Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. Michele ANNUNZIATA - Consigliere -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO " Rel.
Dott. Giuseppe BOSELLI "
Dott. Rosario DE IULIO "
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
contro
OA IA SA e NI IU, domiciliati e difesi come appresso,
controricorrenti contro
AM MA, domiciliato e difeso come sopra in virtù di apposita procura speciale in calce al controricorso,
controricorrente per la cassazione della sentenza 5 luglio-12 ottobre 1996 n. 1181/96 della Corte d'appello di Firenze.
Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 26 gennaio 1999, dal cons. Cristarella Orestano;

È comparso, per il ricorrente, l'Avv. Adolfo Di Majo che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto di quello incidentale;

Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Fulvio Uccella , che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nell'aprile del 1989 MA TI convenne in giudizio, avanti il Tribunale di Grosseto, IA SA TI e IU MA, esponendo che costoro, con scrittura privata del 18 marzo 1989, gli avevano venduto, per il prezzo di £ 100.000.000, un lotto di terreno, con sovrastante immobile, sito in Porto Ercole e censito in catasto al foglio 74, particella 42, ma, benché impegnatisi con la scrittura stessa a recarsi in qualunque momento dal notaio per la stipula dell'atto pubblico, erano rimasti inadempienti a tale obbligo, sicché egli, quale acquirente, aveva provveduto a registrare l'atto e a pagare la tassa di registro e l'INVIM.
Chiese, quindi, che i venditori, previo accertamento dell'avvenuto trasferimento della proprietà dell'immobile, venissero condannati al pagamento in suo favore della somma di £ 12.500.000, di cui 5.000.000 per INVIM e 7.500.000 pari alla metà della tassa di registro, oltre interessi e rivalutazione.
I convenuti, costituitisi, dedussero che la scrittura di cui sopra conteneva soltanto un contratto preliminare, che contestualmente ad essa ne era stata redatta un'altra con la quale l'TI, promissario acquirente, si era obbligato a pagare l'ulteriore somma di £ 200.000.000 al momento della consegna della documentazione attestante la concessione in sanatoria relativa all'edificio insistente sul fondo, che le due scritture erano collegate, per cui il prezzo complessivo della vendita era di £ 300.000.000, e che il termine apposto alla seconda non poteva ritenersi essenziale e, comunque, era stato pattuito per errore di essi promittenti venditori. Chiesero, perciò, il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, l'annullamento del contratto. Con sentenza 24.5.1994, all'esito di istruttoria soltanto documentale, il tribunale adito, interpretato il valore negoziale delle due coeve scritture private nel senso che si trattava di patti collegati costituenti un unico contratto di vendita definitiva, dichiarò d'ufficio la nullità del contratto stesso per contrarietà alle norme imperative di cui agli artt. 18 e 40 della legge 28.2.1985 n. 47, in quanto, relativamente al terreno, non era allegato all'atto il certificato di destinazione urbanistica e, relativamente all'edificio, non erano allegati ne' la concessione ad edificare, ne' quella in sanatoria, ne' la copia della relativa domanda con indicazione del versamento delle prime due rate dell'oblazione. Conseguentemente rigettò anche le domande restitutorie formulate dall'attore.
Proposto gravame dall'TI, al quale controparti resistettero, la Corte d'appello di Firenze, con la sentenza precisata in epigrafe, in parziale riforma di quella di prime cure, ferma la qualificazione del contratto come vendita definitiva contenuta in due scritture formalmente distinte ma costituenti sostanzialmente un unicum, ha escluso che ricorresse l'ipotesi di nullità ravvisata dal Tribunale ma ha dichiarato risolto tale contratto per il verificarsi della condizione risolutiva, in esso prevista, dell'ottenimento (da parte dei venditori presso la P. A.) e della consegna (all'TI) della documentazione attestante l'avvenuta accettazione della sanatoria e del condono edilizio.
Le ragioni poste a sostegno di tale decisione, per quel che ancora rileva in questa sede, possono così riassumersi:
- La nullità di cui agli artt. 18 e 40 della legge n. 47 del 1985 ha carattere relativo in quanto dettata a tutela del contraente in buona fede, ossia ignaro della violazione edilizia, e, come tale, deducibile soltanto da lui, come confermato sia dal fatto che essa nullità è diretta a colpire la compravendita di beni immobili privi di particolare tutela, ponendosi nell'ottica di strumento di inibizione dell'attività vietata ed eliminazione delle situazioni illecite venute in essere, sia dalla possibilità riconosciuta alle parti - incompatibile con il carattere assoluto dell'invalidità, caratterizzata dalla mancanza totale di effetti - di confermare successivamente gli atti di compravendita viziati, dal che l'esclusione di ogni profilo di ordine pubblico della normativa in questione;
- L'unicità funzionale del negozio, nonostante la sua articolazione in due scritture strutturalmente separate, si desumeva da vari elementi: dall'espresso riferimento, nella seconda, all'"atto di vendita" in pari data relativo al terreno, dalla menzione, fatta nella prima, del "manufatto rustico "fatiscente con mura grezze...sul quale è stato richiesto il "condono per sanatoria legge 47/85 dalla signora SO IA "SA", dall'importanza conferita a tale manufatto da entrambe le parti, compreso l'TI che aveva ripetutamente definito il terreno come un' "area di pertinenza" dell'edificio;
- La vendita doveva considerarsi sottoposta a condizione risolutiva poiché nella seconda scrittura si leggeva: "Si impegna "(l'TI) a versare ai signori SO-MA la somma di £ "200.000.000...in qualsiasi momento da oggi contestualmente alla "consegna di documentazione attestante l'avvenuta accettazione "della sanatoria e del condono, che garantisca pertanto al sig.
"TI l'ottenimento dell'abitabilità e l'autorizzazione per "ultimare i lavori del grezzo rustico esistente. Poiché si intende "fra le parti che l'ottenimento di tale definitiva documentazione "della sanatoria-condono...si possa ottenere in quattro-cinque "mesi da oggi, la signora SO IA SA ed il sig. IU "M si riservano un maggior termine massimo fino al 28 "febbraio 1990. Dopo tale data, però, il sig. TI sarà libero e "sollevato dal presente impegno". In tale clausola, infatti, contrariamente a quanto opinato dal primo giudice, non poteva ravvisarsi un termine, per giunta non essenziale, bensì una condizione, "e ciò per l'assorbente rilievo che le parti hanno "previsto come certus quando, a grosse linee (o meglio ancora "come probabile) l'ottenimento della documentazione sopra "menzionata ma, al contempo, hanno sottolineato la mera "'possibilità', e non già la certezza , dell'ottenimento di tale "documentazione, atteso l'indiscutibile profilo di alea connesso "alle determinazioni della P. A. al riguardo";
- Detta condizione non era sospensiva bensì risolutiva, dal momento che il negozio, per espressa e inequivoca volontà delle parti, risultava aver già prodotto, quanto meno parzialmente, i suoi effetti, e appariva rivestire carattere bilaterale, rispecchiando essa un comune intento e un comune interesse dei contraenti al verificarsi del fatto contemplato, sicché andava escluso che l'TI, in quanto soggetto unilateralmente interessato, potesse rinunziarvi;

- Orbene, poiché era pacifico che la condizione in parola non si era avverata, andava dichiarata l'inefficacia del contratto di compravendita, con conseguente assorbimento di ogni altra domanda, deduzione e doglianza delle parti le quali erano quindi tenute ad effettuare le restituzioni derivanti da detta declaratoria. Ricorre per cassazione MA TI sulla base di due motivi, poi illustrati con memoria.
IA SA SO e IU MA resistono con controricorso e propongono a loro volta ricorso incidentale condizionato sorretto da un solo motivo al quale l'TI replica con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo del ricorso principale - denunziandosi errata e falsa applicazione delle norme sull'interpretazione dei contratti (artt. 1362 e segg. cod. civ., art. 360 n. 3 cod. proc. civ.) nonché insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalla parte (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.). - si censura la sentenza impugnata per avere ritenuto che le due scritture, una riguardante il terreno e il manufatto su di esso insistente, l'altra contenente un patto aggiuntivo con cui il compratore si impegnava a versare una somma ulteriore ove fosse intervenuta concessione in sanatoria per quel manufatto, costituissero un unico contratto di compravendita e che tale contratto fosse divenuto inefficace a seguito dell'avveramento di una condizione risolutiva rappresentata dalla mancata consegna della documentazione attestante l'avvenuta sanatoria.
