LA CORTES5977/0 1 M REPUBBLICA ITALIANA 5977 IN NOME DEL POPOLO CASSAZIONE Oggetto Prelazione urbana SEZIONE TERZA CIVILE Riscatto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Angelo GIULIANO Presidente R.G.N. 9119/99 Dott. UI Francesco DI NANNI Consigliere Cron. 12822 Dott. Giuliano LUCENTINI Consigliere Rep.2164 Dott. Francesco TRIFONE Rel. Consigliere Ud. 22/12/00 ConsigliereDott. Alberto TALEVI CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta copia studio dal Sig IL SOLE 24 ORE SENTENZA per diritti 1. 000 sul ricorso proposto da: -23 APR 2001 IL CANCELLIERE ON AR, ON GI, ON IE, quali figli ed eredi del titolare della ditta G. B. ON CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE AUTOTRASPORTI sig. NI TI ON, Richiesta copia studio Fi elettivamente domiciliati in ROMA VIA VALNERINA 40, dal sig. 6000 per diritti L. presso lo studio dell'avvocato MARINI PAOLO, che li 23 APR. 2001 il IL CANCELLIERE difende unitamente all'avvocato ETTORE FRANCESCO, giusta delega in atti;
ricorrenti - CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE

contro

Richiesta copia studio むし dal Sig. ZA MA RO, elettivamente domiciliata in ROMA per diritti į.6000 2000 PZA BELLE ARTI 3, presso 10 studio dell'avvocato il 23 APR 2001 - IL CANCELLIERE 2137 ALBERTO GALLI, difesa dall'avvocato PAOLA FRANCESCO, 1 pu giusta delega in atti;
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE controricorrente UFFICIO COPIE Richiesta copia studio

contro

A.C dal Sig. per diritti L. 6000 US L'IMMOBILIARE SRL, in persona dell'Amministratore 11. 24.04-01 Unico sig. Angelo Colombo, elettivamente domiciliata in IL CANCELLIERE ROMA VIA POMPEO MAGNO 1, presso lo studio dell'avvocato ANIELLO COSTANZA, difesa dall'avvocato PACCHIOLI ROBERTO, giusta delega in atti;
controricorrente avverso la sentenza n. 2903/98 della Corte d'Appello di MILANO, SEZIONE TERZA CIVILE, emessa 25/11/1997, depositata il 30/10/98; RG. 3242/95, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/12/00 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l'Avvocato PAOLO MARINI;
udito l'Avvocato ROBERTO PACCHIOLI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione del 27.9.1991 NI Batti- sta ON, titolare della omonima impresa di autotra- sporti premesso che conduceva in locazione in Milano - uso commerciale una unità immobiliare e che ad 2 l'immobile locato, unitamente ad altre sue consistenze pure concesse in locazione а terzi dalla proprietaria Maria OS SI, era stato dalla stessa alienato con scrittura in data 16.5.91 alla società US 1' Immobiliare s.r.l. senza rispettare il diritto di prelazione, spettante a ciascun conduttore in virtù della norma di cui all'art. 38 della legge n. 392 del 1978 conveniva in giudizio la società acquirente e l'alienante locatrice al fine di ottenere il riscatto dell'unità immobiliare nei confronti dell'acquirente nonchè il risarcimento dei danni nei confronti dell'alienante. L'adito tribunale di Milano, con sentenza n. 6615 depositata il 29.6.1995, rigettava le domande, poiché, avendo la vendita riguardato un complesso immobiliare esteso circa 38.000 metri quadrati c ripartito in tre- dici aree concesse in locazione ad altrettanti condut- tori, non sussisteva coincidenza tra l'oggetto della locazione e quello della vendita, questa consistendo in una cd. "vendita in blocco", non determinata, peraltro, dall'intento di eludere la prelazione accordata dalla legge al conduttore. Aggiungeva, altresì, il tribunale che, comunque, la prelazione ed il conseguente retratto non spettavano, anche perché il conduttore non aveva dimostrato di svolgere nell'immobile una attività com- 3 ри merciale comportante contatti diretti con il pubblico 2° degli utenti e dei consumatori (artt. 35 e 41, com- ma, legge n. 392 del 1978). La Corte di appello di Milano, sul gravame del SOC- combente, con sentenza depositata il 30.10.1998, riget- tava la impugnazione del ON, che condannava alle spese del grado a favore della società acquirente e della proprietaria alienante. I giudici di appello ribadivano che l'intero com- plesso immobiliare alienato costituiva un "unicum" fun- zionalmente e patrimonialmente diverso dalla semplice somma delle singole sue componenti, onde, trattandosi di "vendita in blocco", non era ammissibile la prela- zione;
