Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
NC AT Presidente
UN MA Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 4421 R.G.A.C. dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 15.10.2025 e vertente
TRA
(c.f. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Gianfranco Parte_1 C.F._1
NA (c.f. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Rignano C.F._2
Flaminio, Largo della Stazione n. 8, giusta procura in atti,
Appellante
E
(c.f. Appellata contumace CP_1 C.F._3

Oggetto: appello avverso la sentenza n. 715/2021 del Tribunale di Tivoli, pubblicata in data
13.05.2021.
Conclusioni
Per l'appellante “All'Ill.ma Corte di appello adita affinché, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in riforma della impugnata sentenza, accertata l'inidoneità dell'immobile locato all'uso pattuito, dichiarare la risoluzione del predetto contratto, atteso l'abbassamento del solaio di cm. 20 dopo i lavori di rifacimento dello stesso in data 22.7.2010, ed attesa la palese inerzia della sig.ra
nel mantenere l'immobile non idoneo all'uso pattuito, e condannare la locatrice al CP_1 risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente ai sensi dell'art.1578 c.c. 2 c., nella somma di euro 20.000,00 o in quella maggiore o minore che il Tribunale vorra' determinare, sempre nella competenza del giudice adito… Con vittoria di spese, competenze ed onorario”
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 22.02.2020, ritualmente notificato, ha promosso il Parte_1 giudizio nei confronti della Sig.a deducendo di essere stata conduttrice CP_1 dell'appartamento ubicato in Rignano Flaminio, Via Primo Maggio n° 9, giusto contratto di locazione dell'11.7.2003, con scadenza all'11.07.2011, sottoscritto con la Sig.a nella qualità di CP_1 usufruttuaria dell'immobile. In particolare, riferiva: che in data 7.7.2010 le veniva notificata l'ordinanza del Comune di Rignano Flaminio con ordine di rilascio dell'immobile a causa dello stato di fatiscenza del solaio;
di aver ottemperato al rilascio, senza alcuna assistenza da parte della locatrice;
che ultimati i lavori di ristrutturazione, al momento della riconsegna l'immobile presentava un solaio più basso di circa 20 cm rispetto all'originale, così rendendo il bene non più abitabile;
di aver inutilmente diffidato la proprietaria a ripristinare lo stato dei luoghi originario. Sosteneva, pertanto, che ricorreva l'inadempimento del locatore ai sensi degli articoli 1575 e 1581 cc per non aver questi mantenuto il bene locato idoneo all'uso pattuito. Su tali basi, chiedeva il risarcimento del danno nella misura di euro 20.000,00.
La Sig.a rimaneva contumace. CP_1
Si teneva la prima udienza in data 03.12.2020. In tale sede, il Giudice ammetteva la documentazione prodotta dalla ricorrente, e non anche la prova per testi ritenuta irrilevante, e rinviava per discussione e decisione all'udienza del 13.05.2021. Quivi, all'esito della camera di consiglio, emetteva sentenza con la quale rigettava la domanda, così motivando “E' provato documentalmente che la ricorrente abbia dovuto ottemperare all'ordine di sgombero emesso dal Comune di Rignano Flaminio (cfr. ordinanza n° 46 del 7.7.2010) per l'accertato pericolo dovuto alla fatiscenza del solaio dell'immobile. E' provato che detto stato di pericolo sia stato dichiarato cessato, dopo l'esecuzione di lavori di ristrutturazione, con altra ordinanza comunale n° 59 del 10.8.2010. Non è provato – ne
è stato chiesto di provare in modo idoneo – il dedotto abbassamento del solaio rispetto all'origine.
Non è comunque provato il danno, posto che anche la richiesta di risarcimento in via equitativa deve essere assistita dall'indicazione dei parametri sui quali il Tribunale dovrà esprimere il suo giudizio.
Le prove orali articolate dalla ricorrente sono inammissibili, in quanto documentali (capitoli 1 e 4), formulate negativamente (capitoli 2 e 5) e valutative (capitolo 3). La domanda va dunque respinta perché non provata.”. Il Giudice, pertanto, rigettava il ricorso e nulla disponeva sulle spese stante la contumacia della resistente. Avverso tale sentenza la Sig.a ha spiegato appello con ricorso ritualmente notificato Parte_1 in data 30.07.2021.
Anche nel presente giudizio di gravame è rimasta contumace la resistente.
Si è tenuta la prima udienza in data 15.12.2021, a seguito della quale è stato disposto rinvio per discussione al 15.10.2025.
Nel proprio atto di appello la Sig.a censura la sentenza impugnata con un unico motivo di Pt_1 impugnazione rubricato “inesistente motivazione”.
Si duole l'appellante che il Giudice di prime cure, motivando in 7 righe la decisione, abbia ritenuto non provata la domanda risarcitoria, proposta ai sensi dell'art. 1453 c.c., per inadempimento del locatore, e non abbia ammesso le prove richieste, per interpello, testimoniale e ctu, che sarebbero state invece idonee a provarla.
