REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta: dott.ssa NT IZ, presidente relatore dott. Giuseppe Staglianò, consigliere dott. Marco Emilio Luigi Cirillo, consigliere all'udienza del 31 ottobre 2025 ha pronunciato all'esito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 7203/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, vertente tra
(C.f. ), rappresentato e difeso giusta procura in calce Parte_1 C.F._1 all'atto di appello dall'avv. Alessandra Giudice appellante contro
(C.f. ), rappresentato e difeso giusta procura in calce alla CP_1 C.F._2 comparsa di risposta dall'avv. Antongiulio Agostinelli appellato contro (contumace) Controparte_2 appellata oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 16340/2021 emessa nel giudizio rubricato al n. 83192/2016 R.G., pubblicata il 19.10.2021 e notificata in data 21.10.2021
IN FATTO E IN DIRITTO
§ 1 – La vicenda che ha dato origine alla lite è stata narrata come di seguito nella sentenza impugnata:
“…Con atto di citazione ritualmente notificato l'attore esponeva quanto segue:

1- di avere commissionato, nell'anno 2006, alla società convenuta il completamento strutturale del fabbricato sito in Roma via Oratino 64, lavori ultimati il 13-11-2006, 2- che in epoca successiva, per sopravvenuti eventi (indici di mancanza di stabilità del fabbricato), aveva chiesto all'arch. CP_3 una perizia sullo stato dei luoghi e sulla staticità dell'immobile, 3- che, dalla perizia redatta, erano emersi gravi difetti nell'esecuzione dell'opera nonchè la carenza di dati progettuali, 4- che, con racc. del 3-4-2013, aveva denunciato i vizi dell'opera come emergenti dalla perizia, 5- che, in data 19-5- 2015, aveva depositato ricorso ex art. 696 cpc, 6- che il ctu nominato nel contraddittorio fra le parti aveva, con la depositata perizia, confermato i vizi denunciati come emergeva fra l'altro dalle fessurazioni presenti nelle mura esterne indice di eccessivo carico strutturale nonché in quelle interne a cagione della realizzazione di un tetto (solaio) dal carico eccessivo rispetto alla consistenza delle sottostanti mura che erano state deformate, 7- che il ctu aveva precisato che l'intervento era stato realizzato in assenza di progetto e che, per il ripristino, necessitavano opere strutturali utili a sostenere il carico statico quali fra l'altro il rinforzo del paramento murario perimetrale e del solaio, 8- che l'ausiliario aveva altresì evidenziato che i danni da risarcire ammontavano ad €60900,00, 9- che il diritto trovava fonte negli artt. 1667 – 1669 cc e che l'appaltatore era tenuto alla garanzia per i vizi unitamente al direttore dei lavori e, 10-che aveva diritto innanzitutto alla corresponsione della somma indicata in sede di ATP di €60900,00 a titolo di provvisionale ex art. 278 cc (in quanto già raggiunta la prova) salvo il diritto di chiedere l'importo complessivo pari ad €126198,86 come 'quantificato dal perito di parte'. Ciò premesso chiedeva che i convenuti fossero condannati in solido, accertata la loro responsabilità 'nella causazione dei vizi', al pagamento in suo favore, a titolo di risarcimento dei danni, della somma di €126198,96 oltre iva 'con condanna immediata, nelle more, della provvisionale pari ad €60000,00'. Con vittoria di spese di lite da distrarre nonché di quelle per l'ATP come già liquidate. Si costituiva la allegando che la consegna dell'opera Controparte_2 era avvenuta il 13-12-2006 mentre la perizia in sede di ATP era stata redatta 'circa sei anni dopo in data 30-11-2012' ossia ben oltre il termine previsto dalla legge per contestare i lavori ai fini della garanzia ex art. 1667 cc in un caso nel quale gli 'ipotetici vizi' si erano da subito resi palesi, per un'opera che era stata accettata tacitamente dal committente. Ciò premesso chiedeva il rigetto dell'avversa domanda. Si costituiva anche il il quale eccepiva la decadenza del diritto CP_1 risarcitorio per