REPUBBLICA ITA-1 0271 /02 IN NOME I L PO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Resoluzione SEZIONE TERZA CIVILE della bocagione. Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente - R.G.N. 9166/00 Dott. Francesco TRIFONE Consigliere Cron.27873 Dott. Ennio MALZONE Consigliere Rep. 2035 - Dott. Antonio SEGRETO - Rel. Consigliere - Ud. 07/03/02 Dott. Gianfranco MANZO Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta copia studio Sole SE NTENZA dal Sig.

7.55 per diritt sul ricorso proposto da: 16 LUG 2002. IL CANCELLIERE ASSOCIAZIONE SPORTIVA DOJO SAKURA, in persona del legale rappresentante sigg.ra AN TT;
e RE AR in proprio, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GIOVANNI NICOTERA 29, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO NOBILONI, difesi dall'avvocato NG FORMICA, giusta delega in atti;
- ricorrenti

contro

DREA DI BE NG & C SAS, in persona del suo socio accomandatario sig. GE LL, 2002 elettivamente domiciliata in ROMA VLE MAZZINI 6, 597 presso lo studio dell'avvocato SERGIO DIONISIO, che la -1- difende unitamente all'avvocato MASSIMO OREGLIA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3382/99 del Tribunale di TORINO, sezione III Civile emessa il 12/5/99, depositata il 15/06/99; RG.1358/1999, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/03/02 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per rigetto del ricorso. -2- Svolgimento del processo notificata il 12.10.1995 la RE sas di Con citazione LL GE & C. esponeva che dall'1.8.1994 aveva concesso in locazione all'associazione sportiva Dojo Sakura alcuni locali siti in Torino al canone di f. 6 milioni mensili, oltre Iva;
che, a far tempo dall'1.3.1995 era stata pattuita la riduzione del canone a £. 5.500.000; che dal gennaio ad ottobre 1995 la conduttrice aveva versato solo f. 13 milioni, accumulando una morosità di £.51.288.366. Intimava, pertanto, lo sfratto per morosità nei confronti TT AN,dell'Associazione e di legale rappresentante della stessa. Si costituivano le convenute ed eccepivano, tra l'altro, che dal settembre 1995 i locali avevano cominciato a rivelarsi inidonei all'uso convenuto per inadeguatezza delle docce e dell'impianto di riscaldamento e fenomeni di condensa;
che lolatore ९ sussisteva la responsabilità del 20 ex artt. 1578 e 1580 c.c.; che ciò aveva comportato una perdita di iscritti ai corsi, per cui essa aveva ridotto il canone ad equità in £.

