Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. PAOLO VITTORIA - rel. Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NOVIM SRL, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Sig. LI RO, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesa dall'avvocato PIERO MINOLITI con studio in 84123 SALERNO VIA FUSO 8, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EC GI, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato DOMENICO NARNI MANCINELLI con studio in 84100 SALERNO VIA ARCE 40, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 220/99 del Tribunale di SALERNO, Sezione 2^ Civile, emessa il 07/11/97 e depositata il 04/03/99 (R.G. 1798/88);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/11/01 dal Consigliere Dott. Paolo VITTORIA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
1. - AC EC conveniva in giudizio la società OV s.r.l. e con la citazione a comparire davanti al PR di Salerno, notificata l'11.2.1987, proponeva una domanda di ripetizione d'indebito e condanna alla restituzione della somma di L.

2.690.000 aumentata di interessi legali e rivalutazione dalla data del 21.7.1980.
Esponeva questi fatti.
Avvalendosi dell'attività di mediazione professionale della OV, su un modello da lei predisposto, nella sua sede ed in presenza di un suo preposto, aveva concluso con EL RA un contratto preliminare di compravendita.
Il preliminare riguardava un immobile che in parte era di sua proprietà, per altra parte era di due suoi figli maggiorenni, per un ultima parte di un figlio minorenne.
Al di là del fatto che, come risultava dal preliminare, egli non aveva il potere di rappresentare i figli maggiori, il contratto, per la sua formulazione, era da considerare soggetto alla condizione sospensiva che la vendita della quota del minore fosse autorizzata dal giudice tutelare, autorizzazione che invece non c'era stata. Nella causa poi seguita con il RA il preliminare era stato dichiarato nullo e comunque inefficace dal tribunale con sentenza del 22.7.1986. La OV aveva chiesto ed ottenuto il pagamento della provvigione sebbene il preliminare fosse subordinato alla duplice condizione sospensiva della ratifica dei figli maggiori e della autorizzazione del giudice tutelare, condizioni che le erano note. 2. - La OV si costituiva in giudizio e svolgeva le difese che seguono.
Il rapporto intercorso con l'attore era di mandato con rappresentanza e non di mediazione.
Ne costituiva dimostrazione la lettera che l'attore aveva inviato al RA ed alla OV: al primo per accettare la sua offerta pervenutagli attraverso la OV e fissare la data per sottoscrivere il preliminare, alla seconda per confermare che alla sottoscrizione del preliminare le avrebbe corrisposto le sue spettanze per la somma di L. 2.690.000.
Il mandato era stato svolto ed il corrispettivo era dovuto. Ma lo era anche se si fosse trattato di mediazione.
L'attore, nel preliminare, sfera impegnato in modo incondizionato ne' dal preliminare emergeva alcuna condizione od altra ragione d'invalidità.
3. - Il PR accoglieva la domanda con sentenza del 19.3.1988. La decisione veniva confermata dal tribunale con sentenza del 4.3.1999, salvo, su appello dell'attore, la modifica della decorrenza degli interessi.
4. - Il tribunale ha deciso la controversia in base a queste ragioni.
Il rapporto intercorso tra l'attore e la OV non aveva tratto origine da un mandato, ma da una mediazione tipica.
L'attore non aveva quindi l'obbligo di concludere l'affare che gli era stato proposto.
Peraltro, dal preliminare sottoscritto appariva che esso era stato sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento della prescritta autorizzazione da parte del giudice tutelare. Perché l'autorizzazione non fosse intervenuta era fatto che non rilevava nei rapporti tra parte e mediatore.
4. - La OV ha chiesto la cassazione della sentenza con ricorso notificato il 23.6.1999.
AC EC ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
1. - Il ricorso contiene due motivi.
2. - Il primo denunzia vizi di violazione di norme di diritto e di norme sul procedimento (art. 360 nn. 3 e 4 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1703 e ss. 2697 e 2729 cod. civ., oltre che agli artt. 2697 e 2729 cod. civ.). Il motivo non è fondato.
2.1. - Ricondurre l'accordo intercorso tra le parti ad uno o ad altro tipo di contratto è un giudizio che consiste nell'applicare il diritto ai fatti accertati e quindi rientra nell'ambito del sindacato di legittimità, che la corte compie quando la cassazione della sentenza è chiesta per il motivo di violazione o falsa applicazione di norme di diritto.
Ma la sentenza impugnata non presenta questo vizio.
Si basa su una esatta applicazione della legge, in particolare dell'art. 1754 cod. civ., il giudizio con cui il rapporto è ricondotto alla mediazione tipica, anziché al mandato o ad altro contratto atipico, se il giudice accerta che una parte ha sì manifestato ad un mediatore il proprio interesse a vendere un immobile, ma non ha concluso con lui per iscritto un mandato a vendere o non gli ha per iscritto conferito il potere di vendere a nome suo, ma solo ha incaricato il mediatore di ricercare un potenziale acquirente, senza però impegnarsi a pagare al mediatore un corrispettivo per l'attività svolta, anche nel caso di mancata conclusione dell'affare.
L'accertamento dei fatti compiuto dal tribunale non presenta d'altra parte il vizio di violazione delle norme sulla prova e sulla sua valutazione da parte del giudice.
