CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Richiesta copia studio REPUBBLICA ITALIANA dal Sig. Sole 55 PO8 AGO. 2002 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL CANCELLIERE LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto VENDITA SEZIONE SECONDA CIVILE 1 19494Composta dagli Ill.mi s gg.ri idente PONTORIERIDott. Franco . .N. 21960/99 Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI Cron.23558 Rep. 3189 Dott. Antonino Consigliere ELEFANTE Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA Ud.18/01/02 -Rel. Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO ha pronunciato la seguente SEN TENZA CANCELLERIA sul ricorso proposto da: CI NC, OP IO, VE AL, LI ON, elettivamente domiciliati in ROMA VIA LEARCO GUERRA 55, presso lo studio dell'avvocato NARCISO GIOVANETTI, difesi dall'avvocato CARLO DE PASCALE, giusta delega in atti;
- ricorrenti CORTE SUPPER CASSATIONE contro egale us Bilaspu PISANI GIOVANNI, D'AVINO LINA, elettivamente ·Ciancie al Sig 8.26 domiciliati in ROMA VIA G B VICO 22, presso lo studio per dirite 20.x.03 dell'avvocato PANCRAZIO BALLAÇOSA, che li difende, ERE 2002 giusta delega in atti;
81 controricorrente -1- avverso la sentenza n. 280/99 della Corte d'Appello di SALERNO, emessa il 27/05/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/02 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;
udito l'Avvocato BASSO Tommaso per delega dell'Avv.DE PASCALE già in atti, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per l'inammissibilità del ricorso in subordine per il suo rigetto. -2- 3 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione 9/2/1983 Franco CI, IO CO, ON Oliva nonché i coniugi Salvatore Bove e Schiavone Annunziata, quali genitori del minore Alfonso Bove, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Salerno i coniugi Giovanni NI e Lina D'AV esponendo per quanto ancora rileva in questa sede - che costoro, in forza di licenza edilizia n.153/76 e n.59/77 (in variante), avevano costruito in S.Marzano sul Sarno un fabbricato per civili abitazioni;
che in tale fabbricato ciascuno degli attori, nel periodo 1981-1982, aveva acquistato un appartamento con locale- deposito al piano seminterrato;
che la restante parte del seminterrato (cosiddetto corridoio di disimpegno) era destinata ad area di parcheggio, di cui una parte era stata riservata in proprietà esclusiva ai costruttori-venditori col diritto di delimitarla con muri;
che i predetti costruttori-venditori, successivamente alle vendite, ottenuta apposita autorizzazione amministrativa, avevano chiuso con muri divisori la parte ad essi riservata dell'area di parcheggio. Poiché la modifica apportata sottraeva una parte dell'area di parcheggio alla sua originaria destinazione, chiedevano che i convenuti fossero condannati a metterla a disposizione degli attori. Con sentenza 7/1/92, pronunziata nella resistenza dei convenuti, il Tribunale rigettava la domanda. La decisione veniva confermata dalla Corte d'appello di Salerno che, con sentenza 26/7/1999, rigettava il gravame proposto dai soccombenti attori. Costoro hanno proposto, tutti, ricorso per cassazione basato su un unico motivo di censura Gli intimati hanno resistito con controricorso illustrato da una memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Con un unico motivo di censura i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell'art.41 sexies legge 17/8/1942 n.1150, come introdotto dall'art.18 legge 6/8/1967 n.765; degli artt. 1419 2° comma c.c. e 112 e 116 c.p.c., nonché vizi di motivazione su punti decisivi lamentando che il giudice d'appello: a) ha omesso di dichiarare nulla, d'ufficio, la clausola, contenuta nei contratti di compravendita stipulati inter partes con la quale i coniugi PIAV (costruttori- venditori ) si erano riservati il diritto di chiudere, con muri, la porzione del corridoio di disimpegno, adibito ad area di parcheggio, di cui si erano riservati la proprietà, sottraendo in tal modo una parte dell'area in questione al vincolo di destinazione da cui essa era gravata in forza della variante n. 59/77 alla licenza edilizia;