violazione del termine annuale ex art. 1669 cc, l'intervenuta prescrizione del diritto e la propria carenza di legittimazione passiva in quanto non aveva progettato i lavori ma si era limitato a depositare la DIA per conto della sig.ra ed a certificare solo la conformità delle Parte_2 opere. Ciò premesso, previa autorizzazione a chiamare in causa la per esserne Controparte_4 manlevato, chiedeva che fosse dichiarata la decadenza e la prescrizione dell'avverso diritto con conseguente rigetto della domanda attrice. Con la prima memoria ex art. 183 cpc l'attore, in relazione alle eccezioni di decadenza e di prescrizione, precisava solo che i vizi erano da considerarsi occulti posto che si erano palesati solo quando 'i fenomeni sopradescritti sono peggiorati e le fessurazioni erano divenute più numerose ed evidenti tali da destare preoccupazione ed allarme..', poco prima dell'affidamento dell'incarico all'arch. nel novembre 2012. Donde il dies a quo CP_3 avrebbe dovuto essere il 30-11-2012. Acquisiti gli atti del procedimento ex art. 696 bis cpc, non autorizzata la chiamata ex art. 269 cpc, espletata istruttoria e subentrato l'odierno giudicante, le parti hanno precisato le conclusioni come in atti e, all'udienza a trattazione scritta del 9-6-2021, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 cpc.…”.
All'esito del processo, il Tribunale così provvedeva:
“Il Tribunale definitivamente pronunciando rigetta le domande avanzate da parte attrice dichiarando prescritti i diritti fatti valere. Condanna la predetta parte al pagamento delle spese di lite, ai convenuti, che liquida, in favore del in complessivi €6500,00 per compensi, oltre spese CP_1 generali, IVA e CPA con spese distratte ed in favore dell'altra convenuta che non ha versato le memorie ex art. 190 cpc, in complessivi €5000,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA.”
§ 2. – Il Tribunale motivava la decisione come segue: “…Costituisce innanzitutto fatto acclarato e pacifico che le opere asseritamente mal eseguite, oggetto di causa e ragione della richiesta risarcitoria, sono state ultimate nel dicembre 2006. Inoltre pacificamente è emerso che l'attore ha agito nei confronti dell'appaltatore e del direttore dei lavori con formale contestazione solo in data 13-4-2013 (con la raccomandata prodotta) dopo avere acquisito nel 2012, da un suo tecnico di fiducia (arch. ), una perizia che evidenziava i vizi dell'opera. Infine, prima dell'introduzione CP_3 del presente giudizio e segnatamente il 19-5-2015, è emerso che l'attore ha depositato ricorso ex art. 696 bis cpc per accertare i vizi, vizi effettivamente emersi come si ricava dalla ctu in atti dell'ing di il quale ha verificato fra l'altro la presenza di fessure sui paramenti murari esterni Per_1 dell'edificio 'indice di eccessivo carico verticale che provoca lo schiacciamento della muratura' nonché ha affermato che l'equilibrio della struttura muraria dell'edificio è stato alterato (dopo l'ultimazione della sopraelevazione realizzata in materiale diverso e più pesante), con deformazione elevata degli elementi strutturali sottostanti. Parte attrice ha agito chiaramente per il risarcimento del danno 'alternativamente' ex artt 1667 cc per responsabilità ex contractu e, quindi, per responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 cc (non invece a mente dell'art. 2043 cc), come si ricava in particolare dalla parte 'in diritto dell'atto di citazione'. Non ha invece chiesto l'eliminazione dei vizi o la riduzione del prezzo. Le parti convenute hanno eccepito la decadenza e la prescrizione del diritto di controparte di chiedere il risarcimento dei danni complessivamente invocati in base ad entrambe le norme (di tal guisa interpretabili le eccezioni sollevate come meglio precisate nelle memorie ex art. 183 cpc). Eccezioni contestate solo quanto all'individuazione del dies a quo. Ciò posto si osserva in particolare che l'art. 