1

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dr. GEREMIA CASABURI Presidente, rel.
Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere,
Dr. BIAGIO R. CIMINI Consigliere. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al N. 5720/2020 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione all'esito della udienza sostituita da note scritte ex art. 127 ter c.p.c del 11.11.2025, con ad oggetto: appello avverso sentenza Tribunale di Roma n. 14211/2019 e vertente tra la (C.F. , rappresentata e difesa dagli avv.ti Antonella Parte_1 P.IVA_1
ME e RD BR
- Appellante –
E
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Szemere Riccardo e CP_1 P.IVA_2 [...]
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Domenico Rossi Controparte_2 P.IVA_3
- Appellati –
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato che:
- La proprietaria di un locale ad uso commerciale oggetto di prevista Parte_1 espropriazione e demolizione per la realizzazione del prolungamento della linea B della metropolitana, convenne in giudizio e riferendo che, mediante lo scambio di CP_1 Controparte_2 proposta e accettazione, si sarebbe perfezionato tra le parti un contratto di permuta di cosa esistente – il locale 2
di sua proprietà – con cosa futura – il locale da costruire – e che chiedendo al Tribunale di dichiarare il trasferimento della proprietà, per effetto della venuta a esistenza di detto locale. Chiedeva, in subordine,
l'emissione di una sentenza avente gli effetti del preliminare non concluso, nonché il risarcimento dei danni subiti. Si costituivano in giudizio e insistendo per il rigetto delle CP_1 Controparte_2 pretese attoree sul presupposto che tra le parti non sarebbe mai stato stipulato un contratto di permuta;

- Il Tribunale di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettò le domande attoree. Il primo giudice rilevato il difetto di legittimazione passiva di evidenziò il mancato perfezionamento del Controparte_2 contratto di permuta e del relativo preliminare, che avrebbero dovuto essere stipulati per iscritto a pena di nullità, ai sensi degli artt. 1350 n.1 e 1351 c.c. Affermò che tale requisito formale, richiesto ad substantiam per gli atti della Pubblica Amministrazione, non risultasse soddisfatto dagli atti prodotti in giudizio. Osservò che la lettera del 23 giugno 2011 e il verbale del 14 marzo 2014 avessero valore meramente preparatorio, finalizzato a verificare l'interesse di allo scambio immobiliare, e non contenessero una proposta e accettazione Pt_1 idonee a perfezionare un contratto preliminare. Ritenne infine che non avesse il potere Controparte_2 di rappresentare il Comune di Roma nella conclusione di contratti di permuta, trattandosi di funzioni estranee al mandato tecnico ricevuto;
concluse pertanto che, in assenza di un contratto preliminare o definitivo, nessuna delle domande dell'attrice potesse essere accolta;

- propose appello la per i motivi di seguito scrutinati;
Parte_1
- si costituirono in giudizio e chiedendo rigettarsi l'appello e CP_1 Controparte_2 confermare la sentenza appellata, con vittoria di spese competenze ed onorari;

- all'esito dell'udienza di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. dell' 11.11.2025, sostituita (ex art. 127 ter c.p.c.) da note scritte, la causa è stata assegnata in decisione;

Ritenuto che:
- l'appello è complessivamente infondato pur se deve rimarcarsi –a correzione e integrazione della sentenza appellata- che effettivamente (come dedotto dall'appellante con il primo motivo) – che sussiste la legittimazione passiva di , in ordine alla domanda di risarcimento danni subiti per Controparte_2 responsabilità extracontrattuale;
e infatti quest'ultima, costituendo di fatto un'emanazione organica di
[...]
, socio unico e titolare dell'intero capitale sociale, ha indiscutibilmente preso parte alle trattative CP_1 intercorse con parte appellante;

Ritenuto ancora che:
- Con il secondo motivo di appello, l'appellante deduce che, sebbene il Giudice di primo grado abbia correttamente riconosciuto che il requisito della forma scritta ad substantiam possa essere soddisfatto anche mediante lo scambio non contestuale di proposta e accettazione, avrebbe erroneamente escluso che i documenti prodotti in giudizio configurassero tali atti pre-negoziali. In particolare, la lettera di
[...] sottoscritta per accettazione dalla il 23 giugno 2011, nonché lo schema di accordo Controparte_2 Pt_1 allegato, deporrebbero nel senso che la volontà delle parti era quella di concludere una permuta, volontà manifestata sin dal 2008 e confermata dall'accettazione senza riserve di parte appellante;

- il motivo è infondato e va rigettato;

