REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI PALERMO
La Corte di Appello di Palermo – III Sezione Civile riunita in Camera di Consiglio e composta dai Sigg.ri Magistrati:
1) Dott. NI IB RR Presidente
2) Dott. Virignia Marletta Consigliere
3) Dott. LI AN Consigliere rel. est.
ha pronunziato
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1098 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2020
TRA
in Porto Empedocle (c.f. Parte_1
, in persona dell'amministratore Avv. Domenico Palillo che, ai sensi dell'art. 86 P.IVA_1
c.p.c., lo rappresenta e difende.
Appellante
(c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_2 CodiceFiscale_1
ON CO per procura depositata unitamente alla comparsa di costituzione e risposta in appello. Appellato
Conclusioni dell'appellante:
nel merito, riformare la sentenza n. 402/2020 del 29.05.2020 del Tribunale di Agrigento nel senso di ritenere che nessun intervento sulla terrazza va posto a carico del essendo Parte_1
le denunciate infiltrazioni derivate da altra causa già risolta, così come per gli interventi nell'appartamento relativi alle lesioni, in quanto ad esso non riconducibili;

in accoglimento della riproposta eccezione di precedente giudicato, riformare la sentenza nel senso di stralciare da essa i lavori di pavimentazione di cui alla sentenza n. 621/08;
ed ancora riformare la sentenza nel senso di respingere la domanda di risarcimento danni avanzata in primo grado, in quanto infondata e comunque non provata;

in via subordinata, accogliere, in riforma dell'impugnata sentenza, la domanda di compensazione avanzata in primo grado, ricorrendone tutti i presupposti;

