0005 6 /03 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREM Oggetto Sendite immobiliare SEZIONE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente R.G.N. 8176/00 Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Dott. Alfredo MENSITIERI Consigliere 10353/00 Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere Cron.57 Dott. Olindo SCHETTINO Rel. Consigliere Rep.22 Dott. Vincenzo MAZZACANE Consigliere Ud. 09/10/02 ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: RI RA, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA DEL PARADISO 55, presso lo studio dell'avvocato NICOLA STAFFA, (deceduto) difeso dall'avvocato NINO MUSIO SALE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CH MA;
- intimato e sul 2 ricorso n° 10353/00 proposto da: CH MA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PALESTRINA 6, presso lo studio 2002 PIERLUIGI DA 1304 dell'avvocato MARIO CONTALDI, che lo difende -1- unitamente all'avvocato ENRICO GREGO, giusta delega in atti;
controricorrente e ricorrente incidentale nonchè

contro

RI RA;
- intimato avverso la sentenza n. 206/99 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 22/03/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/02 dal Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO;
Preliminarmente la Corte dispone la riunione dei due procedimenti proposti avverso la stessa sentenza;
comparso udito l'Avvocato MARIO CONTALDI, difensore del resistente, (sopravvenuto dopo che il PG aveva concluso); udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso rigetto del ricorso principale e quello incidentale. -2- N.R.G.8176/00+10353/00 Oggetto: Vendita immobiliare-contratto preliminare SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con sentenza del 23 marzo 1995 n.865, il tribunale di Genova, pronunciando sulla domanda proposta da SS RA nei confronti di MA MA, per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita dell'appartamento in Genova, alla Via Stefania Moro, 138/18, secondo le obbligazioni assunte con il preliminare stipulato il 16 marzo 1990, e per il risarcimento dei danni, riconvenzionale proposta dalnonché sulla MA, per la declaratoria di risoluzione del predetto preliminare per inadempimento del SS, per il rilascio dell'immobile a lui concesso in uso prima del rogito e per il riconoscimento del diritto a trattenfe la caparra confirmatoria di lire 60.000.000, rigettava la domanda dell'attore, dichiarava risolto per suo inadempimento il preliminare, condannandolo all'immediato rilascio dell'appartamento, e rigettava la domanda del MA relativa alla caparra. Proposto appello principale dal SS e appello incidentale dal MA, la corte di appello di 2 Genova, con sentenza pubblicata il 22 marzo 1999, in riforma della decisione del primo giudice, ha dichiarato trasferito in favore di SS RA 1'immobile di proprietà di MA MA, in Genova, subordinatamente al pagamento del saldo del prezzo, pari a lire 82.000.000, con gli interessi legali dalla data della domanda al saldo, con ordine al competente conservatore dei RR.II. di provvedere alle relative trascrizioni subordinatamente al verificarsi della predetta condizione;
ha rigettato ogni altra domanda e compensato tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio. La decisione si basa sulle seguenti argomentazioni: a) all'epoca della comparizione delle parti davanti al notaio Voiello per la stipula del rogito, entrambe versavano in stato di inadempimento alle rispettive obbligazioni assunte con il contratto preliminare: il MA, perché non era in grado di trasferire al SS, secondo l'obbligazione assunta, l'immobile libero da oneri e iscrizioni ipotecarie, gravando sullo stesso un'ipoteca а favore della Cassa di Risparmio di Genova a garanzia di un debito estinto, per la cancellazione della quale la 3 mutuante non aveva ancora prestato il proprio consenso;
ed il SS, in quanto avrebbe potuto versare il saldo del prezzo di lire 65.000.000 non al momento del rogito, come pattuito, ma soltanto venti o trenta giorni dopo. b) nella valutazione unitaria e comparativa degli inadempimenti delle parti, fatta secondo i principi e i criteri indicati da questa Suprema Corte, nel caso concreto risulta prevalente e grave, avuto riguardo al criterio cronogico, 1'inadempimento del MA, promittente venditore, per non essere stato egli in grado di trasferire al SS, al momento del rogito, la proprietà dell'immobile senza previa cancellazione della ipoteca;
a nulla rilevando l'avvenuta estinzione dell'obbligazione a garanzia della quale l'ipoteca stessa era stata stata iscritta, costituendo questa pur sempre un intralcio al commercio giuridico del bene e non essendo stato, comunque, ancora acquisito, all'epoca, il consenso alla sua cancellazione. c) il versamento del prezzo da parte del SS costituiva un posterius, ricollegato all'accertamento della previa libertà del bene e, quindi, dell'adempimento del venditore 4 MA, per cui il Suo inadempimento, in definitiva, può considerarsi come la legittima reazione a quello del MA secondo il principio inadimplenti non est adimplendum. d) in conclusione, l'inadempimento del promissario acquirente è risultato, per un verso, legittimo, in quanto provocato dal (previo) inadempimento del promittente venditore;