rilevavano, ancorchè il motivo di impugnazione sul punto fosse da ritenere assorbito dalla prevalente considerazione di inammissibilità del retratto in caso di vendita in blocco, che la prova, diretta a dimostra- re l'esercizio di una attività di commercio nel contat- to con il pubblico dei consumatori e degli utenti, de- dotta per la prima volta in appello, era generica ed inammissibile;
giustificavano con l'affermata sua SOC- combenza la condanna dell'appellante alle spese. Per la cassazione della sentenza hanno proposto ri- corso, nella dichiarata qualità di eredi di NI TI ON, i figli LO, UI e IE Ros- 4 pu soni, i quali affidano la impugnazione a tre mezzi di doglianza. Resistono con controricorso la società US L' Immobiliare s.r.l. e Maria OS SI, le quali hanno anche presentato memoria ex art. 378 c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo mezzo di doglianza deducendo, in re- lazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 38 in- e 39 della legge n. 392 del 1978 nonché la omessa, contraddittoria motivazione su un punto sufficiente e decisivo della controversia i ricorrenti lamentano che erroneamente il giudice di merito aveva, nella spe- cie, configurato la ipotesi della cd. vendita in bloc- co, per la quale è escluso il diritto di prelazione dei conduttori, piuttosto che l'altra ipotesi della vendita cumulativa, che tale effetto, invece, non produce. Assumono in proposito i ricorrenti che le unità im- mobiliari cedute non costituiscono, nel loro complesso, un bene avente una sua individualità giuridica e strut- turale, in quanto l'area acquistata dalla società US L'Immobiliare s.r.c.

1.1 per effetto degli insediamenti abusivi successivamente condonati, aveva ormai perduto ala originaria destinazione urbanistica omogenea spa- zio pubblico con vincolo di salvaguardia ambientale, ри 5 tanto che la stessa società acquirente stava rivendendo le unità immobiliari cumulativamente singolarmente alienatele. Aggiungono, inoltre, che, contrariamente ai rilievi del giudice di secondo grado, il prezzo di vendita del- le singole unità immobiliari sarebbe più alto di quello pagato per il loro acquisto cumulativo la superficie e di ciascuna di esse è tutt'altro che piccola. Con il secondo idi doglianza mezzo ricorrenti, sempre in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., de- nunciano la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 35 e 41 della legge n. 392 del 1978 nonché la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della impugnata sentenza su un punto deci- sivo della controversia, per avere il giudice di merito escluso che essi avessero dato la dimostrazione che l'attività svolta nell'immobile locato comportava il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Sostengono i ricorrenti che l'affermazione della Corte territoriale si è risolta in un difetto di moti- vazione, non avendo i giudici di appello spiegato le ragioni per le quali le attività delle imprese, risul- tanti dall'attestazione della Camera di commercio, non rientrassero fra quelle comprese nella limitazione po- 6 пи sta dall'art. 35 legge n. 392/78. Precisano, ialtresì, ricorrenti che, unitamente alla documentazione prodotta, la dimostrazione del tipo di attività compatibile con l'esercizio della prelazio- ne urbana sarebbe derivata anche dalla richiesta prova testimoniale, che la Corte di merito non aveva ammessO in base al rilievo che gli appellanti non avevano indi- cato i testi e che non poteva essere concessO 1'invocato termine per la indicazione stessa, secondo argomentazione, invece, che gli istanti censurano, in quanto, in virtù della disposizione dell'art. 356 c.p.c. che richiama l'applicabilità dell'art. 191 e tra cui è compresa la norma dell'art. 244, ult. segg., stesso codice sarebbe stato possibile la fis- Comma, - sazione di un termine per la integrazione della medesi- ma prova. Dei due motivi di impugnazione occorre esaminare, innanzitutto, il secondo, data la pregiudizialità logi- ca della questione che esso pone. Secondo la limitazione posta dall'art. 35 della legge n. 398 del 1978, in virtù del richiamo operato dall'art. 41, 2° comma, della stessa legge, il diritto di prelazione e quello conseguente di riscatto, allo stesso modo di quanto è previsto in tema di