REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAMPOBASSO

composta dai magistrati:
IA ZI d'IC Presidente
Rita Carosella Consigliere
RC IA ER Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 74/2023 R.G., di appello avverso la sentenza n. 22/2023, pronunciata dal Tribunale di Campobasso il 10.1.2023 nella controversia n. 2554/2018
R.G., avente ad oggetto recesso conduttore;

TRA
( , Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa, in forza di procura in calce all'atto di appello, dall'Avv. Margherita
Zezza, con domicilio digitale come da pec da Registri di giustizia;

APPELLANTE
CONTRO
( CP_1 C.F._2 rappresentato e difeso, in forza di procura in calce alla comparsa di risposta, dall'Avv.
Giuseppe Venditto, con domicilio digitale come da pec da Registri di giustizia;

APPELLATO
CONCLUSIONI
Per l'appellante:
Piaccia all'adita Corte d'Appello accogliere il presente ricorso e, per l'effetto, in riforma della sentenza appellata, in via principale:
- accertare e dichiarare l'inefficacia e/o il mancato perfezionamento del recesso anticipato del conduttore sig. dal contratto di locazione del 19.10.2007 per CP_1
1 le ragioni tutte esposte in narrativa, con conseguente condanna di quest'ultimo, al pagamento di tutti i canoni di locazione a scadere dal 01.11.2017 al 31.10.2019, per un importo pari ad euro 16.464,00 (ex art. 5 contratto di locazione) oltre interessi ed oltre alle spese condominiali fisse relative a due annualità, pari ad euro 90 mensili per dieci mesi all'anno (ex art. 12 contratto di locazione), per un importo pari ad euro 1.800,00 e relativi interessi;

In via gradata:
- accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in narrativa, l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione del 19.10.2007 per grave inadempimento del conduttore ex art.
1455 c.c. e, per l'effetto, condannare il sig. , al risarcimento del danno CP_1 commisurato all'entità dei canoni maturandi sino a tutto il 31/10/2019, data di naturale scadenza del contratto, per un importo di euro 16.464,00 oltre interessi (quanto ai canoni di locazione dal 01.11.2017 fino al 31.10.2019) e di euro 1.800,00 oltre interessi (quanto agli oneri condominiali fissi per il periodo da novembre 2017 ad ottobre 2019).
- In ogni caso condannare l'appellato alla restituzione di tutte le somme pagate dall'appellante in forza della sentenza appellata a titolo di spese di lite liquidate in complessivi euro 4.060,00 oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, distratte in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari (come da bonifico che si produce).
Con vittoria di spese e compensi di difesa per entrambi i gradi di giudizio.
Per l'appellato: voglia l'adito Giudice, respinta ogni contraria istanza proposta, confermare la sentenza di primo grado e rigettare l'appello proposto perché inammissibile ed infondato per i motivi sopra specificati, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese, diritti ed onorari di giudizio da distrarsi in favore degli avvocati antistatari.
FATTI DI CAUSA
Il Tribunale di Campobasso, con sentenza n. 22 del 10.1.2023, ha rigettato la domanda, proposta da nei confronti di , finalizzata ad accertare Parte_1 CP_1
l'illegittimità e inefficacia del recesso anticipato esercitato da , conduttore CP_1 dell'appartamento sito in Campobasso, Via Carducci n. 23/B, e a sentir condannare il al pagamento dei canoni e degli accessori fino alla data di naturale scadenza del CP_1 contratto,
Ha proposto appello , con ricorso depositato il 27.2.2023, chiedendo la Parte_1 riforma integrale della sentenza impugnata e l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
Si è costituito , il quale ha insistito nel rigetto dell'impugnazione e nella CP_1 conferma della sentenza impugnata.
Acquisite le note scritte depositate telematicamente dalle parti, la causa è stata decisa.
2 RAGIONI DELLA DECISIONE