In particolare, l'appellante sostiene di non aver potuto effettuare perizia di parte, per l'impossibilità di accedere nell'immobile; e che a mezzo CTU poteva accertarsi l'abbassamento del solaio, e così
l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito, tale da costringere la Sig.a a trovare appartamento Pt_1 ove abitare ovvero giustificare la richiesta di risarcimento per cui è causa.
Secondo l'appellante avrebbe inoltre errato il Giudicante nel rigettare la prova testimoniale e nel ritenere necessaria l'indicazione di parametri anche per la liquidazione richiesta in via equitativa. Tali parametri, sostiene, potevano essere dedotti dall'importo del canone di locazione e dalla circostanza che la ricorrente, a seguito dell'intervento edilizio, ha dovuto lasciare l'immobile condotto e trovarne altro in cui abitare.
Le censure proposte sono infondate.
Questa Corte ritiene immune da censura la sentenza impugnata. Il Giudice di prima istanza ha, infatti, correttamente rigettato la domanda di risarcimento avanzata dalla , in quanto affatto provata Pt_1 sia nell' an sia nel quantum.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte “il principio generale per cui l'onere della prova grava su colui che allega i fatti posti a fondamento della domanda o dell'eccezione, non viene meno nel caso in cui al giudice è riconosciuto di disporre d'ufficio mezzi di prova ritenuti necessari, in quanto detto potere avendo carattere discrezionale non si pone in funzione sostitutiva dell'onere predetto, con la conseguenza che il mancato esercizio dello stesso non è censurabile in sede di legittimità anche se del tutto immotivato ed anche se disattenda una specifica sollecitazione della parte interessata.” (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 536 del 19 gennaio 2000).
Nel caso esaminato, l'appellante non ha dato prova alcuna di quanto lamentato. Né in relazione all'abbassamento del solaio, né alla conseguente inidoneità dell'immobile all'uso convenuto.
Peraltro, nel proprio atto di impugnazione, l'appellante precisa di aver fatto rientro nell'immobile in data 22.07.2010, a seguito dell'intervento edilizio, e di essersi avveduta dell'abbassamento del solaio.
Non si comprende, dunque, perché, avendo possibilità di accedervi, non abbia provveduto ad effettuare una perizia, rilievi e fotografie del nuovo stato dell'immobile ovvero a documentarne l'inidoneità.
La mancanza di tali allegazioni si pone in palese contrasto con quanto disposto dall'art. 2697 c.c., il cui primo comma recita “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”; e la cui inosservanza comporta per l'effetto il rigetto della domanda.
Per quanto attiene, invece, alla doglianza relativa alla CTU, ulteriore principio consolidato nella giurisprudenza è quello secondo il quale “Il ricorso al consulente deve essere disposto non per supplire alle carenze istruttorie delle parti o per svolgere una indagine esplorativa alla ricerca di fatti o circostanze non provati, ma per valutare tecnicamente i dati già acquisiti agli atti di causa come risultato dei mezzi di prova ammessi sulle richieste delle parti” (Cass. 06/12/2019, n. 31886).
Non risulta, pertanto, meritevole la richiesta di CTU avanzata dall'appellante, posto che la stessa non ha allegato in termini di prova dei fatti dedotti. Così come, prive di pregio e generiche appaiono le censure rivolte al Giudicante per aver ritenuto inammissibili le prove testimoniali il cui rigetto è stato motivato specificamente dal giudice. Ed invero su tali rilievi l'appellante né formula motivata doglianza, né chiarisce le ragioni per le quali il mezzo di prova doveva essere ammesso o essere ritenuto rilevante ai fini della decisione.
Infine, anche la critica in relazione alla richiesta di liquidazione in via equitativa del quantum non risulta fondata. Anche su tale questione, infatti, l'appellante nulla allega, neanche in relazione alla circostanza di aver effettivamente lasciato l'immobile a causa dell'inidoneità lamentata.
Le ulteriori questioni rimangono assorbite.
Per quanto esposto, l'appello deve essere rigettato.
Nulla sulle spese attesa la contumacia della parte resistente. Va dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza n. 715/2021 del Tribunale di Tivoli, pubblicata in data 13.05.2021, così provvede:

1- Rigetta l'appello proposto, e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;

2- Nulla sulle spese;

3- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n.
115/2002.
Roma, 15.10.2025
Il consigliere estensore Il Presidente
UN MA NC AT