1 17616/02 IN NO ED POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto RISOLUZIOHE SEZIONE SECONDA CIVILE CONTRATTO PRETTHIMare Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: PER INADEMPIMENTO A Presidente - Dott. Franco PONTORIERI R.G.N. 6609/00 Rel. Consigliere Dott. Ugo RIGGIO - 9786/00 41467 ConsigliereDott. Olindo SCHETTINO Cron. Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO Rep. 4693 - Dott. Sergio DEL CORE - Consigliere- ud.04/07/02 ha pronunciato la seguente S EN T ENZA sul ricorso proposto da: UA IN, ME AL, elettivamente domiciliati in ROMA VIA MOMENTANA 911, presso lo studio dell'avvocato GIGLIOLA MARCHI, difesi dall'avvocato ROBERTO CUSUMANO, giusta delega in atti;
ricorrenti

contro

TA SE, MU TO;
intimati e sul 2° ricorso n° 09786/00 proposto da: TA SE, elettivamente MU TO, domiciliati in ROMA VIA CANDIA 101, presso lo studio 2002 1085 dell'avvocato TO RANELI, che li difende, giusta -1- delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale nonchè

contro

UA IN, ME AL;
intimati avverso la sentenza n. 173/99 della Corte d'Appello di PALERMO, depositata il 02/03/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/07/02 dal Consigliere Dott. Ugo RIGGIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. -2- 3 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 13 dicembre 1990 AL RM e PP TA convenivano dinanzi al Tribunale di Palermo NT ER e IA IS, assumendo di avere stipulato con i convenuti. in data 6 giugno 1989. un contratto preliminare di compravendita relativo ad un appartamento sito in Villabate, alla via Venezia n.

9. per il corrispettivo di £. 80.000.000. compreso l'accollo di un mutuo fondiario sull'immobile concesso dal Banco di Sicilia. Affermavano gli attori che all'atto della stipula del contratto avevano versato ai convenuti и la somma di £. 13.500.000 a titolo di caparra confirmatoria, e che л successivamente avevano provveduto al pagamento di un rateo di mutuo fondiario pari a £ 3.681.000: riferivano che i coniugi ER si erano tuttavia rifiutati di procedere alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento. comunicando invece il proprio recesso dal contratto e l'intenzione di trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, inviando solo la somma di £.