condannare la parte appellata a tutte le spese competenze ed onorari sia di difesa che di CTU
di entrambi i gradi di giudizio.
Conclusioni dell'appellato:
Disattesa ogni contraria domanda, eccezione e difesa confermare l'impugnata sentenza,
rigettando le domande attoree.
Con vittoria di spese.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELA DECISIONE
2 Con sentenza n. 402 del 29 maggio 2020, il Tribunale di Agrigento ha accolto le domande rivolte da al Parte_2 Controparte_1
volte al risarcimento dei danni registratisi nell'appartamento di sua proprietà, sito all'ultimo piano lato nord-est dello stabile, a causa dell'infiltrazione di acque meteoriche.
Il Tribunale:
-dato atto dell'esito di un precedente giudizio intervenuto tra le parti, definito con sentenza del
Tribunale di Agrigento n. 621 del 9.6.2008 con la quale il era stato condannato Parte_1
all'esecuzione delle opere di copertura del lastrico solare necessarie per eliminare la causa delle infiltrazioni umidifere riscontrate nell'immobile di proprietà esclusiva e al pagamento di €
21.453,93, dei quali € 4.083,77 corrispondente al costo dei lavori per condurre in pristino stato l'interno dell'appartamento ed € 17.370,16 a titolo di risarcimento del lucro cessante per l'impossibilità di locare l'immobile, cui aveva fatto seguito, in data 8.9.2009, la stipula di un accordo transattivo mercè il quale il si era impegnato “ad eseguire i lavori sul Parte_1
terrazzo di cui al punto n. 1 della Sentenza n. 621/2008” e al pagamento in favore di Parte_2
di € 15.000 “a saldo e stralcio per ogni somma dovuta allo stesso, giusta Sentenza n.
[...]
621/2008”;
- esperita indagine tecnica d'ufficio al fine di individuare le cause delle nuove infiltrazioni lamentate, indicare le opere occorrenti alla loro rimozione e al ripristino dell'immobile e quantificare i danni occorsi all'attore;
3 ha condannato il “ad eseguire a proprie spese gli interventi necessari Parte_1
all'eliminazione delle infiltrazioni come indicati dal CTU con relazione Persona_1
del 11/3/2019 ed allegato computo metrico estimativo” e al pagamento di € 4.752,00, a ristoro del pregiudizio da lucro cessante per canoni non riscossi da febbraio 2018 a maggio 2020, oltre interessi al saggio legale con decorrenza dalla pronuncia, nonché alla refusione delle spese di lite e di CTU.
Il ha proposto appello avverso la sentenza, sollevando tre ordini di censure con le Parte_1
quali lamenta:
I) l'acritica adesione del Tribunale alle confuse e contradittorie conclusioni raggiunte dal c.t.u,
architetto , riguardo alla causa degli ammaloramenti riscontrati Persona_1
nell'appartamento, individuata ancora una volta in infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e non invece nel “cattivo stato in cui versavano la facciata e la mantovana prima CP_2
dei lavori di rifacimento integrale … nel 2012-2014” (pag. 4 dell'atto di appello). Evidenzia, a riprova dell'efficacia del -sia pure parziale- intervento di impermeabilizzazione eseguito dal sul terrazzo che il ctu: a) non aveva rinvenuto tracce di infiltrazioni Parte_1 CP_2
provenienti dal tetto, sibbene unicamente manifestazioni di pregresse infiltrazioni, tutte concentrate in prossimità dei muri perimetrali;
b) si era espresso in termini ipotetici e futuri riguardo alla tenuta degli interventi già eseguiti sul lastrico solare, senza evidenziare segnali di attuale loro decadimento. Rileva che mentre la condanna all'esecuzione dei lavori sul tetto è
4 coperta dal precedente giudicato, il rifacimento dei prospetti e delle mantovane,
spontaneamente eseguito dal tra il 2012 e il 2014, aveva definitivamente rimosso Parte_1
le cause degli ulteriori problemi. Censura dunque come erronea, la condanna a un facere posto che “non vi è … necessità di altri interventi per rimuoverne le cause” (pag. 6 dell'appello).
Segnala la propria estraneità rispetto alle lesioni orizzontali e verticali rilevate dal consulente e da questi imputate “molto probabilmente alla particolare tipologia costruttiva dell'edificio
che presenta delle parti aggettanti, per quanto riguarda le lesioni verticali, presenti in alcune
pareti interne in corrispondenza delle travi, sono dovute molto probabilmente alle
sollecitazioni prodotte dalla trave stessa, scaricando tali sollecitazioni nel tramezzo sottostante
provocando così le suddette lesioni- con l'effetto di escludere la responsabilità da cose in custodia del trattandosi di processi imprevedibili “non conoscibili né eliminabili Parte_1
con immediatezza, neppure con la più diligente attività di manutenzione” (pag. 7 dell'atto di appello) e chiede, per l'effetto, di essere esonerato dalla rimozione di relativi ammaloramenti
(voci n. 1, 3, 4, 5, 6 e 7 limitatamente alle camere 1 e 2, per un importo di € 1.177,94);
II) il mancato assolvimento da parte di all'onere della dimostrazione del Parte_2
pregiudizio da lucro cessante per canoni di locazione non riscossi. Evidenzia che il Tribunale
aveva ricostruito l'an del credito risarcitorio unicamente sulla scorta della sentenza del
Tribunale di Agrigento n. 621/2008 la quale, accertato che fino al 1999 l'immobile era stato locato, aveva condannato il Condominio per i danni da lucro cessante. Ciò facendo, tuttavia, il primo giudice aveva omesso di considerare che l'ultimo rapporto locatizio si era arrestato nel
5 1999 (nonostante i primi danni da infiltrazioni si fossero palesati nell'anno 2002) e che i modesti segni di umidità “risolvibili con semplici interventi di ripristino dell'intonaco e della
tinteggiatura” (pag. 9 dell'appello) non potevano considerarsi tali da “pregiudicare le funzioni
essenziali di un appartamento” (pag. 10 dell'appello) e da impedirne la ricollocazione sul mercato;

III) l'immotivato rigetto dell'eccezione di compensazione. Insiste dunque, in linea gradata e per l'ipotesi di conferma della propria condanna in favore del condomino appellato, affinché
l'importo a questi dovuto sia compensato con il proprio controcredito di € 13.254,19,
cristallizzato nel decreto ingiuntivo n. 359/2013;
IV) l'ingiusta regolazione delle spese di lite.
Ritualmente costituito, si è opposto all'accoglimento del gravame. In Parte_2
particolare, ha contestato l'eccezione di compensazione evidenziando che questa poteva al più
trovare accoglimento per il minor importo di € 2.262,63, corrispondente alla somma al cui pagamento era stato condannato con sentenza n. 707/2020, con la quale il Tribunale di
Agrigento aveva revocato il decreto ingiuntivo n. 359/2013 e rideterminato l'importo dovuto dal condomino.
L'appello è meritevole di parziale accoglimento.
Al fine di rendere più chiaro il percorso logico-giuridico seguito, occorre premettere che:

