Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO BALDASSARRE - Presidente -
Dott. ANTONIO VELLA - Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
Dott. VINCENZO MAZZACANE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ER AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA XX SETTEMBRE 3, presso lo studio dell'avvocato SASSANI BRUNO NICOLA, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FO GI, AN MA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA ZANARDELLI 20, presso lo studio dell'avvocato ALBISINNI L., difesi dall'avvocato DALFINO CESARE, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1162/97 della Corte d'Appello o di BARI, depositata il 15/12/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/09/00 dal Consigliere Dott. Vincenzo MAZZACANE;

udito l'Avvocato SASSANI Bruno Nicola difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento de ricorso;

udito l'Avvocato LOLLINI Susanna per delega dell'avvocato DALFINO Cesare depositata in udienza, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 2.5.1992 i coniugi IU NS e GI CH, premesso che con scrittura privata del 26.4.1990 l'imprenditore edile NG RR aveva premesso di vendere in loro favore il terzo piano di un edificio sito in Toritto via Duca D'Aosta ed un locale al piano interrato con tutte le accessioni, pertinenze, diritti e servitù per il prezzo di lire 112.000.000, assumevano:
gli esponenti aveva versato alla sottoscrizione del preliminare la somma di lire 25.000.000 e l'ulteriore importo di lire 10.000.000 entro il 30.6.1990, mentre la differenza avrebbe dovuto essere corrisposta in due rate a 60 ed a 90 giorni dalla stipula del contratto definitivo previo frazionamento del mutuo bancario concesso al costruttore;

convocati dal RR nello studio del notaio Della Ratta per procedere il 31.1.1992 alla stipula del contratto definitivo, i promissari acquirenti si erano rifiutati di sottoscrivere l'atto perché il costruttore aveva inteso riservarsi la proprietà esclusiva di alcune parti dell'immobile che invece, in base al preliminare, dovevano rimanere comuni.
Ciò premesso, gli attori convenivano in giudiziò dinanzi al Tribunale di bari il RR chiedendo dichiararsi trasferita ovvero trasferire in loro favore le proprietà dell'appartamento e del locale al piano interrato con le parti comuni dello edificio così come previsto nel contratto preliminare offrendo il pagamento di quanto ancora dovuto.
Costituitosi in giudizio il convenuto chiedeva il rigetto della domanda attrice in quanto infondata e, in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare per il grave inadempimento dei promissari acquirenti che si erano ingiustificatamente rifiutati di sottoscrivere l'atto pubblico di vendita e la condanna degli stessi al rilascio degli immobili, al pagamento della penale ed al risarcimento dei danni.
Con sentenza n. 241 del 1996 il Tribunale adito rigettava la domanda proposta dal NS e dalla CH ed accoglieva le domande riconvenzionali formulate dal RR.
A seguito di impugnazione di tale decisione da parte dei promissari acquirenti, la Corte di Appello di Bari con sentenza del 15.12.1997 trasferiva ex art. 2932 c.c. dal RR al NS ed alla CH la proprietà dello appartamento al terzo piano del fabbricato sito in Toritto via Duca D'Aosta e del locale al piano interrato con ogni accessione, annessione, pertinenza, diritti e servitù inerenti, con la comproprietà delle parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c.; subordinava il predetto trasferimento di proprietà al pagamento, da parte dei coniugi NS e Turchiani, della differenza dovuta a saldo del prezzo della comproprietà pari a lire 77.000.000 in due rate in contanti, previo frazionamento del mutuo bancario contratto dal RR con la Banca Nazionale del Lavoro e previa estinzione, a cura del medesimo RR, del mutuo frazionato relativo alle unità immobiliari oggetto del contratto preliminare stipulato tra le parti il 26.4.1990.
