Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Antonio IANNOTTA - Presidente -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Michele VARRONE - Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
Dott. Alfonso AMATUCCI - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
BI MA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA COLA DI RIENZO 111, presso lo studio dell'avvocato LORENZO PIERINI, difesa dall'avvocato LOMBARDO PIJOLA FABRIZIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OT ZO;

- intimato -

e sul 2° ricorso n° 05621/97 proposto da:
OT ZO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA F CORRIDONI 23, presso lo studio dell'avvocato PIERO CONTI, difeso dall'avvocato GIANFRANCO CARADONNA, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
BI MA;

- intimata -
avverso la sentenza n. 4368/96 del Tribunale di BARI, emessa l'11/10/96, depositata il 08/11/96; RG 526/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/03/99 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito l'Avvocato MICHELE CURATOLA (con delega Avv. Lombardo Pijola Fabrizio);
udito l'Avvocato PIERO CONTI (per delega Avv. Gianfranco Caradonna);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale, previa riunione di essi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Il 25.9.1986 il pretore di Bari, a seguito di sfratto per finita locazione intimato dalla locatrice AR UB, emise ordinanza di rilascio nei confronti di NC LI, conduttore ad uso commerciale dal 1972 di un locale sito in Triggiano, via Dante 202. L'immobile fu rilasciato il 12.5.1992, in esito al versamento al conduttore della indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, determinata dal pretore in L.

6.300.000 in data 20.3.1992.
Prima dell'esecuzione del rilascio, con ricorso del 30.3.1992, depositato il 10.4.1992, il conduttore sostenne che nel corso del rapporto locativo il canone era stato aumentato in misura superiore a quella consentita, affermò di voler agire in giudizio in ripetizione della somma di L. 33.872.244 versata in eccesso e chiese che il pretore, ai sensi dell'art. 43 della legge n. 392 del 1978, provvedesse all'esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione, del cui fallimento si dette atto all'udienza del 12.1.1993.
Con ricorso del 27.4.1993, notificato col pedissequo provvedimento pretorile il 20.5.1993, il conduttore NC LI chiese dunque che, previa determinazione dei canoni effettivamente dovuti negli anni, la locatrice AR UB fosse condannata a restituire le maggiori somme percepite dal 1980 in poi, nella misura di L. 33.872.244, oltre agli interessi dalle singole scadenze ed al maggior danno da svalutazione monetaria. La convenuta resistette e chiese, in via riconvenzionale, la condanna del ricorrente al risarcimento dei danni conseguiti all'indebita occupazione dell'immobile locato dalla data di scadenza del contratto (1.10.1985) a quella dell'effettivo rilascio.
Con sentenza n. 21 del 1994 l'adito pretore di Bari dichiarò improponibile la domanda di ripetizione dell'indebito formulata dall'LI ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, siccome proposta oltre sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, e rimise le parti innanzi al tribunale di Bari, competente per valore, in ordine alla domanda riconvenzionale della locatrice.

2. Il Tribunale di Bari, decidendo con sentenza n. 4368 del 1996 sul gravame dell'LI, cui aveva resistito la UB proponendo anche appello incidentale, ha dichiarato inammissibile l'appello incidentale e, in totale riforma della sentenza di primo grado in ordine alla domanda del conduttore, ha condannato la locatrice al pagamento della somma di L. 34.083.158, oltre agli interessi legali dal 20.3.1992.
Ha osservato il tribunale, per quanto in questa sede ancora interessa:
- che erroneamente il pretore aveva escluso - in contrasto col prevalente orientamento della giurisprudenza - che la domanda di conciliazione e la domanda di determinazione del canone e di ripetizione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale facciano parte di un unico procedimento;

- che, invece, ai fini del rispetto del termine di decadenza per la proposizione della domanda di ripetizione è sufficiente che entro i sei mesi dal rilascio sia presentata anche la sola richiesta di esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione;

