IN NOME DEL| 47 6 67 0 3 REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SU PRE TA DI CASSAZIONE Oggetto Jocesion SEZIONE TERZA CIVILE Recesso anticifelo Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Gaetano NICASTRO - Presidente R.G.N. 8398/02 Cron. 23855 - Rel. Consigliere Dott. Michele VARRONE - Rep. 3936 - Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI - Dott. Italo PURCARO Consigliere Ud.09/06/03 Consigliere Dott. Bruno DURANTE ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: GESTIONE MAGAZZINI SPA, in persona del suo SOGEMA rappresentante sig. OH KRAL, elettivamente legale domiciliaao in ROMA VIA B.ORIANI 32, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO ZACCHEO, che la difende unitamente all'avvocato MARISA MERONI, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

VITALI SRL, in persona dell'Amministratore unico, nonchè legale rappresentante pro-tempore sig. Emilio elettivamente domiciliata in ROMA VIA DI2003 Vitali, 1325 PIETRALATA 320, presso lo studio dell'avvocato -1- GIGLIOLA MAZZA RICCI, che la difende unitamente all'avvocato MARISA ZARIANI, giusta delega in atti;
controricorrente avverso la sentenza n. 1288/01 della Corte d'Appello di TORINO, sezione quarta civile emessa il 4/10/2001, depositata il 09/11/01; RG.1146/01, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/06/03 dal Consigliere Dott. Michele , VARRONE;
udito l'Avvocato ZACCHEO MASSIMO;
udito l'Avvocato MAZZA RICCI GIGLIOLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso ex art. 447 c.p.c. depositato il 4 maggio 2000 e notificato il 18/5/2000 la SO.GE.MA. società gestione magazzini S.p.A. conveniva davanti al Tribunale di Verbania la Società VITALI s.r.l., esponendo che: in data 13/6/98 aveva stipulato con la società VITALI s.r.l. un contratto di locazione avente ad oggetto una porzione d'immobile urbano, adibito a magazzino, di una superficie di mq. 3117,23 e con un canone di lire 280.550.700 annue;
al momento della stipula la conduttrice aveva versato alla locatrice la somma di lire 70.136.675 a titolo di cauzione;
l'immobile locato diveniva successivamente non più adeguato a soddisfare le esigenze di spazio della conduttrice in quanto la sua unica ed esclusiva cliente aveva comunicato l'intenzione di incrementare considerevolmente le vendite dei propri prodotti da stoccare nel suddetto magazzino;
con lettera raccomandata r.r. del 5/8/1999 essa ricorrente aveva comunicato alla VITALI s.r.l. il proprio recesso dal contratto di locazione a far tempo dal 6/2/2000, ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, L. 392/78; la locatrice si era rifiutata di ricevere in consegna l'immobile, contestando la legittimità del recesso. Ciò premesso, chiedeva che fosse dichiarata la legittimità del recesso al 6/2/2000 e che fosse condannata la VITALI s.r.l. a restituire la cauzione di lire 70.137.675, oltre gli interessi di legge. Si costituiva in giudizio la convenuta, opponendosi alle avverse domande e contestando la sussistenza dei gravi motivi addotti;
in via riconvenzionale chiedeva la condanna della SO.GE.MA. al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti. Rigettate le istanze istruttorie delle parti, con sentenza 15 gennaio 2001 l'adito Tribunale accoglieva la domanda di recesso della SO.GE.MA. e rigettava la riconvenzionale della soc. VITALI. L'appello proposto da quest'ultima ed al quale aveva resistito la conduttrice era però accolto dalla Corte torinese, con sentenza 9 novembre 2001, che rigettava tutte le domande proposte dall'appellata, dichiarava legittimo il rifiuto dell'appellante di accettare il rilascio dell'immobile, dichiarava ancora vigente il contratto di locazione inter partes e, per l'effetto, condannava la SO.GE.MA. al pagamento dei canoni per il periodo marzo- giugno 2000, con gli interessi dalla domanda, nonché alla rifusione delle spese del doppio grado. за Riteneva il giudice del gravame che dalla lettera 5/8/99 non emergessero i gravi motivi idonei a giustificare il recesso anticipato della conduttrice, la cui domanda andava rigettata, con tutte le pronunce consequenziali. Ha proposto ricorso per cassazione la SO.GE.MA. sulla base di due motivi. Ha resistito la VITALI con controricorso. La ricorrente ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo la ricorrente denuncia nella sentenza impugnata un vizio di extrapetizione ex art. 112 c.p.c., imputando alla Corte torinese di avere valutato i motivi addotti a sostegno del recesso anticipato non in relazione al caso concreto ma nella loro astratta idoneità. La doglianza è palesemente infondata dal momento che la Corte territoriale ha correttamente premesso l'insegnamento giurisprudenziale nella materia, applicando poi i relativi indirizzi ai fatti esposti nella lettera 5/8/99. Il primo motivo va, pertanto, rigettato. Quanto precede introduce l'esame dell'altro motivo con cui la SO.GE.MA., denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 27, ult. F co., L. n. 392/1978 anche sotto il profilo del vizio della motivazione, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c., critica il giudice del gravame per avere negato ai motivi addottix la qualifica di gravi ai fini dell'esercizio del recesso, andando così in avviso contrario al primo giudice. Neppure questa censura può essere accolta. Essa si infrange, infatti, contro l'accertamento con cui la Corte torinese ha ritenuto che quanto comunicato da SO.GE.MA. a VITALI con lettera raccomandata del 5 agosto 1999 (testualmente: "il cliente al quale il magazzino era destinato, ci chiede un'imprevedibile disponibilità di spazi quattro volte superiore a quella odierna") non fosse idoneo a configurare un grave motivo di recesso anticipato, e ciò in quanto da tale missiva "non si desume l'esistenza di fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto stesso” (pag.

6-7 sentenza). Trattasi di motivazione che applica i principi ormai consolidati della giurisprudenza di questa Corte Suprema, secondo cui i gravi motivi ex art. 27 cit. devono essere estranei alla volontà del conduttore, successivi all'inizio del rapporto, concretamente non prevedibili secondo un criterio di normalità e tali, comunque, da rendere oltremodo gravosa la continuazione della locazione (ex plurimis Cass. n. 11466/92, 1088/94, 10980/96); e che per il resto si risolve in un apprezzamento di fatto, congruo e logico, fondato sulla considerazione che nella specie si voleva attribuire decisiva rilevanza ad un dato riguardante un terzo (l'incremento del volume di affari della LAGOSTINA, alla quale la SO.GE.MA. intendeva sostanzialmente sublocare l'immobile), la cui soddisfazione poteva essere raggiunta in modo diverso (ad esempio, mediante l'affitto di un altro magazzino da parte della conduttrice) e che, comunque, non era tale da "far venir meno l'interesse del conduttore alla continuazione della locazione", dopo poco più di un anno dall'inizio del rapporto. Anche il secondo motivo va, pertanto, rigettato. Malgrado il rigetto del ricorso, si ravvisano giusti motivi per compensare in toto le spese di questo grado.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 9 giugno 2003, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE Schetom Рибалки виде IL CANCELLIERE C Dott.ssa Maria Aiello Depu tats Concelleria 3 - OTT. 2003 A