3.801.000 a titolo di restituzione della rata di mutuo da essi pagata: conseguentemente il contratto si doveva ritenere risolto per colpa esclusiva dei promittenti venditori dei quali gli attori chiedevano la condanna al pagamento del doppio della caparra ricevuta, nonché della differenza di £. 60.000 fra l'importo della rata di mutuo effettivamente versata e la somma restituita. oltre rivalutazione ed interessi. 6609/2000-9786:2000 ER e IS RM e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri: relatore Riggio. I convenuti. costituendosi. si opponevano all'accoglimento delle avverse domande ed eccepivano che il proprio recesso era stato causato dall'omesso preventivo pagamento dell'intero prezzo da parte degli attori. pattuito quale condizione essenziale per la stipula dell'atto definitivo di compravendita. Il tribunale, con sentenza del 12 febbraio 1996, rigettava le domande degli attori e. ritenuto il loro inadempimento, accertava e и л dichiarava il diritto dei convenuti a trattenere l'importo di £. 13.500.000 versato dagli stessi a titolo di caparra confirmatoria, condannandoli comunque alla restituzione della somma di £. 60.000, oltre interessi legali. Avendo il RM e la TA proposto impugnazione, cui resistevano il ER e la IS, la Corte di appello di Palermo, con sentenza in data 22 gennaio 1999. rigettava sia le domande proposte dagli appellanti, sia la domanda degli appellati volta ad accertare il loro diritto a trattenere la caparra, compensando integralmente le spese di entrambi i gradi del giudizio. Preliminarmente la corte rilevava l'infondatezza della eccezione di inammissibilità dell'impugnazione sollevata dagli appellati, non avendo gli appellanti proposto una domanda nuova allorché avevano prospettato, quale elemento giustificativo della richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte. la circostanza che i venditori si crano rifiutati di stipulare il rogito contestualmente al versamento del residuo 6609/2000-9786/2000 ER e IS CA e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri;
relatore Riggio. 5 prezzo. dopo che con l'atto di appello avevano affermato di non volerlo stipulare perché il proprietario del bene era persona soggetta a restrizione personale. Si trattava, secondo la corte di appello. non di una nuova domanda ma solo di una eccezione diretta a paralizzare la domanda di controparte finalizzata all'accertamento del diritto di trattenere la caparra. come tale consentita in appello in base al disposto dell'art. 345 comma 2° cpc nel testo non novellato, applicabile nella presente controversia. Nel merito la corte rilevava la parziale fondatezza del gravame. essendo pacifico che gli appellanti - promittenti acquirenti - non avevano versato il residuo prezzo entro il termine del 31 dicembre 1989. fissato con il contratto preliminare, e non costituiva certamente valido motivo per giustificare tale omissione il fatto che l'immobile fosse di proprietà di un terzo in stato di detenzione domiciliare, posto che il giudice aveva concesso al notaio rogante l'autorizzazione a recarsi presso l'abitazione di questi per stipulare l'atto di vendita. Infatti con il preliminare i venditori si erano impegnati a trasferire. o comunque a fare trasferire agli appellanti l'immobile in oggetto prevedendo, come ipotesi alternativa, che lo stesso fosse di proprietà di un terzo, e nulla vieta, nel caso di vendita di un bene altrui, che il terzo proprietario del bene intervenga in sede di stipulazione del contratto definitivo e manifesti la propria volontà di alienare il bene di sua proprietà direttamente al promittentio acquirente. Pertanto nella specie le doglianze degli appellanti sarebbero state fondate solamente se la 6609/2000-9586/2000 ER e IS - CA e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri;
