Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIOVANNI ELIO LONGO - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. ERNESTO LUPO - Consigliere -
Dott. FR TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NO FR LO, NO NC, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CIRO MENOTTI 24, presso lo studio dell'avvocato PIETRO CAPONETTI, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
FONDAZIONE E.N.A.S.A.R.C.O., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA PZZA SALLUSTIO 9, presso lo studio dell'avvocato BARTOLO SPALLINA, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1862/99 della Corte d'Appello di ROMA, emessa 1101/06/99 e depositata il 10/06/99 (R.G. 3509/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/11/00 dal Consigliere Dott. AN TRIFONE;

udito l'Avvocato Riccardo GALDIERI (per delega Avv. P.CAPONETTI);
udito l'Avvocato Bartolo SPALLINA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Guido RAIMONDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 25.2.1985 l'Ente Nazionale Assistenza Agenti e Rappresentanti di Commercio -ENASARCO- proprietario in Roma alla via Giorgio Scalia n. 46 int. 16/A di un appartamento concesso in locazione ad uso di abitazione a LM CA - premesso che alla morte del conduttore, avvenuta il 13.1.1981, l'immobile era stato occupato dal figlio AN LO CA e dalla nipote NC CA, i quali, in difetto di abituale e stabile convivenza con il defunto, non avevano diritto a succedergli nel rapporto ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978 - conveniva in giudizio gli occupanti innanzi al tribunale di
Roma per ottenerne la condanna al rilascio dell'immobile medesimo nonché al pagamento della indennità di occupazione, nella misura ragguagliata all'equo canone, e degli oneri accessori. I convenuti si costituivano ed eccepivano che l'ENASARCO, avendo intanto intimato loro sfratto per morosità, aveva, perciò, riconosciuto la sussistenza di un rapporto di locazione, per cui la controversia rientrava nella competenza per materia del Pretore;
nel merito, deducevano che non erano tenuti a versare alcunché all'Ente istante;
concludevano, pertanto, per la declaratoria di incompetenza del tribunale adito ovvero per il rigetto della domanda. Con sentenza depositata il 31.1.1986 il tribunale, esclusa la competenza funzionale del pretore, riteneva la propria "ratione valoris" e, con successiva sentenza depositata il 9.11.1990, dichiarava la locazione intercorsa tra l'ENASARCO ed i convenuti risolta per fatto e colpa di costoro, che condannava al rilascio dell'immobile ed al risarcimento del danno da liquidare in prosieguo di giudizio, ritenendo che gli stessi, pur non essendo stati abitualmente conviventi con l'originario conduttore all'epoca della morte, erano tuttavia succeduti nella locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1614 cod. civ. ed erano rimasti inadempienti nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori per un considerevole importo.
Avverso le due predette sentenze formulavano riserva di appello i soccombenti, che il tribunale, con sentenza depositata il 21.9.1995, condannava in solido a pagare all'ENASARCO, a titolo di canoni ed oneri accessori dal decesso dell'originario conduttore, l'importo complessivo di lire 35.558.597.
Sulla impugnazione di tutte le cennate decisioni del tribunale da parte di AN LO e NC CA, la Corte di appello di Roma, con sentenza depositata il 10.6.1999, rigettava il gravame con la condanna in solido degli appellanti alle spese del grado. Ai fini che in questa sede ancora interessano, i giudici di appello - sulla eccezione degli appellanti, secondo cui in sede di conclusioni in primo grado l'ENASARCO aveva introdotto una domanda nuova, sia pure in via subordinata, relativa alla risoluzione del contratto per grave inadempimento - osservavano che detta domanda, formulata alla udienza del 6.6.1988, era stata reiterata alle udienze successive, in sede di prescrizione delle conclusioni definite, senZA che i convenuti avessero sollevato eccezioni in merito, onde sul punto vi era stata implicita accettazione del contraddittorio. Ritenevano, altresi, che, dopo la morte dell'originario conduttore, gli appellanti avevano indubbiamente avuto la disponibilità dell'appartamento. Consideravano, pertanto, che, in base a siffatta detenzione, gli stessi erano obbligati al pagamento del corrispettivo (non contestato nel "quantum") non solo per il caso di successione "iure hereditario" nel rapporto, siccome statuito nella sentenza n. 13410 del tribunale dep. il 9.11.1990; ma anche nel caso di occupazione senza titolo. Escludevano che l'ENASARCO avesse posto in essere atti di molestia nei confronti degli appellanti relativamente al godimento dell'immobile.
Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso AN LO e NC CA, che affidano la impugnazione a cinque mezzi di doglianza, illustrati anche da successiva memoria ex art. 378 c.p.c. Resiste con controricorso la Fondazione ENASARCO.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo di doglianza i ricorrenti - denunciando la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1614 cod. civ. e 6 legge n. 392/78, la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (art. 112 c.p.c.) nonché l'eccesso manifesto di potere nella individuazione del contenuto di precisi motivi di appello - assumono che la impugnata sentenza, avendo escluso l'applicabilità della norma di cui all'art. 1614 cod. civ. quanto alla successione "iure hereditatis" nella locazione ed avendo, altresì, dichiarato insussistente l'altra particolare ipotesi successoria dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978 mancandone le condizioni previste, non avrebbe dovuto ritenere sussistente una loro detenzione dell'immobile sia per l'assenza di una situazione di convivenza con l'originario conduttore defunto e sia per il manifestato rifiuto dell'ENASARCO di concedere in locazione l'abitazione ad essi ricorrenti.
Di conseguenza - aggiungono i ricorrenti - in mancanza, altresì, di altri elementi concreti ed oggettivi che avessero provato il possesso di chiavi ovvero l'uso dell'appartamento da parte loro, i giudici di appello non avrebbero potuto ordinare il rilascio del bene per possesso abusivo ne' disporre l'obbligo dell'indennizzo commisurato ai canoni.
La censura, nel suo complesso, non è fondata.
La successione nel contratto di locazione di immobile urbano destinato all'uso di abitazione è disciplinata esclusivamente dall'art. 6 della legge n. 392 del 1978, secondo cui, in caso di morte del conduttore, gli succedono il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini abitualmente conviventi nonché, a seguito della sentenza n. 404 del 1988 della Corte costituzionale, il convivente "more uxorio".
In mancanza di persone aventi diritto a succedere nella locazione ai sensi della predetta norma, il rapporto si estingue, non trovando applicazione, in via sussidiaria, l'art. 1614 cod. civ., dato che la successione nel contratto della locazione abitativa ha una disciplina nuova e diversa rispetto a quella precedente del codice civile, attraverso la individuazione nei conviventi dell'unica categoria di successibili.
Sul tema (che pure in dottrina ancora presenta soluzioni difformi nella contrapposizione tra la tesi che attribuisce la qualità di conduttori agli eredi "iure successionis" secondo la norma dell'art. 1614 cod. civ. e la soluzione che prospetta la estinzione del rapporto, nel caso in cui non sussista alcuno dei soggetti indicati nella norma dell'art. 6 legge n. 392 del 1978) la giurisprudenza di questo giudice di legittimità esprime ormai da tempo l'indirizzo costante della inapplicabilità della norma codicistica in rapporto alla tipicità della locazione abitativa, che giustifica la tipicità della relativa disciplina successoria (Cass. 11328/90; Cass. 4767/92;
Cass. 3074/95; Cass. 8967/98; Cass. 10034/2000). Deve, pertanto, ritenersi che l'erede non convivente - mentre risponde, secondo i principi generali, delle obbligazioni scadute al momento dell'avvenuta successione e già non soddisfatte dal suo dante cause, tra esse anche quelle relative al rapporto di locazione estinto con la morte del conduttore - per il resto, quanto all'immobile locato, non subentra nella detenzione qualificata del conduttore defunto, ma viene a trovarsi con la "res locata" nella relazione di mero fatto di detenzione precaria, che, comunque, gli deriva dalla sua qualità di successore del defunto e che, facendone un occupante senza titolo, rende esperibile nei suoi confronti l'azione di rilascio.
