REPUBBLICA ITALIANA # 51 72 01 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE Oggetto SE Condominio DELIBERE DELL Composta dagli Ill:mi Sigg.ri Magistrati: ASSEMBLEA Dott. Franco PONTORIERI Presidente R.G.N. 22505/98 Dott. Rafaele CORONA - Rel. Consigliere Cron. 1028 Dott. Antonino ELEFANTE Rep..1845 Consigliere Dott. Matteo IACUBINO Consigliere Ud.28/11/00 Dott. Olindo SCHETTINO - Consigliere ha pronunciato la seguente 5 SENTENZA sul ricorso proposto da: RI IA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA 50,LEONE DEHON presso lo STUDIO ROMEO, difesa dall'avvocato ZUCCHIATTI DANILO, giusta delega in atti;
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE · ricorrente - UFFICIO COPIE Richiesta copia studio IL SOLE 24 ORE contro dal Sig. 3000 SUPERCOND VIA MONTEVERDI 1 3 5 7 9, COND VIA per diritti L. 6 APR. 2001 MONTEVERDI 5 MILANO, COND VIA MONTEVERDI 9 MILANO, IL CANCELLIERE COND VIA MONTEVERDI 1 MILANO, COND VIA MONTEVERDI 3 MILANO, COND VIA MONTEVERDI 7 MILANO;
CANCELLERIA 2,000 - intimati avverso la sentenza n. 3218/97 della Corte d'Appello 1938 -1- r di MILANO, depositata il 14/11/97; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/11/00 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del primo, del secondo e del terzo motivo, l'inammissibilità del quarto motivo e l'accoglimento del quinto e del sesto motivo del ricorso. -2- 1 7 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione 14 giugno 1991, IA RI convenne, davanti al Tribunale di Milano, l'amministratore del Supercondominio di via Monteverdi 1,3,5,7 e 9, e gli amministratori dei singoli edifici, impugnando di nullità assoluta la deliberazione assunta dall'assemblea del supercondominio nella riunione del 5 aprile 1991. Si costituirono il Supercondominio e i singoli condominii di via Monteverdi nn. 5 e 9, i quali chiesero il rigetto della domanda. Il Tribunale, con sentenza 15 dicembre 1994 - 30 gennaio 1995, dichiarò la nullità della delibera. Decidendo l'appello proposto dal Supercondominio e dai Condominii degli edifici 5 e 9, e con l'intervento del condominio dell'edificio n. 1, la Corte d'Appello di Milano, con sentenza 14 -ottobre 14 novembre 1997, in totale riforma della sentenza impugnata, dichiarò il difetto di legittimazione passiva dei singoli Condominii di via Monteverdi nn. 1, 3, 5, 7 e 9; respinse tutte le domande proposte da IA RI, che condannò alla rifusione delle spese del doppio grado del giudizio. Ricorre per cassazione IA RI;
non spiegano attività difensiva il Supercondominio ed i singoli condomini, ritualmente citati. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.- A fondamento del ricorso, la ricorrente deduce:

1.1 Relativamente alla delibera costitutiva del supercondominio: violazione dell'art. 1136 cod. civ. e, più in generale, degli artt. 1118, 1123 e 1129 dello stesso codice. Alla data del 5 aprile 1991, non esisteva un;
2 supercondominio. Ogni singolo condominio provvedeva alla gestione dei suoi beni e nessun condominio aveva approvato di delegare la gestione di determinati beni al cosiddetto supercondominio.

1.2 Relativamente al regolamento di supercondominio: violazione dell'art. 1136 cod. civ. e più in generale degli artt. 1138, 1118, 1123 e 1129 cod. civ. Non si poteva regolamentare la gestione di beni, che non fossero già stati esattamente individuati sicuramente come beni comuni, ovvero messi nella disponibilità anche degli altri condomini.

1.3 Relativamente alla convocazione dell'assemblea nelle forme di legge: molti condomini non erano venuti a conoscenza dell'assemblea, né del suo oggetto. Davanti alla relativa eccezione, incombeva al supercondominio dimostrare di aver convocato tutti i condomini. Ma questa prova il supercondominio non l'aveva fornita.

1.4 Relativamente al calcolo delle maggioranze: violazione degli artt. 1118 e 1136 cod. civ. La delibera impugnata aveva attribuito a ciascun condominio 1.000 millesimi. Il criterio non è condivisibile, perché i palazzi non sono uguali e quindi vengono considerati equivalenti i voti di condomini, ai quali sono attribuite proprietà di valore diverso.

