REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE OTTAVA CIVILE
Così composta: dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Adolfo Ceccarini Consigliere dr. Caterina Garufi Consigliere
Nella causa civile iscritta al n. 457 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno
2022, ha emesso la seguente
SENTENZA
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Antonnicola Alessandro, Parte_1 come da procura in atti
APPELLANTE
E
, rappresentata e difesa dall'Avv. Narciso Biagio, Controparte_1 come da procura in atti
APPELLATA
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1267/2021 del Tribunale di Latina, pubblicata il 17/06/2021
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Latina, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto, per quel che qui interessa, la vicenda per cui è causa:
“La domanda di parte attrice non può trovare accoglimento.
Con atto di citazione regolarmente notificato a parte convenuta Controparte_2
, citava la medesima per l'udienza del 21.5.2019 dinanzi al
[...] Parte_1
Tribunale di Latina, per ivi sentir emettere sentenza di accertamento di acquisto della proprietà dell'appezzamento di terreno di mq. 305, distinto al Foglio 251, particella n.91, incolto prod., classe U, reddito agrario euro 0,02; 2 e dell'appezzamento di r.g. n. 1 terreno di mq. 8.464, distinto al Foglio 251, particella n.85, seminativo, classe 2, reddito domenicale euro 120,65, reddito agrario euro 78,68.
Rassegnava le seguenti conclusioni: “Accertare e dichiarare che il sig.
[...]
è proprietario esclusivo per maturata usucapione acquisitiva, in virtù di Pt_1 possesso pacifico, non violento, continuo, mai interrotto e protrattosi per oltre venti anni, degli immobili siti in Comune di Latina, località Capoportiere, Marina di Latina, distinti rispettivamente al Catasto Terreni di detto Comune: al Foglio 251, P.lla n.91, mq. 304, classe U, R.A. €0,02; Foglio 251, P.lla 85, seminativo, classe 2, mq. 8.464,
R.D. € 120,65, R.A. 78,68; Ordinare all'Ufficio del Territorio di Servizio di Pubblicità
Immobiliare (Agenzia del Territorio di Latina), in persona del Responsabile pro tempore di provvedere alle necessarie volturazioni tipo – catastali, con esonero dello stesso da ogni responsabilità in merito:3) Autorizzare l' di Latina ad effettuare le CP_3 variazioni catastali e mappali e nelle misure sopra indicate a favore dell'attore; 4)
Ordinare all'Ufficio del Territorio di Latina competente ad effettuare le variazioni catastali dei mappali e nelle misure sopra indicate a favore dell'istante ricorrente e per l'effetto provvedere a rettificare il nominativo del proprietario per acquisto della proprietà a titolo originario per usucapione ex art. 1158 c.c., in favore del sig.
, nato a [...] il [...], res.te in Latina via dei Gracchi Parte_1
n°8/A, cod. fisc. ; 5) Per l'effetto, ordinare ogni ulteriore Ufficio C.F._1 competenza provvedere alle iscrizioni, trascrizioni e volture dei beni oggetto della presente domanda;
6) Ordinare la trasmissione del presente fascicolo al Giudice dell'Esecuzione per le opportune e doverose rettifiche nella procedura esecutiva R.G.E.
n°4209/2011 Tribunale di Latina”.
Lo stesso ha, infatti, dedotto di aver posseduto da oltre un ventennio uti dominus, pacificamente, pubblicamente, in modo non clandestino ed ininterrotto tali beni fin dal
1997.
Allegava che gli appezzamenti di terreno erano ricompresi in un più ampio compendio immobiliare, sempre di proprietà della Controparte_2 utilizzati come parcheggio durante il periodo estivo, materialmente ubicati nelle adiacenze del lido di Latina, Marina di Latina, località Capoportiere.
Il convenuto, di contro, è rimasto contumace. (..)”
Il Tribunale, all'esito dell'escussione dei testimoni, ha così deciso:
“- rigetta la domanda attorea,
- nulla sulle spese.”
r.g. n. 2 Il Tribunale, a fondamento della decisione, ha osservato:
(..) L'usucapione trova fondamento su di una situazione di fatto caratterizzata, da una parte, dal mancato esercizio delle facoltà connesse al diritto di proprietà da parte dell'intestatario formale del bene (e dalla sua mancata reazione al possesso esercitato sul bene da parte di altri) e, dall'altra, dalla prolungata signoria di fatto sul bene medesimo da parte di soggetti terzi che posseggono il bene esercitandovi attività corrispondenti al diritto di proprietà (art. 1140 c.c.), in modo pacifico, pubblico e senza soluzione di continuità per l'intera durata prescritta dalle norme codicistiche. Tale possesso esercitato dal terzo sulla cosa, peraltro, deve essere accompagnato dall'elemento soggettivo, psicologico consistente nella volontà e nell'intenzione di utilizzare il bene, nonostante la conoscenza dell'altruità dello stesso, uti dominus.
La proprietà dei beni immobili si acquista a titolo originario per effetto del possesso continuato per vent'anni (art. 1158 c.c.). A tal fine, chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del "corpus", ma anche dell'”animus”.
Ebbene, nel caso di specie l'attore non ha dato prova della sussistenza di tali elementi sopraccitati.
Non risulta, infatti, raggiunta la prova in ordine al possesso richiesto dall'art. 1158 c.c., ovvero di un comportamento univocamente corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sui beni immobili indicati.
In ordine, infatti, all'estensione dei beni le testimonianze sono risultate generiche e in parte in contradizione con l'assunto attoreo.
All'uopo va detto che l'attore ha dedotto che l'estensione dei beni sarebbe di mq.