La Corte territoriale, premesso che la questione centrale oggetto di causa riguardava il trasferimento o meno ai promissari acquirenti di una quota di proprietà delle parti comuni ed in particolare del cortile, riteneva fondata la tesi sostenuta dagli appellanti in base alla previsione di cui all'art. 1117 c.c. non superata da alcun titolo di segno contrario, in quanto il preliminare del 1990 non conteneva alcuna- esclusione o limitazione al riguardo;

neppure poteva ritenersi, con riferimento al contratto del 26.10.1989 con il quale il RR aveva acquistato l'immobile dal costruttore Antonio ET, che il cortile costituisse pertinenza del piano terra in quanto compreso nella particella catastale 2197 sub 1, sia perché il suddetto titolo di provenienza non conteneva alcuna esplicita esclusione delle parti che si presumono comuni, sia perché il frazionamento e l'accatastamento nonché la relativa trascrizione, seppure in ipotesi effettivamente eseguiti a domanda del costruttore venditore della parte dell'edificio in questione, non si sarebbero configurati come elementi sufficienti a superare la previsione di cui all'art. 1117 c.c. in quanto non recepiti nel contratto di compravendita e dunque costituenti atti unilaterali inidonei a sottrarre il bene alla comunione;
d'altra parte, aggiungeva il giudice di appello, il cortile suddetto era certamente destinato, all'atto della stipula del preliminare, a rimanere parte comune a servizio delle singole unità immobiliari dell'edificio, come emergeva dal progetto approvato e dalla planimetria del piano terra, mentre soltanto successivamente in data 8.4.1991 il RR aveva presentato al Comune un progetto di variante trasformando l'area condominiale scoperta del piano terra, ed era evidente che le variazioni catastali operate dopo la stipula del contratto preliminare non erano opponibili ai promissari acquirenti;

conseguentemente il rifiuto da parte di costoro di stipulare l'atto pubblico doveva ritenersi giustificato dalla volontà del venditore di escludere dal trasferimento le parti comuni, ad eccezione del vano scale e del lastrico solare;

infine il trasferimento della proprietà degli immobili doveva essere subordinato al pagamento da parte dei promissari acquirenti del residuo prezzo pari a lire 77.000.000 da corrispondere in due rate a 60 ed a 90 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza di secondo grado, previo frazionamento ed estinzione del mutuo bancario contratto con la Banca Nazionale del Lavoro a cura del RR. Avverso tale sentenza quest'ultimo ha proposto ricorso per Cassazione articolato in quattro motivi;
resistono con controricorso il NS e la CH;
le parti hanno presentato memorie. MOTIVI DELIA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente, deducendo la nullità del procedimento ai sensi dell'art. 360 n. 4 e 5 c.p.c. per violazione dell'art. 101 c.p.c., assume che uno degli elementi posti a base della decisione del giudice di appello, ovvero l'asserito mutamento di destinazione dell'area comune a pertinenza del piano terra, si configura come una circostanza sollevata dalle controparti solo nella comparsa conclusionale di secondo grado, sulla quale quindi non si era realizzato il contraddittorio durante lo svolgimento del giudizio di merito.
Il motivo è infondato.
Invero dalla lettura dell'atto di appello emerge con chiarezza che il NS e la CH hanno lamentato che l'atto pubblico predisposto dal notaio Della Ratta su incarico del RR non riproduceva integralmente, per quanto riguardava lo oggetto del trasferimento di proprietà, il contenuto del preliminare, essendo state escluse dalla compravendita alcune parti comuni quali il cortile.
Orbene dinanzi a tale deduzione il RR si è difeso puntualmente nel merito come risulta dallo stesso esame della comparsa conclusionale depositata in appello, laddove è stato evidenziato che già nella comparsa di risposta relativa allo stesso grado di giudizio egli aveva chiarito la impossibilità di trasferire "pro quota" alle controparti la proprietà del cortile non essendo quest'ultimo compreso nell'oggetto del preliminare;
inoltre sempre nella medesima comparsa conclusionale il RR, dopo aver sottolineato che la unica parte comune del fabbricato in ordine alla quale gli appellanti deducevano la volontà del RR di sottrarla al trasferimento era costituita dal cortile, ha invocato in proposito la esistenza di un titolo contrario che lo destinava a pertinenza esclusiva del piano terra.