1. A fondamento della domanda proposta la locatrice ha dedotto che: il Parte_1 contratto di locazione, stipulato con il 19.10.2007, si è tacitamente CP_1 rinnovato nel 2011 e nel 2015; il recesso anticipato, esercitato dal conduttore il 18.4.2017 senza contestuale indicazione dei motivi, è invalido e inefficace e non può dirsi sanato dalla successiva indicazione di questi il 15.5.2017, con la conseguenza che la durata del contratto si è prolungata fino alla naturale scadenza del 31.10.2019; in ogni caso le circostanze di fatto tardivamente indicate come fondanti la decisione di recedere anticipatamente non integrano gravi motivi tali da legittimare il recesso anticipato;
in particolare la lamentata insalubrità dell'immobile in ragione dei fenomeni di umidità e condensa deve presumersi non grave in considerazione dei due precedenti rinnovi contrattuali taciti.

2. Il tribunale, richiamata la disciplina di cui all'art. 4 comma 2 della l. n. 392/1978, ha ritenuto legittimamente esercitato il recesso anticipato con la comunicazione del
15.5.2017, in quanto confermativa della volontà di recedere dal contratto di locazione già in precedenza manifestata e rispettosa del preavviso di sei mesi rispetto alla data di naturale scadenza del rapporto;
in ordine alla sussistenza dei giusti motivi, oggetto di contestazione da parte della locatrice, ha escluso la rilevanza delle sopravvenute difficoltà economiche e dell'aumento dei numero di membri della famiglia, mentre ha ritenuto fondato il rilievo della non salubrità dell'immobile, in considerazione della presenza di muffa, umidità e condensa, potenziali fonti di rischio per i membri della famiglia e, in particolare, per uno dei figli del , in quanto soggetto allergico. CP_1

3. La sentenza impugnata è censurata per: 1) violazione ed errata applicazione dell'art. 4 della legge n. 392/78 e dell'art. 2 del contratto di locazione del 19.10.2007 – illogicità ed erroneità della motivazione;
2) violazione ed errata applicazione dell'art. 116 c.p.c. malgoverno del materiale probatorio – violazione ed errata applicazione degli artt. 1578
e 1580 c.c.

4. Il primo motivo, con il quale parte appellante sostiene l'illegittimità del recesso per gravi motivi esercitato dal conduttore il 15.5.2017, è fondato in parte.
Sono corrette le argomentazioni sviluppate dall'appellante in ordine alla necessità che la comunicazione di recesso anticipato del conduttore disciplinato dall'art. 4 comma 2 della l. n. 392/1978 contenga l'indicazione dei gravi motivi per i quali esso è esercitato, da cui deriva l'impossibilità di integrare l'atto di recesso con indicazioni successive;
sul punto va richiamata la giurisprudenza di legittimità indicata nell'atto di impugnazione (per tutte
Cass., n. 13368/2015), che, sebbene riferita a ipotesi di locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, esprime un principio riferibile anche alla locazione a uso abitativo, se si considera l'identità di formulazione delle disposizioni che disciplinano il recesso anticipato del conduttore nei due tipi di locazione (art. 4 comma 2 della l. n.
3 392/1978 per la locazione abitativa e art. 27 comma 8 della stessa legge per la locazione non abitativa: “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”).
Da tale principio, tuttavia, non discende che il conduttore, che abbia inviato una comunicazione di recesso anticipato senza specificazione dei motivi, non possa in seguito inviare altra comunicazione di recesso completa di tale indicazione.
Tanto è avvenuto nel caso in esame: con la raccomandata del 15.5.2017, infatti, il conduttore non si è limitato a indicare i motivi per i quali aveva esercitato il recesso il
18.4.2017 (evenienza per la quale avrebbe fondamento la tesi, sostenuta dall'appellante, circa la formazione progressiva della fattispecie del recesso anticipato), ma ha nuovamente esercitato il recesso, questa volta indicando, a differenza della prima, i motivi rilevanti.
È, quindi, corretta l'affermazione del primo giudice, secondo cui il recesso può dirsi validamente esercitato con la comunicazione del 15.5.2017, “che di per sé è completa, in quanto rinnova la volontà di recedere e provvede a indicare i gravi motivi”, trovando essa corrispondenza nel tenore della suddetta lettera raccomandata, in cui si legge che il conduttore , facendo riferimento alla precedente raccomandata di CP_1 disdetta, “ribadisce l'intenzione di recedere anticipatamente prima della scadenza del termine contrattuale …”.
È di tutta evidenza, quindi, che la raccomandata del 15.5.2017 non si limita a comunicare i gravi motivi del precedente recesso, ma esprime nuovamente (“ribadisce”) la volontà di recedere, così costituendo atto di recesso autonomo e in sé valido, a prescindere dal riferimento in essa fatto al precedente recesso.
Dalla corretta valutazione dell'autonomia della comunicazione del 15.5.2017 e, quindi, della sua idoneità a costituire atto di recesso in sé completo il tribunale non ha, però, tratto le esatte conclusioni, nel momento in cui ha affermato che anche considerando tale secondo recesso il preavviso di sei mesi risulta comunque rispettato.
Il tribunale ha fatto incongruo riferimento alla data di naturale scadenza del contratto
(31.10.2019), mentre il preavviso di sei mesi a cui si riferisce l'art. 4 comma 2 della l.
392/1978 non è evidentemente riferito a tale data, ma indica la durata del contratto dal momento della ricezione della comunicazione di recesso anticipato, prima che lo stesso abbia (anticipatamente rispetto alla naturale scadenza) termine.
La ricezione da parte della locatrice di valida comunicazione di recesso anticipato nel maggio, anziché nell'aprile, 2017, comporta la conseguenza che il rapporto di locazione si è protratto fino a novembre (sei mesi a partire da giugno), e non fino a ottobre;
pertanto il conduttore, che ha regolarmente corrisposto il canone fino al mese di ottobre, riconsegnando l'immobile alla fine del mese, è tenuto a corrisponderlo anche per il mese
4 di novembre, rientrante nel periodo di sei mesi di preavviso, computato dalla data di ricezione della valida comunicazione di recesso del 15.5.2017.