b) non ha considerato che, in base alla surrichiamata variante n.59/77, che aveva autorizzato i NI a realizzare nello scantinato alcuni depositi destinando a parcheggio solo l'antistante corridoio di disimpegno, il vincolo di destinazione gravava su uno spazio di mq. 133 e, pertanto, doveva essere mantenuto su tutti i mq.133, indipendentemente dal fatto che l'estensione dell'area vincolata fosse maggiore di quella minima richiesta dalla legge ( corrispondente, nel caso di specie a mq.87,8); c) non aveva tenuto conto che l'autorizzazione n.2/83, ottenuta dai NI- D'AV in epoca successiva agli atti di vendita e in base alla quale i predetti avevano destinato a deposito una parte dell'area area destinata a parcheggio, delimitandola con muri divisori, non era affatto una variante alla licenza edilizia, ma soltanto un'autorizzazione a modificare divisioni interne nel seminterrato del fabbricato;
d) non ha preso in considerazione, benché segnalato dai ricorrenti con la comparsa conclusionale in grado di appello, l'errore di calcolo commesso dal CT nel misurare la superficie del corridoio di disimpegno destinato a parcheggio, con conseguente, ulteriore decurtazione dell'area di parcheggio. II - Il ricorso, nei limiti che di seguito verranno esposti, merita accoglimento. Le aree destinate a parcheggio ai sensi dell'art. 41 sexies legge n.1150/42, nel testo introdotto dall'art. 18 legge n.765/67, rimasto immutato anche a seguito dell'entrata in vigore della legge n.47/85, sono sottoposte ad un regime di circolazione vincolata, potendo formare oggetto di separati atti di disposizione, ma sempre nel rispetto del vincolo di natura pubblicistica di destinazione. Dal che deriva la nullità,- - per contrarietà a norme imperative, delle clausole negoziali che di tali aree dispongano in modo da sottrarle al vincolo (Cass. Sez. Un. n.3363/88; 4465/95; 5180/90). Per le aree eccedenti lo spazio minimo la circolazione è, invece, libera e rimessa all'autonomia negoziale delle parti, non potendo il vincolo pubblicistico di destinazione incidere sul potere di disposizione dei privati oltre i limiti fissati dalla stessa norma imperativa. Ben possono, quindi, le parti imprimere alle aree che eccedono lo spazio minimo vincolato dalla legge a parcheggio, una destinazione funzionale diversa, senza, con ciò, incidere sulla validità delle clausole negoziali contenenti disposizioni in tal senso. Va, pertanto, disatteso il primo profilo di doglianza. -III Nel caso in cui sia stato destinato a parcheggio uno spazio superiore a quello minimo richiesto dalla legge, e le parti abbiano riservato una parte dell'area eccedente lo spazio minimo in proprietà esclusiva al costruttore-venditore, è essenziale stabilire quale destinazione esse abbiano inteso attribuire al bene in questione, accertando, in particolare, se abbiano voluto mantenere ovvero escludere quella funzione assentita dalla licenza edilizia. A tal fine, la manifestazione di volontà deve essere univoca, dovendo risultare chiaramente dalla convenzione negoziale che le parti, nel disporre dell'area eccedente G lo spazio minimo richiesto dalla legge, abbiano voluto imprimere al bene una destinazione diversa da quella preesistente a parcheggio. In tale indagine non può assumere rilievo il provvedimento con cui la PA, successivamente alla conclusione dell'accordo negoziale, autorizzi nell'area destinata a parcheggio interventi modificativi dell'originaria destinazione. L'atto della PA non può incidere nella sfera riservata all'autonomia negoziale. Pertanto, se risulta che le parti vollero mantenere la destinazione a parcheggio anche per l'area riservata in proprietà esclusiva ad una di esse, tale destinazione non può essere modificata se non con una successivo accordo tra le parti stesse. Nel caso di specie, la corte territoriale ha, anzitutto, esaminato tutti i passaggi amministrativi che avevano portato alla situazione oggetto di causa, rilevando come la prima concessione edilizia n.153/76 (relativa al fabbricato oggetto di causa in cui l'area ? a parcheggio era indicata nell'intero piano scantinato, dimq.300) era stata seguita dalla variante n.59/77 (che aveva autorizzato la parziale chiusura per realizzare nello scantinato alcuni depositi riservando a parcheggio il corridoio di disimpegno pari a mq. 133) e, infine, dall'autorizzazione n.2/83 (in base alla quale i costruttori avevano occupato, mediante tramezzature, una parte del corridoio di disimpegno riducendo l'area di parcheggio a mq. 113). Ha poi osservato che in base al parametro stabilito dalla legge (un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione), lo spazio minimo da destinare a parcheggio doveva essere di mq.87, 8, ditalché l'area rimasta disponibile, dopo la chiusura apportata dai NI, risultava maggiore, in quanto, pur con le riduzioni dell'originaria area, risultava destinata a parcheggio una superficie maggiore di quella minima (mq.113, anziché 87,8). ? Tutto ciò premesso, la corte di merito ha concluso come segue: "Dall'esame dei singoli atti di compravendita allegati al fascicolo di parte degli appellanti risulta che i coniugi PIAV non riservarono a proprio uso esclusivo l'area di parcheggio sottraendola all'uso condominiale;
