REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO - 0 1 4 69 703 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Locazione SEZIONE TERZA CIVILE Oneri accessori Composta R.G.N. 6536/01 Presidente Dot . Rel. Consigliere Dott. Roberto PREDEN Cron. 3143 Dott. Michele VARRONE Consigliere 499 Consigliere Rep. Dott. Michele LO PIANO Ud. 26/11/02 - Consigliere Dott. Bruno DURANTE ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: FONDAZIONE ENPAM, con sede in Roma, in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che la difende, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

AP AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G FERRARI 2, presso 10 studio dell'avvocato GIORGIO ANTONINI, che la difende, giusta delega in atti;
2002 - controricorrente 2295 avverso la sentenza n. 601/00 del Tribunale di ROMA, 1 Sezione V Civile, emessa il 09/12/99 e depositata il 15/01/00 (R.G. 10171/99); udi a la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;
udito l'Avvocato Giorgio ANTONINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 25.11.1996, l'Ente nazionale di previdenza ed assistenza dei medici ed odontoiatri (E.N.P.A.M.) intimava a NN AP, conduttore di un appartamento di proprietà dell'ente, sfratto per moro- sità per mancato pagamento del conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, pari a L. 2.014.608, e la citava contestualmente per la convalida davanti al Pretore di Roma. L'intimata si opponeva eccependo, tra l'altro, la prescrizione biennale del credito, ai sensi dell'art. 6 de la legge n. 841 del 1973. Il Pretore, definendo il giudizio con sentenza, ac- coglieva l'eccezione di prescrizione;
rigettava la do- manda;
condannava l'attore al pagamento delle spese. 2 Pronunciando sull'appello dell'E.N.P.A.M., il Tri- bunale di Roma lo rigettava e condannava l'appellante al pagamento delle spese del grado. Considerava: che nel a specie era applicabile il termine biennale di prescrizione previsto dall'art. 6 della legge n. 843 del 1971; che il termine, essendo l'immobile locato si- to in edificio appartenente ad unico proprietario, de- correva non dalla data di approvazione del bilancio consuntivo, ma dalla data di chiusura della gestione dell'esercizio; che la condanna alle spese era giusti- ficata dal contrasto delle tesi del locatore con la co- stante giurisprudenza della S.C. Avverso la sentenza l'E.N.P.A.M. ha proposto ricor- so per cassazione, affidato a quattro motivi. Ha resistito, con controricorso, la AP. Il ricorrente ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con i primi due motivi, da esaminare congiunta- 2 merite per la connessione delle rispettive censure, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazio- ne degli artt. 2948, n. 3, c.C., 6 della legge n. 841 de 1973, e 84 della legge n. 392 del 1978, in rela- zione all'art. 360, n. 3, c.p.c., assume che erronea- mente il giudice di appello ha ritenuto applicabile la prescrizione biennale prevista dal citato art. 6 per il credito del locatore per oneri accessori, in luogo di quella quinquennale prevista dal citato art. 2948, n. 3, per i crediti concernenti le pigioni delle case e ogni altro corrispettivo di locazioni.