e, per altro verso, neppure sanzionabile о comunque giuridicamente valutabile, avuto riguardo allo schema processuale della richiesta di esecuzione specifica del contratto di cui all'art.2932 C.C., in quanto, nella fattispecie, un'offerta del AM prezzo risultava comunque proposta con la domanda di adempimento, sicchè l'interesse del promittente venditore avrebbe finito per trovare completa soddisfazione nella condizione da apporre in sentenza, per la subordinazione del trasferimento del bene al pagamento del residuo prezzo. e) vanno rigettate le domande contrapposte di danni, in quanto non provate. Ricorre per la cassazione della sentenza SS RA, deducendo due motivi di gravame. 5 Resiste con controricorso MA MA, che propone, а sua volta, ricorso incidentale, affidandolo a due motivi. MOTIVI DELLA DECISIONE Denuncia il SS, ricorrente principale: 1) "Violazione degli artt. 112, 113, 115 c.p.c., in relazione all'art.1450 C.C. e vizi di motivazione circa il punto decisivo della causa relativo al risarcimento dei danni per essenziale inadempienza del MA". 2) "Violazione dell'art.91 per falsa applicazione del 2° comma dell'art. 92 c.p.c., in relazione alla disposta compensazione delle spese dei due gradi del giudizio di merito". Denuncia il MA, ricorrente incidentale: 1) "Violazione ed errata applicazione degli artt. 1453 e 1460 c.c.", con riferimento al ritenuto ma, in realtà, inesistente grave inadempimento del promittente venditore, per la mancata cancellazione dell'iscrizione ipotecaria sull'immobile promesso in vendita, a fronte dell'effettivo più grave e, in ogni caso, prevalente inadempimento del promissario acquirente, a causa del mancato pagamento del saldo del prezzo nel momento della comparizione davanti 6 al notaio rogante. 2")Violazione ed errata applicazione dell'art.1385 c. c. da parte del giudice di prime cure in tema di risarcimento del danno e del diritto del MA а trattenere la caparra confirmatoria>", per non essersi pronunciata, la corte di appello, sul punto, in conseguenza della reiezione (peraltro, contraddittoriamente motivata) della ingiusta e domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del SS. Il ricorso principale del SS è privo di fondamento. Quanto, invero, al primo motivo, la censura con esso rivolta alla sentenza impugnata non ha pregio, in quanto la corte di appello, contrariamente all'affermazione fatta dal ricorrente, si è ritualmente pronunciata sulla domanda di risarcimento dei danni da lui proposta e l'ha rigettata, per non essere stata fornita alcuna prova della sussistenza degli stessi;
e non ha mancato di ricordare, inoltre, con riguardo proprio alla domanda del SS, che, essendo egli da tempo "il ritardo nellanel possesso dell'immobile, definizione della sua domanda non può di per sé avergli cagionato alcun particolare nocumento". Si rileva, poi, che per la prima volta viene richiamato, in questa sede, l'art.6 del contratto preliminare, contenente, a dire del ricorrente, la previsione di una penale di lire duecentomila giornaliere ( а carico della parte inadempiente), nel caso di " ulteriori ritardi" nella stipula del rogito definitivo, e viene denunciata, quindi, la mancata applicazione, nella fattispecie, della menzionata clausola da parte della corte di appello. Ma la novità della questione rende la censura, sotto tale profilo, inammissibile. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, con riferimento alla disposta compensazione delle spese, violazione di legge che, in realtà, non si riscontra, essendo la relativa statuizione corretta e congruamente motivata. Parimenti privo di fondamento è il ricorso incidentale del MA. La censura di violazione ed errata applicazione degli artt.1453 e 1460 C.C. contenuta nel primo motivo non coglie nel segno, posto che la corte di appello, uniformandosi ai principi enunciati ed ai criteri elaborati dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte in materia di inadempimenti 8 reciproci, denunciati dalle parti, delle rispettive obbligazioni (ved. e plurimis, sent.8440/98 e n.2347/95) ' e con motivazione logica e pienamente aderente alle risultanze processuali, ha statuito che il mancato adempimento, da parte del promittente venditore, dell'obbligazione di trasferire al promissario acquirente, alla data stabilita per la stipulazione del contratto di vendita, assunta con il preliminare del 16 marzo 1989, libero da pesi ed iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli per il secondo, era, nella concreta e per le ragioni chiaramente spiegatefattispecie, in sentenza, più grave dell'inadempimento dell'altro contraente. E ciò tanto più a motivo del fatto che quest'ultimo inadempimento, non soltanto è venuto a costituire un posterius rispetto all'inadempimento del MA, ma, consistendo sostanzialmente in un ritardo di 20-30 giorni nel pagamento del saldo del - che sarebbe dovuto avvenire al momento prezzo della stipula del rogito, quando, cioè, il MA, come si è detto, incontestabilmete non -era in grado di adempiere la sua obbligazione ha assunto, a giudizio della corte territoriale, un peso certamente inferiore e, in ogni caso, meno 9 grave e determinante nel mancato funzionamento del sinallagma contrattuale. Il alquale, poi, una volta riconosciuta promissario acquirente la possibilità di eseguire la prestazione a suo carico, formulando la relativa offerta anche al momento della proposizione della domanda di esecuzione specifica di concludere il contratto ex art.2932 C.C. (ved. sent.n.10675/95; n.8532/94), ha avuto, nella fattispecie, come ha rilevato quello stesso giudice, kena attuazione per effetto della volontà manifestata dal SS, con la proposta domanda, di offrire il saldo del prezzo, cui sarebbe seguita, come è seguita, di trasferimento allo stesso del bene sentenza oggetto del preliminare, subordinatamente, appunto, al pagamento, da parte di lui, del saldo del prezzo. Il secondo motivo rimane assorbito. Ricorrono giusti motivi per compensare le spese.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e compensa le spese. Così deciso in Roma, il 9 ottobre 2002 A I R E L 1 L Il consigliere est. Il presidente E C 3 C a E 0 N i l fapietra)хороо R 0 A (Dr. Vincenzo a (Dr.Olindo Schettino) C E t 2 I a N . L A fell I w L N O E o T E c C A G T N I e " ACC E S c A IL CANCELLIERE C1 O C a P Francesco L E I m D o R