Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO - Presidente -
Dott. Michele VARRONE - Consigliere -
Dott. Italo PURCARO - rel. Consigliere -
Dott. Gianfranco MANZO - Consigliere -
Dott. MA Margherita CHIARINI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DI AL, DI RI ER, ER GI VED. DI, nella qualità di Eredi di DI NO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA A ALLEGRI DA CORREGGIO 1, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO GAETANO ANDREUZZI, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
ER NI in CARLINI;

- intimata -
e sul 2° ricorso n° 10372/00 proposto da:
ER NI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA F PAULUCCI DÈ CALBOLI 1, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE TOSATTI, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
DI AL, DI RI ER, ER GI VED. DI, nella qualità di Eredi di DI NO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA A ALLEGRI DA CORREGGIO 1, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO GAETANO ANDREUZZI, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 525/99 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 25/11/98 e depositata il 23/02/99 (R.G. 1619/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/01 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato Massimo Gaetano ANDREUZZI;

udito l'Avvocato Francesco CAFFARELLI (per delega Avv. Giuseppe TOSATTI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per l'accoglimento del ricorso principale e dell'incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 3 febbraio 1986, NO IO convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Roma, AN FE, esponendo: - di avere rilasciato in data 11 luglio 1985 alla proprietaria FE il negozio di ottica e fotografia sito in Roma alla via Salaria 40, a seguito di sentenza della Corte di Appello del 26 ottobre 1983, che qualificato il rapporto inter partes come affitto di azienda, aveva condannato esso istante alla restituzione alla FE dell'azienda medesima;
- di non essere riuscito a raggiungere l'accordo con la controparte per il pagamento delle sue spettanze, compreso l'aumento dell'attività aziendale, da quantificarsi sulla base delle consistenze descritte nell'accertamento tecnico preventivo. Chiese, quindi, l'attore la condanna della convenuta al pagamento della somma di lire 172.307.356, o di quella ritenuta di giustizia.
Costituitasi in giudizio, la convenuta FE dedusse che le pretese dell'attore erano esorbitanti, rilevando che all'inizio del rapporto il locale era fornito di attrezzature, merci e stigliature, come risultava da un documento sottoscritto dal IO e che doveva, comunque, detrarsi da quanto spettante all'attore l'acconto di 11.000.000 da essa versato al momento della riconsegna;
propose, infine, domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni subiti a causa del ritardo nella riconsegna dell'azienda avvenuta solo l'11 luglio 1985, nonostante che la sentenza di appello fosse stata pubblicata il 26 ottobre 1983.
Espletata una duplice consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale adito, con sentenza del 7 marzo 1995, condannò la FE al pagamento, in favore dell'attore, della somma di lire 46.565.601, mentre respinse la domanda riconvenzionale della FE. Su gravame di entrambe le parti, la Corte di Appello di Roma, con sentenza in data 23 febbraio 1999, accolse parzialmente l'appello principale della FE e respinse quello incidentale del IO, osservando in parte motiva: - che, ai fini della decisione, non poteva essere utilizzato quanto risultante dalla seconda c. t. u. espletata in primo grado dal perito fotografico Giuliano Crivelli, non avendo il consulente considerato il valore degli elementi che strutturavano l'azienda, di cui trattasi, all'inizio dell'affitto, ma solo il valore dell'azienda al termine del rapporto, per cui non era possibile pervenire all'accertamento di quella differenza tra le consistenze d'inventario vantata dall'affittuario IO, chiaramente in applicazione della norma ex art. 2562 c.c.; - che, tuttavia, il problema poteva essere ugualmente risolto giovandosi, al riguardo, delle risultanze della relazione del precedente c. t. u. dr. Agapito Rossi, il quale era pervenuto, comunque, ad una valutazione, congruamente motivata, delle differenze di inventario in complessive lire 44.800.000, valutazione che poteva essere accettata, sostanzialmente non discostandosi da quella del secondo consulente, che aveva quantificato il valore a fine rapporto in lire 57.565.601, senza però detrarre il valore iniziale delle consistenze: per cui a modifica di quanto stabilito dal Tribunale, tenuto conto che il IO aveva già ricevuto dalla FE lire 11.000.000, allo stesso spettava il residuo importo di lire 33.800.000; - che, inoltre, poteva essere accolto anche il terzo motivo dell'appello principale della FE, posto che il comportamento del IO, che aveva continuato nell'esercizio dell'azienda dopo che, con sentenza n. 2137 del 1983 della stessa corte di appello, era stata confermata la sua condanna al rilascio dell'azienda, costituiva un comportamento produttivo di pregiudizio economico per la FE, alla quale andava liquidata la somma di lire 21.000.000, sulla base di un canone di affitto valutato all'epoca in lire 1.000.000 mensili.
