REPUBBLICA ITALIANA 1 1429%02 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CAS Oggetto Locazione di immobile SEZI a b commerciale. Risoluzione per inadempimento Composta dagli Ill.mi gg.ri Magistrati: contrattuale. R.G.N. 4820/00 Presidente NICASTRO Dott. Gaetano Dott. Michele Consigliere VARRONE - Cron.29037 PURCARO Consigliere Dott. Italo - Rep. 3018 Dott. Fabio - Consigliere MAZZA Ud. 04/03/02Dott. RI Margherita CHIARINI - Rel. Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA CANCELLERIA sul ricorso proposto da: CASA CERAMICA DI ON OS & C SAS, in persona della socia accomandataria legale rappresentante sig. RO ON, domiciliata in ROMA presso CORTE DI CASSAZIONE, difesa dall'avvocato COSTANTINO MONTESANTO, con studio in 84010 CETERA (Salerno) VIA GROTTA N.10, giusta delega in atti;
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ricorrente UFFICIO COPIE Richiesta copia studio dal Sig. Sol contro per diritti € 3.10 LA MURA MARIA, elettivamente domiciliata in ROMA Corte 1 AGO. 2002 di CASSAZIONE, difeso dagli avvocati FEDERICO IL CANCELLIERE 2002 D'ALESSIO, GERARDO GRISI, con studio in 84100 SALERNO 563 CORSO VITTORIO EMANUELE N.174, giusta delega in atti;

1 - controricorrente avverso la sentenza n. 418/99 della Corte d'Appello di SALERNO, emessa il 28/10/1999, e depositata il 24/11/99; RG.265/99, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/03/02 dal Consigliere Dott. RI Margherita CHIARINI;
udito l'Avvocato GERARDO GRISI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione notificata 1'8 gennaio 1998 La RA RI conveniva dinanzi al RE di Nocera Inferiore la s.a.S. SA CA di ON RO e C. per sen- tir convalidare lo sfratto per morosità e condannarla I al pagamento dei canoni, scaduti e da scadere, fino al rilascio, oltre agli interessi;
in caso di opposizione chiedeva la risoluzione del contratto, per inadempimen- to della medesima. A fondamento della domanda premetteva: a) aveva concesso in locazione alla s.a.s. Ega di F. ZA e C. un immobile situato in Angri, da questa poi ceduto in godimento alla s.a.s. SA CA di ON RO e C., senza comunicazione alcuna;
b) dal gennaio 1994 la 2 conduttrice non aveva più pagato il canone £.

5.000.000 annui da corrispondere in rate semestrali - (oltre agli aggiornamenti ISTAT, da chiedere separata- mente), e perciò era morosa per un totale di £. 20.000.000; c) il contratto prevedeva la risoluzione di diritto per il ritardo di oltre cinque giorni nel paga- mento del canone;
d) la morosità non poteva esser esclusa da qualche offerta reale dei canoni, non segui- ta però dal deposito delle relative somme o dalla di- chiarazione di validità del deposito giudiziale. L'intimata, costituitasi, dichiarando di esser disposta a sanare la morosità banco iudicis, eccepiva la pendenza di altra causa dinanzi al Tribunale di No- cera Inferiore, introdotta dalla medesima La RA con atto notificato il 5.5.1994 ad essa convenuta, per il rilascio dello stesso immobile, sul presupposto della sua illecita detenzione, e per il risarcimento dei dan- ni derivati sia dall'occupazione senza titolo, sia dal mancato maggior reddito che la proprietaria ne avrebbe potuto ricavare. In tale giudizio essa s.a.s. SA CA, in via riconvenzionale, aveva chiesto l'accertamento della validità della cessione del con- tratto di locazione. La predetta attrice in quel procedimento aveva poi chiesto, nei confronti del precedente conduttore, AN ZA, anch' esso convenuto, la risoluzione del contratto in base alla clausola risolutiva espres- sa. L' intimata pertanto concludeva, in via principa- le, per la declaratoria di incompetenza del RE per connessione, ai sensi dell' art. 40 cod. proc. civ., con il procedimento preventivamente instaurato dinanzi al Tribunale;
in via subordinata per la sospensione, ai sensi dell'art. 295 cod. proc. civ., della causa di sfratto dinanzi al medesimo successivamente instaurata, in attesa della definizione dell'altra, pregiudiziale. Eccepiva inoltre la carenza di legittimazione passiva, non essendo stata comunicata alla locatrice, secondo la sua stessa prospettazione, la cessione del contratto, perciò nei confronti di questa inefficace, con conse- guente persistenza della legittimazione dell'originario conduttore. Nel merito deduceva che soltanto dal 1994 La RA aveva rifiutato i canoni accettati invece fino al 1993 affermando che i locali erano occupati - senza titolo, e restituendo gli assegni inviati da es- sa intimata;
quindi inutilmente nel 1994, 1996, 1997 il pagamento del relativo canone era stato realmente of- ferto tramite ufficiale giudiziario. Pertanto era da escludere il suo inadempimento, salvo per il canone del primo semestre 1998, per il quale però doveva valere il 4 principio di buonafede perchè il termine di adempimento contrattualmente fissato non era mai stato rigorosamen- te osservato, come evincibile dalle ricevute relative agli anni 1992 e 1993. Contestava poi la sussistenza di una clausola risolutiva espressa e comunque della di- chiarazione della locatrice di volersene avvalere, tan- t'è che la stessa aveva chiesto la risoluzione giudi- ziale. Dunque, anche a non voler tenere conto del cri- terio orientativo stabilito dall'art. della legge 392/1978 per valutare la gravita dell'inadempimento la serietà della volontà di sanare la morosità, ai sen- si dell'art. 55 della stessa legge, applicabile anche alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo per- chè espressione di principi di ordine pubblico, comun- que doveva valutarsi il rifiuto della locatrice a rice- vere i canoni. Il RE di Nocera Inferiore, con sentenza del 25 giugno 1999, rigettata l'eccezione di incompetenza, escludeva la sussistenza di pregiudizialità giuridica con la causa pendente dinanzi al Tribunale di Nocera Inferiore, riconoscendo soltanto quella logica, insuf- ficiente però per la sospensione prevista dall'art. 295 cod. proc. civ. Rigettava quindi l'eccezione di carenza di legittimazione passiva della s.a.s. SA CA di ON RO sia perchè la cessione con la s.a.s. Ega di F. ZA e C. si era perfezionata nel marzo 1992, sì che l' intimata era divenuta da allora parte in sen- so sostanziale, sia perchè l'azione esperita dalla lo- catrice era incompatibile con l'intenzione di opporsi alla cessione del contratto di locazione. Nel merito, escluso l'inadempimento grave per i canoni maturati fino al 1996, riteneva però grave, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., l'inadempimento relativo all'anno 1997 e al primo semestre del 1998 e quindi protrattosi per oltre un anno essendo stato offerto 1' adempimento dei canoni soltanto alla prima udienza, non essendo ap- plicabile alle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione l'art. 55 della legge 392/1978, sì che il rifiuto della locatrice a ricevere l'adempimento tardivo era legittimo. Pertanto dichiarava la risolu- zione giudiziale del contratto, condannando la convenu- ta al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni insoluti dal 1.1.1994 al 30.6.1999, pari a £. 27.500.000, oltre interessi ed accessori. Interponeva appello la s.a.s. SA CA per non avere il RE sospeso il giudizio in attesa della definizione di quello pendente dinanzi al Tribunale di Nocera Inferiore con il quale era stata impugnata dalla La RA la cessione della locazione, e chiesta, con ef- ficacia di giudicato, la risoluzione del contratto nei confronti del ZA, nonchè l'accertamento di detenzio- ne senza titolo nei confronti di essa appellante, di cui altresì era stata chiesta la condanna per responsa- bilità extracontrattuale, sì che 1' accertamento della legittimazione passiva per la risoluzione del contratto e il pagamento dei canoni, oggetto del presente giudi- zio, poteva confliggere con quello richiesto nell' al- tro giudizio e perciò erroneamente il RE aveva escluso la pregiudizialità giuridica di cui all' art. 295 cod. civ.. Nel merito l'appellante contestava la sussistenza della gravità del suo inadempimento alla luce del com- portamento complessivo di entrambe le parti e della sua offerta di adempimento fin dalla prima udienza, ossia quando la locatrice, che aveva in precedenza reiterata- mente rifiutato i canoni, aveva mostrato, con l'intima- zione di sfratto, interesse all'adempimento. Costituitasi l'appellata e negata la sussistenza della pregiudizialità, sia logica che giuridica, di- chiarava di avere intimato lo sfratto per morosità dopo che il G.I. di Nocera Inferiore, il 1 agosto 1997, ave- va rigettato la sua istanza di provvedimento provviso- rio di rilascio, affermando la validità della cessione del contratto di locazione;
