Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. AR SPADONE - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AG RI, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DELE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato MANFREDINI O, difesa dagli avvocati MARCHETTI SILVIO, SCRIPELLITI NINO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
MI RI RA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DELA GANCIA 1, presso lo studio dell'avvocato MIELE R, difesa dall'avvocato MI CALOGERO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
COND VIA QUINTINO SELLA 88/92 FIRENZE, in persona del suo Amm.re pro tempore PAMPALONI GIOVANNI, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA PRATI DEGLI STROZZI 26, presso lo studio dell'avvocato BONANNI GIANCARLO, che lo difende unitamente all'avvocato IPULINA LIANA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
DE RE, EC EL, AL RI, BI NA, ED RI VED BI, PI MO, FR ZO, LI ER;
EC AR (deceduto) in persona dell'erede EC M.RA;
GL NA, LA EL, CO AR, CH IR, DI NS IA, LA MI UC, MI GI, AN OL RA, elettivamente domiciliati in ROMA P.ZZA PRATI DEGLI STROZZI 26, presso lo studio dell'avvocato BONANNI GIANCARLO, che li difende unitamente all'avvocato CARDOSO VASCO, giusta delega;
in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
LI SE, CO ID, TT IO, PI AN, CI VE RI, BR ND, NI RI TE, DE GU, URLÌ LE, CO NC, RO IL, FA GI, SE LB;
HI RA, HI FA quali eredi di OR IN;
LR AL, IV LE, HE DE SERENELLA;
OPERA CR RE in persona del legale rapp.te p.t. quale erede di EL YO NN MA;
CO AR, CO NA RI, CO SE CO RI GIOVANN7A quale eredi di CO UI;
RI DE IA AR, RI AD RI, RI PA, quali, eredi di LA Piero;
ON US, AL CE Ved. ON, ON DU NI eredi di SI Adolfo;
IN LE, IN OB;
AG SO TI, AG IA, AG GU, quali eredi di AS IC;
QUERCI CC LD, OR EZIO;
IN MO, IN OR quali eredi di AI LL MA;
LL VI, DI RE SE, TI TO, RO ON LO;
SA NA, SA UL, ON UCNA Ved. SA, quali eredi di LV RL;
HI SP FE;
IA OFIA Ved. IA quale erede di ZA TA;
LA SE, UO MI, CHNI UC, AL FR, AL LO, DE LUNGO STEFANO;
MINDELI RE Ved. DE quale erede di DE OL;
ME IO, SA BR;

- intimati -

nonché contro
IN OR quale erede di IN MO;
SUORE TERSIARIE NCNE FIGLIE DI SAN FRANCESCO in persona della legale rappresentante quale erede di HE LG a sua volta erede di RO NC;

- intimati con integrazione del contraddittorio -
avverso la sentenza n. 153/98 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 13/02/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/01/01 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;

udito l'Avvocato SCIPELLITI Nino, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato BONANNI RL, difensore dei resistenti condominio e altri condomini che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per l'accoglimento del 1^ motivo del ricorso e per il rigetto del 2^.
Svolgimento del processo
Con atti di citazione notificati nel maggio e nel giugno 1985 AS MA conveniva in giudizio il condominio dell'edificio sito in Firenze, alla via Quintino Sella 88/90/92, chiedendo: 1) la declaratoria di nullità delle delibere condominiali del 3/5/1984 e del 10/5/1985 per essere la ripartizione delle spese per il consuntivo e per il preventivo degli anni dal 1983 al 1986 inficiata da errore per l'applicazione di tabelle millesimali inesatte ed illegittime;
2) la formazione di nuove tabelle con conseguente necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini dello stabile in questione.
Con altro atto di citazione notificato in data 1/8/1985 la AS proponeva opposizione al decreto ingiuntivo con il quale le era stato intimato il pagamento della somma di L.