6 - con sentenza n. 621/2008, pronunziata dal Tribunale di Agrigento su domanda di Parte_2
, il quale lamentava la presenza di infiltrazioni umidifere nel proprio appartamento di
[...]
ultimo piano provenienti dal lastrico solare, il era stato condannato al Parte_1
risarcimento in forma specifica per le opere da eseguirsi sul lastrico solare, come individuate alle pagine 5 e 6 della consulenza tecnica d'ufficio integrativa a firma dell'ingegner
[...]
e al risarcimento per equivalete mediante condanna al pagamento della somma di € Per_2
4.083,77, pari ai costi delle opere di rifacimento interno dell'appartamento, stimati dal medesimo consulente, oltre che al pagamento di € 17.370,16 a titolo di ristoro per il mancato reddito derivante dall'impossibilità di locare l'immobile, ridotto in condizioni di non fruibilità.
Nel dettaglio, le opere esterne necessarie alla rimozione delle cause delle infiltrazioni, come individuate dal consulente tecnico nominato in quel giudizio, consistevano “nella rimozione di
parti di intonaco esterno nei punti in cui questo appare ammalorato e necessitante di interventi
di rispristino, nel risanamento strutturale di tutte le parti ammalorate che presentano
l'ossidazione dei ferri e l'espulsione del copriferro, nell'istallazione di nuovi bocchettoni di
scarico lungo il perimetro del terrazzo per favorire il deflusso delle acque meteoriche nelle
sottostanti grondaie;
nell'impermeabilizzazione delle grondaie con guaina liquida bituminosa,
nella rimozione delle pavimentazioni (già presenti in una parte del terrazzo) e
dell'impermeabilizzazione del lastrico solare, nella ricostruzione dello strato di
impermeabilizzazione nonché nella ripavimentazione dell'intero lastrico solare con piastrelle
in grés” (pag. 5 e 6 ctu proc. n. 228/2002). Per quanto concerne l'appartamento, l'ing. Per_2
7 aveva constatato la presenza di ammaloramenti imputabili ad infiltrazioni di acqua meteorica nella maggior parte dei locali determinanti fenomeni di efflorescenze, muffe e distacco dell'intonaco; lesioni orizzontali lungo i travetti costituenti il solaio;
lesioni verticali, sintomo di ossidazione delle armature in ferro degli elementi strutturali e di espulsione dell'originario strato di copriferro;
distacco dell'intonaco esterno dei balconi., e aveva individuato le opere da eseguire per la riduzione in pristino stato -“preventiva rimozione dell'intonaco interno delle
pareti e dei soffitti danneggiati dalle lesioni o dalle infiltrazioni d'acqua; risanamento delle
lesioni riscontrate utilizzando una rete in fibra di vetro e malta cementizia strutturale per
evitare il ripresentarsi delle stesse;
ripristino dell'intonaco asportato con intonaco civile per
interni formato da un primo strato rinzaffato, da un secondo strato fratazzato ed un ultimo
strato costituito da gesso scagliola;
tinteggiatura di tutti gli ambienti con idropittura passata
a due mani” (pag. 4 c.t.u. proc. n. 228/2002), stimandone il costo in complessivi € 4.083,77.
- con l'atto di transazione sottoscritto il giorno 8 settembre 2009, il si Parte_1
impegnava a eseguire i lavori sul terrazzo prescritti dalla sentenza n. 621/2009 del Tribunale
di Agrigento e a versare la somma di € 15.000,00 a saldo e straccio per ogni somma dovuta al condomino vittorioso.
Alla luce di tali premesse, alle quali deve aggiungersi che è incontestato -oltre che verificato nel corso degli accertamenti tecnici eseguiti nel presente giudizio e altresì comprovato dal contenuto dele determinazioni assunte dai condomini dello stabile nell'assemblea condominiale del 30.1.2013- che nell'anno 2009 il eseguì un primo intervento di Parte_1
8 impermeabilizzazione del lastrico solare con apposizione di una guaina bituminosa e sistemazione delle grondaie per poi dedicarsi tra il 2012 e 2014 al rifacimento dei prospetti e delle mantovane (considerate lavorazioni più pressanti rispetto al completamento delle opere di impermeabilizzazione del tetto che, secondo quanto statuito con la sentenza del Tribunale di
Agrigento n. 621/2008 avrebbero richiesto la sistemazione delle pendenze e la pavimentazione della superficie), deve riconoscersi il fondamento dell'eccezione di giudicato formulata dal con il I motivo di impugnazione con riferimento alla condanna all'esecuzione Parte_1
delle opere di impermeabilizzazione del lastrico solare. Si tratta dei punti da 8 a 16 del computo metrico allegato n. 3 alla “Prosecuzione consulenza tecnica d'ufficio in risposta alle
contestazioni” predisposto dal c.t.u. nominato in questo grado di giudizio, architetto
, il 11.3.2019 aventi un controvalore di € 8.471,17, che dunque devono essere Persona_1
stralciati dalla statuizione di condanna.
Sebbene, invero, sia pacifico che, alla data di introduzione del presente giudizio (anno 2014)
così come a quella degli accertamenti condotti dal consulente tecnico (anno 2018) tali lavori non era stati eseguiti, è inibito all'interessato riproporre la domanda, ostandovi il divieto di bis
in idem, disponendo già costui di un titolo che lo abilita all'esecuzione forzata in danno della parte soccombente e inadempiente.
Il I motivo di impugnazione è fondato anche con riferimento all'identificazione della causa delle infiltrazioni di acqua piovana e alla sua già intervenuta rimozione. Il consulente tecnico incaricato in questo giudizio ha, invero, riferito che gli ammaloramenti presenti nell'immobile:

