Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. PAOLO VITTORIA - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - rel. Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
COSTRUZIONE CALLISTO PONTELLO SPA, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA E MANFREDI 17, presso lo studio dell'avvocato MAZZÀ MARIO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AS PI LU;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^. 19578/98 proposto da:
PI LU AS, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TAZZOLI 6, presso lo studio dell'avvocato CONDEMI MORABITO LU, che lo difende unitamente all'avvocato MARRI OSCAR UGO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
COSTR CALLISTO PONTELLO SPA;

- intimato -

avverso la sentenza n. 471/98 della Corte d'Appello di FIRENZE, SEZIONE SECONDA, emessa il 3/2/98, depositata il 01/04/98; RG.713/96, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/11/00 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato MARIO MAZZALÀ;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per il rigetto l'inammissibilità del 2^ motivo del ricorso principale;
rigetto ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
AS Pier IG, premesso che il 1^ luglio 1991 il proprio negozio di preziosi, orologi e argenteria, sito in Firenze, era stato invaso da una grande quantità di vapore, condensa e acqua calda, proveniente dal sovrastante Albergo Continental, e che tanto le strutture quanto i preziosi erano stati gravemente danneggiati, conveniva in giudizio la s.p.a. Albergo Continental, chiedendone la condanna ai danni, quantificati in lire 555.950.900, oltre a quelli per il mancato uso del negozio, da quantificare in corso di causa, essendo la situazione dannosa ancora in atto.
La convenuta non contestava la responsabilità, ma chiedeva un'equa determinazione dei danni.
Il Tribunale di Firenze, con sentenza del 29 gennaio 1996, dato atto della riconosciuta responsabilità della convenuta, determinava in lire 125.510.000 la somma dovuta per il ripristino degli arredi, tappezzeria, pavimenti e simili;
in lire 26.831.000 la spesa per il ripristino degli impianti, riducendo del 30% quella stabilita dal consulente tecnico d'ufficio; rivalutava il totale di lire 152.341.000, dalla data della consulenza alla data della decisione, in lire 173.059.367; riconosceva dovute, per la perdita delle merci e la riparazione di quelle danneggiate, lire 51.325.393, rivalutate in lire 57.766.729; riconosceva ancora dovuta la somma di lire 4.557.000 per spese varie, rivalutate in lire 5.425.108; escludeva ogni voce relativa al "ricarico" per le spese di gestione del negozio, inattivo da oltre un anno, nonché il danno per il mancato uso del medesimo, per difetto di prova. In conclusione condannava la convenuta a un risarcimento di lire 236.251.213, oltre agli interessi dall'illecito al saldo.
Appellava il AS, chiedendo lire 210.000.000 per il mancato uso del negozio per oltre un anno dal fatto dannoso. Resisteva la s.p.a. Costruzioni Callisto Pontello, subentrata alla convenuta, proponendo a sua volta appello incidentale, per ottenere una riduzione del risarcimento.
Con la sentenza oggi impugnata, emessa il 1^ aprile 1998, la Corte fiorentina ha rigettato il gravame principale e, in parziale accoglimento del gravame incidentale, ha dichiarato dovuti, sulle somme liquidate, gli interessi nella misura annua del 4%, dal fatto illecito alla data della decisione di secondo grado, salvo il tasso legale da quest'ultima data al saldo.