2.500.000 mensili;
che aveva subito un notevole danno di cui chiedeva il risarcimento. Previa ordinanza di mutamento del rito, il pretore di Torino, con sentenza del 2.9.1999 dichiarava risolto il contratto per colpa delle convenute e condannava le stesse 3 al rilascio dei locali ed al pagamento della somma di f. 51.288.366. Proponevano appello le convenute. Il definitiva,tribunale di Torino, con sentenza non depositata il 15.6.1999, riduceva l'ammontare del canone a £. 4 milioni mensili, confermava la sentenza del pretore, in punto di risoluzione del contratto, di rilascio dell'immobile e di rigetto della riconvenzionale, disponendo per la prosecuzione del giudizio con separata ordinanza. Riteneva il tribunale che, appurato che la locatrice doveva rispondere dell'idoneità dell'immobile all'utilizzazione sportiva, nella fattispecie , come risultava dalla c.t.u., sussisteva la parziale inidoneità dell'immobile, per deficienze attinenti alle docce e che i ventilatori di aria calda erano eccessivamente rumorosi;
che, per effetto di tali inadeguatezze, il canone mensile andava ridotto a f. 4 milioni. Quanto alla domanda di risarcimento dei danni, avanzata dalla parte conduttrice, riteneva il giudice di merito che era stata raggiunta la prova del nesso causale tra i disa gi e l'abbandono di soli 6-7 allievi, ma che indetto danno era stato riassorbito negli anni successivi, quanto gli iscritti avevano raggiunto il numero di 200, ben superiore a quello del 1996; che gli eventuali danni erano indirettamente coperti dalla riduzione del canone. K. 4 Inoltre riteneva il tribunale, che l'accertato inadempimento contrattuale dell'attrice non era tale da giustificare il inadempimento della conduttrice, a norma contrapposto dell'art. 1460, e ciò sia perché l'autoriduzione del canone costituisce sempre un fatto arbitrario ed illegittimo, secondo la giurisprudenza della suprema corte, sia perché, a aveva i un inadempimento della locatrice che non fronte di connotati tali da dover chiudere la palestra, la conduttrice aveva sospeso il pagamento di qualsiasi somma dall'aprile 1995 al gennaio 1996, per poi pagare il canone ridotto nella misura di £ 3 milioni. " Avverso questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione le convenute. Resiste con controricorso l'attrice. Motivi della decisione 1. Con il primo motivo di ricorso le ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 360 n. 3 e 5 e 61 c.p.c., nonché degli artt. 1578 e 1581 c.c., in merito ad un punto decisivo della sentenza. Assume la ricorrente che contraddittoriamente il tribunale ha ritenuto da una parte l'inadeguatezza strutturale dell'immobile e della conseguente significativa riduzione di godimento dello stesso da parte della conduttrice, riducendo - dall'altra parte ha ritenuto che non fosse il canone, -e provato il nesso causale tra l'abbandono di allievi ed i 5 disagi, se non limitatamente a sei-sette; che il quantum del danno era determinabile sulla base delle prove testimoniali, oppure con eventuale consulenza tecnica ed infine con criterio equitativo. Secondo la ricorrente è errata l'applicazione dell'art. 1578 C.C., avendo il tribunale ritenuto che un eventuale danno era risarcito dalla diminuzione del canone.

2. Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato. Certamente va escluso che l'operata riduzione del canone, per inadeguatezza dell'immobile, ai sensi dell'art. 1578 c.c. possa avere una funzione risarcitoria dei danni subiti erratamente sostenuto da detta inadeguatezza, come dall'impugnata sentenza. Infatti la disciplina dettata dal primo comma dell'art. 1578 c.c., attinente alla riduzione del canone di locazione per di vizi che riducono in modo apprezzabile la presenza l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito, ha solo la funzione di costituire un rimedio rispetto allo squilibrio delle prestazioni e non ha funzioni risarcitorie, previste invece, espressamente dal secondo comma della stessa norma, che statuisce locatore è tenutoche “il a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa locata ....... G. 6 Pertanto sul punto va corretta la motivazione dell'impugnata sentenza a norma dell'art. 384, c. 2, c.p.c., che, essendo errata in diritto nella motivazione, presenta, tuttavia, un dispositivo esatto in diritto.

3.1. Sennonchè una volta ritenuto che i due commi dell'art. 1578 C.C. hanno funzione diversa, il primo relativo al il secondo relativo al riequilibrio delle prestazioni ed risarcimento, deve anche ritenersi che i presupposti su cui essi si fondano sono differenti, con la conseguenza che il solo fatto dell'inadeguatezza all'uso non comporta di per sé necessariamente ed automaticamente un danno, ovvero un danno proporzionale, e che, provata detta inadeguatezza, si rende necessario, secondo i principi generali, provare anche che e che questo è legato da nesso si è verificato un danno causale con il vizio della cosa locata, nonché l'ammontare di detto danno.

3.2. Nella fattispecie il giudice di merito, con valutazione in fatto, ha ritenuto che nella fattispecie il nesso causale tra abbandoni e disagi fosse provato solo in relazione a sei/sette allievi. contrarie censure delle ricorrenti, secondo cui dalle Le deposizioni testimoniali e dalle prove documentali, sarebbe emerso un numero maggiore di “abbandoni", sono inammissibili per del principio di in sede, violazione questa autosufficienza del ricorso, secondo cui, qualora la parte 7 lamenti in cassazione l'omessa valutazione di una prova, deve riportare nel ricorso il contenuto di detta prova, non potendo la Corte esaminare gli incarti processuali.