1.1. I primi due motivi sono infondati. Questa S.C. ha statuito che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a cari- CO del conduttore dall'art. 9 della legge n.392 del 1978 sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge n. 841 del 1973 per il diritto del locatore al rimborso delle spese so- stenute per la fornitura dei servizi posti, per con- tratto, a carico del conduttore, poiché tale norma, an- che se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abita- zione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione corrispettivo di locazioni fissatoe di ogni altro dall'art. 2948, n. 3, c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giu- ridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal con- duttore in base all'art. 9 della legge n. 392 del 1978, senza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incom- 4 patibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alle disposizioni in materia di prescri- zione di cui al citato art. 6, che trascende il regime vincolistico (sent. n. 5795/93; n. 4588/95; n. 11163/97; n. 11715/02). Al suindicato orientamento il Collegio ritiene di uniformarsi, non avendo il ricorrente svolto argomenta- zioni che inducano a discostarsene. Ed appare manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., sollevata dal ricorrente nella parte conclusiva del ri- corso e sviluppata con la memoria, per asserita dispa- rità di trattamento in materia di prescrizione in rela- zicne ai canoni ed agli oneri accessori, stante la so- stanziale analogia delle due voci. Contrariamente a quanto asserito dal ricorrente, i due crediti presenta- no un significativo carattere distintivo. Il credito per oneri accessori, a differenza del credito per il canone, che riguarda somma di importo predeterminato da contratto, riguarda somme di entità mutevole, in relazione alla concreta erogazione dei servizi, ed હૈ so: retto dalla specifica documentazione della spesa. Non è quindi ingiustificata la diversità di disciplina circa il termine di prescrizione - quinquennale per il 5 canone e biennale per gli oneri accessori -, poichè la previsione del più breve termine di prescrizione per il credito avente ad oggetto gli oneri accessori trova razionale giustificazione nell'esigenza della defini- zione delle contestazioni relative a tale rapporto ac- cessorio in un ambito temporale ragionevolmente conte- nuto.

2. Con il terzo motivo, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., assume che erro- neamente il giudice di appello ha disatteso la tesi del locatore, secondo cui il termine di prescrizione decor- re dalla data di approvazione del consuntivo.

2.1. Il motivo va disatteso. Questa S.C. ha statuito che, nel caso di edificio е in condominio, la decorrenza della prescrizione del di- ritto del condominio-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data in cui l'assemblea approva il bilancio consuntivo annuale, atteso che solo in tale momento sorge il diritto del condominio verso il condo- mino e, correlativamente, il credito verso il condutto- re (sent. n. 5160/89). Ha invece ritenuto che, nell'ipotesi del locatore unico proprietario che ha la gestione diretta delle spese per la fornitura dei servizi accessori 6 nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con i conduttori delle singole unità immobiliari che com- pongono l'edificio, ed è pertanto in grado di quantifi- care l'entità complessiva della spesa sostenuta nel corso dell'anno, nel momento in cui conclude la gestio- ne dell'esercizio, e di stabilire quindi gli importi doviti dai singoli conduttori F la data di decorrenza - della prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori posti, per legge per contratto, a carico del conduttore, deve essere individuata in quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (sent. n. 1338/00; n. 11715/02). Correttamente, quindi, il giudice di appello non ha preso in considerazione il conto consuntivo approvato in data successiva al marzo 1994, concernendo il credi- to azionato oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, e dovendosi aver riguardo, alla stregua del suindicato principio, alla data di chiusura della ge- stione del detto esercizio.

3. Con il quarto motivo, il ricorrente si duole della condanna al pagamento delle spese di entrambi i gradi.

3.1. La censura è infondata. 7 Il giudice di appello ha congruamente motivato il diniego di compensazione delle spese.

4. In conclusione, il ricorso è rigellalo.

5. Le spese cel giudizio di cassazione seguono la soccombenza, si liquidano nel dispositivo e vanno di- stratte in favore dell'avv. Giorgio Antonini.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso E condanna il ricor- rente al pagamento delle spcsc, che liquida in Eu- To 93,00- oltre Euro 500,00 per onorari, da di- strarre in favore dell'avv. Giorgio Antonini. Così deciso in Roma il 26.11.2002 IL PRESIDUNTE I CONSIGLIERE EST. IL CANCELLIERE C1 DEPOSITATO IN CANCELLERIA CE ZE 3.0 GEN. 2003 Oggi IL CANCELLIERE C1 CE TI CORTE SUPREMA CASSAZIONE Si attesta la registrazione presso Agenzia delle Entrate di Roma 2 il 7. APR. 2003 serie 4 at n. 14124 versate € 160.09 appeața in cale alla copie autentice (art. 278 TU. n°114 del 90/5/2002) IL DIRETTORE DI CANCELLERIA (F/File: Scarpin C