In tal senso, peraltro, con il deciso orientamento della dottrina, deve certamente indirizzarsi questo giudice di legittimità, non solo affermando che dal principio della immutabilità del rapporto possessorio nell'erede con effetto dall'apertura della successione (art. 1146, 1^ comma, cod. civ.) deriva la conseguenza che il possesso (o la detenzione) precario resta tale anche per il successore;
ma affermando che detto principio di immutabilità subisce pure necessario adattamento quando, venuto meno per morte del possessore (o del detentore qualificato) il titolo che giustificava il particolare potere di fatto sulla cosa, il rapporto continua con l'erede nella mutata situazione di mera detenzione, non assista da alcun titolo.
Nella predetta situazione (analoga ad ogni altra in cui il possesso o la detenzione qualificata del "de cuius" si trasferisce, necessariamente modificata in detenzione precaria all'erede, siccome avviene, ad esempio, per l'usufrutto, l'uso o l'abitazione alla morte del titolare di detti diritti) l'obbligo di restituzione dell'immobile locato, che sarebbe gravato sul "de cuius" in virtù del titolo contrattuale ai sensi dell'art. 1590 cod. civ., assume nei confronti dell'erede non convivente la qualificazione di obbligazione di natura extracontrattuale connessa ad una detenzione senza titolo, che, benché non derivante da autonomo comportamento dell'erede ma conseguente al semplice subingresso nella sfera giuridica complessiva del suo dante causa, dal momento dell'apertura della successione legittima nei confronti del detentore senza titolo la pretesa restitutoria del locatore.
La impugnata sentenza, seppure in motivazione &riguardo contratta, ha fatto corretta applicazione della legge, secondo la esatta interpretazione delle norme quale innanzi esplicata, onde non è illogica ne' contraddittoria ne' errata la conclusione del giudice di merito circa l'obbligo di restituzione degli immobili in capo ai resistenti - pur in assenza di una successione nel rapporto di locazione o, comunque, di una diversa loro autonoma detenzione, qualificata in virtù di concessione in godimento da parte dell'ENASARCO successivamente alla morte dell'originario conduttore - dal momento che come eredi (qualifica attribuita ai ricorrenti con la decisione di primo grado, sul punto non oggetto di gravame in appello) ad essi era derivata la detenzione precaria dell'immobile, in virtù della regola di cui all'art. 1146, 1^ comma, cod. civ., applicabile anche per la detenzione, e per il fatto che del medesimo immobile gli stessi ricorrenti avevano la materiale disponibilità, pur non occupandolo stabilmente come abitazione o per diverso uso. Con il terzo motivo del ricorso - il cui esame deve precedere logicamente quello del secondo mezzo di doglianza - i ricorrenti deducono, tuttavia, che la Corte territoriale, mediante valutazione errata del materiale probatorio e con motivazione inadeguata, avrebbe ammesso la sussistenza da parte loro della disponibilità del l'appartamento in base ad elementi di prova inidonei, consistenti, sostanzialmente, nella astratta possibilità di surrogarsi nella stessa posizione dell'originario conduttore e nella successione nel contratto a titolo ereditario.
Il motivo non ha pregio.
Il giudice di merito, sul punto, ha basato il suo convincimento, circa la disponibilità del bene da parte dei ricorrenti, sul comportamento degli stessi, susseguente alla richiesta di riconsegna avanzata dall'ENASARCO, e sulle risultanze della documentazione proveniente dagli CA, giudicando, peraltro, addirittura contraddittori i rilievi contrari esposti, dato che la controversia era sorta proprio in conseguenza della detenzione illegittima dell'appartamento, che i resistenti per implicito riconoscevano quando chiedevano all'Ente di stipulare una nuova locazione a loro nome quali eredi.
La censura avanzata, pertanto, costituisce, all'evidenza, questione di fatto, sottratta al sindacato del giudice di legittimità siccome diretta ad ottenere in questa sede una valutazione del materiale probatorio diversa da quella compiuta in modo logico e convincente dalla Corte territoriale.
Con il secondo mezzo di doglianza i ricorrenti, deducendo la violazione degli artt. 183 (vecchio testo) e 112 c.p.c., lamentano che l'impugnata sentenza non aveva accolto il primo motivo di appello, relativo alla introduzione da parte dell'ENASARCO della domanda nuova di risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento del mancato pagamento dei canoni.