1667 cc prevede che 'l'appaltatore rimane tenuto alla garanzia per i vizi' mentre il committente deve, a pena di decadenza, denunziare le difformità o i vizi all'appaltatore entra 60 giorni dalla scoperta salvo riconoscimento o occultamento dei vizi. Il secondo comma di detto articolo prevede inoltre che l'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dalla consegna dell'opera. Parte attrice ha inoltre invocato l'art. 1669 cc che disciplina le conseguenze, nei rapporti fra le parti, della rovina di edifici o pericolo di rovina/gravi difetti e prevede che l'azione del committente si prescrive in un anno dalla denunzia. In tema di appalto mentre l'art. 1667 cc, azione di natura contrattuale, si riferisce ad opere ultimate che non corrispondono al contenuto del progetto o sono state realizzate senza l'osservanza delle regole della tecnica l'art. 1669 cc disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono in maniera grave sugli elementi strutturali essenziali di un immobile quali la solidità, l'efficienza e la durata dell'opera (Cass. 6931/07) ed integra un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico sancita dalla legge per promuovere la solidità e stabilità degli edifici e delle altre cose destinate a durare a lungo nel tempo in guisa tale da tutelare l'incolumità personale dei cittadini (Cass. 24301/06). Nel caso in esame l'attore ha chiesto l'applicazione anche della norma di cui all'art. 1669 cc sul rilievo che, dalla ctu resa nel corso dell'atp, è emerso che l'ausiliario ha accertato non solo l'esistenza di meri vizi costruttivi ma anche (l'esistenza) di vizi che possono incidere sulla stabilità dell'edificio. In tal caso a mente dell'art. 1669 cc l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente purchè sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta. In tema di rovina e difetti di cose immobili destinate per loro natura a durare a lungo la citata disposizione prescrive, oltre al termine decennale attinente al rapporto sostanziale di responsabilità dell'appaltatore, due ulteriori termini fra loro interdipendenti nel senso che è sufficiente che uno solo non sia rispettato perché la responsabilità non possa essere fatta valere: uno di decadenza per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti ed un altro di prescrizione per l'esercizio dell'azione di responsabilità, da far valere entro un anno dalla denuncia (Cass. 14561/04). Le parti hanno dibattuto, quanto al momento che si deve tenere in cale per proporre la denunzia e la successiva azione, se la scoperta dei vizi e la loro denuncia sia avvenuta poco dopo l'ultimazione dell'opera nel corso dell'anno 2006 ovvero successivamente solo nel 2012 quando l'attore ha commissionato e ricevuto la perizia dell'arch.
che rendeva più chiari i difetti lamentati. Orbene le emergenze processuali ed in CP_3 particolare l'esito dell'espletata prova per testi hanno consentito di accertare che i gravi difetti dell'opera si sono manifestati quasi nell'immediatezza della fine dei lavori (v. teste di parte Tes_1 attrice, il quale ha riferito che 'mentre montavamo la cucina nella casa dell'attore abbiamo sentito dei rumori' .. e ' ho detto all'attore di chiamare la ditta che ha fatto i lavori per vedere quello che era successo'. Ed infine che 'ciò avvenne per quanto ricordo alla fine del 2006'. Presenza di 'scricchiolii, crepiti, schianti ' confermati come riscontrati già nel 2006 anche alla luce delle dichiarazioni dei testi e (parimenti di parte attrice) i quali hanno altresì riferito Tes_2 Parte_1 che, dopo l'ultimazione dei lavori, l'attore aveva comunicato al l'esistenza di tali fenomeni e CP_2 riscontrato anche alcune crepe sulla facciata esterna. L'attore afferma che il era stato messo CP_2