9 - sono situati in corrispondenza dei muri perimetrali (“si vuole sottolineare che le criticità sopra
esposte si rilevano solo ed esclusivamente in corrispondenza dei muri perimetrali esterni”,
pag. 7 della relazione a firma dell'arch. datata 26.7.2018), come agevolmente si Persona_1
ricava dalla “pianta dell'appartamento con indicazione delle criticità” allegato n. 2 alla medesima relazione di c.t.u., mentre la zona centrale ne è immune;

- non sono recenti e sono rimasti sostanzialmente invariati nei due sopralluoghi condotti a febbraio a dicembre 2018 (“non si evidenziano manifestazioni attive di infiltrazione all'interno
dell'appartamento … le criticità rilevate sono frutto di precedenti infiltrazioni meteoriche,
come anche testimoniano le foto effettuate in periodi diversi in sede delle operazion peritali
avvenute nelle seguenti date 23/02/2018 e 05/12/2018 nella quali le criticità risultano
pressoché identiche”, pag. 5 della relazione integrativa datata 11.3.2019).
Tali accertamenti conducono ad affermare che:
- l'impermeabilizzazione sia pure parziale eseguita dal ha scongiurato il riprodursi Parte_1
delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, che, nella ctu disposta nel giudizio definito con sentenza del Tribunale id Agrigento n. 621/2008, avevano determinato conseguenze lesive diffuse in tutti i vani che compongono l'immobile;
-la dislocazione perimetrale dei nuovi ammaloramenti conferma che essi provengono piuttosto dal prospetto e soprattutto dalle mantovane (ne conviene anche là ove a Parte_2
pag. 3 dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado annota “i danni sono
tutt'ora esistenti, ed anzi da ultimo ad aggravare gli stessi sono andate a contribuire anche
10 delle altre infiltrazioni di acque meteoriche, provenienti, stavolta dalla mantovana dell'edificio
[…] i danni sono causati dal mal funzionamento della mantovana esterna e dal manto di
copertura del lastrico solare”);
- gli interventi di rifacimento dei prospetti e delle mantovane realizzati dal tra il Parte_1
2012 e il 2014 hanno risolto le problematiche, tanto che nessun significativo ulteriore aggravio delle lesioni è stato riscontrato in prosieguo di tempo.
Ciò, se attesta che nessun altro intervento sulle parti condominiali (ad eccezione del completamento del lastrico solare, per il quale tuttavia già esiste un titolo giudiziale di condanna), è necessario eseguire, atteso che quelli già condotti sono risultati idonei a elidere le cause delle infiltrazioni, impone per converso di confermare la condanna del Parte_1
appellanteall'esecuzione dei lavori di ripristino interno all'immobile di proprietà di Parte_2
, indicati ai punti da 1 a 7 del computo metrico estimativo datato 11 marzo 2019 (ad
[...]
esclusione delle quantità riferite al terrazzo), aventi un controvalore complessivo di € 2.625,32.
Non si ravvisano, invero, ragioni per l'espunzione dal computo delle opere di riparazione delle voci riguardanti le lesioni orizzontali e verticali riscontrate dal c.t.u. e da questi imputate, in accoglimento della prospettazione del consulente di parte del condominio, alla peculiare tipologia costruttiva dell'immobile, caratterizzata dalla presenza di elementi aggettanti che, nel tempo, hanno sollecitato l'intonaco e dalla pressione del peso scaricato da una trave su alcuni tramezzi.
11 Deve invero richiamarsi l'insegnamento giurisprudenziale che definisce i contorni della responsabilità da custodia del , riconoscendo al danneggiato da vizi delle parti Parte_1
comuni la possibilità di esperire azione contro il , non in forza dell'art. 1669 cod. Parte_1
civ., posto che il condominio, quale successore a titolo particolare del costruttore, non subentra nella responsabilità posta a suo carico da tale norma, ma in base all'art. 2051 c.c. per l'inosservanza all'obbligo di provvedere all'eliminazione delle caratteristiche dannose della cosa. “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad
adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno
e risponde, ai sensi dell'articolo 2051 del codice civile, dei danni da queste cagionati alla
porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, ancorché i danni siano imputabili
a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore -
venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile
al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex
art. 2051 c.c.; qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni,
il può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 Parte_1
c.c.” (Cass. civ. sez. III, 20/8/2003, n.12211 e, in senso sostanzialmente conforme, Cass. civ.
15/4/1999 n. 3753).
Interamente fondato è il secondo motivo di impugnazione, il cui accoglimento esonera dall'esame del terzo, che rimane assorbito.
12 Rimosse, per come chiarito, già dall'anno 2014, grazie ai lavori di rifacimento delle facciate e delle mantovane condominiali, le cause delle infiltrazioni di acque meteoriche all'interno dell'appartamento di proprietà esclusiva, contraria agli obblighi imposti al danneggiato dall'art. 1227 c.c., oltre che all'evidenza confliggente con l'interesse diretto di costui, si rivela la determinazione di procrastinare gli interventi di ripristino interno, peraltro circoscritti e di contenuta entità, necessari a rendere l'immobile nuovamente atto ad essere concesso in locazione a terzi. L'attitudine dell'immobile a produrre reddito avrebbe dovuto indurre il proprietario, a ciò tenuto ex art. 1227 c.c., a eseguire le opere di rifacimento interno non appena rimosse dal condominio le cause delle infiltrazioni, ciò al fine di recuperare, con la piena fruibilità del bene, anche l'utilità economica derivante dalla locazione.
Tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio, che ha registrato il parziale accoglimento della domande di , si ravvisano i presupposti per compensare in ragione di Parte_2
metà tra le parti le spese di lite, dovendo la restante metà, liquidata in misura prossima ai valori medi dei parametri previsti dal d.m. n. 55/2014 e sue successive modifiche per le cause di valore di compreso tra euro 5.201 ed euro 26.000 in € 2.300,00, oltre la metà del contributo unificato, per il giudizio di primo grado e in € 1.950,00 per il presente grado di giudizio -di cui
€ 550,00 per la fase di studio, € 450,00 per la fase introduttiva ed € 950,00 per la fase decisionale- maggiorati entrambi gli importi di c.p.a e iva come per legge e spese forfettarie ex d.m. n. 55/2014, essere posta a carico del appellante. Parte_1

P.Q.M.


13 La Corte di Appello, definitivamente pronunziando;

in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Agrigento n. 402 del 29 maggio 2020,
appellata dal con atto di Controparte_1
citazione notificato a il 25 luglio 2020: Parte_2
- limita l'oggetto della condanna a carico del in Controparte_1
Porto Empedoclea eseguire a proprie spese gli interventi nell'immobile di proprietà esclusiva dell'appellato alle prime sette voci del computo metrico allegato alla relazione del c.t.u.
architetto datata 11.3.2019; Persona_1
- rigetta ogni altra domanda formulata da con l'atto di citazione introduttivo Parte_2
del primo grado di giudizio;

compensa in ragione di metà tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio e condanna il
al pagamento in favore di Controparte_1
della restante metà, liquidata in € 2.300,00 per il giudizio di primo grado e Parte_2
in € 1.950,00 per il presente grado, da maggiorarsi entrambi gli importi con c.p.a. e iva nella misura di legge e spese forfettarie ex d.m. n. 55/2014.
Così deciso in Palermo, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di
Appello il giorno 30 ottobre 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
LI AN NI IB RR
14