- che, nella specie, essendo stato l'immobile rilasciato il 14 maggio 1992 ed essendosi il procedimento di conciliazione, che era stato tempestivamente iniziato, (negativamente) concluso solo il 27.4.1993, la tesi del pretore aveva condotto all'inaccettabile conclusione della improponibilità della domanda di ripetizione in ragione della durata stessa della fase conciliativa;

- che sulle somme correttamente determinate dal consulente tecnico d'ufficio gli interessi legali dovevano riconoscersi dalla data del 30.3.1992 (data del ricorso volto al tentativo obbligatorio di conciliazione), alla quale era cessata la buona fede del locatore, e che la risarcibilità del danno da svalutazione monetaria era preclusa dalla natura pecuniaria dell'obbligazione;
- che, da ultimo, inammissibilmente la locatrice aveva reiterato con l'appello incidentale la domanda riconvenzionale, che avrebbe dovuto invece proporre innanzi al tribunale, quale giudice di primo grado, a seguito di riassunzione, cui non aveva provveduto.

3. Avverso detta sentenza ricorre per cassazione AR UB affidandosi a due motivi, cui resiste con controricorso NC LI, che propone inoltre ricorso incidentale fondato su un unico, articolato motivo.
Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa. MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi, siccome proposti avverso la stessa sentenza, vanno riuniti.

1. Col primo motivo del ricorso principale viene dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 43, 44, e 45 della legge n. 392/78, 2964 e 2966 c.c.. Premesso che non è dubbia l'applicabilità al caso di specie delle tre disposizioni, siccome abrogate dall'art. 89, comma 2, l.26.11.1993, n. 353 con effetto dal 18.12.1984, e dunque da data successiva ai procedimenti che ne occupano, il ricorrente rileva che il principio posto dall'art. 45 citato ("se il tentativo di conciliazione non riesce, o comunque decorso il termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda di cui all'articolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la determinazione del canone") è inequivoco nel senso che l'improponibilità della domanda di determinazione, di aggiornamento e di adeguamento del canone in difetto della domanda di conciliazione (secondo quanto stabilito dall'art. 43) è rimossa sia dall'esito negativo del tentativo di conciliazione sia dal decorso di novanta giorni senza che, per qualsiasi ragione, il pretore abbia esaurito il procedimento volto alla conciliazione.
Nella specie, dunque, avendo l'LI richiesto la conciliazione con ricorso depositato il 10.4.1992, egli avrebbe potuto agire per la determinazione del canone effettivamente dovuto sin dal 10.7.92, senza attendere l'esito della fase conciliativa, negativamente conclusasi il 12.1.1993.
Non avendolo fatto ed essendosi invece determinato ad agire solo il 20.5.1993 (giorno della notifica del ricorso), correttamente il pretore aveva ritenuto che a tale data egli era decaduto dall'azione di ripetizione, essendo ormai scaduto il termine di decadenza di sei mesi dal rilascio (12 o 14 maggio 1992) posto dall'art. 79 della legge n. 392 del 1978. Decadenza che può essere impedita solo dal compimento dell'atto (art. 2966 c.c.), essendo inapplicabili le norme relative all'interruzione della prescrizione (art. 2964 c.c.).