relatore Riggio. 6 situazione giuridica dell'immobile fosse stata tale da non consentire ai promittenti venditori di farne loro conseguire la proprietà senza vincoli di sorta. vale a dire se l'immobile. a causa del procedimento penale a carico del proprietario. fosse stato posto sotto sequestro, mentre il semplice stato di detenzione di costui risultava inidoneo a determinare alcun vincolo sull'immobile. Era inoltre pacifico. secondo la corte. che i promittenti acquirenti avevano inviato ai promittenti venditori il 30 gennaio 1990 una lettera con cui si dichiaravano pronti a versare il residuo del prezzo pattuito, con l'invito a comunicare il nome del notaio presso il quale doveva essere stipulato il rogito, e tale offerta di adempimento. per quanto successiva alla scadenza contrattualmente stabilita, era sufficiente ad escludere il diritto dei promittenti venditori al recesso e quindi alla acquisizione della caparra. posto che il termine indicato nel contratto non era essenziale. ed il ritardo con cui era stata effettuata l'offerta di adempimento da parte degli acquirenti non poteva considerarsi di non scarsa importanza. a norma dell'art. 1455 c.c.. poiché gli appellati avevano già ricevuto una cospicua caparra e dovevano consegnare l'immobile solo al momento della ricezione integrale del prezzo;
inoltre il mancato invio di una diffida ad adempiere, da parte dei promittenti venditori. era sintomatico della mancanza di un concretamente apprezzabile degli appellati al pagamento interesse dell'intero prezzo entro il termine fissato. Tali considerazioni, tuttavia, non 6609/2000+9786/2000 ER e IS CA e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri: relatore Riggio. 7 consentivano di dichiarare risolto il contratto per inadempimento degli appellati, poiché la sola offerta informale della prestazione dovuta da parte degli appellanti, anche se idonea ad escludere il loro inadempimento, non era sufficiente ad integrare l'inadempimento degli appellati, che si sarebbe potuto verificare solo a seguito di una offerta nelle forme di legge (artt. 1206 e segg. c.c.) di quanto da loro dovuto. Hanno chiesto la cassazione di tale sentenza il ER e la IS in base a tre motivi di ricorso, resistiti dal controricorso del RM e della TA, i quali hanno anche proposto ricorso incidentale per un solo motivo. MOTIVI DELLA DECISIONE Deve essere preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi. in quanto proposti avverso la stessa sentenza. Denunziando la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. e la motivazione contraddittoria ed illogica della sentenza i ricorrenti principali sostengono che la corte di appello avrebbe dovuto accogliere la loro eccezione di inammissibilità della impugnazione, posto che durante tutto il giudizio di primo grado gli attori si erano limitati a chiedere che il contratto fosse dichiarato risolto per colpa dai promittenti venditori. che avevano addotto fantomatici pretesti per non stipulare l'atto pubblico. mentre in appello avevano dedotto circostanze del tutto nuove, non 6609/2000-9786/2000 ER e IS CA e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri;
relatore Riggio. 8 esaminate dal primo giudice. per cui la decisione della corte non era conforme ai più recenti orientamenti della Cassazione. Con questo motivo i ricorrenti ripropongono l'eccezione di inammissibilità dell'appello, già disattesa dal giudice di secondo grado con ampia motivazione, basata su argomentazioni del tutto condivisibili. L'eccezione viene riproposta con gli stessi argomenti. che comunque non sono idonei ad inficiare le ragioni che hanno indotto la corte di appello a respingerla. consistite essenzialmente nel porre l'accento sulla differenza tra domanda nuova (come tale inammissibile in appello) ed eccezione nuova. sempre ammissibile nella vigenza dell'art. 345 comma 2° epe nel testo precedente alla riforma di cui alla legge 26 novembre 1990 n. 353, ancora applicabile ai processi che. come quello di cui ci si occupa. erano pendenti alla data del 30 aprile 1995. Con il secondo motivo i ricorrenti principali denunziano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1322. 1362. 1363 e 1366 c.c. e l'omessa. insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza. sostenendo che la corte di appello avrebbe ritenuto non essenziale il termine di pagamento stabilito dal contratto in base ad una erronea interpretazione dello stesso, ed in particolare dell'art.