8.464 e di mq. 305, per un totale di mq. 8.769.
Ebbene, nessuno dei testi, nonostante abbia parlato del possesso da parte dell'attore dell'area adibita a parcheggio, ha indicato con esattezza la sua estensione.
Anzi il teste ha riferito essere estesa di circa 20 o 30 mq. x 50 mq, Testimone_1 ovvero, quindi, di circa 1,500 mq. e che entrano un centinaio di auto, ma tali asserzioni non si conciliano con l'allegazione del possesso di oltre 8.000 metri quadri.
Il teste , poi, non riuscita a individuare l'area nella planimetria. Tes_2
Ne deriva che l'area oggetto di possesso non risulta individuata con esattezza da alcuno dei testi, anzi le dichiarazioni rese risultano in contrasto con l'allegazione, per cui, al di là del fatto che sarebbe emerso che l'attore avrebbe posseduto un parcheggio r.g. n. 3 non vi è prova certa e tranquillizzante dell'estensione del possesso, per cui, visto il rigore probatorio richiesto per l'usucapione non può essere accolta la domanda attorea.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello , rassegnando le seguenti Parte_1 conclusioni:
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Roma, contrariis reiectis, riformare la sentenza n°1267/2021, pronunciata dal Tribunale di Latina nel proc.to portante n°832/2019 di R.G., Sez. Civile pubblicata in data 17/06/21, mai notificata, e per l'effetto, in rivisitazione della stessa, voglia:
1) Accertare e dichiarare che il sig. è proprietario esclusivo Parte_1 per maturata usucapione acquisitiva, in virtù di possesso pacifico, non violento, continuo, mai interrotto e protrattosi per oltre 20 anni, degli immobili siti in Comune di
Latina, località Caportiere, Marina di Latina, via Lungomare, distinti al Catasto
Terreni di detto Comune al Foglio 251, P.lla 91, mq. 304 classe U, R.A. €0,025; Foglio
251, P.lla 85, seminativo, classe 2, mq. 8.646, R.D. €120,0,65, R.A. 78,68;
2) Ordinare all'Ufficio del Territorio di Servizio Pubblicità Immobiliare (Agenzia del Territorio di Latina) in p. del Responsabile p.t., di provvedere alle necessarie volturazioni ipo-catastali, con esonero dello stesso da ogni responsabilità;
3) Per l'effetto ordinare ad ogni ed ulteriore Ufficio competente a provvedere alle iscrizioni, trascrizioni e volture necessarie dei beni oggetto della presente domanda, a favore dell'appellante.
Ai fini del C.U. si dichiara che il presente proc.to è di valore pari ad €56.000,00.” ha rassegnato le seguenti conclusioni: Controparte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita in virtu' dei motivi dedotti in narrativa dichiarare fondato e quindi accogliere, l'appello proposto dal sig. avverso la Parte_1
Sentenza n°1267/2021 pubbl. il 17.06.2021 dal Tribunale di Latina.
Con compensazione spese di lite.
Salvo ogni altro diritto.”
La causa all'udienza del 12/06/2025 è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge di cui all' art. 190 c.p.c.
Nella pendenza dei termini per le memorie conclusionali, la
[...] ha depositato un'istanza con cui ha chiesto la rimessione sul Controparte_4 ruolo, al fine di dichiarare estinto il giudizio, riservandosi di intervenire nel presente giudizio.
r.g. n. 4 Ha dedotto: - che nelle more del presente giudizio il G.E. del Tribunale di Latina
(proc. esecuzione immobiliare n.409/2011) con decreto del 1° luglio 2025 ha disposto il trasferimento degli immobili per cui è causa in suo favore;
- che nel giudizio di primo grado, così come nel presente giudizio, non sono stati citati i creditori ipotecari, nonostante siano litisconsorti necessari nei giudizi di usucapione;
- che l'eventuale sentenza di accertamento dell'usucapione sarebbe inutiliter data, in quanto inopponibile ai creditori procedenti, e, quindi, al nuovo proprietario all'esito del decreto di trasferimento del bene pignorato.
Premette la Corte che, a prescindere dall'irritualità e inammissibilità dell'istanza di rimessione sul ruolo depositata dalla in Controparte_4 quanto proposta da soggetto estraneo al presente giudizio, ed a prescindere dai documenti dalla stessa depositati, di cui deve disporsi lo stralcio, perché, per l'appunto, provenienti da soggetto estraneo al giudizio, deve comunque esaminarsi il profilo del contraddittorio, sia pure solo in forza della documentazione versata in atti dalle parti del giudizio, in quanto la mancata partecipazione al giudizio di eventuali litisconsorti necessari deve essere rilevata d'ufficio in ogni stato e grado di giudizio.
Tanto detto, emerge dalla relazione ipocatastale del Notaio Persona_1 datata 4 febbraio 2019, depositata dall'odierno appellante in primo grado, che sugli immobili per cui è causa. Risultano le seguenti formalità: “pignoramento immobiliare trascritto a Latina il 30 novembre 2011 (..) a favore di Controparte_5
(..)