Entrambe tali statuizioni - si sostiene - sono profondamente errate perché in spregio ad ogni criterio ermeneutico, in primo luogo del principio in claris non fit interpretatio.
Sarebbe bastato, infatti, esaminare il tenore letterale della prima scrittura, intitolata "atto di vendita" ed avente ad oggetto la cessione del lotto di terreno su cui insisteva un manufatto grezzo definito "fatiscente, di scarso valore e non utilizzabile", per rendersi conto che essa rappresentava un contratto (definitivo) di vendita del bene così come descritto, senza alcuna condizione o limite e senza nessun accenno ad una eventuale sanatoria o condono che potesse condizionarne l'efficacia, ma con la sola menzione, in chiave meramente descrittiva, che per quel manufatto era stata presentata richiesta di condono edilizio.
Quanto alla seconda scrittura, era altrettanto evidente che essa era destinata a regolare un'autonoma vicenda, cioè che conteneva un semplice patto aggiuntivo col quale l'acquirente si impegnava a corrispondere altri duecento milioni di lire ove gli fosse stata consegnata la documentazione dell'avvenuta accettazione della domanda di concessione in sanatoria, sicché non aveva alcuna consistenza in fatto e in diritto ipotizzare che tra le parti fosse intercorso un unico atto di vendita avente ad oggetto non già il terreno ma il condonando manufatto su di esso insistente, con la riserva che, ove non fosse intervenuta la sanatoria, l'intera vendita si sarebbe dovuta considerare risolta.
L'autonomia dei due atti - prosegue il motivo - era vieppiù confermata dal fatto che nella seconda scrittura si dava atto che l'TI era già pienamente proprietario del lotto di terreno e che il prezzo di questo era stato interamente pagato e si enunciava chiaramente, quale conseguenza del mancato realizzarsi della condizione, la liberazione del predetto dal solo obbligo riguardante il versamento dei 200 milioni, e non da quello, per altro già adempiuto, di corrispondere il prezzo di £ 100.000.000 per l'acquisto del terreno.
Non poteva fondatamente sostenersi, quindi, che il mancato condono, anzi la mancata consegna della relativa documentazione, avrebbe provocato addirittura l'inefficacia dell'atto di vendita e in ciò stava la grave ed evidente contraddittorietà della sentenza, ne' si riusciva a comprendere come questa avesse potuto ritenere che le due scritture, aventi oggetto totalmente diverso, potessero rappresentare un unico contratto e che l'una potesse condizionare in via risolutiva l'altra, cioè che un atto di vendita, come tale definitivo e perfetto, potesse risolversi a seguito del mancato adempimento di un patto semplicemente aggiuntivo ed accessorio (di qui l'ulteriore denunzia di violazione delle norme riguardanti la validità ed efficacia dei contratti). Con il secondo mezzo del ricorso in esame - denunziandosi errata e falsa applicazione delle norme riguardanti l'interpretazione dei contratti (artt. 1362 e segg. cod. civ.) e di quelle sulla condizione e sul termine dei contratti (artt. 1353 e segg. cod. civ.), in relazione all'art. 360 n. 3 c. p. c., nonché omessa e insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 n. 5 c. p. c. - si censura la sentenza impugnata là dove ha ritenuto che la seconda scrittura contenesse una vera e propria condizione, data l'incertezza dell'evento costituito dalla sanatoria, e che tale condizione fosse risolutiva. Si sostiene al riguardo che dallo stesso tenore letterale delle espressioni usate in quella scrittura risultava chiaramente che le parti non avevano inteso affatto condizionare l'intero patto aggiuntivo ma semplicemente porre un termine di adempimento all'obbligo dei venditori di fornire la documentazione necessaria, e ciò al fine di garantire all'acquirente l'ottenimento dell'abitabilità e l'autorizzazione ad ultimare i lavori del grezzo rustico esistente, termine scaduto il quale l'TI si sarebbe potuto ritenere sciolto dall'impegno di versare l'ulteriore somma di £ 200.000.000, salva la possibilità di far valere la responsabilità di parte venditrice ove questa fosse risultata in colpa per il mancato adempimento.