5. Con il secondo motivo viene dedotta l'erronea interpretazione del materiale probatorio acquisto agli atti in ordine all'accertamento della sussistenza dei gravi motivi posti a base del recesso anticipato del conduttore, che il primo giudice ha compiuto in termini positivi rispetto alla condizione di salubrità degli ambienti dell'appartamento oggetto del contratto di locazione, in quanto interessato da fenomeni di umidità e muffe.
Le censure, diffusamente articolate con l'atto di impugnazione, possono riassumersi nei seguenti termini: 1) dal verbale di assemblea condominiale del 23.5.2013 non può desumersi l'esistenza di muffe, ma di ben diversi fenomeni di condensa, peraltro limitati Tes all'ingresso dell'appartamento; 2) l'Arch. alla cui testimonianza il tribunale ha fatto riferimento, non ha mai paventato una situazione di insalubrità, nocività o invivibilità dell'appartamento; 3) l'Arch. , al contrario di quanto ritenuto dal tribunale, ha Tes_2 escluso la presenza di muffe alle pareti, precisando di aver riscontrato una lievissima traccia di condensa tra travi e pilastri, non tale da inficiare la salubrità dei locali;
4) l'Ing. ha parlato della presenza di condensa in un'unica stanza;
5) la documentazione Pt_2 fotografica prodotta riguarda ambienti diversi dalla camera da letto del ragazzo, le cui problematiche di salute (allergia) sono state addotte dal conduttore;
6) non esiste una certificazione dell'autorità sanitaria che attesti l'insalubrità dell'appartamento e sul punto il giudice non ha neppure ritenuto necessario disporre una c.t.u.; 7) l'allergia agli acari del figlio dell'appellato non costituisce una patologia polmonare rilevante ai fini di causa;

8) manca la prova che i fenomeni lamentati siano di tale consistenza da impedire o ridurre radicalmente l'utilizzo del bene locato;
8) il rinnovo tacito del contratto di locazione in due occasioni porta a presumere la non gravità degli inconvenienti lamentati e, quindi, la convenienza della prosecuzione del rapporto nonostante i fattori sopravvenuti.
Il motivo non è fondato.