contro

LO NV S.r.l (..); ipoteca di euro 2.582.284,49 (..) iscritta a
[...]
Latina il 23 luglio 2014 (..) in rinnovo dell'ipoteca iscritta a Latina il 29 luglio 1994 (..)
a favore di AN (..) gravante anche su altri immobili di proprietà della CP_6 suddetta società”.
Oltretutto, nell'atto di appello ha affermato: “Il sig. , Parte_1 Pt_1 intenzionato ad usucapire i beni indicati, effettuava delle più accurate ricerche sullo stato di appartenenza dei beni ed apprendeva che sugli stessi gravava una esecuzione immobiliare promossa dalla nei confronti della Parte_2 Controparte_2
pendente innanzi al Tribunale di Latina R.G.E. 409/2011. (..)”.
[...]
In sostanza, la presenza di creditori titolari di diritto di ipoteca sui beni di causa era emersa già in primo grado, così come era emersa in giudizio la pendenza del procedimento di esecuzione immobiliare.
Ciò nonostante, il Tribunale non ha ordinato, come avrebbe dovuto, l'integrazione del contraddittorio.
r.g. n. 5 Ed invero, la domanda di accertamento dell'acquisto della proprietà per intervenuta usucapione deve essere estesa ai creditori in executivis e ai creditori ipotecari, i quali hanno interesse a contrastarla atteso che la pretesa situazione di possesso ad usucapionem resta insensibile al pignoramento, in ragione dell' efficacia retroattiva erga omnes dell'acquisto per usucapione che comporta automaticamente la prevalenza del diritto per come retroattivamente acquistato sulla posizione del creditore pignorante, purché, però, il possesso sia iniziato prima della trascrizione del pignoramento e/o dell'ipoteca.
In sostanza, il principio della retroattività reale dell'usucapione comporta la prevalenza del diritto acquisito per usucapione sulla posizione del creditore esclusivamente a condizione che il termine ventennale per l'usucapione risulti iniziato prima della data di trascrizione dell'ipoteca e/o dell'atto di pignoramento.
La Suprema Corte, sul punto, ha affermato che “Il creditore garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all'esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile e potrà, semmai, essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., promossa dall'usucapiente avverso l'espropriazione immobiliare del bene usucapito ( Corte di Cassazione, sentenza n.
29325 del 13.11.2019).
Queste le ragioni poste dalla Suprema Corte a sostegno del principio di diritto appena citato: “Com'è noto, l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario. Tale effetto estintivo non va ricondotto ad una presunta usucapio libertatis, bensì dipende dall'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa (Sez. 2, Sentenza n. 8792 del 28/06/2000, Rv. 538121-01).
Tuttavia, proprio perchè l'usucapione determina l'acquisto (retroattivo) a titolo originario della proprietà del fondo, con conseguente estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli contro il proprietario risultante dai registri immobiliari, i creditori ipotecari, titolari di diritto reale (di garanzia) sull'immobile oggetto della domanda di usucapione, devono considerarsi litisconsorti necessari del relativo giudizio.
