveduto personalmente al pagamento del canone di locazione a mani di una terza persona, e cioè alla sig.ra , la quale le avrebbe Parte_2 consegnato ricevute già firmate;
ricevute di pagamento mai prodotte in giudizio. Ancora, dalla missiva del 16.10.2015 si legge, invece, che avrebbe versato la somma mensile di Controparte_1
€ 560,00 al sig. e non alla sig.ra . Il giudice di prime cure, Parte_1 Parte_2 pertanto, avrebbe dovuto considerare inattendibili le dichiarazioni della teste e, conseguentemente, rigettare la domanda riconvenzionale formulata dalla resistente in quanto sfornita di prova.
Con il quarto motivo d'appello, infine, l'appellante ha lamentato l'erronea valutazione della prova documentale da parte del giudice di prime cure. Infatti il giudice in primo grado ha affermato che, quantomeno dal mese di maggio 2013 fino al mese di settembre 2015, la conduttrice avrebbe corrisposto il maggior canone di € 560,00 anziché di € 300,00. Tale deduzione, del tutto infondata, scaturirebbe dalla circostanza che il locatore non aveva sollevato alcuna contestazione con la missiva del 10.11.2015, finendo per ammettere implicitamente quanto lamentato dalla conduttrice (e cioè che,
a decorrere da maggio 2013, sarebbe stato corrisposto il maggior canone di € 560,00). La missiva del
10.11.2015, firmata da solo difensore avv. PA RR e non anche dal suo assistito (odierno appellante), pertanto, sarebbe stata erroneamente interpretata dal giudice di prime cure.
L'appellante ha concluso chiedendo di : ”rigettare la domanda riconvenzionale di ripetizione dell'indebito così come avanzata da;
condannare parte avversa al pagamento delle Controparte_1 spese e competenze dei due gradi di giudizio, da attribuire al costituito procuratore antistatario”.
Si è costituita contestando la fondatezza del gravame. Controparte_1
In relazione al primo motivo di gravame, ha eccepito come tale motivo sia inammissibile per mancanza di interesse. Come già accennato, infatti, la nullità ex art. 13 L. 431/98 è stata ritenuta dal giudice di prime cure assorbente di “ogni altra difesa e deduzioni, compreso il disconoscimento e la registrazione tardiva…”. Inoltre, come già riferito in primo grado, ha ribadito di non aver mai visto, né conosciuto, né tanto meno sottoscritto un secondo contratto di locazione (rispetto all'unico noto del 2008). Né la medesima difesa del aveva prodotto in giudizio la scrittura del 2013, Parte_1 indicando quale unico titolo negoziale del rapporto di locazione il contratto sottoscritto dall'odierna appellata nell'anno 2008. Dal che ne consegue che il contratto del 2013 non è mai entrato nel processo. In subordine, l'appellata ha eccepito, in ogni caso, la nullità del contratto del 2013 sulla base del combinato disposto degli artt. 1418 c.c., 13 L. 431/1998, 1 co. 346 L. 311/2004, nonché degli artt. 3 e 17 D.P.R. n. 131/1986, in virtù dei quali il contratto di locazione (nonché le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dello stesso) va registrato – a pena di nullità – entro il termine perentorio di 30 giorni.
In relazione al secondo, terzo e quarto motivo di gravame, ha ritenuto inammissibili Controparte_1
e, comunque, infondati (anche nel merito), tali rilievi. Infatti, deve ritenersi intervenuto il giudicato sul rigetto della domanda principale dell'intimante, ossia l'intimato sfratto per morosità, tenuto anche conto che l'odierna appellata ha provato documentalmente di aver versato quanto contrattualmente dovuto per ciascuna delle mensilità contestate.
Infine ha contestato le censure mosse alla prova testimoniale, sostenendo che la dimostrazione del pagamento del canone locatizio in misura eccedente quella concordata o quella legale, secondo la giurisprudenza di legittimità, può essere fornita mediante testimoni, oltre che per presunzioni. Inoltre, il giudice ben può ammettere la prova per testi di un pagamento, tenendo conto della qualità delle parti, della natura del contratto e di ogni altra circostanza (art. 2721 c.c. co. 2 in combinato disposto con l'art. 2726 c.c.). Infine la prova per testimoni del pagamento è ammessa, in ogni caso, quando vi
è un principio di prova per iscritto (nel caso di specie, la missiva del 10.11.2015) che faccia apparire verosimile il fatto allegato (artt. 2724 e 2726 c.c.). L'appellata ha così concluso: “rigettare l'appello; vinte le spese, oltre oneri accessori come per legge, con attribuzione al sottoscritto difensore per anticipo fattone”.
