1-1 634/03 IN OME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto PRELIMINACE CONDITIONI SEZIONE SECONDA CIVILE MUTUD RECESS INCOLPEVOLD Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente e Relatore- R.G.N. 854/00 Dott. Umberto GOLDONI Consigliere Cron. 25509 Dott. Giovanna SCHERILLO 3134 Dott. Francesca TROMBETTA - Consigliere Rep. - Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE Ud.11/04/03 - Consigliere - Dott. Emilio MALPICA ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: MB AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PARAGUAY 5, presso lo studio dell'avvocato DOMENICO PAGANO, che la difende, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

AL LU, IO ND, elettivamente domiciliati in ROMA PLE CLODIO 22, presso lo studio dell'avvocato CARLO GIACCHETTI, che li difende, giusta delega in atti;
B

- controricorrenti -

2003 avverso la sentenza n. 2116/99 della Corte d'Appello 621 di ROMA, depositata il 30/06/99; -1- udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/04/03 dal Consigliere Dott. Umberto GOLDONI;
udito l'Avvocato GUERRA Giovanni per delega dell'Avvocato GIACCHETTI C. depositata in udienza dal difensore che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- Svolgimento del processo Con citazione notificata il 15.11.1989 i coniugi RN SA e IA AL basandosi sul contratto preliminare 1.6.1987 relativo ad un appartamento sito nell'agro romano, promesso loro in vendita per il prezzo di L.78.000.000, convennero la promittente NA SI davanti al Tribunale di Roma perché il contratto fosse annullato per errore, oppure, in via subordinata, fosse dichiarato risoluto di diritto, ovvero venisse risoluto per grave inadempimento della convenuta e chiesero la restituzione della somma di L.23.000.000 già da loro versata alla SI quale acconto di prezzo e caparra;
in ogni caso con la di lei condanna al risarcimento dei danni. му A sostegno della domanda gli attori addussero che, avendo fatto richiesta di mutuo fondiario, avevano appreso dai funzionari dell'istituto bancario che l'immobile, come poi certificato dal Comune di Roma, era sottoposto a vincolo urbanistico. Dopo alcuni rinvii per la stipula del rogito, era seguita, in data 19.5.1988, una diffida con cui i promissari acquirenti avevano invitato la SI a stipulare la compravendita alla data del 1.8.1988. Davanti al notaio indicato i promissari avevano preteso che la SI garantisse che non esistevano sull'immobile altri "pesi, gravami e vincoli” tranne quello fino ad allora emerso, ma la promittente, sostenendo che il vincolo urbanistico era rifiutats venuto meno, aveva desi, senza accettare ulteriori patti. La convocazione davanti al notaio da parte degli attori si era avuta con ingiustificato ritardo, onde il grave danno da lei subito. La convenuta propose pertanto domanda riconvenzionale per ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento degli attori e il risarcimento dei danni in misura pari alla somma da lei ricevuta come caparra. Con la sentenza n.5503/96 il Tribunale risolveva il contratto preliminare di compravendita inter partes in data 1.6.1987 per l'inadempimento colpevole della convenuta SI;
condannava la stessa alla restituzione a favore degli attori della somma ricevuta di L.23.300.000 su cui erano dovuti gli interessi nella misura legale dal giorno del versamento al saldo;
respingeva la domanda riconvenzionale della convenuta;
compensava le spese di lite tra le parti. Avverso detta sentenza proponeva appello la SI. I coniugi SA chiedevano la conferma della pronunzia. Con sentenza in data 26.3/30.6.1999, la Corte di appello di Roma accoglieva in parte il gravame e compensava le spese. му Osservava, per quanto ancora interessa, la Corte capitolina che l'appellante sosteneva che ben poteva ella rifiutarsi di accettare le "clausole bizantine" che i SA pretendevano di inserire nel contratto definitivo, stante l'accertata irrilevanza del vincolo urbanistico, da lei già in precedenza illustrata ai promissari. Il motivo era fondato per quanto attiene alla prima parte della doglianza. Il Tribunale aveva in effetti stabilito, tra l'altro, che il vincolo urbanistico sulla zona in questione era stato imposto in epoca successiva alla costruzione;
fermo l'accertamento del Tribunale, in primo luogo non doveva essere esaminata l'ulteriore questione dell'affermata sopravvenuta inefficacia del vincolo (cioè anche in relazione ad edifici di successiva costruzione); in secondo luogo era ininfluente la circostanza che, formulando l'istanza di sanatoria, la SI non aveva specificato quale fosse la particolare condizione del suo edificio. 2 Queste considerazioni valevano per escludere che potesse essere considerato illegittimo il suo comportamento, essendosi la SI dichiarata disposta ad assumere, secondo il contratto preliminare, tutte le obbligazioni per legge spettanti al venditore nel rispetto dei patti contrattuali. La questione relativa alla mancata concessione del mutuo, lamentata dai promissari, invece doveva essere valutata alla luce dell'oggettiva apparenza esistente alla stregua delle risultanze amministrative, a prescindere dalla possibilità che la stessa fosse rimossa a seguito di disamina attenta di un esperto (qual è il parere legale poi esibito dall'appellante), e giustificava sul piano soggettivo l'intento dei coniugi SA che la venditrice fornisse espressa garanzia sul punto;
