Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano GAROFALO - Presidente -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Rel. Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO - Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
OS DI, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE BRUNO BUOZZI 99, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO D'ALESSIO, che lo difende per procura speciale prot. n. 457/97 del Consolato Generale d'Italia a Londra in data 25/3/97;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA CATILINA 2 ANZIO in persona dell'Amm.re Sig.ra Maria Giuseppina Magnifico, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ASIAGO 8, presso lo studio dell'avvocato GIANCARLO SABBADINI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 378/96 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 31/1/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/10/98 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;

udito l'Avvocato D'ALESSIO, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato SABBADINI, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Francesco MELE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ID TO ha proposto gravame, dinanzi alla Corte d'appello di Roma, avverso la sentenza del Tribunale di Velletri 3- 12.11.1993, con la quale era stata rigettata la domanda da lei avanzata nei confronti del Condominio di Via Catilina n. 2, Anzio, di declaratoria della invalidità delle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale del 10.1.1989.
A motivo dell'asserita invalidità l'appellante ha dedotto: a) l'omessa convocazione di tutti i condomini;
b) l'approvazione delle deliberazioni col voto favorevole dei soli condomini convocati;
c) l'illegalità della tabella millesimale di valore in vigore, applicata nella specie, in quanto formata in violazione dei criteri di legge e del principio di proporzionalità di cui all'art. 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, e non tenendo peraltro conto di tutte le porzioni immobiliari costituenti l'edificio in condominio;
d) l'inderogabilità dell'art. 68 citato e la conseguente nullità del regolamento di condominio col quale era stata adottata la tabella;
e) la necessità di una revisione dei valori, insita nei comportamenti anche giudiziali del condominio;
f) l'illegittimità della ripartizione della spesa occorrente per l'esecuzione dei relativi lavori tra tutti i condomini anziché solo tra quelli che con le loro sopraelevazioni avevano causato le gravi lesioni per la cui riparazione erano state decise opere straordinarie.
Costituitosi l'appellato, il quale ha contestato la fondatezza dell'impugnazione, la Corte romana ha rigettato l'appello condannando l'appellante alle spese del grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione ID TO sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resiste il Condominio con controricorso, anch'esso illustrato con memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 c.p.c., violazione dell'art. 1136 c.c., nonché omessa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.
Richiamando l'atto di vendita per notar OR SA dell'8 novembre 1951 contesta la ricorrente l'assunto della Corte del merito secondo cui dalla documentazione prodotta risultava che tutti i partecipanti al condominio erano stati invitati alla riunione, giacché esso era basato sulla erroneità della tabella allegata al regolamento condominiale che considerava il condominio costituito da sole nove unità immobiliari (sette appartamenti e due autorimesse), mentre in realtà i condomini proprietari erano quindi dovendo calcolarsi anche le unità immobiliari non comprese nella tabella. L'assemblea del 10 gennaio 1989 era da considerarsi pertanto nulla avendo deliberato in violazione dell'art. 1136 c.c.. Con il secondo mezzo si deduce violazione del disposto di cui agli artt. 68 disp. att. c.c., 1118, 1123 e 1138 stesso codice. Rileva la ricorrente che la tabella allegata al regolamento di condominio non era stata mai approvata dai condomini come prescritto dal terzo comma dell'art. 1138 c.c.. Come si evidenziava dalle norme transitorie di tale regolamento la tabella in questione non aveva il carattere della tabella contrattuale ne' quella di una tabella convenzionale accettata all'unanimità dai condomini, ma solo quello di una tabella provvisoria da sostituirsi con una definitiva trascorso il primo anno di amministrazione.
La provvisorietà e quindi l'invalidità contrattuale della tabella in questione, che attribuiva indiscriminatamente a sette appartamenti lo stesso numero di millesimi (140), era sancita, ad avviso della TO, dall'art. 3 dello stesso regolamento che prescriveva come nella tabella millesimale dovevano attribuirsi alle singole unità immobiliari condominiali un numero di millesimi proporzionali ai loro valori come per legge.
Le doglianze, da esaminarsi congiuntamente stante la loro stretta connessione, non possono essere accolte.
Le tabelle millesimali, ancorché frutto di "accorpamento" in un'unica espressione millesimale di più unità immobiliari (Cass.n. 5686/86), e quindi contrastanti con il principio della proporzionalità di cui all'art. 68 disp. att. c.c. (norma quest'ultima non inderogabile, come si desume dalla sua mancata inclusione tra quelle, per l'appunto non derogabili da parte dei regolamenti condominiali, menzionate dall'art. 72 delle stesse disp. att. - Cass. n. 2922/79 e n. 5686/86 cit.), in quanto allegate a regolamento condominiale contrattuale (nella specie tale natura non è stata oggetto di specifico gravame di merito), che costituisce una sorta di statuto della collettività condominiale, fonte di diritti e di obblighi per i singoli condomini (v. Cass. n. 2590/90, n. 12342/95), non possono esser modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 69 delle medesime disp. att. c.c. e conservano piena validità ed efficacia (quali leggi del condominio) sino a che non intervenga una rituale modifica delle stesse (Cass. n. 2275/68, n. 882/70, n. 4274/74, n. 506/75, n. 5769/78, n. 5905/81, n. 3232/82, n. 4197/87, n. 3701/88, n. 7884/91, n. 12115/92, n. 854/97). E poiché, come si è detto, le tabelle convenzionali hanno forza di legge, anche la qualità di "condomino" si ricava da esse, tal che non può esser considerato tale, e pertanto titolare dei conseguenti diritti, ivi compreso quello di esser convocato o invitato per la validità delle assemblee condominiali e delle conseguenti delibere, il comproprietario di "unità immobiliari" prive di "caratura" nelle tabelle in questione.
Alla stregua dei suesposti principi correttamente pertanto la Corte del merito ha ritenuto rituali le delibere adottate nell'assemblea condominiale del 10 gennaio 1989, stante la regolarità della convocazione dei condomini chiamati a parteciparvi, come risultanti sulla base dell'originario regolamento convenzionale risalente al 1951 e delle accluse tabelle, nonostante il loro contrasto con l'art. 68 disp. att. c.c., giacché regolamento e tabelle non avevano subito, dalla loro origine, le rituali ed opportune modifiche. In base alle svolte argomentazioni il proposto ricorso va quindi respinto nella sua integralità con la condanna della ricorrente alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del Condominio di Via Catilina 2 in Anzio, delle spese di questo giudizio che liquida in £. 267.050 oltre a £.

2.000.000 per onorari.
Roma 30 ottobre 1998.