1.1. La censura è infondata.
L'impostazione della ricorrente conferisce alla possibilità alternativa (al fallimento del tentativo di conciliazione) del conduttore di proporre comunque la domanda di restituzione delle somme che assume versate in eccesso una volta che sia "decorso il termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda" di conciliazione (art. 45, comma 1, l. n. 392/78) una valenza assolutamente in contrasto col sistema, posto che scopo della norma che il tentativo di conciliazione impone è, anzitutto, quello di evitare inutili contenziosi mediante l'effettivo esperimento del tentativo di conciliare le parti. Se, infatti, il termine di decadenza di cui al successivo art. 79 decorresse, in ogni caso, dal novantesimo giorno dalla presentazione dell'istanza conciliativa, la possibilità di evitare la lite mediante la conciliazione sarebbe in gran parte frustrata, posto che il conduttore, per non incorrere nella decadenza semestrale, potrebbe essere indotto a non attendere l'esito della procedura (una volta trascorso il termine novanta giorni), quand'anche essa fosse in ipotesi suscettibile di concludersi positivamente.
La legge conferisce, invece, al conduttore la "facoltà" di agire comunque oltre il novantesimo giorno per non porre a suo carico l'eventuale durata della fase conciliativa oltre tale lasso di tempo, ma non gli impone affatto di proporre la domanda giudiziale una volta che i novanta giorni siano inutilmente trascorsi, consentendogli invece di attendere che il tentativo di conciliazione sia effettivamente e compiutamente esperito anche oltre il novantesimo giorno dall'istanza di conciliazione, giacché il suo esito positivo eviterebbe pur sempre la fase contenziosa. Va dunque confermato l'indirizzo di questa corte secondo il quale, in tema di locazione di immobili urbani, la decadenza del conduttore dalla ripetizione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale è impedita dalla presentazione, nel termine di sei mesi indicato dall'art. 79 della l. n. 392 del 1978, della domanda di conciliazione prescritta dall'art. 44 della legge medesima, ancorché la domanda di accertamento del canone e di ripetizione delle somme versate in eccesso sia presentata oltre il detto termine, perché, costituendo la domanda di conciliazione componente essenziale della domanda introduttiva dell'unitario processo di cognizione di accertamento del canone e di ripetizione, questo deve ritenersi iniziato con la domanda di conciliazione (cfr., ex plurimis, Cass., nn. 11841/92, 4014/92, 4226/89). La circostanza che, nella specie, l'istanza di conciliazione fosse stata presentata (qualche giorno) prima dell'effettivo rilascio non induce a diverse conclusioni, volta che il tentativo di conciliazione esperito ai sensi dell'art. 43 della l. n. 392 del 1978 con riferimento ai canoni di locazione maturati fino alla data della domanda rimuove anche l'ostacolo alla proponibilità delle domande relative ai canoni successivamente maturati fino alla data della sentenza (Cass. n. 1832/93). Nè si ravvisa alcun argomento contrario alle raggiunte conclusioni nel rilievo della ricorrente che, secondo tale impostazione, la decadenza non si possa più verificare. È, invero, del tutto ovvio che, una volta eliso il presupposto della decadenza mediante l'assunzione di un'iniziativa che, come s'è detto, costituisce un momento dell'unico procedimento, la decadenza sia definitivamente impedita dal tempestivo compimento dell'atto.

2. Col secondo motivo viene dedotta "omessa motivazione in ordine all'eccepita infondatezza dell'azione e ulteriore violazione dell'art. 79 l. n. 392/78". Sotto un primo profilo la ricorrente si duole che il tribunale abbia considerato come base di calcolo degli aumenti (di cui all'art. 68 della l. n. 392 del 1978), il canone iniziale di L. 25.000 mensili,
senza in alcun modo motivare sull'allegazione della locatrice, la quale aveva invece affermato che, al momento dell'entrata in vigore della legge n. 392/78, il canone era stato già consensualmente aumentato a L. 50.000 mensili, sicché avrebbe dovuto farsi riferimento a tale diverso importo.
Sotto un secondo profilo si sostiene che il tribunale neppure aveva tenuto presente che le parti, dopo la scadenza del contratto (1985) e prima del rilascio (1992), avevano liberamente concordato che l'ex-conduttore proseguisse nella detenzione pagando una somma superiore a quella che sarebbe stata legalmente dovuta se il rapporto locativo fosse proseguito;
e che tali somme erano irripetibili, in quanto la loro erogazione era stata effettuata a seguito di accordo non inibito dalla legge, che regola solo i rapporti locativi.
Una diversa interpretazione condurrebbe - si sostiene in via subordinata - al sospetto di illegittimità costituzionale degli artt. 34, 67, 68 e 79 della legge n. 392 del 1978 in riferimento agli artt. 3, 41 e 42 Cost., che viene dalla ricorrente eccepita alla luce della considerazione che, ove la domanda del conduttore fosse definitivamente accolta sulla base di norme interpretate in senso sfavorevole alla locatrice, ella si troverebbe a dover restituire un importo superiore all'attuale valore dell'immobile, con effetti (di fatto) ablativi senza alcun indennizzo.