5.1. Dell'esistenza delle problematiche di salubrità degli ambienti dell'appartamento locato lamentate dal conduttore con la raccomandata di recesso del 15.5.2017 (in cui si legge: “la situazione della stanza da letto di mio figlio , del bagno principale e Per_1 soprattutto della stanza situata all'ingresso dell'appartamento, adiacente alla cucina
(come a lei è già ben noto) è sempre stata invivibile e insalubre a causa della presenza di evidenti e persistenti muffe sulle parti nonché di fenomeni di umidità e condensa;
tale problema persiste nonostante siano stati effettuati diversi interventi di pulizia nel corso del rapporto contrattuale”) non può dubitarsi alla luce dell'istruttoria svolta in primo grado.
In primo luogo la documentazione fotografica prodotta, con certezza riferibile allo stato dell'appartamento (tanto che la stessa appellante indica che 11 fotografie sono relative alla stanza all'ingresso dell'appartamento e 2 alla camera matrimoniale), dimostra la presenza di diffuse macchie di umidità e di muffa, come si rileva con chiarezza dal colore scuro delle macchie.
5 La problematica trova riscontro nelle dichiarazioni di diversi testimoni.
, che, quale amica di famiglia, ha avuto modo di frequentare Testimone_3
l'abitazione per diverso tempo, ha parlato della presenza di muffa sulla parete della finestra della stanza in cui suo figlio era solito studiare con , figlio Persona_2 dell'appellato, e in un angolo del soffitto in alto della stanza da letto di;
la teste Per_1 ha anche riferito dei problemi di salute di , insorti in epoca successiva. Per_1
Dichiarazioni di simile tenore sono quelle rese da , sia sullo stato Testimone_4 di salubrità degli ambienti sia sulle condizioni di salute del figlio del . CP_1
Riscontro dell'attendibilità dei predetti testimoni si ricava dal fatto che entrambi, pur confermando la presenza di muffe diffuse negli ambienti dell'abitazione, non hanno riconosciuto, in tutto o in parte, le fotografie loro mostrate, comportamento che evidenzia l'assenza di una volontà di confermare a tutti i costi la tesi sostenuta dall'appellato. Tes L'Arch. incaricato dall'amministratore di condominio di effettuare un sopralluogo tecnico nell'appartamento dell'appellante, ha riconosciuto che le fotografie prodotte rappresentano lo stato dei luoghi che ha potuto constatare personalmente, riferendo di aver potuto vedere sulle pareti di alcuni vani dell'abitazione
“macchie/efflorescenze/muffe”, pur precisando di non poterne indicare con precisione la natura in mancanza di indagine tecnica.
A fronte degli elementi evidenziati, valutati nel loro complesso, non hanno rilievo determinante, nel senso di escludere la problematica evidenziata, le dichiarazioni dell'Arch. e dell'Ing. Tes_2 Pt_2
Entrambi non hanno negato l'esistenza di fenomeni di umidità e condensa, nell'unica stanza che hanno visionato nell'espletamento del loro incarico, escludendo che la portata di tali fenomeni fosse tale da incidere sulla salubrità degli ambienti: la ha Tes_2 precisato che l'oggetto dell'incarico di c.t.u., ricevuto nel procedimento di a.t.p. promosso dalla , avente ad oggetto l'accertamento di danni arrecati all'immobile nel corso Pt_1 della locazione, “non riguardava l'accertamento delle muffe”.