- giova, in primo luogo, richiamare la normativa di riferimento, integrata dagli artt. 16 e 17 del R.D. 18 novembre
1923, n. 2440, dai quali si evince che i contratti di cui sia parte una pubblica Amministrazione, anche quando agisca iure privatorum, devono essere stipulati in forma scritta ad substantiam. Da ciò deriva che non è 3
possibile desumere l'intervenuta stipulazione del contratto da una manifestazione di volontà implicita o da comportamenti meramente attuativi, né ritenere possibile la conversione in altro titolo e il rinnovo tacito di tali contratti (arg. ex Cass. civ., 20 ottobre 2023, n. 29237);
- la necessità della forma scritta è, peraltro, da ricondurre all'esigenza di “assicurare il rispetto dei principi costituzionali di buon andamento e imparzialità della pubblica Amministrazione ed a garanzia del regolare svolgimento dell'attività amministrativa, atteso che solo tale forma consente di identificare con precisione
l'obbligazione assunta e l'effettivo contenuto negoziale dell'atto, rendendolo agevolmente controllabile anche in punto di necessaria copertura finanziaria” (cfr. Cass. civ., Sez. Un., n. 20684/2018; in termini Cass. civ. n.
16687/2025; nonché n. 16240/2025);
- se è pur vero che per la valida stipulazione di contratti con la Pubblica Amministrazione il requisito della forma scritta ad substantiam non postula necessariamente la redazione di un unico documento, sottoscritto contestualmente dalle parti, dal momento che il citato art. 17 del R.D. n. 2440 del 1923 contempla ulteriori ipotesi in cui il vincolo contrattuale si forma mediante l'incontro di dichiarazioni scritte, manifestate separatamente, che per l'Amministrazione possono assumere la forma dell'atto amministrativo, ciò non ricorre nel caso di specie, rivestendo i documenti di causa la funzione di atti meramente preparatori;

- come correttamente rilevato dl giudice di primo grado “la lettera di a (doc.7 di Controparte_2 Pt_1 parte attrice) sottoscritta per accettazione da in data 23 giugno 2011, contiene un invito a sottoscrivere Pt_1 un atto preliminare di permuta, che avrebbe dovuto essere sottoscritto dalle parti interessate, quindi da Pt_1
e dal Comune di Roma. Il verbale di riunione in data 14 marzo 2014 (doc.9 di parte attrice) dà conto dell'approvazione da parte di della soluzione progettuale elaborata da per la Pt_1 Controparte_2 realizzazione di un locale equivalente a quello da demolire. Si tratta di un atto prodromico alla sottoscrizione dell'accordo preliminare di permuta, come si legge nelle premesse del verbale: il perfezionamento dello stesso accordo è condizionato dalla accettazione, da parte della ditta interessata, della soluzione progettuale elaborata. Entrambi gli atti hanno un valore meramente preparatorio, nel senso che avevano lo scopo di verificare l'interesse di proprietaria di un locale da demolire, allo scambio del locale con uno di nuova Pt_1 realizzazione ubicato sempre su viale Jonio, secondo un progetto elaborato da e Controparte_2 approvato dal Comune di Roma”;
- va ancora rimarcato che, nel suddetto verbale di riunione, si legge che “la Ditta proprietaria, a seguito della presa visione degli elaborati relativi alla soluzione preliminare del progetto esecutivo, ha richiesto alcune modifiche e/o adeguamenti” a riprova del fatto che non vi fosse accordo sugli elementi essenziali del contratto, né tantomeno fosse stata raggiunta una perfetta coincidenza tra proposta e accettazione, versandosi pienamente nella fase delle trattative;

Ancora rilevato che:
- Con il terzo motivo di gravame, l'appellante lamenta che il giudice di primo grado avrebbe erroneamente escluso il potere rappresentativo di ai fini della conclusione del contratto, nonostante Controparte_2 dagli atti emergerebbe chiaramente che quest'ultima agiva per conto di , con ampi poteri non CP_1 solo tecnici ma anche negoziali. Invero, il Sindaco di avrebbe conferito mandato a CP_1 [...] per regolare i rapporti derivanti dalle opere di demolizione e ricostruzione dei locali Controparte_2 commerciali interferenti con la realizzazione della stazione Jonio, incluso l'accordo di permuta con la Pt_1
(v. ordinanza in atti);
- il motivo è infondato;
4
- secondo un consolidatissimo orientamento giurisprudenziale sussiste, in ragione del requisito formale richiesto "ad substantiam" per il conferimento di una procura a vendere beni immobili, un onere legale di documentazione della stessa, in capo al rappresentante, ed un onere di diligenza in capo al terzo contraente, consistente nel chiedere la giustificazione degli altrui poteri e, quindi, l'esibizione dell'atto scritto con cui sono stati conferiti (arg. ex Cass. civ. n. 1192/2017; in termini Cass. civ. n. 9505/2010);
- come anzidetto, nella lettera di a (doc. 7 del fascicolo di 1 grado), Controparte_2 Pt_1 [...]
aveva comunicato l'intenzione di di pervenire ad una permuta, specificando però CP_2 CP_1 che solo successivamente ad una manifestazione di interesse da parte della società appellante, avrebbe redatto un preliminare di permuta da sottoporre alle “parti interessate”. Emerge chiaramente che, in questa fase, non disponeva del potere necessario per concludere un atto di disposizione avente Controparte_2 ad oggetto immobili di proprietà di attività, questa, non compresa nei suoi poteri. Invero, la CP_1 società era stata individuata quale soggetto preposto allo svolgimento di tutte le attività connesse alla realizzazione, ampliamento, prolungamento e ammodernamento delle linee metropolitane B1 e C, ma non anche della dismissione di beni del patrimonio demaniale disponibile;