che la venditrice dichiarasse che il Comune avesse fatto oppure no, fino a quel momento, "opposizione alla chiesta sanatoria". Sottolineando che dal suddetto verbale risultava che i promissari erano pronti a versare il residuo prezzo, si osservava che la clausola proposta da costoro, soprattutto con riguardo alla garanzia del buon esito della domanda di sanatoria, non contrastava con l'obbligo incombente sui coniugi SA di comportarsi secondo buona fede ai fini dell'esecuzione del contratto preliminare, ai sensi dell'art. 1375 c.c.. Tanto più ciò emergeva se si considerava che la SI non metteva in discussione quanto affermato dal primo giudice sul punto che ella, in occasione dell'incontro davanti al notaio, non presentò alcuna documentazione, a sostegno della tesi secondo la quale il vincolo urbanistico di cui i promissari si preoccupavano era in realtà inefficace per l'edificio promesso in vendita. Inoltre deve dirsi che tale giustificata preoccupazione era anche alimentata dal fatto che nella istanza di sanatoria la SI (certo legittimamente, ma in apparente contrasto con il menzionato certificato del Comune) aveva indicato il suo edificio come non soggetto a vincoli. Indubbiamente detta circostanza era 3 foriera di possibili ostacoli in sede amministrativa, quanto meno di carattere istruttorio. La questione del mancato ottenimento del mutuo fondiario da parte dei promissari giustificava anch'essa il comportamento dei coniugi SA. Doveva in primo luogo rilevarsi che, contrariamente all'assunto dell'appellante, nel preliminare era previsto che una gran parte del prezzo (ben L.34.000.000) doveva essere pagato previa accensione del mutuo presso un istituto bancario di scelta dei promissari. In tal senso si trattava di condizione essenziale del contratto, perché si postulava l'obbligo della promittente di prestarsi alla riuscita dell'operazione mercè il consenso alla iscrizione dell'ipoteca. Doveva pure considerarsi che dalle deposizioni testimoniali era emerso che i promissari avevano chiesto il mutuo e questo era stato loro rifiutato per ہر motivi urbanistici. Anche tale profilo pertanto, non era idoneo a dimostrare il comportamento di mala fede dei coniugi SA. Nel verbale redatto dal notaio si dava poi atto che i coniugi SA erano "pronti a versare le somme residue del prezzo indicato nel contratto preliminare, somme che si indicano in L.54.700.000 (dunque, ormai, indipendentemente dal mutuo). Contro tale risultanza l'appellante avrebbe avuto l'onere di più specifica allegazione, in mancanza della quale doveva respingersi l'assunto della SI secondo cui i coniugi SA non avevano a disposizione la somma necessaria per pagare il residuo prezzo della vendita. L'argomentazione svolta, dimostrava, dunque, da un lato, che la condotta della SI era esente da censura alcuna;
dall'altro che il rifiuto della stipula da parte dei coniugi SA era soggettivamente incolpevole e, perciò, che non era possibile addebitare la risoluzione dell'inadempimento all'una o all'altra delle parti. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione, basato su cinque motivi ed illustrati anche con memoria, NA SI;
resistono con controricorso i coniugi SA. Motivi della decisione Con il primo motivo di ricorso si lamenta contraddittoria motivazione, in relazione all'art. 360, n.5 cpc, atteso che si evidenzia come i giudici di appello abbiano da un lato ritenuto che ben poteva l'odierna ricorrente rifiutarsi di accettare le clausole “bizantine” che i SA pretendevano fossero inserite nel contratto definitivo e, d'altro canto, hanno ritenuto му giustificato il loro rifiuto di stipulare. Segnatamente si sottolinea che il mutuo non concesso (per l'esistenza del vincolo) influiva solo in modo non determinante al riguardo. Tale doglianza va peraltro letta in relazione al secondo motivo di ricorso (contraddittoria motivazione, pure in riferimento all'art. 360, n.5 cpc) che si atteggia proprio sulla questione del mutuo e sulla disponibilità, da parte dei SA, della somma occorrente per pagare il residuo del prezzo. Si evidenzia al riguardo che le ragioni addotte per giustificare il mancato assenso alla redazione del rogito da parte degli odierni controricorrenti si basava su di un comportamento della SI che non costituiva, secondo la stessa Corte capitolina, inadempimento. Il