Con decreto presidenziale del 12.11.2025 comunicato alle parti costituite, è stato disposto, in applicazione dell'art. 127 ter c.p.c. lo svolgimento dell'udienza del 9.12.2025 mediante il deposito di cd. note di trattazione scritta.
Depositate le cd. note di trattazione scritta, la causa è stata decisa con dispositivo in data 9 dicembre
2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, rileva la Corte che l'appello è infondato.
Preliminarmente giova ricordare che, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, l'art. 13, comma 1, della l. n. 431/1998 sanziona con la nullità qualsiasi patto di maggiorazione del canone rispetto a quanto risultante dal contratto scritto e registrato. La disposizione citata, nella formulazione applicabile ratione temporis, così dispone : 1.E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all' articolo 1130, numero 6), del codice civile (A).

2. Nei casi di nullita' di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
La nullità prevista dal citato art. 13, comma 1, è volta a colpire la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario;
la norma esprime il principio della invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto. Sul tema sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione, precisando che In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n.
431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente;
il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra- negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.( Cass.S.U.n.18213/2015).Inoltre è stato affermato che la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998, che sanziona il patto di maggiorazione del canone risultante dal contratto scritto e registrato, trova applicazione sia nei casi di accordo simulatorio originario sull'entità del canone, sia di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione ( Cass. 30/09/2016 n. 19411).
Per giustificare un aumento del canone di locazione, in altre parole, è necessario stipulare un nuovo contratto. Ciò al fine di tutelare il conduttore, quale parte economicamente più debole, nel corso dello svolgimento del rapporto e garantirgli l'invariabilità del canone contrattualmente convenuto.
In merito al primo motivo di gravame, va evidenziato che la prospettazione dell'appellante non può essere accolta in quanto non è intervenuta alcuna novazione (nuovo contratto che renderebbe valida,
a quel punto, la maggiorazione del canone) venendo in rilievo sempre lo stesso contratto, quello originario, stipulato in data 04.09.2008.
Per aversi novazione, infatti, devono ricorrere i requisiti dell'animus novandi, della causa novandi e dell'aliquid novi. Nel caso di specie, a ben vedere, difetterebbero i suddetti elementi, sia in quanto le parti hanno inteso solo modificare il precedente contratto (assenza di animus e causa novandi), sia in quanto la locazione ha ad oggetto il medesimo immobile (assenza di aliquid novi), a nulla rilevando che sia stato ulteriormente concesso in locazione un garage ad uso deposito.
La novazione oggettiva si configura come un contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un nuovo rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente con nuove ed autonome situazioni giuridiche, caratterizzato dall'“animus novandi”, consistente nella inequivoca intenzione delle parti di estinguere l'originaria obbligazione, sostituendola con una nuova, e dall' “aliquid novi”, inteso come mutamento sostanziale dell'oggetto della prestazione o del titolo del rapporto, dovendosi invece escludere che la semplice regolazione pattizia delle modalità di svolgimento della preesistente produca novazione (Cass. n. 27028/2022).
Ebbene, nel caso di specie, non si riscontra alcun mutamento sostanziale dell'oggetto (l'immobile, che è sempre il medesimo) o del titolo (il contratto di locazione).
Ancora, in tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'“animus” e della “causa novandi” (cfr. Cass. n. 22126/2020). Le sole variazioni di misura del canone e la modificazione del termine di scadenza non sono di per sé indice della novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie, ai sensi dell' articolo 1231 del codice civile della correlativa obbligazione o di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità della novazione. La novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione ex art.1230 del cod. civ., che ricorrano gli elementi dell' animus novandi , inteso come manifestazione inequivoca dell'intento novativo, e della causa novandi, intesa come interesse comune delle parti all'effetto novativo, e l'accertamento su detti elementi costituisce compito proprio del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato ( Cass.17/05/2023 , n. 13542).
Non meritano accoglimento il secondo e terzo motivo di gravame, aventi ad oggetto l'espletata prova testimoniale. In primo luogo giova rammentare che, tra le eccezioni al divieto della prova testimoniale di cui all'art. 2724 cod.civ. la prova per testimoni è sempre ammessa in ogni caso in cui vi sia un principio di prova per iscritto. Nel caso di specie è stata versata in atti la missiva del 10.11.2015 a firma del legale del locatore , nella quale, nel riscontrare le missive del 16.10.2015 Parte_1
e del 27.10.2015 inviate nell'interesse della conduttrice, è fatta espressa menzione del canone dovuto nella misura di euro 560,00, come da pattuizione avvenuta ad aprile 2013 in concomitanza del subentro di nel rapporto di locazione iniziato dal de cuius . Parte_1 Controparte_2
Inoltre la deposizione della teste è stata valutata dal tribunale unitamente agli altri Testimone_1 elementi probatori, al fine di ritenere provato che almeno a far data da maggio 2013 sino a settembre
2015 sia stato corrisposto l'importo previsto nell'accordo del 5 aprile 2013.
