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Sentenza 21 maggio 2026
Sentenza 21 maggio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 21/05/2026, n. 15632 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 15632 |
| Data del deposito : | 21 maggio 2026 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 3553/2021) proposto da: ETERNA S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. Antonio Bertoli;
- ricorrente -
contro Immobiliare SANTA BARBARA S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. UC Pavanetto, elettivamente domiciliata in Roma, via Valsavaranche n. 46, presso lo studio dell’Avv. Marco Corradi;
- controricorrente -
avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 2301/2020, pubblicata l’11 settembre 2020; R.G.N. 3553/21 U.P. 26/2/2026 Vendita – Preliminare – Esecuzione specifica – Ipoteca – Sospensione del pagamento – Risoluzione Civile Sent. Sez. 2 Num. 15632 Anno 2026 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: TRAPUZZANO CESARE Data pubblicazione: 21/05/2026 2 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26 febbraio 2026 dal Consigliere relatore CE AN;
viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della Sostituta Procuratrice generale dott.ssa Rosa Maria Dell’Erba, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;
lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.; sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’Avv. Antonio Bertoli per la ricorrente e l’Avv. Marco Corradi – anche in sostituzione dell’Avv. UC Pavanetto – per la controricorrente. FATTI DI CAUSA 1.– Con atto di citazione notificato il 29 settembre 2016, la NA S.r.l. conveniva, davanti al Tribunale di Venezia, la Immobiliare SA BA S.r.l., chiedendo – in via principale – che, accertata la legittimità della sospensione del pagamento del prezzo dovuto in forza del concluso preliminare di vendita immobiliare, fosse disposto il trasferimento della proprietà immobiliare del cespite oggetto del preliminare di vendita stipulato tra le parti, fissando le condizioni e modalità di versamento del prezzo idonee ad assicurare l’acquisto, in capo all’attrice, del bene libero da iscrizioni ipotecarie e da ogni altro vincolo, con la condanna della convenuta alla consegna del bene e al risarcimento del danno patito. 3 In subordine, chiedeva che fosse pronunciata la risoluzione del contratto preliminare, con la condanna della convenuta alla restituzione della caparra confirmatoria versata e al risarcimento del danno subito. Al riguardo, l’attrice esponeva: - che le parti avevano concluso il 27 luglio 2016 un preliminare di vendita immobiliare, avente ad oggetto un terreno edificabile sito in Jesolo, per il prezzo complessivo di euro 1.950.000,00, con il versamento, a titolo di caparra confirmatoria, della somma di euro 56.000,00; - che nel contratto era menzionata l’accensione di un’ipoteca sull’immobile iscritta dalla Cassa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia, a garanzia del mutuo concesso alla promittente alienante, pari, in origine, ad euro 1.750.000,00, con un debito residuo, alla data del preliminare, di circa euro 1.550.000,00; - che la promissaria acquirente si era assunta l’impegno di pagare gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione relativi al progetto edilizio già presentato dalla promittente venditrice all’amministrazione comunale, impegnandosi altresì ad ottenere la polizza fideiussoria relativa al pagamento di detti oneri, come richiesta dal Comune al momento del ritiro del permesso di costruire, e a presentare, entro 15 giorni dal ritiro del predetto permesso, un’istanza di progetto in variante ai fini di usufruire delle maggiori volumetrie garantite dalla legge regionale n. 32/2013, sostenendo i relativi costi;
- che le parti si erano obbligate alla stipulazione del definitivo entro 45 giorni dalla data di rilascio del permesso di costruire in variante e, in ogni caso, entro il 28 aprile 2017; - che aveva scoperto, dopo la stipula del preliminare, l’esistenza, in relazione al mutuo ipotecario 4 menzionato, di rate non corrisposte per euro 952.711,00, circostanza taciuta dalla promittente venditrice, che avrebbe esposto il bene oggetto della promessa al rischio di evizione, con la conseguente iniziativa della promissaria compratrice di sospendere l’esecuzione del contratto. Si costituiva in giudizio la Immobiliare SA BA S.r.l., la quale contestava i fatti addotti e concludeva per il rigetto delle domande avanzate, con la condanna dell’attrice per responsabilità processuale aggravata. Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 168/2019, depositata il 24 gennaio 2019, respingeva le domande proposte. 2.– Con atto di citazione notificato il 28 febbraio 2019, la NA S.r.l. proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando: 1) che, nel rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, non era stato valutato un elemento decisivo della controversia, ossia che la NA era venuta a conoscenza solo in epoca successiva alla conclusione del preliminare dell’esistenza di rate scadute del mutuo per un importo prossimo ad un milione di euro, sicché, alla data del settembre 2016, l’intero debito doveva considerarsi scaduto, ai sensi dell’art. 1186 c.c., con la conseguenza che l’appellata avrebbe dovuto prestare idonee garanzie di adempimento del preliminare, assicurando che, nell’ipotesi in cui la banca avesse escusso il suo credito prima della stipula del definitivo, sarebbe stato restituito quanto da NA anticipato a titolo di caparra, di oneri concessori e di costi del progetto in variante;
2) che, in subordine, sussistevano i presupposti per la 5 risoluzione del preliminare, in ragione della dimostrazione di un inadempimento di non scarsa importanza della promittente venditrice. