REPUBBLICA ITALIANA IN NOME POPO026 14 /01 LA CORTE SUPREMA DI CAS SIONE SECONDA CIVILE Condominio E SERVITUI Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Vincenzo BALDASSARRE Presidente R.G.N. 15172/98 CORONA Rel. Consigliere 21307/98 Dott. Rafaele Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere Cron. 5355 - Consigliere Rep. 825 SCHERILLO Dott. Giovanna - Consigliere Ud. 04/10/00Dott. Francesco OL FIORE ha pronunciato la seguente SE N TENZ A sul ricorso proposto da: DUE ZETA COMPAGNIA IMM. FINANZIARIA SRL, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante AB GI TI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ACHILLE PAPA 21, CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE presso lo studio dell'avvocato GAMBERINI MONGENET UFFICIO COPIE RODOLFO, che lo difende unitamente all'avvocato Richiesta copia studio dal Sig. S 1 NI MARCELLO, giusta delega in atti;
B 6000 per diritti L. ricorrente 11- IL CANCEL contro 100 COND. VIA MURRI 47/49 BOLOGNA, in persona dell'Amm.re AGOSTINI RAFFAELE, elettivamente domiciliato in ROMA 2000 VIA MONTE ZEBIO N.30, presso lo studio dell'avvocato 1563 CG074028 -1- CG074023 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE CAMICI GIAMMARIA, che Richiesta copia studio lo difende unitamente dal Sig.GAMBERINI. all'avvocato BIANCHI ROBERTO, giusta delega in atti;
per diritti L. 6000 il 10 SET. 2001 controricorrente IL CANCELLIERE

contro

LIRE 2000 CANCELLERIA RT PA, BA IO, EL CO, SER DA SRL, --- - persona del legale in rappresentante pro tempore ET GI;
BB202199 - intimati BB202197 e sul 2° ricorso n 1° 21307/98 proposto da: BB202198 RT PA, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE PARIOLI 180, presso lo studio dell'avvocato BRASCHI FRANCESCO LUIGI, che lo difende unitamente all'avvocato CAPALBO SANTE, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale

contro

COND VIA MURRI 47 49 BOLOGNA, in persona dell'Amm.re Ing. AGOSTINI R. elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE ZEBIO N.30, presso lo studio dell'avvocato GIANMARIA, che lo difende unitamente CAMICI all'avvocato BIANCHI ROBERTO, giusta delega in atti;
- controricorrente al ricorso incidentale nonchè

contro

ET GI, DUE ZETA COMP. IMM. FIN. SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, SER DA SRL, in persona del legale rappresentante pro -2- tempore, BA IO, EL CO;
intimati - avversO la sentenza n. 2306/97 del Tribunale di BOLOGNA, depositata il 05/11/97; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/10/00 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
udito 1'Avvocato LUCERI GIORGIO per delega dell'Avvocato GAMBERINI depositata in udienza, difensore del ricorrente che chiesto l'accoglimento del ricorso n. 15172/98; Udito l'Avvocato BRASCHI Francesco, difensore del resistente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso n. 21307/98; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. -3- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO OL TI, ZI SI, NC LA e la società a r.l. SER DA, nella qualità di proprietari e di detentori di alcuni immobili, nei quali venivano eserci- tate attività commerciali ed artigianali, siti nell'edificio soggetto al regime del condominio in via Murri 47-49, Bologna - premesso che l'assemblea, con delibera 23 ottobre 1991, aveva stabilito la chiusura di due cancelli automatici di accesso al cortile comune nelle ore 13-15 e 19,30 – 8,00 determinando gravi difficoltà di entra- ta per la loro clientela con ricorso ex art. 703 cod. proc. civ., in data 17 gennaio 1992, domandarono al Pretore di Bologna di inibire al condominio la chiusura dei cancelli dalle ore 7,30 alle 20,00 dei giorni feriali, nonché nelle ore notturne e nei giorni festivi nei quali venivano esercitate le attività lavorative. Il Condominio, in rito, eccepì la carenza di legittimazione attiva dei ricor renti e l'improponibilità della domanda;
nel merito, la infondatezza. Il Pretore ordinò la manutenzione del possesso in favore del solo OL TI e prescrisse al condominio di tenere i cancelli aperti dal lunedì al venerdì, dalle ore 8,00 alle ore 19,30. Intervenuti in giudizio GI EN, proprietario di locali destinati ad attività artigianale, e la società a r.l. Due Zeta, titolare di una servitù di passaggio nel cortile, con sentenza 19 ottobre 1993, il Pretore revocò il precedente provvedi- mento e respinse il ricorso. Pronunziando sulle impugnazioni riunite - proposte, la prima, dalla compa- gnia DUE ZETA s.r.l. contro il Condominio di via Murri 47-49 Bologna, in persona dell'amministratore in carica, e

contro

OL TI, ZI SI, NC LA, la società a r.

1. SER DA e GI EN;
la seconda da OL TI, ZI SI, NC LA, la società SER DA contro il Condominio di via Murri 47-49 Bolo- 1 gna e GI EN, con l'intervento della compagnia DUE ZETA - il Tribuna- le di Bologna respinse l'appello principale e quello incidentale. Si legge nella sentenza che: a) risultava provata la legittimazione attiva della società Due Zeta, noché di OL TI, ZI SI, NC LA e GI Be- netti, mentre non risultava dimostrata quella della società SER DA;
b) l'assemblea del condominio era legittimata a deliberare in merito alla chiusura dei cancelli e che aveva deliberato contemperando ragionevolmente i diversi inte- ressi;
c) i condomini non lamentavano che la chiusura dei cancelli aveva determi- nato una limitazione del loro possesso sul bene comune, ma che la regolamenta- zione oraria imposta dal condominio ostacolava e rendeva disagevole alla cliente- la l'accesso al cortile, con conseguente pregiudizio all'attività economica;
d) le de- libere non erano affette da nullità assoluta, ragione per cui dovevano essere im- pugnate nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 cod. civ.; e) in mancan- za di tempestiva impugnazione l'operato del condominio non era più soggetto a censure;
e) in ogni caso non era provato che la chiusura determinasse una sensi- bile riduzione della attività economica. Ricorrono per cassazione la DUE ZETA Compagnia Immobiliare e Finanzia- ria e OL TI;
resiste con controricorso il Condominio, in persona dell'amministratore in carica. MOTIVI DELLA DECISIONE I A fondamento del ricorso la società DUE ZETA deduce: 1.- Nullità della sentenza o del procedimento, ai sensi dell'art. 360 n. 4 cod. proc. civ. Ha errato il Tribunale nel tener conto dell'eccezione di inammissibilità dell'azione possessoria - per non essere stata proposta impugnativa delle delibere 2 condominiali - sollevata da un terzo soggetto, il condominio di via Murri 47/49, che se pur parte in causa non era assolutamente legittimato a proporre la suddetta eccezione. 2.- Omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione su un punto de- cisivo, ai sensi dell'art. 360 n. 5 cod. proc. civ. La società DUE ZETA è titolare di una servitù di passaggio gravante sul cor- tile del condominio di via Murri 47/49, ma non fa parte del suddetto condominio, ragion per cui le deliberazioni assunte dall'assemblea di quell'edificio non hanno alcuna efficacia vincolante nei suoi confronti, né la società era ed è tenuta ad im- pugnarle. Nei confronti della società DUE ZETA, titolare della servitù di passag- gio, la delibera di chiusura del cancello non è semplicemente annullabile, ma ra- dicalmente nulla. Relativamente alla ricordata posizione della società, manca qualsivoglia motivazione sul rigetto della richiesta di manutenzione nel possesso. 3.- Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1120, 1121, 1135, 1137, 1421 cod. civ., ai sensi dell'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Per le ragioni esposte sopra, la deliberazione assembleare, che impediva l'uso inerente al diritto di servitù di passaggio facente capo alla società DUE ZE- TA, doveva considerarsi nulla e non semplicemente annullabile. 4.- Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1350 n. 4 cod. civ. e del combina- to disposto degli artt. 1108 comma 3 e 1139 cod. civ., ai sensi dell'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Il diritto di servitù si costituisce o si modifica con scrittura privata o con at- to pubblico a pena di nullità. Eventuali modifiche o limitazioni potevano appor- tarsi con scrittura privata o con atto pubblico e non certo con una deliberazione assembleare. 3 5.- Omessa o insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo;
viola- zione e/o falsa applicazione degli artt. 1066, 1028, 1064 e 1067 cod. civ. ai sensi dell'art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ. Il Tribunale ha omesso di esaminare la questione del godimento derivante dalla servitù di passaggio: in modo particolare, non ha preso in esame il godimen- to, che veniva effettuato durante l'anno precedente quando i cancelli erano sem- pre aperti, che consentivano l'accesso della clientela al magazzino in qualunque tempo, e non ha considerato che la chiusura dei cancelli non solo impediva al tito- lare della servitù la comoda esplicazione del suo diritto, ma precludeva di ricava- re le utilità inerenti alla destinazione industriale del fondo. A fondamento del ricorso OL TI deduce.

1.1 Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1120, 1121, 1135, 1137 cod. civ., 4 e 35 Cost. ai sensi dell'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. La deliberazione dell'assemblea, che impedisce al TI di utilizzare il cortile comune sia pure in determinate ore del giorno, in quanto preclude l'esercizio del suo diritto, non è annullabile ma radicalmente nulla. Pertanto, poteva essere im- pugnata in qualunque tempo.

1.2 Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto de- cisivo della controversia (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.). Manca qualsivoglia motivazione in ordine all'apprezzamento, secondo cui la delibera dell'assemblea dei condomini doveva considerarsi annullabile e non ra- dicalmente nulla.

1.3 Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 282 cod. proc. civ., ai sensi dell'art. 369 n. 3 cod. proc. civ. 4 Il TI ha dimostrato di svolgere legittimamente la sua attività artigianale anche negli orari di chiusura dei cancelli;
donde la prova del danno cagionatogli dalla chiusura stessa. Nella specie, si verte in tema di compossesso del un cortile di un edificio: più precisamente, di possesso contestuale da parte dei condomini dell'edificio e dei titolari di servitù di passaggio, facenti capo ad immobili distinti dall'edificio condominiale, ma dotati di aperture sul suddetto cortile. La questione di diritto, che la Corte deve risolvere per decidere la