Si torna a richiamare, quindi, il principio in claris non fit interpretatio, aggiungendosi che, anche a volere ipotizzare un'incertezza, questa non riguardava il realizzarsi dell'evento ma solo il quando di esso, poiché non v'era dubbio che la presentazione della domanda di sanatoria e il versamento delle prime due rate dell'oblazione avrebbero realizzato in pieno l'interesse dell'acquirente, per cui era chiaro che non di condizione si trattava bensì di quel tipo di termine definito dalla giurisprudenza cum potuerit che non è da intendersi rimesso al mero arbitrio del debitore ma connesso al superamento di qualche ostacolo ed impedimento di fatto e che, comunque, non rende incerta l'esigibilità della prestazione. Di tutto ciò non era stato tenuto alcun conto dalla Corte fiorentina la quale, se avesse correttamente interpretato la scrittura, non sarebbe potuta giungere ad altra conclusione che a quella della responsabilità dei venditori, non avendo questi fornito nessuna prova dell'impossibilità di adempiere nel termine convenuto o dopo la diffida ad essi rivolta. I motivi su esposti sono in parte fondati.
Tale fondatezza deve essere esclusa per le censure rivolte contro la ritenuta unicità del contratto, scaturendo il relativo giudizio da una corretta interpretazione letterale e logica delle due coeve scritture private, non disgiunta dalla considerazione del comportamento complessivo delle parti e dell'importanza da entrambe attribuita al rustico insistente sul lotto di terreno, il tutto rivelante una loro comune volontà tesa, attraverso una pattuizione unitaria smembrata in due atti distinti, alla vendita sia del suolo, sia, e principalmente, di detto rustico.
Nemmeno possono condividersi le doglianze relative alla qualificazione del dedotto evento come condizione, anziché come termine, poiché al riguardo appare decisiva ed assorbente la considerazione, neppure specificamente e puntualmente censurata col ricorso, circa l'incertezza di quell'evento non solo nel quando ma anche nell' an , stante l'indiscutibile profilo di alea connesso alle determinazioni della P. A. e, quindi, alla possibilità che questa, per una qualsiasi ragione, non accettasse la domanda di condono edilizio e di concessione in sanatoria.
La sentenza impugnata merita, invece, censura là dove ha creduto di poter affermare che l'efficacia dell'intero contratto fosse condizionata risolutivamente al verificarsi dell'evento costituito dalla consegna all'acquirente, da parte dei venditori, entro la data del 28.2.1990, della documentazione attestante l'avvenuta accettazione della domanda di condono edilizio da essi già presentata al Comune di Monte Argentario.
L'operazione interpretativa sul punto, infatti, appare carente, superficiale ed alquanto contraddittoria, poiché l'iter argomentativo seguito non consente di stabilire attraverso quale processo logico-ermeneutico la Corte di merito, dopo aver dato scrupolosamente atto del tenore letterale della clausola, con la quale l'TI si impegnava a versare ai SO-MA l'ulteriore somma di £ 200.000.000, in aggiunta ai 100.000.000 già versati, ove essi gli avessero consegnato, entro il 28.2.1980, la documentazione in parola, precisando che, trascorsa inutilmente tale data, sarebbe stato "libero e sollevato dal presente impegno", sia giunta alla conclusione che le parti avessero inteso sciogliersi reciprocamente da ogni vincolo contrattuale nel caso di mancato avveramento dell'evento nel termine suddetto e che si trattasse di una condizione bilaterale, sottratta a qualsiasi disponibilità dell'TI, persino quanto al tempo fissato per il suo verificarsi. Sotto il primo profilo non è a dirsi che la conclusione in parola fosse imposta dalla accertata unicità funzionale del contratto, poiché nulla esclude che nell'ambito di un unico contratto sia una singola pattuizione o anche una singola prestazione o parte di essa ad essere sottoposta a condizione. E, stando al caso concreto, era ben concepibile che l'obbligazione assunta dall'TI di pagare l'ulteriore prezzo di £ 200.000.000, in aggiunta ai 100.000.000 già versati, nell'eventualità che il manufatto abusivo insistente sull'area venduta, descritto nella prima scrittura come un "rustico fatiscente ...di scarso valore e non utilizzabile", avesse assunto, invece, una ben diversa consistenza economica per effetto del favorevole esito della già avviata pratica di concessione in sanatoria, senza che con questo si fosse inteso condizionare a tale evento l'efficacia dell'intero contratto. Sotto l'altro profilo va osservato che la cosiddetta condizione unilaterale, anche se non stipulata espressamente, può scaturire per implicito, come corollario indefettibile dello scopo che le parti si propongono, quando la sua determinazione nell'interesse dell'unico contraente chiamato a sopportare un preciso onere economico promani da una corretta valutazione dell'intero rapporto negoziale (v. sent. 15.11.1986 n. 6742). E una siffatta valutazione si rivela del tutto mancante nell'iter argomentativo della sentenza impugnata la quale, a sostegno del ritenuto carattere bilaterale della condizione, si limita ad affermare apoditticamente che essa rispecchiava "un comune intento e un comune interesse delle parti contraenti" al verificarsi del fatto contemplato nel contratto, senza minimamente spiegare donde fosse ricavabile tale comunanza. E una approfondita indagine era tanto più necessaria in relazione al termine del 28.2.1990 entro il quale la condizione si sarebbe potuta utilmente avverare, al fine di stabilire se quanto meno ad esso l'TI potesse scegliere unilateralmente di rinunziare in attesa del definitivo esito, positivo o negativo, della pratica di condono edilizio. Nei limiti suddetti, pertanto, il ricorso principale deve essere accolto. Ciò impone di passare all'esame del ricorso incidentale condizionato con il cui unico motivo vengono denunziate errata e falsa applicazione degli artt. 18, comma 2 , e 40 L. 28.2.1985 n.47, omessa o insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalla parte e rilevabile d'ufficio (art. 360 nn. 3 e 5 c. p. c.), lamentandosi che la Corte territoriale, per ritenere il carattere relativo della nullità sancita dal menzionato art. 40 della L. 47/85, si sia richiamata a dei precedenti giurisprudenziali che non attengono alla disciplina di tale legge, bensì a quella, ben diversa, della legge n. 10 del 1977 (art. 15) che prevedeva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione "ove da "essi non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza "della concessione".
Si nega, poi, che possa avere valore l'argomento della sentenza basato sulla possibilità, ex art. 40, comma 3 , L. 47/85, di sanare la nullità con atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, "che contenga la menzione omessa o al quale "siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la "copia della domanda indicate al comma precedente", poiché tale possibilità presuppone che al momento della stipula dell'atto sussistessero le condizioni previste ai fini della commerciabilità dei manufatti abusivi, tra le quali quella "dell'avvenuto "versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto "comma dell'art. 35", mentre nel caso di specie, come accertato dal giudice di primo grado, era stata versata a quel momento solo la prima rata dell'oblazione, sicché la nullità era insanabile.
Parimenti assoluta, insanabile e rilevabile d'ufficio - prosegue il ricorso - era la nullità sancita dall'art. 18, comma 2 . della L.47/85 mirante ad impedire le lottizzazioni abusive, e anche a questo riguardo la sentenza impugnata si era erroneamente richiamata alla giurisprudenza concernente la precedente normativa, ormai abrogata, di cui all'art. 31, comma 4 , della L. U.. E non valeva invocare in proposito l'eccezione prevista da detto art. 18, poiché il terreno venduto superava i 5000 mq e, in ogni caso, non costituiva pertinenza di edificio censito nel N.C.E.U.. Anche queste censure sono fondate.
Nell'affermare il carattere relativo della nullità sancita dagli artt. 18 e 40 della L. 47/85 la Corte toscana, come puntualmente evidenziato dai ricorrenti, si è richiamata a due precedenti giurisprudenziali (sent. 3350/92 e 4926/93) del tutto inconferenti nella presente fattispecie perché formatisi in relazione alla disciplina dell'art. 31, 4 comma, L.U. 17.8.1942 n. 1150 (come sostituito dall'art. 10 L.