terzo mezzo (violazione dell'art. 116 cpc in relazione all'art. 360, n.3 cpc e contraddittoria motivazione ex aqrt.360, n.5 cpc) si innesta anch'esso nell'iter in cui la vicenda si è dipanata, atteso che si censura il fatto che si sia ritenuto che la richiesta garanzia sul buon esito della domanda di 5 sanatoria non contrastasse con l'obbligo dei SA di comportarsi secondo buona fede, stante che i promissori sarebbero stati disposti a versare il residuo prezzo purchè a tanto si fosse adempiuto. Si evidenzia che se la SI non fosse incorsa in inadempimento non fornendo la garanzia richiesta, non poteva giustificarsi il comportamento degli odierni controricorrenti. Con il quarto mezzo poi (violazione dell'art. 1381 c.c. in riferimento all'art. 360, n.3, cpc) si denuncia che partendo dall'inopponibilità alla SI del fatto che l'istituto bancario richiesto non avesse concesso il mutuo, sarebbe contraddittorio assumere che tale fatto giustificasse il comportamento della controparte. I quattro motivi suesposti devono essere esaminati congiuntamente in quanto ognuno di essi, sia pure sotto profili in parte non identici, in realtà attengono tutti ad una pretesa contraddittorietà della decisione, talora سر guardata anche sotto l'aspetto della violazione di legge. La sentenza impugnata ha preso atto che “l'oggettiva apparenza esistente alla stregua delle risultanze amministrative, giustificava l'intento dei SA di ottenere garanzia quanto meno sul fatto che il Comune avesse proposto o meno opposizione alla sanatoria richiesta;
collegando tale profilo con il fatto che i promissari si erano dichiarati pronti a versare il residuo del prezzo, a maggior ragione evidenziando che la SI di fronte al notaio si presentò priva di qualunque documentazione attinente all'inefficacia del vincolo amministrativo, si era ritenuto che ragionevolmente i SA potessero in buona fede rifiutarsi di stipulare al momento. Quanto alla questione del mutuo se non era certo addebitabile alla SI l'atteggiamento (erroneo) dell'Istituto di credito, pure non v'era da dubitare che l'ottenimento del mutuo era condizione essenziale del contratto, atteso che si postulava l'obbligo della promettente di prestarsi alla riuscita dell'operazione mercè il consenso all'iscrizione dell'ipoteca. Né l'odierna ricorrente aveva infine provato non corrispondere al vero che i SA non sarebbero comunque stati in grado di versare la somma. Cosi ricostruito l'iter della vicenda, non appaiono contraddizioni di sorta (è appena il caso di rilevare che l'affermazione secondo cui la accensione del mutuo non era condizione essenziale del preliminare,a p.6, della sentenza, è riferito ad una alligazione di parte e non al convincimento del giudice) nella argomentazione seguita dalla Corte capitolina che, analiticamente e logicamente collegando i diversi aspetti in cui la vicenda si era dipanata, raggiunge conclusioni perfettamente plausibili e scevre da qualsivoglia vizio ricostruttivo, traendone le scaturenti conseguenze in ordine al reciproco incolpevole recesso, manifestatosi con le contrapposte domande giudiziali. I سر motivi esaminati sono pertanto privi di pregio. Tale ultima notazione introduce altresì all'esame del quinto ed ultimo motivo (violazione dell'art. 1453 e ss. c.c. e dell'art. 1376 stesso codice con riferimento all'art. 360, n.3 cpc) con cui si censura il fatto che pur a fronte di comportamenti reciproci non improntati ad inadempimento, non si sia applicato il principio della conservazione del negozio giuridico. Anche tale doglianza non ha pregio: la Corte capitolina non ha riscontrato infatti inadempienze reciproche, sicchè la giurisprudenza citata in ricorso non risulta attinente alla fattispecie, ma ha parlato espressamente di reciproco incolpevole recesso, manifestatosi con le contrapposte domande giudiziali. Ora, invocare la conservazione del negozio, a fronte della manifestata volontà reciproca di sciogliere il vincolo, non tiene conto di altri principi pure pacificamente operanti in sede contrattuale, quali appunto la reciproca domanda di risoluzione, con la contestazione di reciproci addebiti, che è 7 significativa circa la comune intenzione di non dare attuazione al preliminare. Il ricorso non può essere pertanto accolto;
sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese relative al presente procedimento per cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese. Così deciso in Roma, il 11.4.2003 Il Presidente estensore Милкарвовані DEPOSITATA IN CANCELLERIA 29 LUG. 2003 IL CANCELLIERE Oggi, MA Di ZZ RI DI IL CANCELLIERE……………… MA Di ZZ Ді БО CORTE SUPREMA CASSAZIONE Si attesta la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 2 il 30.9.03 serie 4 al n. 32541 versate € 149.77 apposta in calce alla copia autentica a: 278 10 n°115 del 30/5/2002) IL DIRETTORE DI CANCELLERIA (F. Filippi Scarpino) 8