Per la cassazione della menzionata sentenza hanno proposto ricorso RT IO, MA RE IO e RI FE ved. IO, nella qualità di eredi di NO IO, sulla base di due motivi, cui ha resistito con controricorso AN FE, la quale, ha a sua volta proposto ricorso incidentale avverso la medesima sentenza.
Entrambe le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Va disposta preliminarmente la riunione dei due ricorsi, trattandosi di impugnative avverso la medesima sentenza (art. 335 c. p. c.) 2) Con il primo motivo, i ricorrenti principali lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 2561 e 2562 c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ex art. 360 nn. 3 e 5 c. p. c., deducono che la corte di appello, nella determinazione del valore finale dell'azienda, aveva inopinatamente deciso di avvalersi integralmente, senza peraltro indicare in maniera adeguata i motivi di tale scelta, della prima della due consulenze tecniche di ufficio espletate nel giudizio di primo grado (c. t. u. Rossi), nonostante che il giudice di prime cure, accogliendo le lamentele del dante causa degli istanti, avesse disposto la rinnovazione della consulenza tecnica, affidandola ad un altro c. t. u. (Crivelli), posto che il primo consulente non aveva valutato in maniera analitica i valori dell'azienda. La motivazione del giudice di appello appariva contraddittoria ed insufficiente, perché la stessa prescindeva del tutto dalle conclusioni alle quali era pervenuto il secondo consulente, mentre non esisteva in atti un inventario dei beni all'inizio del rapporto ed, inoltre, il valore iniziale delle consistenze aziendali appariva quanto meno dubbio. Il motivo è fondato.
Com'è noto, questa Suprema Corte ha più volte affermato che se nel corso del giudizio vengono nominati in tempi successivi due consulenti tecnici d'ufficio le cui conclusioni siano difformi ed inconciliabili tra loro, il giudice di merito ben può seguire il parere dell'uno o dell'altro o anche discostarsi da entrambi, purché dia adeguata giustificazione del suo convincimento mediante l'enunciazione dei criteri probatori e degli elementi di valutazione specificamente seguiti. In particolare, allorquando intenda uniformarsi al parere di uno dei due consulenti di ufficio nominati nel corso del giudizio, non può limitarsi ad una critica adesione alla tesi di uno dei due, ma deve, invece, valutare le eventuali censure di parte e giustificare la propria preferenza, indicando le ragioni per cui ritiene di dover disattendere le conclusioni dell'altro.
Orbene, alla luce di tali consolidati principi, la motivazione della corte distrettuale appare, nella specie, assolutamente inadeguata, contraddittoria ed insufficiente, poiché nella stessa si giustifica l'adesione integrale alla prima consulenza, senza tenere conto che in primo grado le conclusioni del primo c. t. u. erano state disattese con specifica motivazione dal tribunale, per non avere tale consulente proceduto ad una valutazione analitica delle consistenze aziendali. Inoltre, nella sentenza impugnata viene pedissequamente accettato il valore finale dell'azienda determinato dal primo consulente, senza indicare quale fosse quello iniziale e sulla base di quali elementi il c. t. u. era pervenuto alla valutazione delle consistenze iniziali dell'azienda, tenuto anche conto del fatto che nella sentenza medesima si fa solo un generico riferimento ad un inventario iniziale - la cui esistenza risulta contestata dalla controparte - senza, peraltro, avere accertato se tale inventario esistesse in concreto.
Al riguardo, è noto che l'art. 2562 c.c., in relazione all'ultimo comma dell'art. 2561 c.c., dispone che nell'affitto, dell'azienda:
"la differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al termine del rapporto (dell'affitto) è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine (dell'affitto)".
Le consistenze di inventario sono gli elementi che strutturano l'azienda, nella loro entità e nel loro modo di essere. E la differenza tra consistenze di inventario all'inizio ed al termine del rapporto di affitto è la misura degli elementi che, nella loro entità e nel loro modo di essere, strutturano l'azienda nel momento di estinzione del rapporto, rispetto a quelli che, nel loro insieme, componevano l'azienda all'inizio del rapporto. Tale differenza è non solo quantitativa, ma anche qualitativa, cioè relativa non solo all'entità, ma anche al modo di essere degli elementi strutturali dell'azienda.