avviamento per la perdita della indennità commerciale, non spetta- 7 зи no quando la locazione ha ad oggetto, tra l'altra "immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori". Trattandosi di vero e proprio presupposto, o condi- zione in senso lato ed improprio, della prelazione ur- bana, la sussistenza di detto requisito della locazio- ne, ai fini della ammissibilità del retratto, deve, in- fatti, essere accertata prima di indagare se, per altro verso, la prelazione competa ○ meno al conduttore per il fatto che l'immobile alienato costituisca ovvero no l'oggetto di una vendita in blocco. Considera questa Corte che la censura svolta con il secondo mezzo di doglianza non è fondata. In ordine al primo aspetto della censura, relativo dedotto vizio di motivazione circa la valutazione а della documentazione proveniente dalla Camera di com- mercio, è di tutta evidenza che con essa i ricorrenti mirano ad ottenere in questa sede un apprezzamento del materiale probatorio, acquisito agli atti di causa, di- verso da quello compiuto dal giudice di merito in modo logico, congruo e non contraddittorio, per cui trattasi di deduzioni sottratte all'esame del giudice di legit- timità. Quanto al secondo aspetto del motivo di impugnazio- 8 ри ne quello, cioè, con il quale si rimprovera al giudi- ce di appello la violazione della legge processuale per avere negato la concessione del termine richiesto per Os-integrare la prova con la indicazione dei testi serva questa Corte che, pur dovendosi nella specie fare applicazione della norma di cui all'art. 244 c.p.c. nella formulazione anteriore alla abrogazione del suo terzo comma ad opera dell'art. 89 della legge di rifor- ma n. 353 del 1990 trattandosi di procedimento di ap- pello di sentenza di primo grado emessa in giudizio svoltosi sotto la disciplina della legge previgente (art. 90, 6° comma, stessa legge), non sussiste il de- nunciato vizio. secondo pre-Deve, invero, in proposito ribadirsi, ciso indirizzo interpretativo di questo giudice di le- gittimità (da ultimo: Cass., n. 1519/2000; Cass., n. 1315/96), che qualora la parte nel richiedere la prova testimoniale non abbia indicato i testi da escutere ed il giudice non si sia avvalso del potere discrezionale conferitogli dal terzo comma dell'art. 244 c.p.c. di concedere alla parte un termine per la indicazione de- gli stessi, la prova deve essere dichiarata inammissi- bile, anche d'ufficio, per violazione di un precetto di carattere processuale attinente alla regolarità del contraddittorio e la decisione sul punto non è sindaca- 9 ри bile in sede di legittimità. Il rigetto della impugnazione nel suo secondo moti- che convalida definitivamente la statuizione di me- vo, rito circa la carenza di un presupposto dell'azione di retratto del conduttore in difetto di un rapporto di locazione svolto con le modalità del contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, assorbe, natu- ralmente, l'esame dell'altra censura, di cui al primo motivo di ricorso, senza che occorra precisare anche che l'altra "ratio decidendi" di inammissibilità del retratto trattandosi, nella specie, di vendita in bloc- co nella quale è compresa anche l'unità immobiliare lo- cata, è sorretta essa pure da logica, soddisfacente e congrua motivazione, il cui nucleo essenziale, oltre che nelle argomentazioni espresse, risiede nella consi- derazione implicita che, pur in presenza di costruzioni area, soltanto condonate nelle varie parti dell'intera in conformità una parcellizzazione autorizzata di essa, a lecita lottizzazione, avrebbe potuto giuridicamente scinderne la omogenea ed unica complessità in distinte entità patrimoniali autonome. Con il terzo motivo di impugnazione i ricorrenti, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., denunciano la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 91 c.p.c. sia perché il giudice di appello ри 10 aveva liquidato le spese di lite a favore di Maria OS SI, nei cui confronti non vi era stata soccom- benza dell'appellante loro dante causa, il quale non aveva impugnato la sentenza di primo grado in ordine alla statuizione che la riguardava;