Si è quindi in presenza di una specifica doglianza sollevata dal NS e dalla CH nell'atto di appello in ordine alla quale il RR ha compiutamente svolto le sue argomentazioni difensive, cosicché deve escludersi al riguardo qualsiasi violazione del principio del contraddittorio.
Con il secondo motivo il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e seguenti c.c. e dell'art. 1117 c.c. nonché vizio di motivazione.
In proposito il RR sostiene che la Corte territoriale, chiamata a verificare la sussistenza o meno di una volontà contrattuale delle parti di sottrarre la "res" controversa alla presunzione di comproprietà prevista dall'art. 1117 c.c., aveva valorizzato una semplice clausola di stile contenuta nel preliminare, priva di qualsiasi significato giuridico;
era stata invece disattesa l'interpretazione testuale, atteso che nel capitolato allegato al preliminare erano descritti i particolari costruttivi e le rifiniture degli unici due elementi indicati come parti comuni, ovvero il lastrico solare e le scale, senza quindi alcun riferimento al cortile;
inoltre il giudice di appello non aveva prestato la dovuta attenzione al comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto, considerato che i promissari acquirenti, pur non essendo stati immessi nel possesso del cortile all'atto della consegna dello immobile oggetto del preliminare, ovvero nello aprile del 1991, non avevano contestato tale preteso inadempimento al promittente venditore.
Infine il ricorrente assume che, contrariamente al convincimento espresso dal giudice di appello, i riferimenti catastali presenti sia nel contratto di vendita tra il ET e l'esponente sia nel preliminare stipulato tra le parti in causa evidenziavano che il cortile costituiva pertinenza del piano terra e che quindi i beni di proprietà comune e quelli di proprietà esclusiva erano già accatastati all'atto dell'originario atto di acquisto intercorso tra il ET ed il RR.
Il motivo è infondato.
In proposito si osserva che l'indagine ermeneutica svolta dalla Corte territoriale in ordine alla delimitazione dell'oggetto del preliminare stipulato tra le parti ed in particolare alla previsione o meno del trasferimento "pro quota" anche del cortile risulta sostanzialmente corretta ed immune da vizi idonei ad inficiare il convincimento ivi espresso.
È pur vero che non può condividersi l'assunto del giudice di appello laddove ha fatto riferimento, al fine di riconoscere il diritto dei promissari acquirenti al trasferimento in loro favore della comproprietà delle parti comuni previste dall'art. 1117 c.c., alla clausola riportata nel preliminare in cui si evidenzia che le due entità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva venivano promesse in vendita "con tutte le accessioni, annessioni, pertinenze, diritti e servitù inerenti"; è infatti indubitabile che tale pattuizione, rientrante tra le clausole di stile frequentemente riportate negli atti notarili, per la sua genericità ed indeterminatezza è priva di rilievo giuridico;
nondimeno la valutazione al riguardo espressa dal giudice di appello non apporta alcun peso decisivo nel contesto dello "iter" argomentativo seguito, cosicché è inidonea a scalfire le conclusioni oggetto della censura in esame.