3.3.Quanto alla censura delle ricorrenti, secondo cui erratamente il giudice di appello ha ritenuto che gli iscritti fossero circa duecento nel 1998, e quindi ben superiori a quelli del 1996, mentre in effetti dagli atti risultavano solo 150, per cui, secondo le ricorrenti, sarebbe un classico caso di "lucciole per lanterne”, va osservato che la censura si risolve in un travisamento del fatto, che non può costituire motivo di ricorso per cassazione, poichè, risolvendosi in un'inesatta percezione da parte del giudice di circostanze presupposte come sicura base del suo ragionamento, in contrasto con quanto risulta dagli atti del processo, costituisce un errore denunciabile con il mezzo della revocazione ex art. 395,n.4, c.p.c.. (Cass. 15.5.1997,n. 4310; Cass. 2.5.1996, n. 4018).

3.4. Neppure può ritenersi errata la sentenza impugnata nella parte in cui non ha accolto la domanda risarcitoria relativamente ai 6/7 iscritti di cui aveva riconosciuto che l'abbandono era stato determinato dai disagi riscontrati nella palestra. Infatti il rigetto della domanda risarcitoria è fondato anche sulla mancata prova del quantum del danno, che egualmente competeva alle ricorrenti fornire. G . 8 Ed in merito alle censure sul punto, va osservato che esse sono inammissibili, quanto al mancato esame delle prove testimoniali e documentali, per i motivi predetti (mancanza di autosufficienza del ricorso).. 3.5.Quanto alla mancata ammissione della consulenza tecnica sul punto, va osservato che, come è giurisprudenza pacifica, in relazione alla finalita' propria della consulenza tecnica d'ufficio, di aiutare il giudice nella valutazione degli elementi acquisiti о nella soluzione di questioni che comportino specifiche conoscenze il suddetto mezzo di indagine non puo' essere disposto al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume ed e' quindi legittimamente negato dal giudice qualora la parte tenda con esso a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerta di prove ovvero a compiere un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati. Ai sopraindicati limiti e' consentito derogare unicamente quando l'accertamento di determinate situazioni di fatto possa effettuarsi soltanto con il ricorso a specifiche cognizioni tecniche, nella quale ipotesi, peraltro, la parte che denunzia la mancata ammissione della consulenza ha l'onere di precisare, sotto il profilo causale, come l'espletamento del detto mezzo avrebbe potuto influire sulla decisione impugnata (Cass. 16.3.1996,n. 2205; Cass.2083 del 1995). 8. 9 3.6.Infondata è anche la censura, secondo cui il giudice erroneamente non avrebbe effettuato una liquidazione equitativa del danno. Infatti il giudice puo' addivenire alla liquidazione dei danni in via equitativa, tanto nell'ipotesi in cui sia mancata interamente la prova del loro preciso ammontare, per l'impossibilita' della parte di fornire congrui ed idonei elementi al riguardo, quanto nell'ipotesi di notevole difficolta' di una precisa quantificazione. Nella ricorrenza delle suindicate condizioni, deve pur sempre il giudice indicare i criteri seguiti per determinare, sia pure con l'elasticita' propria dell'istituto e nell'ambito dell'ampio potere discrezionale che lo caratterizza, l'entita' del risarcimento (Cass 11.2.1998 n.1382 Cass n.2008 del 1993) Sennonchè nella fattispecie proprio le ricorrenti escludono che sussistesse l'impossibilità di determinare detto danno, tenendo conto delle prove testimoniali e di quelle documentali offerte.