Va evidenziato che, in generale, la valutazione delle risultanze delle prove ed il giudizio sull'attendibilità dei testi, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, il quale
è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritenga più attendibili (cfr. Cass. n.
11511/2016), non incontrando al riguardo altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento senza essere tenuto a esaminare ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass. n.
16056/2016). Sempre in tema di prova testimoniale, la verifica in ordine all'attendibilità del teste - che attiene alla veridicità della deposizione resa dallo stesso - forma oggetto di una valutazione discrezionale che il giudice compie alla stregua di elementi di natura oggettiva (la precisione e completezza della dichiarazione, le possibili contraddizioni, ecc.) e di carattere soggettivo (la credibilità della dichiarazione in relazione alle qualità personali, ai rapporti con le parti ed anche all'eventuale interesse ad un determinato esito della lite), con la precisazione che anche uno solo degli elementi di carattere soggettivo, se ritenuto di particolare rilevanza, può essere sufficiente a motivare una valutazione di inattendibilità (cfr. Cass. n. 3849/2020; Cass. n. 7623/016).
Applicando tali principi al caso di specie, va dato atto che se da un lato le dichiarazioni di Tes_1
non sono da considerarsi aprioristicamente inattendibili, dall'altro, è chiaro che esse devono
[...] essere sottoposte ad un più rigoroso vaglio di attendibilità che, a ben vedere, può ritenersi superato dalla presenza di altri elementi di prova di natura documentale (in particolar modo, dalla missiva del
10.11.2015 firmata dal difensore avv. PA RR) idonei a corroborare la deposizione resa. In altre parole, questa Corte ritiene possa dirsi raggiunta la prova dell'effettivo pagamento dei canoni in misura superiore rispetto a quella prevista nel contratto intercorso nel 2008 tra e Controparte_1 in data 4.9.2008 ( registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 12.9.2008 n.2365). Controparte_2
Ne discende che, al contrario di quanto affermato dall'appellante, non è ravvisabile alcuna morosità
a carico della conduttrice. Il locatore non ha mai mosso alcuna seria contestazione avverso la missiva del 10.11.2015, con ciò implicitamente riconoscendo di aver percepito somme eccedenti rispetto a quanto contrattualmente dovuto, lasciando così intendere di non avanzare pretese in relazione alla situazione pregressa.
In merito al quarto motivo di gravame, infine, valgono le considerazioni appena svolte.
Il locatore, allorquando ha richiesto il pagamento dell'importo di 560,00 euro con la missiva del
10.11.2015, non ha contestato la precedente missiva del 16.10.2015 della conduttrice (nella quale quest'ultima lamentava l'avvenuto pagamento di un maggior canone).
Pertanto il giudice di prime cure, ad avviso di questa Corte con motivazione corretta, ha desunto la circostanza che, quantomeno dal mese di maggio 2013 fino al mese di settembre 2015, la conduttrice abbia corrisposto il maggior canone di 560,00 euro anziché quello - contrattualmente previsto - di
300,00 euro mensili.
Sulla scorta delle riportate argomentazioni il gravame va respinto, con conseguenziale conferma della sentenza impugnata.
Le spese di lite, poste a carico dell'appellante secondo soccombenza ex art.91 Parte_1
c.p.c., si liquidano come da dispositivo, in base ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014 e successive integrazioni, per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab. n.12), tenuto conto dell'attività processuale espletata in rapporto alla natura e alle complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, secondo lo scaglione coerente con il valore della causa – come indicato nell'atto introduttivo
(cfr. Cass. n. 28325/2022), con esclusione della fase istruttoria, non espletata nel presente grado (cfr.
Cass.civ.n.25664/2025).Va disposta l'attribuzione in favore dell'avv. Fausto Porcù dichiaratosi antistatario. Sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002 n.
115 per il versamento di un ulteriore importo pari a quanto dovuto a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
, nei confronti di avverso la sentenza n.3456/2021 del Tribunale di Santa
[...] Controparte_1
Maria Capua Vetere pubblicata in data 25/10/2021 così provvede: a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

b) condanna l'appellante al pagamento, in favore di delle spese del presente grado Controparte_1 di giudizio, che liquida in € 2.100 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali pari al
15%, I.V.A. e C.P.A, se dovute, come per legge con attribuzione all'avv. Fausto Porcù.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°,
L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Napoli, in data 9 dicembre 2025
Il Presidente
dott. Giuseppe De Tullio
Il Consigliere rel. dott. Rosanna De Rosa