Considerato infatti che l'oggetto della controversia è costituito dal trasferimento o meno "pro quota" della proprietà del cortile unitamente agli immobili di proprietà esclusiva di cui al preliminare stipulato tra le parti, come chiarito anche in sede di esame del primo motivo, da tale premessa consegue, come del resto riconosciuto dalla stessa ricorrente, che l'interpretazione contrattuale doveva essere indirizzata a verificare la sussistenza di un titolo contrario alla presunzione legale di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c.. In proposito tale indagine è stata puntualmente espletata dalla Corte territoriale la quale ha escluso, sulla base di una interpretazione letterale sia del contratto del 26.10.1989 con il quale il RR acquistò l'immobile del costruttore ET sia del successivo preliminare stipulato tra le parti in causa che il cortile in questione fosse stato escluso dalle parti comuni oggetto del trasferimento;
anzi il giudice di appello ha negato specificamente che il cortile fosse stato destinato all'uso esclusivo di una parte dell'immobile (circostanza quest'ultima che avrebbe determinato il venir meno del riconoscimento della presunzione di comunione), rilevando che dall'esame del progetto approvato e della planimetria del piano terra emergeva che esso era stato destinato a rimanere parte comune al servizio delle singole unità immobiliari, e che soltanto successivamente al preliminare il RR aveva presentato al Comune un progetto di variante per la trasformazione di tale area condominiale con le conseguenti variazioni catastali. Orbene in presenza di tale accertamento della volontà contrattuale espresso dalla Corte territoriale il ricorrente si limita a fornire la prospettazione di una diversa interpretazione senza peraltro censurare, se non in modo generico, i criteri ermeneutici che il giudice di merito avrebbe disatteso. Le argomentazioni più specificatamente addotte dal RR sono comunque prive di pregio.
In particolare il riferimento alla mancata indicazione del cortile tra le parti comuni oggetto del capitolato allegato al preliminare è privo di apprezzabile rilevanza, sia alla luce delle esaurienti e decisive considerazioni del giudice di appello sopra riportate in ordine alla interpretazione delle clausole contrattuali, sia perché il suddetto capitolato, secondo le stesse deduzioni del ricorrente, aveva ad oggetto il completamento degli immobili oggetto del preliminare, cosicché la mancata inclusione in esso del cortile può anche essere giustificata dalla eventualità che tale parte dell'edificio fosse già stata totalmente realizzata e che dunque non presentasse la necessità di lavori di rifinitura.
Del pari non può esser attribuito rilievo decisivo alla circostanza che, secondo il RR, i promissari acquirenti, all'atto della consegna delle unità immobiliari oggetto del preliminare non avrebbero lamentato la mancata immissione del possesso del cortile.
Anzitutto in tema di interpretazione della volontà contrattuale il ricorso al criterio sussidiario costituito dal comportamento delle parti successivo al contratto resta escluso qualora, come nella fattispecie, il criterio letterale e quello logico-sistematico abbiano consentito una esauriente ricostruzione della comune intenzione delle parti.
Inoltre deve aggiungersi che la Corte territoriale ha chiarito che il RR presentò al Comune un progetto di trasformazione dell'area condominiale scoperta del piano terra successivamente alla stipula del preliminare in data 8.4.1991, ovvero nello stesso periodo in cui, secondo il ricorrente, i promissari acquirenti vennero immessi nel possesso degli immobili di cui al compromesso, cosicché deve presumersi che a quel tempo il promittente venditore non avesse ancora modificato la originaria destinazione del cortile, che quindi almeno potenzialmente era suscettibile, per le sue caratteristiche oggettive, di utilizzazione comune.
Con il terzo motivo il ricorrente, denunciando falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. in riferimento all'art. 360 n. 5 c.p.c., assume che la parte dell'edificio oggetto di controversia e ritenuta comune dal giudice di appello è stata arbitrariamente da questi indicata come cortile, mentre nel progetto è descritta come area scoperta;
questa ultima, poi, essendo annessa al piano terra e costituendone il terrazzo, si sottrae conseguentemente alla presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c.; il RR inoltre ribadisce che tale destinazione della superficie in questione era già in atto in epoca antecedente alla stipulazione del contratto preliminare stipulato tra le parti.
La censura è infondata.
Si è già osservato in precedenza in occasione dell'esame del primo motivo di ricorso che nel giudizio di secondo grado vi è stata una compiuta realizzazione del contraddittorio tra le parti proprio in riferimento alla sussistenza o meno dell'obbligo del promittente venditore di trasferire ai promissari acquirenti, unitamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche la proprietà "pro quota" del cortile;
del resto tale conclusione è avvalorata dallo stesso ricorrente laddove rileva che nel progetto sia nella prima che nella seconda versione la superficie in contestazione è indicata come area scoperta, considerato che, tecnicamente, il cortile si identifica proprio con l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici che serve dare aria e luce agli ambienti circostanti ed consentire il libero transito per accedere ad essi.
Rilevata quindi l'operatività nella fattispecie della presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c., deve poi aggiungersi che la Corte di Appello di Bari con argomentazioni esaurienti ed immuni da vizi logici ha escluso, sulla base del progetto approvato e della planimetria, una destinazione della suddetta area al servizio del piano terra all'epoca di stipula del preliminare tra le parti in causa, aggiungendo che solo successivamente il RR aveva proceduto alla sua trasformazione ed alla modificazione dello stato dei luoghi. Ha affermato infine che, seppure si volesse ritenere non incluso tra le parti comuni ad opera del venditore ET il suddetto cortile, nondimeno tale circostanza sarebbe irrilevante, non essendovi stato un recepimento nel contratto stipulato il 26.10.1989 con l'acquirente RR di tale delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento, ed essendo a tal fine insufficiente l'eventuale riscontro catastale. Al riguardo deve osservarsi che il convincimento espresso da questa Corte in tal senso con la sentenza del 23.2.1991 n. 1915 non è stato correttamente inteso dal ricorrente, per il quale secondo la suddetta pronuncia la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. verrebbe superata dalla semplice esistenza di un frazionamento - accatastamento precedente l'atto di compravendita: in realtà tale effetto, secondo l'orientamento manifestato con la decisione menzionata e pienamente condivisibile, può essere riconosciuto soltanto in presenza di una specifica pattuizione negoziale relativa alla accennata delimitazione dell'oggetto del trasferimento, essendo invece insufficiente il mero frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione eseguiti a domanda del venditore-costruttore della parte dell'edificio che si intende escludere dal novero di quelle comuni.
Con il quarto motivo il ricorrente, deducendo nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4 e 5 c.p.c., assume che il giudice di appello, subordinando il trasferimento della proprietà dei beni immobili oggetto del preliminare in favore del NS e della CH al pagamento da parte di costoro del residuo prezzo previo frazionamento ed estinzione del mutuo bancario a cura del RR, ha violato la regola della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, considerato che gli appellanti si erano limitati a domandare la determinazione della somma di denaro da essi ancora dovuta a titolo di prezzo senza alcun riferimento alla estinzione del mutuo. Anche tale censura è infondata.
Il NS e la CH nell'atto di appello, in relazione alla domanda di esecuzione specifica del contratto preliminare stipulato con il RR, si dichiarava disposti a corrispondere l'importo di denaro da essi ancora dovuto a titolo di prezzo chiedendone la determinazione sulla base delle previsioni contenute nel preliminare medesimo.
Orbene il giudice di appello, nell'accogliere tale domanda e nel subordinare il trasferimento della proprietà degli immobili al pagamento da parte degli appellanti del residuo prezzo secondo determinate modalità, ha disposto che tale adempimento dovesse essere preceduto, secondo le pattuizioni contemplate nel preliminare, dal frazionamento del mutuo bancario, se non ancora intervenuto, e dalla estinzione del medesimo a cura del RR.
Al riguardo si rileva che tale statuizione ha applicato correttamente l'orientamento giurisprudenziale consolidato di questa Corte secondo il quale la sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c. deve recepire integralmente le pattuizioni previste nel contratto preliminare e quindi riprodurre il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del preliminare medesimo (vedi "ex multis" Cass. 26.4.1990 n. 3486;
Cass.

1.3.1995 n. 2319). Il ricorso deve pertanto essere rigettato;
le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese di giudizio di cui lire 318.000 per spese e lire 3.000.000 per onorari di avvocato.
Così deciso in Roma, il 28 settembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 2001