tale ordinanza non era sta- ta impugnata perchè essa La RA vi aveva rinunciato e riconosciuto espressamente la qualità di conduttrice della s.a.s. SA CA, tant'è vero che in tale ve- ste l'aveva evocata in questo giudizio e successivamen- te le aveva intimato il rilascio dell'immobile e la di- sdetta per finita locazione per la data del 15.7.1999. D'altro canto, essendo competente il RE per la ri- contrattuale, ai sensi dell'art.soluzione cod. proc. civ., il Tribunale di Nocera Inferiore avrebbe dovuto dichiararsi incompetente. Quanto al merito, i canoni non erano stati accettati perchè fino alla pre- detta ordinanza non era stata riconosciuta la qualità di conduttrice dell'appellante, il cui inadempimento però era comunque grave. La Corte di Appello di Salerno rigettava il grava- me, con sentenza del 24 novembre 1999, affermando sul primo motivo che il contrasto di giudicati, per evitare の il quale l'art. 295 cod. proc. civ. prevede la sospensio- ne necessaria dei giudizi, sussisteva quando una deci- sione rivelava l'ingiustizia dell'altra, altrimenti al- la sospensione si doveva ovviare con una pronuncia in- cidenter tantum e che, nella specie, nel giudizio pre- giudicante la locatrice aveva negato alla s.a.s. SA CA la qualità di conduttrice, mentre in questo Perciò il primo giudizio le riconosceva tale qualità. giudizio si sarebbe dovuto concludere con il rigetto 8 della domanda della La RA ovvero con la declaratoria di cessazione della materia del contendere, ma tale pronuncia non "svelava" l'ingiustizia della decisione sul secondo giudizio, in cui non si controverteva sulla qualità di conduttrice della s.a.s SA CA;
in- fatti la tesi dell'appellante nell'altro giudizio era uno degli elementi del fatto costitutivo della domanda di quello pendente dinanzi ad essa Corte, ma non com- portava la possibilità di un conflitto tra giudicati. Quanto al secondo motivo, premesso che le origina- rie parti del contratto avevano pattuito una clausola risolutiva espressa per la mancata corresponsione anche - di una sola semestralità del canone alla scadenza - £. 2.500.000, da pagare entro il 5 luglio e il 15 gennaio di ogni anno comunque i canoni dovuti per l'anno 1997 e per la prima semestralità dell'anno 1998 non erano stati offerti dalla s.a.s. SA CA neppure dopo la notifica dell'intimazione di sfratto avvenuta 1' bensì un mese dopo, alla prima udien- 8 gennaio 1998 - mediante assegni circolari, e soltanto a luglio za, 1998 tramite Ufficiale Giudiziario. Tale comportamento non poteva esser giustificato con il rifiuto della La RA a ricevere i canoni nel corso degli anni preceden- ti - realmenteperaltro offerti sempre con ritardo perchè il pagamento puntuale dei canoni costituiva un 9 obbligo fondamentale del conduttore, che non poteva ri- tenersi adempiuto finchè non erano rispettate tutte le formalità previste dagli artt. 1209 e 1210 cod. civ. Quindi, pur concordando con il RE sulla non gravità dell'inadempimento tuttavia sussistente, at- teso il ritardo nell' offrire i canoni rispetto alle scadenze pattuite per il pagamento dei canoni relati- vi agli anni 1994-1996, per l'ulteriore inadempimento relativo a tutto l'anno 1997 e al primo semestre del 1998, avuto riguardo sia alla lunghezza di tale perio- do, sia alla persistenza della mora anche dopo l'inti- mazione di sfratto, anche a voler applicare alle loca- zioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, come parametro orientativo (Cass. S.U. 12210/1990) per la valutazione concreta della non scarsa importanza dell' inadempimento, richiesta dall'art. 1455 cod. civ., 1' art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392, tuttavia l' inadempimento della s.a.s. SA CA si era pro- tratto oltre i venti giorni dalla scadenza pattuita per il pagamento del canone, e perciò, dovendosi senz' al- tro escludere la sanatoria prevista dall'art. 55 legge 392/1978 per gli immobili ad uso diverso dall'abitazio- ne (Cass. S.U. 272/1999), il pagamento in corso di cau- sa dei canoni non era idoneo ad escludere la gravità dell' inadempimento predetto, che legittimava la riso- 10 luzione del contratto. Avverso questa sentenza ricorre per Cassazione la s.a.s. Cassa CA di ON RO per due motivi, cui resiste La RA RI. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia "violazione dell'art. 295 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.". Come evidenziato nell'esposizione dei fatti, nel caso in esame La RA RI, nella causa precedentemen- te instaurata (il 5.5.1994), ha chiesto al Tribunale di Nocera Inferiore di pronunciare, con efficacia di giu- dicato, sentenza di risoluzione giudiziale nei confron- ti del conduttore AN ZA, mentre nei confronti di essa ricorrente ha chiesto il rilascio dell'immobile ら per detenzione sine titulo e la condanna per responsa- bilità extracontrattuale;