4.Con il secondo motivo di ricors o le ricorrenti lamentano il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza, ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., per la riduzione da £. 6 milioni dell'ammontare del canone, senza una validaa 4 milioni motivazione, mentre detta riduzione doveva essere proporzionata alla riduzione di godimento del bene, nonché 10 la violazione degli artt. 112, 61, 441 e 447 bis c.p.c., ai sensi dell'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.. Assumono le ricorrenti che il giudice di appello non ha colto il contrasto tra la valutazione del perito e le dichiarazioni testimoniali, in merito alle cause del fenomeno di condensa, non ha motivato sulla mancata disamina rinnovazione di c.t.u., in dell'istanza di supplemento O del fenomeno detto ed ha merito alle cause contraddittoriamente negato attendibilità alle percentuali di idoneità dell'immobile stimate dal perito.

5.Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato. Infatti il giudice di appello ha motivato ampiamente perché ha ritenuto di ridurre solo a quattro milioni il canone di locazione mensile (pag.14 e 15) e le contrarie osservazioni delle ricorrenti si risolvono in una diversa valutazione di merito, che non può trovare accoglimento in questa sede.

6. Quanto alla censura secondo cui, in violazione degli artt. 112, 61, 441 e 447 bis c.p.c. il giudice avrebbe omesso ogni pronuncia sulla richiesta di supplemento rinnovazione della consulenza tecnica, perché accertasse le ragioni per cui la condensa si verificava solo al primo piano e non anche al piano terra, atteso che la pittura acrilica era stata usata dalle convenute in entrambi i piani, osserva questa Corte che il mancato esame di una richiesta 11 istruttoria non integra omessa pronuncia ei quindi, violazione dell'art. 112 c.p.c., perché questa norma riguarda solo le domande attinenti al merito, ma può dar unicamente ad omesso esame di un punto decisivo della luogo controversia e, perciò, a vizio della sentenza rilevante ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., ove afferisca a circostanze suscettibili di indurre ad una decisione diversa da quella adottata ed attenga ad un punto decisivo della causa (Cass. 11.3.1995, n. 2859). Nella fattispecie tale decisività ai fini della decisione non si rinviene.

7. Con il terzo motivo di ricorso le ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell'art. 360 n. 3 c.p.c., in relazione agli artt. 112 c.p.c. e 2719 C.C., per non avere il Tribunale ordinato all'appellata di esibire i due originali del contratto di locazione, avendo essa esibito solo una copia, da loro disconosciuta. Lamenta, altresì, l'omessa motivazione sulla questione. Lamentano poi le ricorrenti la violazione dell'art. 1460 c.c. per aver ritenuto il giudice di appello eccessiva l'autoriduzione del canone a £. 3 milioni, effettuata dall'Associazione sportiva, mentre, avrebbe dovuto tener conto dei vari disagi e valutare fondata l'eccezione proposta dalle convenute a norma dell'art. 1460 C.C.. In 12 ogni caso le ricorrenti lamentano il vizio motivazionale sul punto.

8. Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato. Quanto alla prima censura, a parte il rilievo che la controricorrente assume che il contratto esibito sia in originale e non in copia, va osservato che, pur assumendo le ricorrenti di aver disconosciuto in primo grado la copia fotostatica del contratto esibito, non indicano in quale atto momento processuale tale disconoscimento sia avvenuto, per cui, non ottemperando al principio del ricorso, la censura non rende dell'autosufficienza possibile a questa Corte di esaminare se il disconoscimento sia stato tempestivo. Infatti l'esplicito disconoscimento della conformità all'originale della copia fotografica o fotostatica di un documento acquisito agli atti del processo, e' sottoposto al termine decadenziale di cui all'art. 215, primo comma, n. 2, cod. proc. civ., e deve, pertanto, essere formulato nella prima udienza 0 nella prima risposta successiva alla produzione (Cass. 1.2.2000, n. 1089; Cass. n.3275 del 1998) 9.1.La censura di violazione dell'art. 1460 c.c. e di vizio motivazionale in merito è infondata. In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello 13 abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioe', il dipagamento questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita per effetto di una unilateralmente asserita esorbitanza di tale ultima misura rispetto all'importo inderogabilmente fissato per legge) costituisce fatto arbitrario conduttoreed illegittimo del che provoca il venir dell'equilibriomeno sinallagmatico del negozio, essendo, poi, devoluta ai poteri del giudice, ai fini della gravita' dell'inadempimento cosi' dell'accertamento realizzatosi, la valutazione dell'importanza dello squilibrio tra le prestazioni con riguardo all'interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura legale (Cass. 17.10.1997, n. n.9955; Cass. 6403 del 1990).