6.947.100 per spese concernenti il consuntivo 1984/85 ed il preventivo relativo all'anno successivo.
La AS, ottenuta l'autorizzazione, chiamava in giudizio tutti i condomini dell'indicato stabile.
Disposta la riunione dei giudizi l'adito tribunale di Firenze con sentenza 9/1/1993: 1) dichiarava la carenza di legittimazione passiva di MA GR EL e dell'amministratore del condominio in ordine alla domanda di formazione di nuove tabelle millesimali;
2) rigettava l'opposizione al decreto ingiuntivo ed ogni altra domanda spiegata dell'attrice.
Avverso la detta sentenza la AS proponeva appello al quale resistevano l'amministratore del condominio ed alcuni dei condomini. Nel giudizio di secondo grado si costituivano i condomini IN NI e IN RT che aderivano all'atto di appello del quale, invece, MA GR EL chiedeva il rigetto.
La corte di appello di Firenze, con sentenza 13/2/1998, rigettava il gravame osservando: che il tribunale non aveva ritenuto carente di legittimazione passiva l'amministratore del condominio per tutti i giudizi promossi nei suoi confronti, ma, applicando correttamente l'art. 69 disp. att. c.c., aveva statuito che detto amministratore non poteva essere il legittimato passivo in ordine alla domanda di formazione di nuove tabelle millesimali e giustamente aveva ripartito le spese in base ai criteri in quel momento in vigore per poi promuovere procedimento monitorio nei confronti dell'appellante; che la EL non era proprietaria di unità immobiliari comprese nel condominio dello stabile in questione;
che del pari correttamente il tribunale aveva respinto la domanda di declaratoria di illegittimità, con conseguente modifica, delle tabelle millesimali rilevando che per circa venticinque anni non erano state sollevate obiezioni alle tabelle stesse dal dante causa della AS e poi da quest'ultima la quale solo nel 1984 aveva contestato la ripartizione delle spese effettuata sempre utilizzando criteri applicati dal 1959;
che la AS, avendo avuto tutto il tempo di valutare e controllare (anche sotto il profilo dell'esistenza di errori) i criteri di formazione delle tabelle, aveva implicitamente ed inequivocabilmente approvato tali criteri.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Firenze è stata chiesta da AS MA con ricorso affidato a due motivi. Hanno resistito con separati controricorsi il condominio, EL MA GR ed i condomini AN DE, NN IG, DO MB, MA DE, ZO RA, IR AN, CA NT, EL GA, GG LL, IN CC, CI ON, NA Di EN, ER TA AT, MO IL, SE EC, MA GR EC, RA OL ET. Tutti gli altri condomini, parti nei giudizi di merito, non hanno svolto attività difensiva in sede di legittimità. Con ordinanza pronunciata da questa Corte all'udienza del 13/7/2000 è stata disposta la notifica del ricorso, quali litisconsorti necessari, a AN OP e agli eredi di MO LL, parti nel giudizio di secondo grado. La ricorrente ha depositato il ricorso ritualmente notificato alle dette parti, che non si sono costituite. Le parti costituite, ad eccezione di EL MA GR, hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso AS MA denuncia violazione degli articoli 1118, 1123 c.c. e 69 disp. att. c.c., nonché violazione dei principi generali in materia di attribuzione dei valori millesimali alle unità immobiliari in condominio. Sostiene la ricorrente che l'articolo 69 disp. att. c.c. consente la revisione delle tabelle millesimali quando risulta che le stesse siano conseguenza di errore o quando siano mutate le condizioni di parte dell'edificio con alterazione del rapporto tra i valori delle diverse unità immobiliari. L'errore che giustifica la revisione delle tabelle non coincide con l'errore vizio del consenso disciplinato dagli articolo 1428 e seguenti c.c. ed assume rilievo anche quando il consenso all'approvazione delle tabelle sia stato manifestato tanto espressamente quanto con fatti concludenti. La rettifica delle tabelle è ammissibile in tutti i casi di divergenza obiettiva ed è irrilevante - al contrario di quanto affermato dalla corte di appello - la forma, i modi ed i tempi di manifestazione del consenso e di accettazione in occasione della formazione di dette tabelle. Nella specie l'errore venutosi a creare nelle tabelle in uso nel condominio è consistito nell'attribuzione di un autonomo valore ad un supposto diritto di sopraelevazione sul lastrico solare non più attuabile per la sopravvenuta normativa in tema di edilizia. Peraltro è evidente che non è normativamente possibile l'attribuzione di valore millesimale a mere potenzialità ed aspettative (nella specie possibilità dell'esercizio del diritto di sopraelevazione) non realizzate e non realizzabili.
Il motivo è fondato.
Occorre premettere che, come è pacifico nella, giurisprudenza di legittimità, la tabella millesimale raffigura il prospetto dei valori proporzionali delle quote di condominio e, in termini aritmetici, esprime il rapporto di valore tra le unità immobiliari e l'intero edificio fissato dall'articolo 1118 c.c. La tabella viene approvata con atto negoziale da tutti i condomini i quali possono dimostrare il loro consenso anche in tempi successivi per "facta concludentia" attraverso l'applicazione in concreto per più anni. La detta tabella si impugna, a norma dell'articolo 69 disp. att. c.c., quando risulta che i valori proporzionali dei piani o delle porzioni di piano siano conseguenza di errore, ovvero quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, il rapporto originario dei singoli piani o porzioni di piano sia notevolmente alterato. Il citato articolo 69 riconduce l'impugnazione della tabella alle inesattezze, originarie o sopravvenute, non al vizi dell'atto di approvazione: la legittimità della deliberazione assembleare che riconosce valide le tabelle millesimali approvate per fatti concludenti, non esclude che le stesse tabelle possano modificarsi se sono conseguenze di errore.