a conoscenza, parimenti nell'immediatezza, degli 'scricchiolii' ma che il predetto aveva affermato l'irrilevanza degli stessi donde aveva preso conoscenza dei vizi solo nel 2012 dopo avere acquisito la perizia dell'arch. . Tale ultima emergenza (quanto alla scoperta dei vizi) non ha tuttavia CP_3 trovato conferma in quanto le concordi dichiarazioni dei testi e le perizie versate in atti hanno consentito di accertare che l'attore è stato posto a conoscenza dei vizi qui contestati sin dal 2006, vizi denunciati all'impresa convenuta nell'immediatezza ma non oggetto di successiva domanda risarcitoria nel termine di prescrizione previsto, per un verso dall'art. 1667 cc laddove ritenuti i fatti riscontrati meri vizi dell'opera, e per altro dall'art. 1669 cc in tema di rovina di edifici e difetti di cose immobili. Ed invero a fronte della palese manifestazione dei vizi sin dall'epoca di ultimazione, che non possono ritenersi pertanto occulti (né la semplice negazione da parte della convenuta può integrare fatto impeditivo della scoperta, già resa palese dalle fessurazioni e dai rumori non usuali che venivano percepiti e che denotavano già vizi della struttura stessa del fabbricato poco dopo la conclusione dell'intervento commissionato dall'attore il quale peraltro non risulta avere preventivamente chiesto l'intervento di un ingegnere strutturista prima della sopraelevazione), l'attore avrebbe dovuto avanzare domanda entro due anni dalla consegna quanto alle difformità di cui all'art. 1667 cc e ovvero nell'anno dalla denunzia (art. 1669 cc). In entrambi i casi ciò il predetto non ha fatto avendo provveduto ad avanzare domanda solo in epoca successiva all'anno 2012 una volta acquisita una perizia stragiudiziale commissionata ad un tecnico. Quando cioè il diritto, come fatto valere, era già, alla luce delle norme richiamate dal per conseguire il risarcimento, Parte_1 prescritto. Parte attrice ha invocato un principio affermato in giurisprudenza in base al quale il termine per la denuncia ex art. 1669 cc o ex art. 1667 cc può essere spostato in avanti nel tempo quando la piena percezione dei vizi sia maturata successivamente ai necessari accertamenti tecnici effettuati. Ma il richiamo giurisprudenziale risulta incompleto. Con la sentenza richiamata (Cass. 9966/14) la S.C. ha invero avuto modo altresì di precisare (v. pag. 4) che non necessariamente il decorso del termine deve essere sempre postergato all'esito di approfondimenti tecnici qualora, come nel caso in esame, si tratti di problema di immediata percezione fin dal primo insediamento nell'immobile. Circostanza che, come detto, ha trovato piena conferma nelle dichiarazioni rese dai testi che hanno riferito circa l'esistenza 'degli scricchiolii' sin dall'inizio, scricchiolii proseguiti anche successivamente in simile guisa. Ulteriormente se si esaminano le fotografie allegate alla ctu resa nel corso dell'atp molti anni dopo si rileva che le fessurazioni erano ancora assai modeste e che la scoperta ben poteva derivare invece dagli scricchiolii e dagli inconferenti altri rumori apprezzabili sin dall'inizio e sicuri indici dei vizi successivamente accertati dai tecnici. Donde l'attore, che peraltro chiede risarcimento dei danni morali sin dal 2006, avrebbe dovuto dar corso nei termini, dopo la denunzia alla controparte e mediante il tempestivo ricorso ad azione giudiziaria (o ad iniziativa di effetti analoghi), alle preoccupazioni derivate dall'esistenza, nell'immediatezza della fine dei lavori, di scricchioli e di altri rumori palesemente inconferenti rispetto al tipo di costruzione realizzata (non in materiali deformabili quali ad esempio il legno) ed indice di difetti nella costruzione apprezzabili anche da soggetti non esperti in materia. I diritti come azionati devono in conclusione dichiararsi prescritti all'atto di proposizione del presente giudizio. Segue il rigetto di tutte le domande avanzate nel presente processo dall'attore nei confronti dei convenuti. Assorbite le ulteriori eccezioni sollevate. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo…”.