La censura, siccome riguarda una "ratio decidendi" subordinatamente proposta e tale considerata dai giudici di appello, deve ritenersi assorbita dalla ritenuta fondatezza della domanda di rilascio dell'ENASARCO in base alla prospettazione, avanzata in via principale con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, di abusiva occupazione senza titolo dell'immobile già locato al dante causa dei ricorrenti.
Con il quarto motivo di impugnazione, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c., i ricorrenti denunciano la motivazione inesistente ed illogica e l'omesso esame di un punto decisivo della controversia, per non avere il giudice di merito spiegato come a fondamento della condanna al pagamento della somma, dovuta in conseguenza della detenzione dell'immobile nel periodo successivo alla morte dell'originario conduttore, potessero concorrere i due fatti, incompatibili tra di loro e ciascuno produttivo di determinati effetti, della occupazione senza titolo e della avvenuta successione "iure hereditatis" nel rapporto di locazione.
Anche il suddetto motivo non è fondato.
La natura extracontrattuale della obbligazione degli eredi del conduttore defunto, i quali non subentrano ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978 nel contratto di locazione, di restituzione del bene locato, derivante dalla illecita detenzione senza titolo dell'immobile, comporta che gli stessi sono tenuti al risarcimento del danno, che ben può essere determinato con riferimento alla misura dei canoni corrispondenti al periodo di abusiva detenzione, sempre che ciò non significhi applicazione della norma di cui all'art. 1591 cod. civ. (dettata per la diversa ipotesi della responsabilità contrattuale del conduttore per danni da ritardato rilascio della "res locata" una volta che la locazione sia cessata), ma serva soltanto ad indicare un ben preciso parametro del valore locativo del bene da assumere a quantificazione monetaria del pregiudizio economico sofferto dal locatore.
Nel caso in esame il giudice di merito - che, peraltro, ha precisato come tra le parti non vi erano contestazioni circa il "quantum" con riferimento alla misura del canone già corrisposto- ha proceduto a riconoscere e determinare il danno reclamato dall'ENASARCO secondo il titolo della responsabilità extracontrattuale ed assumendo a parametro della liquidazione proprio il suddetto valore locativo. Non sussiste, perciò, la dedotta illogicità o incompatibilità della concorrenza di una responsabilità extracontrattuale e di una responsabilità contrattuale addotte contemporaneamente a giustificazione dell'unico evento di danno. La Corte territoriale, invero, ha fondato la sua statuizione sul punto sulla sussistenza di ben precisa obbligazione da fatto illecito, aggiungendo, altresì, senza tuttavia assumerla ad ulteriore "ratio decidendi", la considerazione che alla medesima conclusione sarebbe giunta ove anche si fosse potuta condividere la tesi del giudice di primo grado circa la successione, ex art. 1614 cod. civ., degli eredi non conviventi nella locazione.
Analogo giudizio di infondatezza deve, infine, essere espresso anche per quel che concerne il quinto mezzo di doglianza, con il quale i ricorrenti assumono che, nonostante uno specifico motivo di appello con cui si richiedeva di definire "la condotta altalenante opposta dall'ente "circa il titolo del suo credito da risarcimento, detto esame era stato trascurato, sicché essi erano rimasti nella impossibilità di "farsi una idea precisa" dei loro doveri nei confronti del proprietario dell'appartamento locato. Osserva, in proposito, questa Corte che la pretesa avanzata dall'ENASARCO - secondo quanto il giudice di merito ha evidenziato congruamente circa la interpretazione complessiva della domanda, che costituisce mera "quaestio facti" non sindacabile - era stata articolata e giustificata in base alla causa principale extracontrattuale ed a quella subordinata contrattuale, per cui, non essendovi incertezza circa l'esposizione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda (art. 163, 2^ comma, n. 4, c.p.c.), i ricorrenti non hanno potuto subire la menomazione del diritto di difesa, che tuttavia deducono.
Il ricorso deve, perciò, essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 9 novembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 22 maggio 2001