Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Ugo FAVARA - Presidente -
Dott. Italo PURCARO - rel. Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
MOBILNOVA DI CIRO TELESE SAS, in persona del socio accomandatario, con sede in Napoli, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GERMANICO 197, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO SAVERIO BRUNO, difesa dall'avvocato SETTIMIO DI SALVO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RI NI, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato GABRIELE LANZARA con studio in 80135 NAPOLI PIAZZA DANTE 22, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
DI DI GI, DI DI LA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 6823/97 del Tribunale di NAPOLI, emessa l'11/06/97 e depositata il 18/07/97 (R.G. 489/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/09/00 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato Roberto DI SALVO (per delega Avv. S. DI SALVO);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con ricorso al Pretore di Napoli in data 19 aprile 1993, notificato il 6 maggio successivo a GI e CA Di DI, rispettivamente locatore e proprietaria, la società VA s.a.s. chiese la determinazione e la liquidazione dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale in relazione all'appartamento sito in Napoli alla Piazza Dante n. 22, scala A, piano 1^ int.9, che essa conduceva in locazione, con destinazione contrattuale a "deposito ed esposizione mobili", sin dal 1975 e di cui i Di DI avevano già chiesto la restituzione in separato giudizio di finita locazione.
L'istanza venne contestata sia dalla convenuta CA Di DI (GI si rese contumace) e sia da TO CÒ, intervenuto iussu judicis ex art. 107 c.p.c., per avere medio tempore acquistato l'immobile de quo, accollandosi contestualmente il debito indennitario litigioso.
Pendente la suindicata causa, venne definito il separato giudizio di finita locazione con sentenza, passata in giudicato, che fissò la scadenza della locazione al 4 agosto 1986; e, quindi, l'adito pretore. con sentenza depositata in data 25 giugno 1996, accolse la domanda nei confronti del solo CÒ.
Con successiva sentenza depositata in data 18 luglio 1997, il tribunale di Napoli, in accoglimento dell'appello proposto dall'CÒ medesimo, respinse la domanda attorea, osservando, in parte motiva: - che, ai sensi dell'art. 35 legge n. 392/78, l'indennità per la perdita di avviamento commerciale era esclusa con riferimento alla destinazione dell'immobile locato a deposito e poteva esser riconosciuta, invece, quanto alla destinazione ad esposizione mobili, ove fosse risultato che nei locali a ciò adibiti il pubblico degli utenti e dei consumatori avesse libero accesso, senza l'ausilio di intermediari o accompagnatori, in tal caso integrandosi l'uso dell'immobile nell'attività aziendale, ancorché la vendita si concludesse poi in locali vicini, funzionalmente collegati;
- che di siffatta libertà di accesso la VA non aveva fornito prova, se non inutiliter, in relazione al periodo successivo alla scadenza della locazione, fissata dal giudicato al 4 agosto 1986, nel mentre l'uso rilevante ai fini dell'indennità in parola doveva risalire ad epoca precedente e collocarsi nella vigenza del contratto di locazione.
Per la cassazione della suindicata sentenza ha proposto ricorso la società VA, sulla base di un solo motivo, cui resiste con controricorso solo TO CÒ, mentre gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva.
Sia la ricorrente che l'CÒ hanno presentato memoria. Motivi della decisione
Con l'unico motivo, la ricorrente, lamentando violazione degli artt. 2697 c.c., 113, 115 e 116 c.p.c., 34 e 35 legge 27 luglio 1978 n. 392, nonché carenza di motivazione in relazione all'art. 360 nn.
3 e 5 c.p.c., deduce quanto segue. Pur essendo esatta la premessa da cui muove la sentenza gravata, laddove afferma che il diritto del conduttore all'indennità prevista dall'art. 34 legge n. 392/78 spetta anche per locali destinati a sola esposizione, ancorché la vendita si svolga altrove, purché ad essi possa liberamente accedervi, senza l'ausilio di accompagnatori, la collettività indiscriminata degli utenti e dei consumatori e sempre che l'esposizione sia funzionale all'attività commerciale svolta dal conduttore medesimo;
peraltro versava in errore il tribunale quando, nell'applicare tali principi al caso controverso, accollava alla conduttrice l'onere di provare la libera accessibilità (nei sensi indicati) ai locali di esposizione e lo riteneva nella specie non assolto, pervenendo quindi al rigetto della domanda. In realtà, la destinazione ad esposizione comporta di per se stessa, secondo le normali modalità di attuazione del corrispondente uso, il libero accesso della clientela nei locali a ciò adibiti (altrimenti verrebbe meno addirittura l'utilità dell'esposizione); nel mentre l'intervento di apposito personale deputato ad accompagnare in quei locali i clienti, al fine di consentire loro la scelta degli articoli da acquistare, si pone come eccezione rispetto alla regola, eccezione possibile ma non conforme al modo normale di usare l'immobile ad esposizione: con la conseguenza che nel caso di specie non incombeva ad essa ricorrente l'onere di dimostrare la libera accessibilità dei locali adibiti ad esposizione. Nè la collocazione dell'immobile al primo piano dell'edificio escludeva, come erroneamente ritenuto dal giudice di appello, la possibilità di accedervi senza intermediari;

non senza considerare che la relativa affermazione si risolveva in un indebito rilievo di ufficio di una circostanza non dedotta dalla parte interessata.