§ 3 —Con atto di appello contenente quattro motivi, impugnava la sentenza emessa dal Tribunale di Roma chiedendone la riforma e domandava la condanna in solido di e di Controparte_2 al pagamento di € 126.198,86 a titolo di risarcimento danni. CP_1
In data 11.3.2022 si costituiva domandando il rigetto dell'appello poiché infondato in CP_1 fatto ed in diritto. In data 12.4.2022 veniva dichiarata la contumacia di Controparte_2
La causa è stata discussa oralmente all'udienza del 31.10.2025 ex art. 281 sexies c.p.c. e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.cit. sulle conclusioni precisate dalle parti come segue. Per AN RE:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, contrariis reiectis: 1) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere, per i motivi tutti dedotti in narrativa, il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 16340/2021 emessa dal Tribunale di Roma, Sez. XI, dott. CP_5 (n.r.g. 83192/16), il 19 ottobre 2021, depositata in Cancelleria il 19 ottobre 2021 e notificata dal Geom. in data 21 ottobre 2021, accogliere le conclusioni avanzate in prime cure che qui CP_1 si riportano: “accertata e dichiarata la totale responsabilità nella causazione dei vizi di cui in premessa in capo alla Società in persona del legale rappresentante Controparte_2 pro tempore, sig. , e al Direttore dei Lavori Geometra , per l'effetto, CP_6 CP_1 condannare i convenuti in solido tra loro al risarcimento in favore del Signor , Parte_1 dei danni subiti pari ad € 126.198,86= oltre IVA, ovvero alla diversa somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia.” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi l'Ecc.ma Corte e rigettare la domanda per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. ex adverso promossa, per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. 2) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che se ne dichiara antistatario, nonché di quello relativo all'accertamento tecnico preventivo n.r.g. 33326/2015 Tribunale Civile di Roma, sez. VII G.I. dott. Marziantonio Massimo, oltre il rimborso delle spese del CTU e spese di giustizia.” IN VIA ISTRUTTORIA a) si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello”
Per CP_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adìta, rigettata ogni avversa pretesa, eccezione ed istanza, - in via principale: rigettare l'appello avversario perché evidentemente infondato in fatto e diritto;
per l'effetto, confermare la sentenza impugnata;
- in via subordinata: anche in caso di riforma della sentenza impugnata, rigettare comunque la domanda avversaria perché evidentemente infondata in fatto e diritto, per tutti i motivi già espressi in primo grado e ribaditi integralmente nel presente giudizio di appello. In ogni caso, con condanna dell'appellante alla refusione del risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., da quantificarsi in via equitativa e comunque non inferiore ad € 5.000,00, nonché al pagamento delle spese e dei compensi professionali di lite, oltre rimborso forfetario delle spese nella misura del 15%, CPA e IVA come per legge.”
§ 4 — L'appello è articolato in quattro motivi.
§ 4.1. Con il primo motivo di appello, censura la sentenza di primo grado Parte_1 poiché il Tribunale avrebbe violato gli artt. 1667 e 1669 c.c. In particolare, sostiene l'appellante che il Tribunale avrebbe errato nel ritenere i fenomeni di scricchiolamento e di fessurazione avvenuti nel 2006 fossero sintomi di certi ed evidenti vizi di costruzione. Il Giudice di primo grado, infatti, avrebbe erroneamente valutato a posteriori tali elementi come indice di sussistenza fin dal momento della consegna dell'opera dei vizi di costruzione quando, in realtà, tale circostanza sarebbe stata conosciuta dal sono al momento della redazione della Parte_1 perizia tecnica del 2012 eseguita dall'Arch. . CP_3
§ 4.2. Con il secondo motivo di appello, eccepisce la violazione e falsa Parte_1 applicazione degli artt. 1667 e 1669 C.C., unitamente a illogicità e incompletezza della motivazione della sentenza di primo grado, in merito all'individuazione del dies a quo del termine del prescrizione. A tal proposito, l'appellante sostiene l'omessa applicazione del consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui i termini decorrono dal momento dell'effettiva e obiettiva scoperta dei vizi, intesa come acquisizione di certezza sia della gravità dei difetti che della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera. Il Giudice di prime cure, infatti, avrebbe erroneamente ritenuto il vizio di immediata percezione sin dal manifestarsi iniziale dei fenomeni costituiti da scricchiolii e fessurazioni lievi, mentre la piena e obiettiva consapevolezza della gravità dei difetti e della loro riconducibilità a vizi costruttivi e non a fenomeni di assestamento sarebbe stata raggiunta dal solo a seguito del peggioramento Parte_1 dei fenomeni e del verificarsi di un "grande tonfo" a fine 2012, evento che ha indotto l'appellante a disporre accertamenti tecnici nello stesso anno. Atteso quanto sopra, il termine di prescrizione sarebbe dovuto decorrere da tale data.