contro

- versia, concerne in definitiva la legittimità del regolamento del compossesso e, più specificamente, la validità e l'efficacia degli orari di apertura e di chiusura adottati dall'assemblea dei condomini dell'edificio relativamente al cortile, sul quale esercitano il possesso anche persone che non sono condomini, ma sempli- cemente titolari di servitù di passaggio insistenti sullo stesso cortile. In partico- lare, il quesito è se i condomini dell'edificio, deliberando con il metodo collegiale e con il principio maggioritario, possano regolare il compossesso e quindi fissare norme valide anche nei confronti di coloro, i quali del condominio non fanno par- te ed esercitano il possesso a titolo diverso. Essendo incontroverso l'accadimento storico del fatto, che comporta una diminuzione del possesso, in quanto la fissazione degli orari di apertura e di chiusura, in qualche misura, limita il libero ingresso al cortile, a fondamento del- la legittimità del comportamento dell'assemblea dei condomini si deduce l'eccezione feci 'sed jure feci, vale a dire la regolamentazione legittima del compos- sesso (sussistendo nella specie una intensa compenetrazione tra il possesso e la proprietà). 5 Anzitutto, occorre sgombrare il campo circa la questione della proponibilità dell'azione possessoria, per non essere state impugnate le delibere dell'assemblea dei condomini. Una situazione giuridicamente rilevante non esige necessaria- mente la tutela dei presupposti di diritto: può essere richiesta soltanto tutela del fatto. Chi esercita, come nella specie, il possesso su una parte comune può limi- tarsi a proporre una azione possessoria per conseguire la tutela del possesso, sen- za intraprendere l'azione petitoria e procedere alla impugnazione delle delibere dell'assemblea, che disciplinano l'uso ed il godimento del cortile comune dell'edificio (motivo n° 1 del ricorso principale). Per quanto attiene, poi, alla rilevanza dell'eccezione feci sed jure feci in or- dine al rigetto della domanda possessoria, occorre prestare attenzione a due di- stinti profili, rispettivamente riguardanti la legittimazione a deliberare ed il me- rito delle delibere. Non v'è dubbio che il regolamento del compossesso competa al- la comunione dei compossessori, vale a dire dalla riunione cui partecipano tutti i compossessori, ai sensi dell'art. 1105 cod. civ. D'altra parte, l'assemblea dei con- domini, comproprietari del cortile comune sul quale insistono le servitù di pas- saggio, per quanto concerne il godimento dei suoi partecipanti, può deliberare di regolare l'uso ed il godimento della cosa comune. Resta il problema della validità e dell'efficacia della delibera approvata dall'assemblea dei condomini dell'edificio nei confronti dei titolari della servitù dei passaggio. Orbene, i condomini, com- proprietari del fondo servente, possono disciplinare l'esercizio della servitù, sen- za diminuirlo,né renderlo più incomodo. E' risaputo che il titolare del diritto di servitù di passaggio su un determina- to fondo servente può esercitarlo, liberamente e comodamente, per cui deve poter beneficiare del libero passaggio ricavare per il fondo dominante l'utilità e la co- modità intrinseche al passaggio medesimo. Peraltro, è bene ammissibile un rego- 6 lamento dell'esercizio della servitù che senza comportare, in relazione allo stato dei luoghi, un pregiudizio sostanziale al contenuto - per il fondo dominante de- termini delle limitazioni dei vantaggi le quali, sostanzialmente, non impediscono di ricavare le utilità inerenti al diritto di servitù. Vale a dire, che comportano modesti ed accettabili disagi e scomodità, i quali non pregiudicano le utilità della servitù, ma che sono compensati da altri evidenti e più considerevoli vantaggi. Del resto, in giurisprudenza si afferma che non sussistono gli estremi dello spo- glio di una servitù di passaggio qualora il proprietario del fondo servente eserciti la facoltà di chiudere il fondo secondo modalità tali da consentire ai titolari della servitù di continuare, di fatto, ad esercitare il possesso corrispondente al loro, salvo un minimo e trascurabile disagio (Cass., Sez. II, 25 gennaio 2000, n. 825; Cass., Sez. II, 13 febbraio 1999, n. 1212). Orbene, nella specie la chiusura del cortile in talune ore (del giorno e della notte), deliberata dai contitolari del fondo servente per evidenti motivi di sicurez- za, non risulta aver determinato gravi disagi e scomodità, ma l'inconveniente, davvero minimo, configurato dall'esigenza di richiedere ai frequentatori l'osservanza degli orari (secondo motivo del ricorso principale). Alla stregua di quanto esposto, si superano agevolmente le censure concer- nenti la nullità o l'annullabilità delle deliberazioni assembleari, perché le delibe- re, in quanto riguardano la disciplina del godimento di una parte comune, debbo- no considerarsi valide (motivi n° 3 del ricorso principale e n° 1 del ricorso inci- dentale). E' scontato che il diritto di servitù si costituisce e si modifica con scrit- tura privata o con atto pubblico a pena di nullità. Ma nella specie si è semplice- mente regolato l'esercizio di esso, senza apportare limitazioni tali da incidere sul contenuto medesimo, ragion per cui il godimento che veniva effettuato l'anno pre- cedente appare del tutto irrilevante. (motivi nn. 4 e 5 del ricorso principale). 7 Anche l'ultimo motivo del ricorso incidentale non può essere accolto, posto che non risulta dimostrato che la chiusura dei cancelli, in determinate ore del giorno e della notte, abbia comportato un danno all'esercizio dell'attività artigia- nale del ricorrente incidentale. Riuniti i ricorsi, la Corte deve rigettarli entrambi. Sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese processuali. (.) recondo l'esauriente motivazione in esame,

PER QUESTI MOTIVI

La Corte: riunisce i ricorsi e li rigetta;
dichiara interamente compensate tra le parti le spese processuali. Roma, 4 ottobre 2000. Il Consigliere est. Il Presidente Dott. Vincenzo Baldassarre Dott. Rafaele Corona Beldessen Alnoma IL CANCELLIERE C1 OL Talamo .co OROSINTO IN CANCELLERIA Roma 22 FEB. 2001 IL CANCELLIERE C1 Telanco UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2. Registrato in a2aLUG. 2001. 60000 4 ...versate 0.310.000 310000 al n31320 trecentodiecimilo - a Servizi DTFILIPPO) Dirigentc Responsabile Servizio Atropiziari Clire (Dott.ssa Maria Gla p. . 3