1.5 Relativamente alla gestione comune della proprietà condominiale e al contrasto con il titolo della ricorrente, con particolare riferimento alla comproprietà ed alla gestione di un tratto di strada: violazione degli artt. 1138 e 832 cod. civ. La signora RI aveva interesse ad impugnare la delibera nel punto concernente la definizione della comproprietà sulla strada assegnata al supercondominio. La decisione si poneva in contrasto 3 sia con il titolo d'acquisto della ricorrente, sia con l'art. 3 del regolamento condominiale.

1.6 Relativamente alla legittimazione processuale, questa sussisteva in capo ai singoli condominii, i cui amministratori erano legittimati ad interessarsi al problema in esame. 2.- I motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, data la loro intima connessione. I principi e le disposizioni dettate dal codice civile per il condominio nel singolo edificio si prestano a disciplinare anche i complessi immobiliari. Per la verità, il dato, che consente l'applicazione dei principi e delle disposizioni concernenti specificamente l'edificio singolo anche alla pluralità dei fabbricati costituenti i complessi immobiliari, solitamente definiti come supercondominii, è il medesimo fondamento tecnico dell'attribuzione del diritto di condominio, configurato dalla relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune -e le unità immobiliari in proprietà solitaria. L'art. 1117 cod. civ., tra i piani e le porzioni di piano in proprietà esclusiva, da una parte, e le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, dall'altra, contempla due differenti forme di collegamento tra beni che, in virtù della medesima ratio, si ricostruiscono sulla base delle categorie concernenti le connessioni tra le cose: l'incorporazione tra beni inscindibili e la congiunzione stabile tra beni separabili. La relazione, si badi, non riguarda le cose corporali in sé e per sé (i materiali edili), bensì i beni giuridici, e si differenzia secondo che la congiunzione ammetta o non 4 la separazione senza il deterioramento del tutto o dei singoli componenti. La peculiarità consiste principalmente nella disciplina conferita relativamente all'edificio dalla legge (o dal negozio) al fenomeno della incorporazione – al suolo o al rustico del fabbricato - delle cose mobili, le quali a loro volta diventano immobili ex art. 812 comma 1 cod. civ. Dall'incorporazione, che rende le cose proprie e comuni inseparabili le une dalle altre, ha origine una relazione fisica indissolubile, dove peraltro assumono giuridica rilevanza beni diversi, costituiti dalle unità immobiliari in proprietà esclusiva, e dalle cose, gli impianti ed i servizi di uso comune. Dalla destinazione, invece, scaturisce la congiunzione tra le res che possono separarsi. -Al collegamento strumentale, materiale e funzionale secondo la terminologia del codice, alla necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero alla destinazione all'uso o la servizio la considerazione normativa attribuisce decisiva rilevanza per l'attribuzione del diritto di condominio. Le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, contemplati dalla norma ricordata sopra, non sono suscettibili di autonoma utilità. Le parti elencate o richiamate per relationem dall'art. 1117 cit., essendo materialmente necessarie per l'esistenza 0 per l'uso, ovvero funzionalmente destinate all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano, anche quando presentano una certa autonomia materiale non offrono una utilità autonoma e compiuta, perché la loro utilizzazione oggettiva o il loro godimento soggettivo si risolvono, come mezzo a fine, 5 nell'utilizzazione o nel godimento degli appartamenti e degli altri locali in proprietà esclusiva. Orbene, alle cose, agli impianti ed ai servizi di uso comune esterni al fabbricato, ma collegati dalla relazione di accessorietà con i piani o con le porzioni di piano siti in edifici diversi, si applicano le norme sul condominio negli edifici proprio sulla base del collegamento strumentale, materiale e funzionale, che costituisce il fondamento per l'attribuzione del diritto: sulla base della relazione di accessorietà. Ciò premesso, nella pluralità di edifici aggregati in un unico complesso, nei quali il godimento e la gestione delle parti di uso comune hanno carattere strumentale in funzione del godimento delle unità immobiliari in proprietà solitaria, similmente a quanto avviene nel fabbricato singolo - dove il condominio insorge allorché si costituiscono le proprietà solitarie sui piani o sulle porzioni di piano - dall'attribuzione della proprietà solitaria sulle unità immobiliari site nel complesso e indipendentemente dal titolo, che espressamente la contempli, scaturisce la proprietà comune delle cose, degli impianti e dei servizi necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero destinati all'uso o al servizio degli immobili compresi nei distinti fabbricati. La relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi, necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero destinati all'uso 0 al servizio dei fabbricati autonomi, dà origine al supercondominio, che insorge ipso iure in concomitanza con l'attribuzione della proprietà esclusiva sulle cose esterne al fabbricato, necessarie o destinate a servire le unità immobiliari. 6 Come per qualsivoglia diritto o rapporto giuridico, la nascita del supercondominio suppone l'intermediazione di un fatto, di solito rappresentato dal negozio, che dà origine alla proprietà solitaria delle unità immobiliari nell'ambito del complesso. Quando nello strumento negoziale gli interessati non fanno menzione del condominio, nondimeno l'attribuzione ex lege del diritto opera in virtù del negozio, come conseguenza della relazione di accessorietà tra beni propri e comuni. Allo stesso modo in cui sorge nell'edificio, nel supercondominio il diritto nasce con il frazionamento della proprietà degli immobili in virtù dei fatti giuridici idonei a trasformare la situazione di dominio esclusivo in una situazione di dominio plurimo. 3.- Alla luce dei principi esposti, il ricorso può agevolmente essere deciso. Tutti i motivi di gravame devono essere rigettati.