Il creditore ipotecario, infatti, è titolare di un diritto reale parimenti risultante dai pubblici registri e opponibile erga omnes, sicché la domanda di usucapione del bene r.g. n. 6 immobile sul quale è iscritta l'ipoteca si rivolge direttamente anche nei suoi confronti.
L'estinzione della garanzia non costituisce un mero effetto indiretto dell'accertamento dell'usucapione, che si esaurisce nella sfera dei rapporti fra proprietario usucapito e creditore garantito;
al contrario, l'usucapione produce l'estinzione diretta e contestuale di ogni diritto reale formalmente insistente sul bene, in guisa che tutti i rispettivi titolari sono litisconsorti necessari nel relativo giudizio.
Né varrebbe obiettare che detti creditori potrebbero trovare tutela nel rimedio impugnatorio previsto dall'art. 404 c.p.c., comma 1, dal momento che tale opposizione serve, per l'appunto, a denunciare le ipotesi di violazioni del litisconsorzio necessario.
Contro una simile conclusione, inoltre, militano i principi della ragionevole durata del processo e della necessità di evitare la formazione di giudicati contrastanti.
Pertanto, la sentenza di accertamento dell'usucapione, resa all'esito di un giudizio intercorso, in via esclusiva, tra il titolare formale del diritto di proprietà e l'usucapiente, non può spiegare effetti contro il creditore garantito da ipoteca iscritta su quel bene. Con la conseguenza che l'usucapiente non può invocarne l'efficacia diretta nel giudizio di opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., all'esecuzione immobiliare successivamente da lui proposta. Il giudice dell'esecuzione non potrà riconoscere alla sentenza di usucapione efficacia di giudicato anche nei confronti del creditore ipotecario e dovrà, semmai, tenerne conto, con motivato e logico apprezzamento, solo come un'eventuale prova dell'intervenuta usucapione, in relazione alla cui sussistenza egli è, pertanto, tenuto dare corso all'istruzione della causa (Sez. 3, Sentenza n. 15698 del 18/09/2012, Rv. 623790-01)”.
Da quanto fin qui detto, ne consegue che, non avendo partecipato al giudizio di primo grado i creditori, litisconsorti necessari, ricorrono le condizioni richieste dall'art. 354 c.p.c. per la rimessione della causa al giudice di primo grado, previa dichiarazione della nullità della sentenza impugnata per violazione del principio del contraddittorio di cui all'art. 101 c.p.c.
Le spese di lite si compensano, in ragione della totale adesione alle ragioni e alle conclusioni dell'appellante da parte dell'appellata.

PER QUESTI MOTIVI


La Corte, definitivamente pronunciando:
- dichiara la nullità del processo e della sentenza n. 1267/2021 del Tribunale di
Latina, pubblicata il 17/06/2021, per difetto di contraddittorio;

- rimette la causa al primo giudice ex art. 354 c.p.c.;
r.g. n.

7 - compensa le spese di lite.
Così deciso nella camera di consiglio tenutasi in data 8 ottobre 2025.
Il Presidente estensore
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 8