Per la cassazione di tale sentenza ricorrono in via principale la società Costruzioni Callisto Pontello e in via incidentale il AS, sulla base di due motivi la prima e di un unico motivo il secondo. La ricorrente principale ha depositato una memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
È preliminare la riunione dei ricorsi, ai sensi dell'art. 335 C.p.c.. Col primo motivo, denunciando la violazione degli artt. 2043, 2056 e 1223 C.c. nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, assume la ricorrente principale che erroneamente la Corte, disattendendo le ragioni esposte nell'appello incidentale, ha ritenuto giuste e congrue le somme stabilite già dal Tribunale, sulle orme della consulenza tecnica d'ufficio, a titolo di risarcimento dei danni all'arredamento ligneo e ai pavimenti;
le quali invece dovevano essere ridotte in considerazione dell'uso e della vetustà, in applicazione del principio generale della "compensatio lucri cum damno". Così decidendo solo per aver riscontrato una "elevata rifinitura" degli ambienti, la Corte ha dimenticato che l'"elevata rifinitura" non è sinonimo di nuovo e che qualsiasi arredo subisce un certo degrado per l'uso e il trascorrere del tempo;
e per giunta, attribuendo al AS, a titolo risarcitorio, una somma stimata per un rifacimento a nuovo, gli ha procurato un ingiusto vantaggio, in violazione del principio che il risarcimento, per non essere fonte di lucro, non deve superare la misura dell'interesse leso.
Il motivo è fondato.
osserva sul punto la Corte, nel respingere il gravame incidentale della società Pontello sull'eccessività delle somme attribuite per il danno agli arredi e complementi d'arredo, come già in sede di accertamento preventivo il consulente tecnico d'ufficio abbia dato atto che "l'arredamento interno era curato in ogni dettaglio, vuoi a livello di rifiniture (...) vuoi a livello di attrezzature (...); e come il diverso consulente che ha successivamente proceduto alla quantificazione dei danni abbia poi a sua volta messo in evidenza anch'egli l'"elevata rifinitura degli ambienti"; ragion per cui, a giudizio conclusivo della Corte, appare del tutto corretto che solo la voce relativa agli impianti (dal consulente giudicati in stato di "vecchiaia") debba subire una decurtazione.
Le critiche mosse dalla ricorrente a siffatto ragionamento sono pienamente condivisibili, giacché un conto è l'elevata rifinitura degli ambienti, con particolare riferimento alla "moquette" dei pavimenti e agli arredi di legno, dipendente dalla qualità dei materiali e dall'accuratezza dell'esecuzione; altra cosa sono invece la naturale vetustà e l'usura dei materiali, sebbene di pregio e ben rifiniti, già in opera da tempo, che di regola comportano un altrettanto naturale deprezzamento, a meno che non si tratti di beni che, per particolari caratteristiche di pregio, mantengano inalterato nel tempo il loro valore o addirittura lo accrescano. La Corte avrebbe dovuto pertanto accertare, in concreto, se e quale stato di vetustà presentassero la "moquette" e gli arredi lignei, e se e quale deprezzamento ne derivasse;
e operare, se del caso, una congrua riduzione del costo di ripristino a nuovo.
Naturalmente non è questione, nella fattispecie, di "compensatio lucri cum damno", la quale richiede che il pregiudizio e l'incremento patrimoniale discendano entrambi, con rapporto diretto e immediato, dallo stesso fatto illecito, ma di esatta determinazione del danno connesso causalmente al comportamento colposo, volta ad evitare l'arricchimento del danneggiato.
Col secondo motivo, denunciando la violazione di norme di diritto e omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 C.p.c.), la ricorrente principale rileva che la Corte, pur avendo ridotto, in accoglimento del gravame incidentale, il tasso degli interessi dal 10 al 4%, non ha considerato che la società Pontello, in ottemperanza alla sentenza di primo grado, provvisoriamente esecutiva, come documentato, aveva già provveduto, il 30 aprile 1996, a pagare al AS lire 388.654.404, somma superiore di lire 67.331.592 a quella dovuta in seguito alla riforma della sentenza del Tribunale;
e ha condannato per conseguenza la società a pagare al AS gli interessi del 4%, per un periodo di circa due anni (dal 30 aprile 1996 al 1^ aprile 1998, data di deposito della sentenza), su una somma capitale già versata, invece di dichiarare dovuti i minori interessi sulla somma liquidata a titolo di risarcimento solo fino al 30 aprile 1996.