§ 4.3. Con il terzo motivo di appello, censura la sentenza del Tribunale poiché Parte_1 il Giudice di prime cure non avrebbe valutato correttamente le prove testimoniali. In primo luogo, Il Giudice non avrebbe considerato nella sua interezza la prova testimoniale che avrebbe confermato il verificarsi, a fine 2012, di forti rumori e un peggioramento delle fessurazioni, eventi che avrebbero determinato la consapevolezza dell'appellante circa la natura non ordinaria dei fenomeni e la necessità di indagine tecnica. In secondo luogo, l'appellante sostiene che il Tribunale avrebbe omesso di pronunciarsi in ordine alla richiesta di disporre una valutazione tecnica sull'impossibilità del committente di avvedersi del grave vizio di costruzione sin dal 2006 ed una rinnovazione delle indagini peritali per una valutazione del danno aggiornata. Infine, l'appellante contesta la mancata valutazione dell'istanza di ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. della documentazione progettuale, ritenuta indispensabile per supportare la quantificazione del danno stimata dal CTP.
I primi tre motivi di appello devono essere trattati congiuntamente atteso che vertono sulle medesime questioni di diritto e sono infondati.
Le opere eseguite nel 2006 dalla nell'edificio in Roma, via Oratino n.64, di Controparte_2 proprietà dell'appellante, hanno incluso la realizzazione di un piano sottotetto al di sopra del piano terreno preesistente. Da quanto è emerso nel corso dell'accertamento tecnico preventivo, le opere in cemento armato appaiono eseguite in assenza di progetto strutturale, in assenza delle prescritte verifiche sismiche e di idoneità dei materiali, né risulta esistente la certificazione di collaudo e la dichiarazione di idoneità statica necessaria ai fini del conseguimento del titolo edilizio. L'attore, oggi appellante, ha dedotto, e i testi hanno confermato, che rumori come “scricchiolii e schianti” e crepe nella facciata esterna, ossia su un muro portante, si erano già manifestati subito dopo la consegna dell'opera avvenuta alla fine dell'anno 2006 e che allora il costruttore aveva rassicurato il proprietario dicendogli che si trattava di normali fenomeni di assestamento. Sul punto, il primo giudice ha correttamente evidenziato l'obiettiva anomalia di tali fenomeni in un edificio in muratura, a differenza di quanto potrebbe dirsi se si fosse trattato di una costruzione in legno. L'appellante ha criticato tale affermazione osservando che anche negli edifici in cemento armato si possono manifestare, dopo la costruzione, fenomeni come scricchiolii e fessurazioni, dovuti all'assestamento delle fondamenta nel terreno sottostante. Pur volendo dare credito alla tesi dell'appellante - anche se appare implausibile che rumori come scricchiolii e schianti e fessure sui muri portanti dell'edificio siano prodotti dai micromovimenti di assestamento delle fondamenta nel terreno - occorre considerare che un fenomeno di assestamento è per sua natura transitorio e destinato a esaurirsi in un tempo ragionevolmente breve. Invece, nella sentenza impugnata si legge che i rumori erano “proseguiti anche successivamente in simile guisa”, e l'appellante - che nella comparsa conclusionale del primo grado aveva allegato il danno non patrimoniale subito a causa dei “continui scricchiolii, crepitii e tonfi avvertiti dal 2006” - non ha smentito l'affermazione del Tribunale, ma si è limitato a osservare che soltanto nel 2012, allorché avvertì un rumore simile a un tonfo, egli ebbe percezione della necessità di sottoporre l'edificio a una perizia tecnica e prese quindi consapevolezza di vizi di costruzione e della gravità degli stessi. La natura stessa dei vizi in questione fa presumere che si siano manifestati continuativamente nel tempo, con fenomeni aggravatisi progressivamente. La c.t.u. ha