5.2. In presenza del quadro probatorio sopra riassunto, deve confermarsi la correttezza delle valutazioni compiute dal tribunale in ordine alla sussistenza di gravi motivi tali da giustificare l'esercizio del diritto di recesso anticipato da parte del conduttore.
L'esistenza di segni esteriori su pareti e soffitto di diversi ambienti dell'appartamento locato indicativi di fenomeni di umidità diffusa (macchie di colore scuro, chiaramente rappresentative dello sviluppo di muffe), è documentata dal 2013, essendo la problematica stata portata all'attenzione dell'assemblea condominiale del 23.5.2013.
Deve escludersi, sulla base delle testimonianze riassunte e della documentazione fotografica acquisita, che tale fenomeno fosse di limitata portata, sotto il profilo della incidenza sulle possibilità di godimento dell'immobile; al contrario, la diffusione del Tes fenomeno in diversi ambienti dell'appartamento, confermata dall'Arch. porta a ritenere che esso fosse in grado di incidere in maniera rilevante sulle possibilità di
6 godimento dell'immobile e di costituire una fonte di pericolo per la salute del conduttore e dei suoi familiari.
Non è necessaria, a tal fine, la dimostrazione della totale impraticabilità degli ambienti e/o un accertamento tecnico di non idoneità ad essere abitati;
è sufficiente che possa ritenersi dimostrata una diminuzione della loro salubrità, tale da alterare il sinallagma contrattuale e rendere oggettivamente gravosa per il conduttore la prosecuzione della locazione.
Non può dubitarsi che l'insorgenza del fenomeno di umidità diffusa in diversi ambienti dell'appartamento sia idoneo ad alterare l'equilibrio contrattuale, in conseguenza di una diminuzione apprezzabile, sopravvenuta alla conclusione del contratto, di qualità essenziali dell'immobile, quale è certamente l'idoneità delle sue pareti a costituire un isolamento termico efficace e consentire un ambiente climatico salubre in tutti i periodi dell'anno.
Va esclusa, di conseguenza, l'utilità delle dichiarazioni dei testi e nella Tes_2 Pt_2 parte in cui hanno affermato che le problematiche riscontrate non erano tali da incidere sulla vivibilità degli ambienti (anche per il carattere inevitabilmente soggettivo di tale valutazione).

5.3. Deve, poi, essere condivisa la valutazione del tribunale circa l'irrilevanza della conoscenza da parte del conduttore delle problematiche di umidità da epoca precedente il secondo rinnovo tacito della locazione (ottobre 2015), al fine di far presumere la non gravità delle ragioni addotte per legittimare il recesso.
Non dirimente appare, a tal riguardo, la pronuncia della Cassazione citata dall'appellate a sostegno della sua difesa sul punto (Cass., n. 14623/2017), l'unica che, allo stato, risulta essersi occupata della questione se il conduttore possa addurre, quale grave motivo legittimante il recesso anticipato, un fatto verificatosi anteriormente all'ultimo rinnovo tacito.
Essa, infatti, si riferisce a un caso che presenta rilevanti elementi di diversità rispetto a quello che viene in rilievo nel presente giudizio: oggetto di quel giudizio era una locazione di immobile a uso diverso da abitazione, e nella vicenda non venivano in rilievo modifiche dello stato dell'immobile tali da renderlo nocivo per la salute, ma la sopravvenuta inidoneità all'uso a cui era destinato per effetto dell'entrata in vigore della legge n.
626/1994, che prescriveva regole più stringenti in materia di sicurezza sul lavoro.
Il principio in quella sede affermato non può, quindi, sic et simpliciter, essere destinato a regolare il presente caso, considerato che le esigenze di tutela della salute, come sottolineato dal tribunale, assumono un rilievo preminente rispetto alle ragioni economiche del contratto, giustificandosi, quindi, in caso di vizi dell'immobile di consistenza tale da porre in serio pericolo la salute del conduttore e dei suoi familiari, la possibilità di recesso anticipato da parte di questo “non solo ove i vizi gli fossero noti, ma anche se avesse rinunciato a farli valere”.
7 Alle medesime conclusioni deve, comunque, pervenirsi anche ove si ritenga applicabile al presente caso il principio di Cass., n. 14623/2017.
Se è vero, infatti, che le prime manifestazioni dei problemi di umidità nell'appartamento risalgono al 2013, in quel momento e nel periodo successivo il conduttore poteva legittimamente confidare nella risoluzione del problema, come dimostrato dal fatto che il
, dopo la segnalazione, aveva disposto il sopralluogo per mezzo di un CP_2 tecnico.
Deve, poi, rilevarsi come il vizio dell'immobile emerso nel 2013 si caratterizza, per sua natura, per un'evoluzione progressiva, non solo nella sua entità oggettiva (dal primo manifestarsi dell'umidità trascorre un certo lasso di tempo prima che le macchie evolvano con la comparsa di efflorescenze e muffe), ma soprattutto nelle sue conseguenze sugli occupanti dell'immobile, che solo con il tempo percepiscono la diminuzione della qualità di vita e subiscono conseguenze negative sulla salute in conseguenza della minore salubrità degli ambienti;
dell'evoluzione progressiva della problematica, del resto, vi è conferma nel fatto che inizialmente (v. verbale dell'assemblea condominiale del 23.5.2013) il fenomeno veniva descritto come riferibile a semplice umidità e condensa.
Ciò è tanto più evidente in relazione alla diagnosi di patologia allergica per il figlio del conduttore, che, come evidenziato dal primo giudice, precede di poco più di due mesi la scadenza naturale del contratto di ottobre 2015 e non consentiva, quindi, la tempestiva disdetta dal contratto, per l'impossibilità di rispettare il preavviso di sei mesi previsto in contratto.
Priva di fondamento è, al riguardo, la deduzione dell'appellante circa l'irrilevanza della patologia allergica del figlio del conduttore, essendo notorio che gli ambienti umidi ne peggiorano i sintomi;
ciò vale non soltanto per la camera da letto del ragazzo (il cui interessamento dalle problematiche evidenziate è stato, comunque, confermato dalla teste ), ma per tutti gli ambienti della casa, che contribuivano a creare un Tes_3 ambiente climaticamente dannoso per il ragazzo.