4. che recitava testualmente: “l'atto pubblico di trasferimento avverrà allorquando i coniugi ER IS avranno comunicato ai coniugi RM - TA per iscritto e con avviso di almeno otto giorni, la data in cui dovrà procedersi ad essa stipula 6609/2000+9786/2000 ER e IS - RM e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri: relatore Riggio. 9 ed il nome del notaio rogante. Ciò potrà avvenire, comunque, non prima del 31.12.89, ovvero non prima che sia intervenuto l'integrale pagamento del prezzo previsto nella presente scrittura. detratta la quota di mutuo residuo". Con questo motivo i promittenti venditori censurano, in sostanza, l'interpretazione data dalla corte di appello alla clausola n. 4 del contratto. che stabiliva un termine per il pagamento del residuo prezzo da parte dei promittenti acquirenti. Tuttavia, benché tra le norme che si assume siano state violate ve ne siano alcune relative alla interpretazione dei contratti, il motivo non evidenzia alcuna effettiva violazione di regole di ermeneutica, e si limita a sostenere piuttosto genericamente che l'interpretazione data dalla corte di appello, che ha ritenuto essere un termine non essenziale quello stabilito dal contratto per il pagamento del residuo prezzo, sarebbe errata. Pertanto il motivo in esame, prima ancora che infondato. è inammissibile, poiché la censura dell'interpretazione data dal giudice di merito ad una clausola contrattuale richiede l'individuazione delle norme di ermeneutica effettivamente violate, non con la generica indicazione degli articoli di legge. bensì con precise argomentazioni volte a spiegare perché vi sia stata la lamentata violazione. In ogni caso, comunque, il motivo è anche infondato poiché l'essenzialità del termine, qualora non venga esplicitamente espressa dalle parti. deve essere desunta dalla natura e dall'oggetto del negozio, da valutare entrambi in relazione agli interessi 6609/2000-9786/2000 ER e IS -- RM e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri;
relatore Riggio, 10 perseguiti dalle parti ed alfa possibilità di realizzarli. o alle concrete circostanze del caso quali emergono dalla manifestazione di volontà, cosi da fare ritenere che ogni utilità venga meno con il decorso della data indicata, con la conseguenza che, ove non emerga nessuno di tali elementi, deve essere esclusa l'esistenza di un termine essenziale. sebbene le parti abbiano stabilito una data per l'adempimento. Nella specie, poiché il contratto non qualificava esplicitamente come essenziale il termine per il versamento del residuo prezzo da parte dei promittenti acquirenti. i ricorrenti avrebbero dovuto indicare da quali elementi il giudice di appello avrebbe dovuto desumere l'essenzialità dello stesso, ma nulla di tutto ciò hanno fatto. Infine ricorrenti principali, con il terzo motivo. denunziano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1182. 1498, 1385. 1218, 1453. 1455, 1456. 1458. 1460, 1470, 1219 e 1220 c.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza. per non avere la corte di appello ritenuto l'inadempimento di non scarsa importanza dei promittenti acquirenti, sebbene costoro non avessero provveduto al saldo del prezzo nel termine previsto e prima della stipula dell'atto pubblico. Infatti l'invito al promittente venditore a presentarsi dinanzi al notaio per la stipulazione del contratto definitivo. con l'implicita offerta di pagamento del prezzo. ha valore solo se le prestazioni contrapposte debbano eseguirsi al momento del contratto definitivo, e non anche quando si sia invece stabilito-come nella 6609/2000-9786/2000 ER e IS-Carmuiço e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri;
relatore Riggio. 11 specie - che il pagamento del prezzo debba avvenire entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa stipulare il contratto definitivo. Anche questo motivo risulta inammissibile, in quanto censura una valutazione di merito della corte di appello. sorretta peraltro da motivazione esauriente ed immune da contraddizioni o vizi logici. La corte infatti, dopo avere ampiamente esposto anche i vari orientamenti giurisprudenziali sull'argomento. ha rilevato che il ritardo nell'offerta della prestazione da parte dei promittenti acquirenti non poteva essere ritenuto avuto riguardo agli interessi degli appellati – di non scarsa importanza, poiché costoro già - avevano ricevuto una cospicua caparra, ed avevano comunque l'obbligo di trasferire materialmente l'immobile solo all'atto della ricezione integrale del prezzo, oltre all'accollo del mutuo da parte degli acquirenti. e comunque, se i promittenti venditori avessero avuto un apprezzabile interesse all'integrale adempimento in termini, avrebbero potuto inviare ai promittenti acquirenti una diffida ad adempiere, a norma dell'art. 1454 c.c.. prima della ricezione della tardiva offerta di adempimento. Il mancato invio di tale diffida era quindi, secondo la corte di appello, un elemento sintomatico della inesistenza di un interesse concretamente apprezzabile, da parte dei promittenti venditori, ad ottenere il pagamento del residuo prezzo entro il termine pattuito. RM e TA.6609/2000+9786/2000 ER e IS Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri: relatore Riggio. 12 Dal canto loro i ricorrenti incidentali lamentano l'omessa. insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza per non avere la corte di appello accolto la loro domanda di condanna dei promittenti venditori al pagamento del doppio della caparra ricevuta. La mancata stipula del rogito era infatti da addebitare esclusivamente ai coniugi IS che, dopo avere ricevuto l'invito a designare il notaioER - rogante. invece di aderire, avevano chiesto la risoluzione del contratto preliminare, malgrado la evidente non essenzialità del termine contrattualmente stabilito per il versamento del residuo prezzo. سمجھے Anche tale motivo del ricorso incidentale risulta inammissibile, e comunque infondato, poiché si risolve in una censura della valutazione, ; operata dalla della corte di appello, della entità dell'inadempimento dei promittenti venditori, sulla base di una motivazione esauriente e priva di contraddizioni o vizi logici. La corte ha infatti rilevato in proposito che non era possibile dichiarare la risoluzione del contratto per colpa dei promittenti venditori, poiché l'offerta informale della prestazione dovuta da parte degli appellanti, sebbene idonea ad escludere il loro inadempimento, non era tuttavia sufficiente ad integrare l'inadempimento degli appellati (promittenti venditori). che si sarebbe potuto verificare solamente a seguito di una offerta nelle forme di legge di quanto loro dovuto. L'infondatezza di tutti i motivi illustrati con entrambi i ricorsi determina il rigetto degli stessi. Per quanto riguarda le spese del presente 6609/2000-9786/2000 ER e IS-RM e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri;
relatore Riggio. 13 ↑ giudizio. sussisto giusti motivi per una integrale compensazione delle stesse. tenuto anche conto dell'esito della controversia.

P. Q. M.

Riunisce i ricorsi li rigetta. Compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio. Così deciso in Roma. nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 luglio 2002. Ugo Viragia est francsBaufover IL CANCELLIERE C1 Dott.ssa LA D'AN DEPOSITATO IN CANCELLE 1 1 DIC. 2002 Rome ☐ IL CANCELLIERE C1 Dott.ssa LA D'AN AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in data 13/01/2012 serie 4 al n. 3021. versate € 19443 (euro IL CANCELLIERE 6609/2000÷9786/2000 ER e IS RM e TA. Udienza del 4 luglio 2002. Presidente Pontorieri: relatore Riggio.