accertato l'esistenza di un carico gravitazionale eccessivo trasmesso dal falda di copertura sul solaio di calpestio del piano sottotetto, un carico eccessivo trasmesso dal solaio di copertura alle tramezzature del piano terra, deformazioni degli elementi della struttura con conseguente e progressiva fratturazione e graduale disgregazione dei materiali. La tesi del secondo cui a manifestazioni iniziali non allarmanti avrebbe fatto Parte_1 seguito, a distanza di sei anni, un repentino aggravamento, tale da dar luogo, esso solo, alla percezione della possibile esistenza di un vizio costruttivo, poi divenuta certezza a seguito della perizia tecnica commissionata, non è quindi plausibile, tanto più che l'appellante aveva fatto eseguire il lavoro in assenza di un progetto strutturale e non si era procurato un collaudo statico a opera conclusa, il che avrebbe dovuto indurlo a valutare con particolare prudenza l'origine del fenomeno. Si ritiene, quindi, che il vizio costruttivo fosse già conoscibile dall'appellante – se non al primo manifestarsi di rumori anomali e fessurazioni – quantomeno allorché, proseguendo i rumori anomali a distanza qualche tempo dall'ultimazione dei lavori, avrebbe dovuto comprendere che non potevano essere dovuti a un preteso assestamento del fabbricato. Diversamente opinando si giungerebbe ad una inammissibile postergazione del termine di decadenza all'esito di approfondimenti tecnici, pur quando il problema sia di immediata percezione nella sua entità e nelle sue possibili cause sin dalle sue prime manifestazioni (Cass.n.27693/2019), che nella fattispecie vanno collocate, se non immediatamente dopo l'ultimazione dei lavori, certamente in un momento anteriore all'anno antecedente la denuncia del vizio, avvenuta a distanza di sei anni dall'ultimazione. Le considerazioni che precedono assorbono le censure relative alla mancata ammissione dell'ordine di esibizione dei documenti progettuali e della mancata di disposizione della consulenza tecnica, in quanto entrambi attinenti alla quantificazione del danno. Per quanto concerne, invece, la mancata disposizione di una consulenza tecnica d'ufficio sulla impossibilità da parte del di conoscere l'esistenza dei vizi, si deve affermare che l'istanza Parte_1 è stata correttamente respinta perché superflua alla luce delle risultanze della c.t.u. eseguita in sede di accertamento tecnico preventivo.
§ 4.4. Con il quarto motivo, l'appellante censura la sentenza di primo grado poiché il Tribunale avrebbe erroneamente escluso la proposizione da parte dell'attore di una domanda di condanna ex art. 2043 c.c. A tal proposito, l'appellante sostiene che il Giudice non avrebbe rispettato il dovere di qualificare giuridicamente i fatti dedotti ed il petitum al di là del nomen iuris formalmente utilizzato. Invero, la domanda proposta dal era volta alla condanna generica al risarcimento del Parte_1 danno derivante dai vizi e nel corso del processo l'appellante avrebbe evidenziato la possibilità di sussumere tale fattispecie dell'ambito di applicazione dell'art. 2043 c.c. Pertanto, il Tribunale avrebbe violato il dovere di qualificare giuridicamente la domanda sulla base dei fatti, commettendo un "error in procedendo" per mancata pronuncia sulla domanda sostanzialmente proposta. Continua l'appellante sostenendo che l'azione risarcitoria sarebbe sottoposta ad un termine di prescrizione quinquennale che nel caso di specie non sarebbe decorso, atteso che il dies a quo dovrebbe essere individuato al momento della scoperta dell'evento dannoso da parte del danneggiato, avvenuta con la perizia dell'arch. il 30.11.2012. CP_3 Conclude, infine, sostenendo di aver allegato tutti gli elementi costitutivi dell'illecito aquiliano e di aver proposto la relativa azione, anche in considerazione delle istanze istruttorie proposte.