5.4. Per tutte le ragioni esposte, oltre che per quelle indicate dal tribunale, dal collegio condivise e qui integralmente richiamate, deve confermarsi l'accertamento positivo in merito alla sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso anticipato di CP_1 dal rapporto di locazione.
L'accoglimento parziale del primo motivo comporta, in parziale riforma della pronuncia impugnata, l'accoglimento della domanda proposta dall'appellante limitatamente al pagamento del canone di € 630,00 relativo al mese di novembre 2017, periodo compreso nel preavviso di sei mesi a decorrere dal valido recesso esercitato dall'appellato con raccomandata del 15.5.2017, nonché della quota parte delle spese condominiali che, per il mese in questione, ammontano a € 90,00, come da comunicazione dell'amministratore del condominio del 19.7.2018 (doc. 12 allegato al fascicolo di parte
8 appellante di primo grado); il tutto con maggiorazione di interessi legali dalla domanda al saldo.

6. All'accoglimento parziale dell'appello consegue la nuova regolamentazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Il limitatissimo accoglimento della domanda proposta dalla locatrice (riconoscimento di un mese a fronte di due anni richiesti configura una soccombenza reciproca e induce a disporre la compensazione integrale delle spese processuali tra le parti.
In conseguenza della riforma del capo sulle spese, deve essere accolta la domanda di ripetizione delle somme versate a tale titolo, pur in presenza di distrazione disposta in favore dei procuratori antistatari, essendo essi costituiti nel presente grado di giudizio
(Cass., n. 6225/2022).

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello (n. 74/2023 R.G.) avverso la sentenza n.
22/2023 del 10.1.2023 del Tribunale di Campobasso, proposto, con ricorso depositato il
27.2.2023, da nei confronti di , così provvede: Parte_1 CP_1
• accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata e parziale accoglimento della domanda proposta: condanna l'appellato al pagamento, in favore dell'appellante, della somma di €
720,00, maggiorata di interessi legali dalla domanda al saldo;

• dichiara integralmente compensate le spese di entrambi i gradi di giudizio;

• condanna l'appellato e, per esso, i suoi procuratori antistatari, a restituire all'appellante le somme ad essi versate a titolo di pagamento delle spese del giudizio di primo grado, liquidate con la sentenza impugnata.
Così deciso nella camera di consiglio della corte, in data 13.3.2025
Il Consigliere estensore La Presidente
RC IA ER IA ZI d'IC
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