Anche questo motivo è fondato.
La Corte d'appello, "sulle somme liquidate a titolo di risarcimento danni", ha ridotto gli interessi al 4% medio annuo, attribuendoli "dal fatto illecito alla data della presente decisione" (3 febbraio/1^ aprile 1998).
Senonché la società Pontello aveva documentato, già in seconde cure, che il AS aveva ricevuto fin dal 30 aprile 1996, in forza della condanna di primo grado, un indennizzo di lire 388.656.404 ( 1.03 5.680 + 387.620.72 4); ragion per cui la sentenza avrebbe dovuto riconoscere gli interessi, come ridotti, solo fino a tale ultima data.
Non rileva che le parti, come replica il resistente, abbiano già provveduto, dopo la sentenza di appello, ad eseguire i nuovi conteggi in base al minor tasso e alla più breve decorrenza, non essendo dubbio l'interesse della società Pontello, in quanto destinataria pur sempre della condanna, all'eliminazione dell'errore. Con l'unico motivo del ricorso incidentale il AS, denunciando la violazione degli artt.2043, 2056, 1223 e 1226 C.c. (art. 360 n. 3 C.p.c.), lamenta il mancato riconoscimento del risarcimento per l'impossibilità di godere dell'immobile dal fatto (29/30 giugno 1991) fino al 10 giugno 1992 o a quella diversa data che fosse ritenuta di giustizia.
Rileva che un patrimonio immobiliare del valore di lire 3.500.000.000 è rimasto improduttivo di reddito per undici mesi e che questo reddito perduto è danno risarcibile, sia che si concreti nella mancata percezione di un canone per l'uso del bene attribuito a terzi, sia che l'uso avvenga in proprio. Assurdo è ritenere, con i giudici di merito, che non vi sia stato danno, quando il AS ha provato, esibendo il relativo contratto, di aver dato in locazione l'immobile alla s.p.a. OR Italiana, a partire dal 10 giugno 1992, per un canone mensile di lire 19.000.000; locazione che sarebbe stata stipulata ancor prima, e a un canone maggiore, se non fosse avvenuto il disastro per cui è causa. Se la Corte avesse disposto l'assunzione delle prove testimoniali formulate in grado di appello, sulla cui richiesta ha invece omesso ogni pronuncia, avrebbe accertato che il AS avrebbe dovuto consegnare i locali alla OR a settembre 1991. Illegittima ed illogica è dunque una decisione con cui si è negato un danno in assoluto laddove un immobile di grande valore è rimasto inagibile per lungo tempo per il fatto colposo di terzi, senza nemmeno ammettere le prove offerte se vi fosse stato un dubbio sul "quantum".
Anche queste censure meritano accoglimento.
La Corte premette che il AS non svolgeva nel negozio attività alcuna da oltre un anno, avendo restituito la licenza di esercizio nel febbraio 1991, e che lo stesso appellante principale ha sempre scisso il risarcimento in due periodi: il primo, dal luglio al dicembre 1991, in relazione al quale ha chiesto "il ristoro del valore locativo dell'immobile, corrispondente al valore commerciale del fondo"; e il secondo, dal gennaio al giugno 1992, in relazione al quale ha chiesto la somma corrispondente ai canoni di locazione che la società OR avrebbe pagato se avesse stipulato prima il contratto di locazione concluso solo nel giugno.
