REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Locazione SEZIONE TERZA CIVILE 1 1 7 15/02 Composta dagli Ill.mi S g.ri agis Dott. Gaetano NICASTRO Pres ente N. 7476/00 - Rel. Consigliere- Dott. Michele VARRONE •29324 Consigliere Rep. 3090 Dott. Antonio LIMONGELLI Consigliere Ud. 25/02/02 Dott. Italo PURCARO Consigliere Dott. Bruno DURANTE ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SE NTENZA Richiesta copia studio dal Sig. Sole sul ricorso proposto da: per diritti AGO E.N.P.A.M., in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo 2002 5 IL CANCELLIERE Parodi, elettivamente domiciliato in ROMA LGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato LUIGI CANCELLERIA MANNUCCI, che lo difende, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

LO GL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CANCELLERIA G FERRARI 2, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO ANTONINI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

2002 avverso la sentenza n. 21152/99 del Tribunale di ROMA, 512 Sez. V, emessa il 4/10/99 e depositata il 02/11/99 -1- (R.G.16374/99); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/02/02 dal Consigliere Dott. Michele CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE VARRONE;
UFFICIO COPIE Richiesta copia esecutiva udito l'Avvocato LUIGI MANNUCCI;
day sig. AUTONINI per diritti €12, 40th udito l'Avvocato GIORGIO ANTONINI;
il 28.10.02 udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore IL CANCELLIERE MARCHE SO42 Generale Dott. Stefano SCHIRO' che ha concluso per il Su COPIA rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 26/11/96 l'Ente Nazionale Previdenza ed Assistenza Medici ed Odontoiatri - E.N.P.A.M. - intimava a GL LO, conduttore di un appartamento sito in Roma, in R.R. Garibaldi n. 77, sc. A, int. 2, lo sfratto per morosità col pagamento degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990-1991, citandolo contestualmente davanti al Pretore per la convalida. L'intimato si costituiva e si opponeva, eccependo preliminarmente, tra l'altro, la prescrizione del diritto ex adverso azionato. Con sentenza 11 marzo 1998, l'adito Pretore rigettava la domanda, accogliendo l'eccezione di prescrizione ex art. 6 L. n. 841/1973. L'appello proposto dall'E.N.P.A.M. ed al quale aveva resistito il LO era rigettato dal Tribunale romano, con sentenza 2 novembre 1999 e condanna dell'appellante alle spese del grado, ritenendo, per quanto ancora rileva, che nella specie trovasse applicazione il termine di prescrizione di cui all'art. 6 L. 841/73 cit. e che tale termine, trattandosi di edificio appartenente ad unico proprietario, decorreva non dalla data di approvazione del consuntivo ma dal momento di effettuazione della spesa. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso l'E.N.P.A.M., affidandolo a quattro motivi illustrati anche con memoria, con la quale viene sollevata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 6 L. 841/73 cit. Ha resistito il LO con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con i primi due motivi, da esaminare congiuntamente per la connessione delle rispettive censure, l'E.N.P.A.M., denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2948, 3° co. c.c., 6 L. n. 841 del 1973 e 84 L. n. 392 del 1978 in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., lamenta che i giudici di merito abbiano ritenuto applicabile, nella specie, la prescrizione breve biennale di cui all'art. 6 cit. invece di quella quinquennale in tema di "pigioni delle case e ogni altro corrispettivo di locazioni” (art. 2948 n. 3 cit.). La censura non coglie nel segno. E' principio ormai pacifico affermato nella giurisprudenza di questa Corte che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'art. 9 della legge sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, perché tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso d'abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall'art. 2948 n. 3 c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392, senza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del cit. art. 6, che trascende il regime vincolistico (Cass. 22 aprile 1995 n. 4588 ex plurimis). Tale principio sembra da confermare, oltre che per la sua intrinseca ragionevolezza, perché l'Ente ricorrente