9.2. Analogo principio di arbitrarietà ed illegittimità dell'autoriduzione, va affermato (pur in assenza di precedenti sul punto) anche nell'ipotesi in cui canone sia stata effettuata dal l'autoriduzione del conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, C. 1, C.C., per ripristinare l'equilibrio del locatore e contratto, turbato dell'inadempimento del consistente nei vizi della cosa locata. La norma, infatti, non faculta il conduttore ad operare detta autoriduzione, ma 14 a "domandare" la risoluzione del contratto 0 una riduzione del corrispettivo. fattispecie il giudice di merito,Nella considerando i valutazione che rientra contrapposti inadempimenti, con nella sua competenza ed è immune da vizi motivazionali rilevabili in sede di legittimità, ha ritenuto che il rifiuto di adempimento, protrattosi anche nel corso del giudizio con l'accumulo di una morosità delle conduttrici per varie decine di milioni, giustificava la risoluzione del contratto per inadempimento delle locatrici. 10. Con il quarto motivo di ricorso le ricorrenti lamentano violazione dell'art. 447 bis c.p.c., poiché la REla omettendo di notificare alla TT l'ordinanza di mutamento del rito sarebbe decaduta da tutte le domande nei confronti della TT. 11. Sennonchè, come esattamente rilevato dalla sentenza impugnata, l'art. 426 c.p.c. non prevede che l'ordinanza di modifica del rito debba essere notificata a cura della parte, onde l'eventuale inosservanza dell'ordine erroneamente formulato dal giudice non potrebbe mai comportare decadenze a carico delle parti, dato che, per espressa statuizione normativa (art. 420, c. 11, richiamato dall'art. 447 bis) nel rito delle locazioni, a tutte le notificazioni e comunicazioni provvede l'ufficio . 5 15 12. Infondata è anche la censura secondo cui non avendo la RE depositato memoria integrativa nei confronti dell'Associazione, una causa di sarebbe maturata formulate neiimprocedibilità delle domande ed eccezioni confronti dell'associazione conduttrice, da intendersi come soggetto processuale distinto dalla TT. Infatti il giudice di merito ha rilevato che la memoria autorizzata del 14.11.1996, seppure recante nell'intestazione riferimento alla sola TT, contiene argomentazioni difensive e conclusioni che riguardano entrambe le convenute, unitariamente indicate con il termine generico di parte conduttrice. 13. La censura secondo cui il giudice sarebbe incorso in error in procedendo, in quanto la parte conduttrice era solo l'Associazione e non la TT, è egualmente infondata. Essa, infatti, attiene ad una questione di merito, e cioè a chi sia il titolare effettivo del rapporto controverso, la cui eventuale errata individuazione non costituisce violazione di norme processuali, ma può solo integrare vizio motivazionale o erronea applicazione dei canoni ermeneutici di interpretazione del contratto, non prospettati nella fattispecie sotto questo profilo. Il ricorso va, pertanto rigettato e le ricorrenti in solido vanno condannate al pagamento delle spese di questo giudizio 16 di Cassazione sostenute dalla resistente, liqu idate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna le ricorrenti al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione sostenute da lla resistente e liquidate Euroin 88,00 ( ottantotto (100) oltre Euro duemila//00 per onorario di avvocato. Così deciso in Roma, lì 7 marzo 2002. Il cons. est. Il Presidente Gutario segredoЕссе EL-CAS Da 109T 129.11 456T 51,65 TOT,180,76 806T 12,00 16.0702 6 7 2, 9 1 CORTE SUPREMA CASSAZIONE presso l'Agenzia Si attesta la registrazione 11.1.2012 delle Entrate di Roma 2 il serie 4 al n. 1870 versate € 192,76 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002) 17