Fondamentale, pertanto, era l'accertamento, del tutto mancato, dell'esistenza in concreto di un inventario iniziale ed, in caso positivo, la specificazione della relativa consistenza in termini monetari, ai fini della determinazione degli importi dovuti all'affittuario ex art. 2562 c.c.. 3) Con il secondo motivo del ricorso principale, i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 nn.3 e 5 c. p. c.), deducono in buona sostanza l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha accolto la domanda riconvenzionale dell'appellante FE, domanda relativa al risarcimento dei danni da ritardo nella restituzione della cosa locata, e ciò sia sotto il profilo dell'an (non essendo provato il lamentato danno), sia sotto quello del quantum, per avere provveduto alla condanna del dante causa degli istanti al pagamento di somma corrispondente ai canoni rivalutati, senza considerare le somme pacificamente corrisposte dall'affittuario per il canone fissato inter partes.
La doglianza è fondata per quanto di ragione.
Invero, in linea di principio, contrariamente a quanto dedotto dalla controricorrente, pur trattandosi di affitto di azienda, bene sono applicabili le norme fissate dal codice civile in tema di locazione, per i danni conseguenti alla ritardata restituzione dell'immobile, posto che questa Corte ha di recente affermato il principio, da confermarsi ulteriormente in questa sede, secondo cui: "Nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto, compreso l'affitto d'azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui, se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto, dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità norma dell'art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull'affitto l'art. 1591 cod. civ." (Cass.n. 2306 del 1 marzo 2000).
Orbene, tanto premesso, è noto che, in ordine ai danni ex art. 1591 c.c., secondo quanto risulta dalla stessa dizione del testo codicistico, il conduttore in mora nella consegna della cosa (mora che, in caso di condanna al rilascio sussiste dal momento del passaggio in giudicato della relativa sentenza) è tenuto a corrispondere al locatore solo il canone pattuito, salvo gli ulteriori danni, in ordine ai quali il locatore medesimo è tenuto a fornire specifica prova.
Al riguardo è pacifico il principio secondo cui il maggior danno che il locatore assuma di aver subito per effetto della morosità del conduttore e del mancato, tempestivo rilascio dell'immobile locato (art. 1591 c. c.), scaturendo da una fonte di responsabilità "ex contractu", debba essere rigorosamente provato, nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare, dal locatore medesimo, sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge automaticamente, in base al valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilità dell'ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzazione, onde far emergere il verificarsi di una lesione effettiva nel patrimonio del locatore, ravvisabile nella circostanza del non aver potuto locare o alienare il bene a condizioni vantaggiose, e dimostrabile attraverso la prova dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero di altri, concreti propositi di utilizzazione (ex plurimis, Cass.n. 4864 del 14 aprile 2000). Nella specie, il giudice di merito non si è attenuto a tali consolidati principi, avendo provveduto al riconoscimento alla concedente dei danni da ritardo nella consegna dell'azienda, senza espletare alcuna indagine in ordine all'esistenza in concreto di detti danni.
La sussistenza di tali danni, peraltro, non può essere negata in radice, come pure ha sostenuto il ricorrente, atteso che, costituendo pacificamente l'atto introduttivo del giudizio atto idoneo a mettere in mora il convenuto, una volta intervenuta la sentenza esecutiva del 26 ottobre 1983, che aveva condannato il ricorrente medesimo al rilascio dei locali dove era ubicata l'azienda, non era necessario, ai fini della sussistenza della mora, un atto di precetto ad opera dell'attuale resistente. 4) Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso principale è accolto per quanto di ragione, mentre quello incidentale (con il quale si è richiesta dalla controricorrente la rivalutazione della somma liquidata dal giudice di merito) va dichiarato, chiaramente, assorbito;
la sentenza impugnata deve essere integralmente cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
Il giudice di rinvio provvederà ad un'esame analitico delle risultanze processuali (consulenze tecniche espletate e documentazione acquisita), per la determinazione delle spettanze ex artt. 2651 e 2562 c.c. dovute all'affittuario, nonché
all'accertamento, sulla base dei principi fissati da questo Supremo Collegio, della sussistenza in concreto dei danni per ritardata consegna subiti dalla concedente ed, in caso positivo, alla relativa liquidazione.
Al giudice del rinvio è demandata, infine, anche la regolamentazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
accoglie per quanto di ragione il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 5 novembre 2001. Depositato in Cancelleria il 28 gennaio 2002