Il motivo è infondato.
L'azione regolata dall' art. 1669 c.c., pur collocandosi nell'ambito della disciplina del contratto di appalto, è interpretata da costante e risalente giurisprudenza come azione di responsabilità extracontrattuale, che esige l'accertamento del contributo del soggetto passivo all'attività da cui è derivato il danno e che persegue finalità di ordine pubblico, atte alla conservazione e funzionalità degli edifici destinati per loro natura a lunga durata, a tutela dell'incolumità personale e della sicurezza dei cittadini e, quindi, di interessi generali inderogabili. Pertanto l'art.1669 c.c. si pone in rapporto di specialità rispetto all'art. 2043 c.c., come affermato dalla giurisprudenza di legittimità : “…La previsione dell'art. 1669 cod. civ. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cod. civ., fermo restando che - trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale - ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera) può farsi luogo all'applicazione dell'art. 2043 cod. civ., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'art. 1669 cod. civ., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 cod. civ., compresa la colpa del costruttore…” (Cass. Sez. Un. n. 2284/2014). E ancora: “Laddove ne sussistano i presupposti, l'azione da intraprendere è quella specificamente contemplata in materia di appalto, restando così precluso il ricorso all'azione generale, benché, in via contingente, per fatto imputabile al danneggiato, sia maturata la decadenza o la prescrizione dell'azione speciale…omissis…L'esercizio dell'azione generale spetta solo allorché, al momento in cui l'avente diritto può far valere la propria pretesa, i presupposti oggettivi delineati dalla norma speciale non sussistano: a) o per la natura dell'immobile interessato (diverso dagli edifici o da altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata); b) o per la natura delle deficienze riscontrate (diverse dalla rovina, in tutto o in parte, dall'evidente pericolo di rovina o dai gravi difetti); c) o per la natura delle cause acclarate (diverse dal vizio del suolo o dalle carenze della costruzione); d) o per l'insorgenza della carenza costruttiva dopo il decorso del termine di dieci anni dal compimento dell'opera, termine, quest'ultimo, di natura sostanziale, che non ricade negli istituti della decadenza o della prescrizione, determinando piuttosto la durata del rapporto che deriva dall'attuazione dell'intervento programmato e, dunque, rappresentando un elemento costitutivo della fattispecie”(Cass.n.31301/2023 e giurisprudenza ivi citata). Nella fattispecie, ricorrendo i presupposti per l'applicazione dell'art.1669 c.c., non è applicabile l'azione generale di responsabilità di cui all'art.2043 c.c..
§ 5. Le spese per compensi seguono la soccombenza e si liquidano per compensi secondo i cui alla tabella allegata al D.M.n.55/14, modificata dal D.M.n.147/2022, per le cause di valore compreso tra
€ 52.001,00 a € 260.000,00, applicando i valori medi a tutte le fasi eccetto la fase istruttoria/trattazione che ha avuto minimo svolgimento, quindi in € 12.154,00 (di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la fase istruttoria/trattazione ed € 5.103,00 per la fase decisionale). La contumacia di esclude la necessità di un provvedimento sulle spese nei Controparte_2 suoi confronti.
§ 6. A norma dell'art. 13, comma 1 quater, del decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, «Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma dell'articolo 1 bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso». Essendo l'appello da respingere integralmente deve provvedersi in conformità.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro la sentenza del Tribunale di Roma n. 16340/2021 ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così decide:

1. rigetta l'appello;

2. condanna a rifondere a le spese processuali del presente Parte_1 CP_1 grado di giudizio che si liquidano in € 12.154,00 oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge;

3. visto l'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono le condizioni di legge per il pagamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in camera di consiglio in Roma il 31.10.2025
Il presidente est.
NT IZ