Costituiscono poi errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, l'esposizione etc.), siano errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell'art. 68 ultimo comma disp. att. cit. sono irrilevanti a tale effetto). Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l'errore di valutazione, in sè considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1429 n. 2 cod. civ. La domanda di revisione o di modificazione della tabella millesimale per errore nella determinazione dei valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano, ex articolo 69 n. 1 disp. att. c.c., può essere proposta non soltanto per l'errore di calcolo già disciplinato dall'articolo 1430 c.c., ma anche per ogni tipo di errore rilevante come vizio del contratto a norma dell'articolo 1428 c.c. L'errore può però consistere anche nella divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, atteso che nell'articolo 69 citato l'errore non viene riferito al consenso dato all'approvazione delle tabelle, bensì obiettivamente ai valori in essa contenuti, comportando la revisione e non l'annullamento dell'atto di approvazione.
In proposito le sezioni unite di questa Corte, con la sentenza n. 6922 del 9/7/1997, componendo un contrasto giurisprudenziale sul punto, ha affermato che l'errore il quale, a norma dell'articolo 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali,
non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli articoli 1428 e seguenti c.c., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che al riguardo rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse: la predetta norma considera l'errore nella determinazione dei valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano non già come causa di annullamento, bensì come causa di revisione delle tabelle. Di tale revisione non fa da presupposto l'annullamento, non essendo ciò desumibile dalla formulazione dell'art. 69, che accenna semplicemente a valori da rettificare in quanto conseguenza di un errore, con riferimento, pertanto, non già all'errore quale vizio del consenso, contemplato dall'art. 1428 c.c. in materia contrattuale, ma all'oggettiva presenza di una difformità tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
Questo collegio condivide il detto principio al quale la corte fiorentina non si è attenuta nel caso di specie. Il giudice di appello ha infatti confermato la pronuncia di rigetto della domanda proposta dalla AS - volta alla declaratoria della illegittimità, con conseguente modifica, delle tabelle millesimali - affermando che per circa venticinque anni non erano state sollevate obiezioni alle tabelle stesse dal dante causa della ricorrente e poi da quest'ultima la quale aveva avuto tutto il tempo ed il modo di valutare e controllare (anche sotto il profilo dell'esistenza di errori) i criteri secondo i quali le tabelle erano state formate. Con il secondo motivo di ricorso la AS denuncia violazione degli articoli 1130 e 1131 c.c., nonché erronea negazione della legittimazione passiva dell'amministratore rispetto alle domande di annullamento delle deliberazioni condominiali. Deduce la ricorrente che l'azione relativa alla nullità delle tabelle millesimali ed alla formazione di nuove tabelle non era stata proposta nei confronti dell'amministratore del condominio, mentre la domanda concernente le impugnazioni delle delibere condominiali del 3/5/1984 e del 10/5/1985 correttamente era stata avanzata verso l'amministratore unico soggetto legittimato a rappresentare il condominio a norma degli articoli 1130 e 1131 c.c. Il motivo non è fondato.
Con la detta censura la ricorrente ripropone la questione sollevata con i motivi di gravame avverso la sentenza di primo grado e che esattamente la corte di appello ha ritenuto infondata ponendo in evidenza che il difetto di legittimazione passiva del l'amministratore del condominio era stato dichiarato dal tribunale in relazione non a tutte le domande proposte nei suoi confronti, ma limitatamente a quella concernente le tabelle millesimali e non anche alle richieste aventi ad oggetto l'impugnativa delle delibere condominiali e l'opposizione al decreto ingiuntivo per omesso pagamento, da parte della AS, di spese condominiali. È appena il caso di rilevare poi che, come risulta precisato nell'impugnata sentenza e contrariamente a quanto sostenuto nel motivo di ricorso in esame, la AS con gli atti introduttivi del giudizio di primo grado - notificati inizialmente solo al l'amministratore del condominio - chiese, tra l'altro, la dichiarazione di inefficacia delle tabelle millesimali e la formazione di nuove tabelle. Solo in seguito la ricorrente chiese ed ottenne di chiamare in giudizio tutti i condomini quali litisconsorti necessari in relazione alle domande concernenti le tabelle millesimali.
In definitiva, in accoglimento del primo motivo del ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa rinviata ad altra sezione della corte di appello di Firenze che si atterrà ai principi di diritto sopra esposti in tema di significato da attribuire all'errore contemplato nel numero 1 dell'art. 69 disp. att. c.c. e, in particolare, al principio di diritto affermato dalle sezioni unite di questa Corte con la citata sentenza n. 6222 del 9/7/1997. Spetterà poi al giudice del rinvio procedere all'accertamento della ravvisabilità o meno delle asserite discordanze tra valore effettivo delle proprietà immobiliari della AS e quello effettivo attribuito dalle tabelle millesimali in questione. Compete infatti al giudice del merito stabilire di volta in volta se siano ravvisabili errori nella corrispondenza tra i detti valori e se si siano verificate alterazioni di tale eventuale originaria corrispondenza. Il giudizio sul punto si concreta in un accertamento di fatto che compete al giudice del merito ed è sottratto al controllo di legittimità se sorretto da motivazione adeguata e congrua oltre che immune da vizi logici e giuridici. Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, rigetta il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della corte di appello di Firenze.
Così deciso in Roma, il 23 gennaio 2001.
Depositato in Cancelleria il 27 marzo 2001