non offre, in questa sede, alcuna argomentazione ulteriore rispetto a quelle già esaminate e disattese dall'orientamento qui ribadito. Ed, inoltre, appare manifestamente non fondata l'eccezione di incostituzionalità sollevata in memoria dall'E.N.P.A.M. (per la disparità di trattamento in materia prescrizionale dei canoni con gli oneri accessori, stante la sostanziale analogia delle due voci), poiché la ratio della diversità di disciplina costituita dall'esigenza della rapida definizione delle contestazioni relative ad un rapporto accessorio quali le spese condominiali (e, quindi, la disparità di trattamento) si giustifica con la diversa natura dei due esborsi. I primi due motivi vanno, pertanto, rigettati. Con il terzo motivo l'E.N.P.A.M., denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 2935 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., lamenta che il giudice di appello abbia fatto decorrere il termine prescrizionale dal "momento di effettuazione della spesa" invece che dalla data di approvazione del consuntivo. Neppure questa censura è fondata. Il suddetto giudice ha motivato la sua statuizione argomentando che "sin da tale momento il locatore è in grado di richiedere il rimborso, sia perché ne è a conoscenza, sia perché non è tenuto ad attendere la convocazione dei conduttori in assemblea, non essendo configurabile in capo allo stesso il relativo obbligo" trattandosi di edificio appartenente ad un solo proprietario. Ora siffatta motivazione, peraltro non specificamente censurata, non è corretta, ma la statuizione negativa per l'attuale ricorrente è ugualmente esatta. Soccorre, al riguardo, l'altro principio già affermato recentemente da questa Corte, secondo cui nell'ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, d secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (nella specie è stato anche affermato che non può tenersi conto della normativa che impone all'INAIL di approvare il bilancio entro il 31 luglio dell'anno successivo, trattandosi di norma concernente l'organizzazione interna dell'ente ai fini contabili, la cui osservanza o meno non può incidere sul rapporto privatistico di locazione dal quale nasce il credito per gli oneri accessori) (Cass. 7 febbraio 2000 n. 1338). Pertanto non rileva che i conguagli de quibus siano stati approvati con delibera del comitato esecutivo del 29/7/94 (e richiesti, prima della presente azione legale, con la lettera di messa in mora del 29/2/96) trattandosi di procedure contabili interne dell'Ente proprietario nonché di spese inerenti per ammissione dello stesso Ente all'esercizio 1990/91. Pertanto, il mezzo di censura va rigettato, con mera correzione della motivazione nei termini sopra indicati. Resta da esaminare l'ultimo motivo con cui, denunciando implicitamente la violazione degli artt. 91 e 92 in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., il ricorrente lamenta di essere stato condannato alle spese di entrambi i gradi. Neppure questa doglianza può essere accolta. Il Tribunale romano ha motivato tale condanna alla stregua del principio della soccombenza, escludendo una possibile compensazione, anche parziale, delle spese processuali, in virtù del contrasto delle tesi sostenute dall'E.N.P.A.M. "con il consolidato orientamento della Cassazione". Concludendo, il ricorso va rigettato, con la conseguente condanna dell'Ente alle spese anche di questo grado, giusta lo stesso criterio sopraesposto.

P. Q. M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna l'E.N.P.A.M. al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 89,35 oltre و Euro 500,00 per onorari. Così deciso in Roma, il 25 febbraio 2002, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della corte Suprema di Cassazione. светот Мите IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE Schewan IL DIRETTORE IN CANCELLERIA Umberto Cicero TE SUBCORTE Depositata in Cancelleria 0 $ AGO. 2002 IL DIRETTORE DI CANCELLERIA oggi, S N IO Umberto Cicero Z A S S 2 109T129,11 A M O 21,66 R 7 E T 7 7 / A ,7 E R T V 9 T 6 4 5 O N 14 7 4 E 7 N l a . A E i d 8 T T l L r 8 L O N a E 9 r T t A O e 1 D a P R z . A A a o A i r d I H z U G o i C Z v t I a r Q c N e C n e S E O o C a e T r M l A t i r G i s R a N b i a D s A . E g s s . n M e t C t o . R r o p . s D D o p ( e ( r R u a (