6.8.1967 n. 765) e dell'art. 15, 7 comma. L. 28.1.1977 n. 10 i quali espressamente stabilivano che gli atti giuridici aventi ad oggetto terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale e unità edilizie costruite in assenza di concessione erano nulli soltanto ove da essi non risultasse che l'acquirente era conoscenza, rispettivamente, della mancanza di una lottizzazione autorizzata e della mancanza della concessione. Ben diversa è la situazione emergente dalla lettura degli artt. 18, 2 comma, e 40, 2 comma, della L. 28.2.1985 n. 47 i quali, conformemente alla loro ratio, mirante a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi attraverso lo strumento della invalidazione del traffico giuridico avente ad oggetto lotti di terreno per l'edificazione o costruzioni abusive, non hanno alcun riguardo allo stato di buona o mala fede dell'acquirente, comminando tout court la nullità di ogni atto di trasferimento senza l'allegazione, per i terreni, del certificato di destinazione urbanistica o senza l'indicazione, per gli edifici o parti di essi, degli estremi della licenza o concessione ad aedificandum rilasciata, sia pure in sanatoria, dall'autorità competente oppure, in mancanza, senza l'allegazione della domanda di sanatoria corredata dalla prova dell'avvenuto pagamento delle prime due rate dell'oblazione.
Nulla, dunque, nella struttura delle norme in questione, suffraga l'ipotesi che si tratti di nullità relativa posta a tutela del solo acquirente, anziché di nullità assoluta ai sensi dell'art. 1418, comma 3 , cod. civ., come tale suscettibile di essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d'ufficio dal giudice ex art. 1421 cod. civ.. Nè vale addurre, in contrario, la possibilità, prevista dall'art. 40 citato, di confermare successivamente gli atti viziati mediante la redazione, anche ad opera di una sola delle parti, di altro atto avente la stessa forma e contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione o la documentazione mancanti nel primo, essendo evidente che non si tratta di sanatoria in senso tecnico-giuridico, bensì di un semplice rimedio convalidante, consentito soltanto nel caso che le carenze della precedente stipulazione siano meramente formali e non siano dipese, quindi, dall'insussistenza, all'epoca di essa, dei requisiti sostanziali per la commerciabilità del bene.
È appena il caso di dire, infine, che la espressa comminatoria della nullità contenuta nelle norme in questione esime da ogni indagine tesa a stabilire se esse abbiano carattere imperativo e di ordine pubblico, indagine necessaria solo quando si tratti di nullità (c. d. virtuale) non espressamente sancita dalla legge (1 comma dell'art. 1418 cod. civ.).
Alla stregua delle osservazioni che precedono anche il ricorso incidentale deve essere accolto.
Occorre, però, rilevare a questo punto che, nel proporre gravame avverso la sentenza di primo grado che aveva dichiarato la nullità del contratto, l'TI, oltre a censurare l'affermazione circa il carattere assoluto ed insanabile della nullità stessa, ebbe a proporre altre censure con le quali, a prescindere dalla giuridica esattezza di tale affermazione, contestava che fossero in concreto applicabili le comminatorie degli artt. 18 e 40 della L. 47/85 e deduceva, tra l'altro, che il terreno compravenduto aveva carattere pertinenziale rispetto al fabbricato su di esso insistente ed era di superficie inferiore ai 5000 mq, come da documentazione prodotta, con conseguente esclusione della nullità ai sensi dell'ultima parte del primo capoverso di detto art. 18, e che, quanto al fabbricato, ricorreva l'ipotesi di cui al 3 comma dell'art. 40 per essere provata l'esistenza della domanda di condono e sanatoria al momento delle due scritture private.
Tali censure, dichiarate assorbite dalla Corte fiorentina in seguito all'erroneo accoglimento di quella relativa al carattere della nullità, involgono accertamenti di fatto non consentiti in questa sede di legittimità.
Ne consegue che la decisione impugnata deve essere cassata, in relazione ad entrambi i ricorsi accolti, con rinvio, anche in ordine alle spese di questo procedimento, ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze la quale procederà a nuovo esame della vicenda, uniformandosi ai principi di diritto innanzi enunciati a pag. 15 e 19-20 della presente sentenza.

P. Q. M.

L A C O R T E
Riuniti i ricorsi, accoglie sia il ricorso principale, per quanto di ragione, sia quello incidentale condizionato.
Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del procedimento di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze.
Così deciso in Roma il 26 gennaio- 7 aprile 1999.