- parimenti infondato è il quarto motivo di appello, con cui l'appellante insiste per l'accoglimento della richiesta di pronuncia di una sentenza con effetti ex art. 2932 c.c., previa dichiarazione di inadempimento delle convenute, evidenziando come anche qualora non si ritenesse perfezionato un contratto definitivo di permuta, gli atti e i comportamenti delle parti dimostrerebbero quantomeno l'esistenza di un contratto preliminare;

- va, sul punto, rimarcato che un contratto preliminare non può considerarsi concluso se non vi è accordo su tutti gli elementi essenziali tra le parti. L'assenza di consenso su tali elementi preclude la conclusione del contratto, anche nella forma del c.d. "preliminare di preliminare". Come a più riprese evidenziato dalla giurisprudenza “nei contratti a formazione progressiva, il momento perfezionativo coincide di regola con quello in cui tra le parti sia raggiunto l'accordo sugli elementi costitutivi, sia principali che secondari, salvo che le parti abbiano inteso considerare il contratto già definitivamente formato per l'ininfluenza dei punti ancora da definire.
In tal caso la minuta assurge a prova del contratto perfezionato qualora contenga l'indicazione dei suoi elementi essenziali e risulti che le parti abbiano voluto vincolarsi definitivamente anche in base al loro comportamento successivo, inteso a dare esecuzione all'accordo risultante dalla puntuazione, sempreché tale comportamento sia univoco e non consenta una diversa interpretazione” (cfr. ex plurimis Cass. civ. n.
13610/2020; in termini Cass. civ. n. 18043/2024);
- nella specie non risultano certamente applicabili i richiamati principi giurisprudenziali atteso che, per tutte le ragioni sin qui esposte, le interlocuzioni svoltesi tra le parti si sono arrestate ad uno stadio ben precedente alla formalizzazione di un contratto, ancorché preliminare, collocabile nella fase delle mere trattative;

Rilevato altresì che:
- Con il quinto motivo l'appellante lamenta il vizio di omessa pronuncia relativamente alle richieste risarcitorie discendenti dall'inadempimento, non valutate dal primo giudice e con il sesto contesta la mancata pronuncia sulla domanda di risarcimento per responsabilità extracontrattuale, fondata sui danni patrimoniali e personali asseritamente subiti dalla a causa dell'incertezza e dei disagi provocati dai lavori della metropolitana;
Pt_1
- dette richieste risarcitorie, congiuntamente scrutinate, sono infondate;

- non può dirsi, invero, sussistente alcun inadempimento, stante la mancata conclusione del contratto di permuta, mentre in tema di responsabilità extracontrattuale non risulta assolto l'onere probatorio gravante sul danneggiato, che deve dimostrare il fatto dannoso, l'esistenza del danno subito, il nesso causale tra la condotta 5
presunta illecita e il pregiudizio lamentato, nonché l'elemento soggettivo del dolo o della colpa in capo al danneggiante. È opportuno evidenziare che l'immobile in questione non è mai stato espropriato, rendendo infondata ogni pretesa risarcitoria basata su tali presupposti, né risulta assoggettato a vincoli di natura ablativa.
Neppure l'eventuale disagio derivante dalla presenza del cantiere per la metropolitana configura un danno risarcibile, trattandosi di attività svolta legittimamente nell'ambito della realizzazione di opere pubbliche;

- vanno parimenti respinte le richieste istruttorie, prive di rilevanza atteso il rigetto dell'appello e che, ai sensi dell'art. 2725 c.c., quando la legge richiede per un contratto la forma scritta ad substantiam, il requisito deve ritenersi soddisfatto con la documentazione del consenso, ossia con l'attività diretta a rappresentare per iscritto l'incontro delle volontà, salve le ipotesi di distruzione o smarrimento incolpevole del documento;

- le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M



Rigetta l'appello e condanna l'appellante alle spese, che liquida in euro 3.000,00 per ciascuna parte appellata, oltre competenze di legge;
sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u.
data del deposito CP_1
Il Presidente rel. (dr. G. Casaburi)