La lettera - richiamata dalla OV già nel corpo della sua prima difesa e che sarebbe stata valutata dal tribunale in modo incongruo - da un punto di vista logico si presta ad essere valutata invece anche nel modo seguito dal tribunale.
Da essa, infatti, si trae solo che il mediatore ha trasmesso alla parte la proposta ricevuta da un terzo;
che la parte, date le condizioni dell'offerta, l'ha accettata e si è impegnata a sottoscrivere il preliminare;
che al mediatore le spettanze dovutegli gli sarebbero state pagate all'atto della sottoscrizione del preliminare.
E quindi se ne può se mai desumere, che il mediatore ha proceduto per incarico della parte.
Ma questo, salvo patti contrari, dà al mediatore diritto ad ottenere il rimborso delle spese incontrate (art. 1756 cod. civ.), non gli dà anche il diritto alla provvigione, se l'affare per cui ha ricevuto l'incarico non è concluso.
Perché abbia diritto alla provvigione indipendentemente dalla conclusione dell'affare, non è sufficiente che il mediatore abbia ricevuto incarico da una parte, è necessario un patto ulteriore, di cui la OV, non ha fornito una prova specifica e di cui non può farsi appunto al tribunale se ha ritenuto di non rinvenirla nel documento che è stato commentato.
Il patto deve valere a collegare il diritto alla provvigione ad un fatto diverso da quello della conclusione dell'affare (art. 1755 cod. civ.). Questo fatto può essere l'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di terzo interessato all'affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine od anche non esservi pervenuto, se prima della scadenza del termine la parte ritira l'incarico al mediatore: in questi casi la provvigione costituisce il compenso per aver il mediatore assunto ed adempiuto l'obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all'affare.
3. - Il secondo motivo denunzia vizi di violazione di norme di diritto oltre a difetti di motivazione (art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1755 e ss. cod. civ.).
La ricorrente premette che la sottoscrizione d'un preliminare, secondo la costante giurisprudenza della corte, costituisce conclusione dell'affare.
Osserva che il preliminare non era sottoposto a condizioni di alcun genere;
che v'era nel preliminare la promessa della parte di procurarsi le ratifiche ed autorizzazioni necessarie;
che dalla sentenza resa nella causa tra il EC ed il RA risultava che il primo nulla aveva fatto per ottenerle.
Dunque, la provvigione era dovuta in base agli artt. 1359 e 1757 cod. civ. Il motivo non è fondato.
3.1. - L'art. 1757 cod. civ. dispone che, se il contratto concluso tra le parti messe in contatto dal mediatore è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge quando la condizione si verifica;
se è sottoposto a condizione risolutiva, è annullabile o rescindibile, il diritto alla provvigione non viene meno se la condizione si realizza o il contratto è annullato o rescisso, a meno che il mediatore non fosse a conoscenza della causa d'invalidità.
Il tribunale ha negato il diritto alla provvigione, perché ha affermato che il contratto presentava la condizione sospensiva che per la quota appartenente al minore fosse rilasciata dal giudice tutelare la prescritta autorizzazione, condizione di cui la OV era a conoscenza.
Ora, come è stato accertato dal tribunale ed emerge dal documento esibito dall'attore, dal contratto preliminare risultava che AC EC lo era venuto sottoscrivendo anche per il figlio minore, senza averne ottenuto l'autorizzazione, che infatti si impegnava a chiedere.
Ma i genitori che hanno la patria potestà sui figli minori ne possono alienare i beni, per necessità ed utilità evidente del figlio, solo se prima siano stati autorizzati a farlo dal giudice (art. 320, terzo comma, cod. civ.) I contratti conclusi senza osservare tale norma sono poi annullabili (art. 322 cod. civ.). Quindi, il compromesso stipulato dall'attore anche il nome del figlio minore era annullabile e la causa di tale annullabilità - come il tribunale ha accertato, senza che tale accertamento sia stato investito da critiche - era nota al mediatore.
D'altra parte, la promessa di chiedere l'autorizzazione (che la corte ha altre volte dichiarata nulla, con le sentenze 15 febbraio 1969 n. 541 e 17 febbraio 1968 n. 557) non toglieva al contratto il suo connotato di annullabilità.
Non rileva, dunque, che i giudici di merito, di fronte ad un preliminare di compravendita, concluso dal padre in nome del minore senza la previa autorizzazione del giudice tutelare, abbiano ritenuto di ricondurre la situazione al diverso schema del contratto sottoposto alla condizione sospensiva del successivo intervento dell'autorizzazione.
Non rileva, perché l'esito, nei rapporti tra mediatore e parte dell'affare, è il medesimo.
Ciò che conta, in confronto del mediatore, è che, appunto in base a quella circostanza a lui nota, al preliminare sia stata negata efficacia tra le parti in un giudizio invece promosso per la sua esecuzione.

4. Il ricorso è rigettato.

5. La ricorrente è condannata al rimborso delle spese del processo, che sono liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese processuali, che liquida in 684,73 Euro, dei quali 619,75 Euro per onorari di avvocato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di cassazione, il 22 novembre 2001. Depositato in Cancelleria il 15 maggio 2002