essa s.a.s. SA CA ha chiesto, in via riconvenzionale, il riconoscimento del- la sua qualità di conduttrice, perché subentrata legit- timamente al precedente conduttore, che le aveva ceduto il contratto di locazione. Dunque non può essere messa in discussione la pre- giudizialità non solo logica, ma altresì giuridica del- la causa preventivamente instaurata, con la quale tra l'altro è stato chiesto di accertare, con efficacia di 11 giudicato, le parti del contratto di locazione, al fine di accertare nei confronti di quale dei due convenuti sono esperibili le azioni ex contractu. Nè il potenzia- le conflitto di giudicato può essere risolto incidenter tantum, perchè in questo giudizio la condanna di essa ricorrente è richiesta in base al contratto di locazio- ne, mentre nell' altro, tuttora pendente, la domanda di rilascio dell' immobile e quella risarcitoria sono sì che vi è incompatibi-di natura extracontrattuale, lità tra le due domande, né vi è stata alcuna rinun- cia a quella introdotta per prima. Il motivo è infondato. La RA RI ha chiarito di aver introdotto que- sto giudizio, in data 8 gennaio 1998, citando, per il rilascio dell' immobile, la s.a.s. SA CA come conduttrice inadempiente, dopo che in quello instaurato il 5.5.1994 dinanzi al Tribunale di Nocera Inferiore per ottenere il rilascio dello stesso immobile, citando la stessa s.a.s. SA CA come occupante senza titolo, quel giudice, in data 5.8.1997, aveva respinto la sua istanza di provvedimento provvisorio di rila- scio, chiesto ai sensi dell'art. 700 cod. proc. civ., anche sulla considerazione che la cessione del contrat- to di locazione, effettuata dalla s.a.s. Ega di France- sco ZA e C., di immobile ad uso commerciale, non ne- 12 cessitasse di accettazione da parte della locatrice. La RA RI ha poi rappresentato di aver intimato, il 10 luglio 1998, anche sfratto per finita locazione, al 15 luglio 1999, alla medesima s.a.s.. SA CA nella qualità di conduttrice. Tali circostanze del caso di specie, se non possono nè escludere la sussistenza della pregiudizialità logi- co-giuridica tra la causa pendente dinanzi al Tribunale di Nocera Inferiore e questo giudizio, nè configurare ma ine- la rinuncia - invocata dalla controricorrente, a quel giudizio, così come richie- sistente agli atti - sta dall'art. 306 cod. proc. civ., possono tuttavia ra- gionevolmente indurre a presumere la non prosecuzione dell'altra causa sia da parte di RI La RA, una volta ottenuti, in questo giudizio, l' accoglimento so- - tranne chestanziale delle sue domande, coincidenti per la domanda di condanna dell' occupante senza ti- tolo al risarcimento degli ulteriori danni con quel- le proposte nell' altro giudizio, sia da parte della s.a.s. SA CA, di cui è riconosciuta la qualità di conduttrice dell' immobile. In tal senso può quindi accogliersi la richiesta di rigetto del primo motivo di ricorso formulata dal P.M. in udienza per sopravvenuta carenza concreta del- l'interesse delle parti del presente giudizio alla de- 13 finizione della causa pregiudicante, con prevedibile pronuncia di cessazione della materia del contendere da parte di quel giudice, inidonea ad acquistare efficacia di giudicato sostanziale sulle pretese fatte valere in quel giudizio ( Cass. S.U. 1048/2000), e che quindi non creare il pericolo di conflitto con questapotrebbe decisione. 2.- Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente denuncia "violazione e falsa applicazione dell'art. 1455 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. difet- to, contraddittorietà ed insufficienza di motivazione su punto decisivo della controversia, in relazione al- l'art. 360 n. 5 c.p.c.". Il giudice di primo grado ha riconosciuto che le offerte di pagamento del canone di essa ricorrente, fi- no a tutto il 1996, erano idonee ad escludere la col- pevolezza della sua mora, ma poi detto giudice ha iso- lato gli obblighi del pagamento dei canoni per l'anno 1997 e per la prima semestralità anticipata del 1998, e li ha rapportati alle date di adempimento concordate, senza considerare che la locatrice, per sua stessa am- la qualità di conduttrice, missione, disconoscendole il pagamento offertole, fino aveva sempre rifiutato all'8.1.1998, data dell'introduzione di questo giudizio per sfratto per morosità nei suoi confronti. Pertanto 14 1 1 essa ricorrente, che anche per gli anni precedenti ave- va concentrato le offerte di canoni tramite Ufficiale Giudiziario per contenere i costi, anche legali, non poteva ritenersi gravemente inadempiente fino a detta intimazione di sfratto, dopo la quale aveva offerto di anche per accessori e spese, dapprima per adempiere, posta;