2.1. Anche tale censura è infondata.
Sotto il primo profilo va rilevato che nessun obbligo di motivazione incombeva al tribunale in ordine ad un'affermazione relativa ad un fatto (corresponsione del canone di L. 50.000, consensualmente determinato prima dell'entrata in vigore della legge n. 392 del 1978) che la ricorrente non aveva dedotto con la comparsa di costituzione in appello e che neppure afferma di aver provato. Va poi rilevato che, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, al fine degli aumenti del canone dei contratti in corso e soggetti a proroga legale alla data di entrata in vigore della legge n. 392 del 1978, per "canone corrisposto", sul quale operare gli aumenti previsti dall'art. 68 della legge stessa, deve intendersi il canone legalmente dovuto in base alla previgente disciplina vincolistica e non quello corrisposto in violazione di quest'ultima normativa (Cass. nn. 578/91, 7190/90, 2517/89, 353/93). Analoghe considerazioni si attagliano al secondo profilo di censura. il quale pure si riferisce ad un fatto dedotto solo nella memoria difensiva depositata in appello il 23.4.1996 e che la ricorrente non afferma di aver provato.
È, infine, manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale prospettata dalla ricorrente con argomento meramente suggestivo, posto che l'entità della sua obbligazione restitutoria è esclusivamente collegata all'entità delle somme percepite in eccesso rispetto a quanto legalmente dovuto e non anche al valore dell'immobile, che ne' determina la misura del suo debito ne' viene ablato.

3. Il ricorso principale di AR UB va dunque respinto.

4. Il conduttore NC LI si duole, deducendo col ricorso incidentale violazione degli artt. 1224 e 2033 c.c., che il tribunale abbia riconosciuto gli interessi legali sulle somme corrisposte in eccesso alla locatrice solo dal 30.3.1992 (data della domanda di conciliazione del conduttore, prodromica alla preannunciata domanda restitutoria), nell'assunto che a quella data era cessata la buona fede. Non aveva così considerato che l'inosservanza di un divieto di legge (percezione di somme eccedenti la misura legalmente consentita) fa presumere la mala fede per gli effetti di cui all'art. 2033 c.c., con la conseguenza che gli interessi avrebbero dovuto essere riconosciuti dalle date dei singoli pagamenti.
Sotto altro aspetto la sentenza è censurata per aver negato il risarcimento del danno da svalutazione monetaria in relazione alla natura pecuniaria dell'obbligazione. Sennonché - si sostiene - era stato richiesto il "maggior danno" (rispetto a quello già coperto dagli interessi), che l'art. 1224 c.c. puntualmente contempla e che ben poteva presumersi in relazione all'attività economica svolta dal creditore-conduttore nello stesso immobile locato, tanto che gli era stata corrisposta l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Viene richiamata, a sostegno di entrambi i profili di censura Cass., 14.3.1995, n. 2936 e si chiede che la corte di cassazione decida nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c., non apparendo necessari ulteriori accertamenti di fatto.

4.1. Il ricorso è inammissibile, non risultando - in difetto della cartolina di ricevimento dell'atto spedito a mezzo posta - che esso sia stato notificato al ricorrente nel domicilio eletto in Roma, via Cola di Rienzo, 111. L'ulteriore notifica del controricorso, effettuata il 22.4.1997 a Bari, presso lo studio del difensore della ricorrente, è irrituale e tardiva.

5. La reciproca soccombenza induce alla compensazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara l'inammissibilità di quello incidentale e compensa le spese. Roma, 19 marzo 1999.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 27 AGOSTO 1999.