3.1 Non si contesta che i beni, individuati nel verbale dell'assemblea in data 5 aprile 1991 (la cancellata, le fioriere, l'impianto centralizzato della fognatura, quello dell'energia elettrica per l'illuminazione e il movimento del cancello, l'apriporta elettrico, il passo carraio, l'assicurazione per la responsabilità civile) fossero destinati contestualmente al servizio di tutti gli edifici e, pertanto, di tutte le singole unità immobiliari. Donde l'attribuzione del diritto di condominio in favore di ogni proprietario delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. In difetto di titolo contrario - di cui non esiste agli atti prova alcuna correttamente il giudice del merito ha ritenuto che i beni elencati 7 nel ricordato verbale dell'assemblea appartenessero in comune ai proprietari di tutti gli edifici (primo motivo).

2.2 Una volta riconosciuta l'attribuzione del diritto di condominio sui predetti beni di uso comune, in favore dei proprietari delle unità immobiliari site nei diversi fabbricati, il loro regolamento rientrava sicuramente nei poteri dei proprietari riuniti in assemblea, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1138 cod. civ. (secondo motivo).

2.3 In ordine alla mancata convocazione di alcuni condomini, la Corte d'Appello ha ritenuto ed argomentato in modo logicamente sufficiente trattarsi di domanda nuova, proposta soltanto nella comparsa conclusionale, in quanto siffatto vizio non era mai stato dedotto precedentemente (terzo motivo).

2.4 Circa le maggioranze presenti in assemblea, nel giudizio di secondo grado l'appellante RI aveva dedotto che, rispetto ai singoli gruppi, i quali costituivano i condominii di via Monteverdi 1, 3, 5, 7, 9, ¨risultavano presenti le maggioranze prescritte soltanto per i condominii dei numeri 5 e 7; in questa sede, invece, fa questione della attribuzione di eguali millesimi ad edifici asseritamene diversi. Si tratta di una questione nuova e, pertanto, inammissibile in quanto i motivi di ricorso devono investire, appunto a pena di inammissibilità, fatti e rapporti già compresi nel thema decidendum del giudizio di appello, non potendo prospettarsi per la prima volta in cassazione questioni non trattate nella precedente fase di merito e fondate su elementi di fatto diversi da quelli fatti valere (quarto motivo). 2.5/6 Ciò posto, devono considerarsi assorbite dal rigetto del ricorso le questioni concernenti l'interesse ad impugnare da parte della ricorrente e la legittimazione degli amministratori dei singoli condomini, trattandosi di posizioni processuali implicitamente definite con la valutazione negativa del merito (motivi quinto e sesto). 3.- Al rigetto del ricorso non fa seguito la decisione sulle spese, non essendosi costituiti gli intimati.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte: rigetta il ricorso. Roma, 28 novembre 2000. 2 Il Consigliere est. Il Presidente francs doutorier Dott. Franco FonterierjPonterieri Dott. Rafaele Corona лепти IL CANCELLIERE C1 Francesco Catania 109T 250.000 453T hoooo DEPOSITATE "APR 2001OSITATO IN CANCELLERIA TOT. 290000 Roma IL CANCELLIERE C1 AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2, T Planvoow 20 MAR 2002 Sefe Registrato in data 149.77 CENTOQUARANTANOVE/77 13233 versate €. 200 p. Il Dirigente Area Servizi (Dott.ssa Maria Grazia DILIPPOY 82 I Responsabile Servizio ApiGludizia O I (Dr. M. RACCICHINK C I F F O