sia perché la stes- sa era rimasta, altresì, soccombente in ordine al pro- posto appello incidentale, rigettato dalla Corte mila- nese. Il motivo non è fondato. Quanto all'ultimo profilo della proposta censura secondo cui non sussisterebbe la situazione di soccom- benza della parte ricorrente nel giudizio di appello, essendo stata rigettata la impugnazione incidentale della SI - rileva questo giudice di legittimità che, dovendo la soccombenza essere valutata nel suo complesso e globalmente all'esito della lite, nella specie non sussiste sotto tale aspetto, la violazione della norma di cui all'art. 91 c.p.c., poiché la sud- detta valutazione complessiva il giudice di merito ha fatto derivare, secondo apprezzamento non suscettibile quivi di rivalutazione, dalla circostanza che la doman- da di danni per violazione del diritto di prelazione era stata rigettata, in detta pronuncia risultando as- sorbito l'appello incidentale condizionato della stessa SI, sicchè, pure ammessa la soccombenza di CO- 11 ри stei quanto all'altra sua impugnazione incidentale non condizionata, di gran lunga prevalente è stata ritenuta la situazione di soccombenza di parte ON, restan- do, perciò, esclusa la facoltà discrezionale della com- pensazione ai sensi del secondo comma dell'art. 92 stesso codice. Quanto all'altro aspetto della censura con cui i ricorrenti assumono che nel giudizio di appello nei vi confronti del loro dante causa non era stata soccomben- za che avesse potuto giustificare la condanna alle spe- se a favore di Maria OS SI, contro la quale non era stata avanzata impugnazione Osserva questo giudice di legittimità che, secondo preciso indirizzo interpretativo già espresso (da ultimo: Cass., n. 1555/99), se la impugnazione nel merito deve essere no- adtificata, in qualità di litisconsorte processuale, uno dei convenuti in primo grado, nei cui confronti nessuna delle altre parti in secondo grado abbia formu- rimborsate le lato domande, costuia debbono essere spese processuali da colui la cui pretesa dichiarata ingiustificata. In maniera più specifica, inoltre, questa Corte ha anche precisato, nella ipotesi proprio di retratto, an- corchè nella materia agraria, che se il retraente in appello cita, unitamente al retrattato, il venditore 12 ри del fondo che assume alienato in violazione del suo di- ritto di prelazione, pur se non svolge alcuna domanda Vamo nei suoi confronti ed anche se difetta in primo grado le condizioni di legge per evocarlo in giudizio, deve rimborsargli le spese giudiziali, se la domanda di ri- scatto è rigettata, in virtù del principio di causalità del processo (Cass., n. 6448/97). Nella ipotesi di specie, in base alla medesima consistente nella pretesa violazione 'causa petendi", "1 ildiritto di prelazione urbana,suo dante causa del ricorrenti aveva introdotto, con l'azione di re- dei tratto (art. 39 legge n. 392 del 1978) nei confronti dell'acquirente società US L'Immobiliare s.r.l., an- che l'azione di danni nei confronti dell'alienante sua locatrice Maria OS SI;
la sentenza di rigetto di entrambe le domande era stata impugnata nei confron- ti soltanto della società; esattamente il giudice di secondo grado, ravvisando una ipotesi di litisconsorzio processuale data la connessione delle due controversie, ha ordinato la notificazione dell'appello anche alla SI, la quale, perciò, aveva diritto al rimborso delle spese processuali dalla parte, cui veniva denega- to il preteso diritto di prelazione. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato con la condanna dei ricorrenti, in solido, a pagare ai resi- 13 Nu stenti le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo. P.T.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alle spese del giudizio di cassazione a favo- re delle parti resistenti, che liquida in lire 453.000 ZA M. RO e live 445.000 fer la US SRL oltre lire 7.000.000 (settemilioni) per onorario, per ciascuna di esse. Roma, 22 dicembre 2000. IL PRESIDENTE IL CONSIGLIERE EST. "Ampe fiction fond IL CANCELLIERE C1 NI Giambattista Depositata in Cancelleria 80000 23 APR. 2001 Oggi, lì TOT. 330000 IL CANCELLIERE NI Giambattista E S A R P N U O S N E UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in id SET. 2001 2.1 4 versate £330000In 4.1.3.63 versute s (life recent heut e al n. p. Il Dirigente Area Servizi 0 (Dott.ssa Maria Grazia FILIPPO) 7 7 Il Responsabile Servizio Atti Budiziari 1 N E 3 T E R (Dr. M RACOCHINI) L A T E 14