La censura è infondata.
Torna all'esame della Corte la problematica costituita dalla rilevanza dell'uso di un locale adibito ad esposizione, in riferimento al diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento, nell'ipotesi di cessazione del rapporto di locazione (ex. artt. 34 e segg. legge 27 luglio 1978 n. 392). Il testuale disposto dell'art. 35 della citata legge esclude, secondo la prevalente giurisprudenza di questo Supremo Collegio(ex plurimis, da ultimo, Cass. 20 febbraio 1999 n. 10435), alla quale questa Corte intende aderire, che l'indennità per la perdita dell'avviamento competa nel caso di cessazione di rapporti di locazione relativi di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Il dato testuale della norma citata, infatti, fa riferimento all'attività svolta nell'immobile - tale da esercitare richiamo di clientela che può accedere al locale per effettuare acquisti e non all'imprenditore e alla sua organizzazione. Ed invero l'avviamento commerciale inteso come clientela che si rivolge ad un esercizio commerciale per la sua ubicazione, non può che riguardare il locale nel quale avviene il contatto, anche a fini negoziali, con il pubblico degli utenti e dei consumatori, prescindendo dall'eventuale collegamento con locali separati, anche se funzionalmente collegati nell'organizzazione aziendale dell'imprenditore conduttore. L'ambito della norma e del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento importa un'indagine di carattere oggettivo sulle caratteristiche dell'attività svolta nell'immobile e sull'idoneità dello stesso ad essere in concreto adibito allo svolgimento di attività comportante contatti diretti con il pubblico dei consumatori, tale da consentire il libero accesso al locale medesimo prescindendo dall'intervento dall'intermediazione di personale incaricato dal conduttore. È necessario, cioè, che l'immobile locato sia idoneo di per sè a favorire l'accrescimento ed il mantenimento della clientela, si da determinare in concreto quell'avviamento commerciale, alla cui tutela è in sostanza volta la norma di cui all'art. 35 L. 392/1978. Orbene, alla stregua di tali principi, non può dirsi che un locale, adibito esclusivamente a deposito e ad esibizione di mobili, sia idoneo da solo, senza la sussistenza di ulteriori elementi, quale l'ausilio di intermediari, alla frequentazione diretta e della generalità dei destinatari finali dell'offerta dei beni e servizi:
per cui, l'impugnata sentenza, che tale principio ha affermato, non merita censura, nemmeno sotto il dedotto profilo della violazione dei principi della distribuzione dell'onere probatorio, posto che tale onere, nella specie, incombeva certamente alla conduttrice, che aveva promosso l'azione per l'attribuzione dell'indennità in questione. La valutazione, poi, delle risultanze (del tutto negative) della prova operata dal giudice di merito, peraltro insindacabile in questa sede di legittimità, appare comunque corretta, avendo lo stesso puntualizzato: a) che nessuna prova era stata fornita in ordine alla circostanza che la clientela potesse accedere direttamente al locale locato, per giunta ubicato nell'interno di un edificio condominiale;

b) che il trasferimento dell'azienda per l'esercizio dell'attività commerciale di vendita da via Conte di Ruvo al locale di Piazza Dante avvenne in epoca successiva alla cessazione del rapporto di locazione;
c) che le fotografie, con le insegne del locale, non risultavano di data certa: il che portava a ritenere sotto il profilo logico, senza necessità al riguardo di una specifica deduzione di parte, che non sussisteva l'accessibilità al locale senza l'interposizione di terzi, trattandosi di un locale ubicato all'interno di un edificio condominiale.
Non risulta, infine, essere stata mai dedotta in sede di merito (ed è, pertanto, inammissibile in questa sede, la relativa doglianza della ricorrente) la circostanza secondo cui dal successivo trasferimento nell'immobile locato della sede sociale potessero e dovessero essere tratti elementi indiziari in ordine alla precedente concreta destinazione dell'immobile stesso ad esposizione senza accompagnatori.
In conclusione, il ricorso deve essere respinto, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese di questo grado del giudizio, in favore del controricorrente costituito.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore del resistente CÒ, spese che liquida in lire L. 177.500, oltre lire tre milioni per onorari di avvocato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 21 settembre 2000. Depositato in Cancelleria il 15 gennaio 2001