essi si riservano (sic) la proprietà esclusiva delle parti di corridoio dei locali del piano seminterrato, compresa tra il locale indicato con il numero sette e quello indicato con il numero otto nel grafico allegato alla prima relazione del CT dove è riportato in rosso la zona riservata, poi delimitata dagli appellati con muri divisori realizzati con l'ultima concessione rilasciata dal Sindaco di S.Marzano sul Sarno. La restante parte, di mq. 113, non venne sottratta alla comune e し vincolante destinazione” (v. sentenza a pag.6). Ha aggiunto, poi, che non è consentito al giudice ordinario sindacare l'accertamento effettuato dalla PA della conformità degli spazi destinati a parcheggio alla misura minima proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione (pag. 8). L'iter logico-argomentativo, così come esposto dalla sentenza, evidenzia che il giudicante, pur avendo riconosciuto che l'area individuata come destinata a parcheggio negli atti di acquisto era quella di cui alla concessione in variante n.59/77 corrispondente, come affermato dalla stessa sentenza in base ai rilievi del CT, a mq.133 ha ritenuto legittima la modifica apportata dai NI - che, delimitandone - una parte con muri divisori, avevano destinato a deposito una parte dell'area destinata a parcheggio, riducendola a mq.113 -, perché attuata, nel rispetto dello spazio minimo di legge, su area di cui essi si erano riservati la proprietà ed autorizzata dal sopravvenuto provvedimento n.2/83 della PA. Non si è avveduta la corte di merito che, nel caso di specie, non bastava accertare se la modifica apportata dai NI sull'area ad essi riservata in proprietà esclusiva incideva sullo spazio minimo vincolato a parcheggio per legge, e stabilire che, essendo stato rispettato tale spazio minimo, l'area eccedente poteva essere oggetto di libera circolazione, ma occorreva altresì verificare se la modifica, nell'accertato rispetto dello spazio minimo, era stata apportata su un'area (o parte di essa) che per volontà delle parti era stata convenzionalmente destinata a funzione diversa da quella di parcheggio esistente al momento della conclusione dell'accordo, in quanto risultava assentita dalla licenza in variante n.59/77.. Su tale punto decisivo non solo non risulta effettuata alcuna specifica indagine da parte del giudice d'appello (la motivazione in ordine alla volontà delle parti è apodittica), ma, in relazione al ragionamente esposto dalla sentenza, l'elemento che - - appare essere stato determimante per il giudicante è il del tutto erroneamente provvedimento autorizzatorio n.2/83, che, in quanto atto amministrativo sopravvenuto alla convenzione negoziale, non poteva, invece, esplicare alcuna influenza sul contenuto della convenzione né, in particolare, sulla destinazione convenzionale dell'area eccedente lo spazio minimo. La doglianza va, pertanto, accolta con riferimento sia al profili sub b) che al profilo sub c), quest'ultimo nella parte in cui lamenta l'erronea considerazione del sopravvenuto provvedimento autorizzatorio n.2/83 (con esclusione, quindi, della questione relativa alla sua natura giuridica, chęẻ nuova oltre che irrilevante). IV - Resta assorbito dalla cassazione il profilo di doglianza relativo all'errore di calcolo asseritamente commesso dal CT (comunque verificabile in sede di nuovo esame) Il giudice di rinvio, che si indica nella Corte d'appello di Napoli provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'appello di Napoli. Roma, 18 gennaio 2002 L'estensore Il presidente) Framed Ventower بدر , Jour fell IL CANCELLIERS C1 Paolo Talarico حة قاعة DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 8.8 AGO 2002 IL CANCELLIERECT Colético 103T1294 4 20,66 149.77 1700 80652410 173,77 CORTE SUPREMA CASSAZIONE presso l'Agenzia Si attesta la registrazione 20.1.2012 delle Entrate di Roma 2 il serie 4 al n. 3237 versate € 173.77 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002)