Orbene, ad avviso della Corte, nel primo periodo non vi fu alcuna perdita da risarcire, perché il AS non lavorava in proprio e, se stava trattando per affittare o vendere il negozio, non aveva ancora concluso alcun accordo, "per cui nessun danno appare ipotizzabile". L'unico danno, in astratto, sarebbe dunque quello del periodo successivo, ma entro novembre - dicembre 1991 furono terminati i sopralluoghi tecnici intesi a descrivere e quantificare i danni;
e, ciò nonostante, il AS non diede corso immediatamente ai lavori, che sarebbero durati al massimo un mese, per consegnare subito dopo i locali a chi di ragione. Se dunque ha preferito non provvedere al ripristino in tempi ragionevoli e adeguati, ciò ha fatto, secondo la Corte, "probabilmente" perché incerto sulla destinazione da dare all'immobile e per evitare esborsi inutili nel caso di uso diverso, "come risulta infatti avvenuto"; e pertanto "nulla può ora richiedere il AS per il ritardo nella stipula del contratto di locazione, imputato proprio a tale unico motivo", onde il rigetto della domanda, "apparendo ininfluenti i dedotti capitoli di prova". Questo modo di argomentare appare criticabile perché viola norme di diritto e presenta altresì gravi vizi logici, in sostanza anch'essi denunciati dal ricorrente.
Il combinato disposto delle norme citate dal AS esige che il risarcimento del danno extracontrattuale comprenda così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta, con l'unico limite cioè dei danni "non immediati e diretti", quelli, in altri termini, che non si presentino, in base a un giudizio probabilistico "ex ante", come effetto normale del fatto illecito e non rientrino nelle conseguenze ordinarie cui esso dà origine.
È noto che, in linea di massima, il danno derivante dalla mancata disponibilità di un immobile imputabile al fatto del terzo si sostanzia nel reddito che il bene era suscettibile di fornire e che, per effetto della temporanea perdita di esso, il proprietario non può più conseguire.
Già è di per sè illogico dunque non fare alcuna distinzione tra un mancato uso del bene dovuto alla libera scelta del proprietario e un mancato uso necessitato, perché conseguente al fatto illecito del terzo;
ragion per cui non ha alcun senso escludere in maniera assoluta, come in effetti fa la Corte, che il AS, se avesse conservato la disponibilità di così cospicua fonte di reddito, avrebbe potuto in qualsiasi momento volgerla a una qualsiasi destinazione produttiva, attesa pure l'elevata appetibilità dell'immobile per la sua speciale ubicazione.
La Corte da un lato dà per scontato che il AS avesse l'intenzione di cedere il negozio e che il contratto di locazione con la OR sia stato stipulato solo nel giugno 1992, ma poi elude le vere ragioni del ritardo, attribuendole troppo sommariamente a un presunto calcolo del AS, senza considerare il gravoso onere economico dei lavori di ripristino e la ragionevolezza, in ogni caso, di una posizione di attesa, purché mantenuta entro un accettabile lasso di tempo;
e soprattutto negando al AS, con una immotivata sanzione di "ininfluenza", la possibilità di provare una circostanza decisiva come quella, precisata nell'atto di appello, che la trattativa con la OR si era definita, con una dichiarazione verbale di intenti, nel giugno 1991, per un canone mensile di lire 20 milioni e con la consegna dei locali a settembre 1991.
In definita la motivazione con cui la Corte ha negato che da un fatto di tale gravità e durata possa essere derivato un qualsiasi pregiudizio economico al AS è, oltre che carente dal punto di vista strettamente argomentativo, inosservante del principio, sopra ricordato, della normalità o regolarità causale, per giurisprudenza costante di legittimità applicabile nella ricostruzione del legame eziologico tra l'atto illecito e l'evento dannoso (cfr. Cass. 20 febbraio 1998 n. 1857; 11 gennaio 1989 n. 65; 20 dicembre 1986 n. 7801). All'accoglimento di entrambi i ricorsi conseguè la cassazione della sentenza impugnata, col rinvio a un giudice di pari grado, designato nel dispositivo, il quale provvederà anche sulle spese del giudizio di Cassazione.

P. Q. M.

La Corte riunisce i ricorsi;

accoglie il ricorso principale nonché il ricorso incidentale;

cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra Sezione della Corte d'Appello di Firenze.
Così deciso in Roma, il 22 novembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 8 maggio 2001