poi banco iudicis;
quindi tramite Ufficiale Giu- diziario. Dunque il giudice di primo grado non aveva valutato che tale comportamento rendeva l'inadempimento di essa conduttrice di scarsa importanza, e la relati- va censura non era stata considerata dal giudice di se- condo grado, che si è attardato nell'escludere l'appli- cabilità degli artt. 5 e 55 della legge 392/1978 alle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione senza considerare che tali norme, non pertinenti, non よ sono mai state invocate dalla ricorrente, mentre d'al- Б tro canto il richiamo, da parte dei giudici di appello, alle motivazioni della sentenza di primo grado, senza esaminare il suddetto comportamento della locatrice e di essa ricorrente, non poteva ritenersi sufficiente. Il motivo è infondato. I giudici di appello, come evidenziato in narrati- hanno valutato concretamente il comportamento della va, s.a.s. SA CA che non soltanto durante la pen- denza dell'altra causa precedentemente instaurata, ma 15 anche dopo l'introduzione di questo giudizio aveva tar- dato il pagamento dei canoni relativi a tutto l' anno 1997 e alla prima mensilità dell'anno 1998, non avendo- li offerti subito dopo la notifica dell'intimazione di e cioè doposfratto - avvenuta 1' 8 gennaio 1998 - che La RA aveva inequivocabilmente dimostrato il suo interesse all' adempimento da parte della s.a.s. Ca- sa CA, bensì tramite Ufficiale Giudiziario sol- tanto a luglio 1998, e quindi superando di molto il termine di comporto previsto dall' art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392. Tale decisione costituisce corretta applicazione del principio già enunciato da questa Corte (Cass. 8550/1999) secondo il quale il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione scaduti, non esclude la Д. valutazione, da parte del giudice del merito, della gravita' dell'inadempimento del conduttore dedot- to con l'intimazione di sfratto, specie quando l'inadempimento sia stato preceduto da altri prolunga- ti, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. Ne deriva che i giudici di appello hanno esaminato unitariamente, e non isolatamente, l'inadempimento del- la s.a.s. SA CA, e pertanto nessun vizio logi- CO, né giuridico è ravvisabile nell' applicazione dell' 16 art. 1455 cod. civ. Quanto poi alla tesi della ricorrente secondo la quale tale obbiettivo, grave ritardo, poteva trovare giustificazione nella conflittualità esistente dal 1994 tra le parti, è del tutto infondata, perché, premessa 1' irrilevanza della mancanza di dolo del debitore nell' inadempimento, proprio la circostanza che La RA non volesse riconoscere la s.a.s. SA CA come conduttrice avrebbe dovuto indurla ad osservare la mas- sima diligenza nell' adempimento del fondamentale e primario obbligo del pagamento del canone tant' è che, in difetto di tale osservanza, la valutazione del- la gravità dell' inadempimento potrebbe essere anche implicita (Cass. 2616/1990) - che incide sul rapporto sinallagmatico e turba l'equilibrio del contratto tra le parti. の Pertanto anche questa ulteriore ratio, posta a fon- i damento della decisione impugnata, è corretta, perché costituisce esatta applicazione del principio secondo il quale per pronunciare la risoluzione giudiziale del contratto occorre tener conto dell'economia complessi- va del medesimo e dell'equilibrio necessario al suo funzionamento, che nella specie è stato correttamente ravvisato nel peculiare interesse della locatrice ad J ottenere adempimenti puntuali nel pagamento del canone 17 al fine di facilitarle l'accettazione, come conduttore, di un soggetto con cui non aveva stipulato il contratto di locazione. Pertanto il ricorso va rigettato e la ricorrente condannata ala pagamento delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente alle spese di questo grado di giudizio, di cui Euro 6500 1.500,00 per onorari ed Euro per spese. Così deciso in Roma il 4 marzo 2002 Il Relatore Ө. а Il Presidente Свобой и ERÍA ✓CANCELL I DIRETTORE Umberto Cicero 109T129,11 Depositata in Cancelleri 456T 51,65 01 AGQ, 2002 TOT 160,76 IL DIRETTORE DI CANCELLERIA arto Clearo oggi, AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in da 6 SET,2002, on 40/84. versate € 180.76 an 1 CENTRIANTA /76) p. Digene Asea vie ((Dott.ssa RI Grazi PPO) Responsabile Servico diari ((Dr. M. RACIOMINY 18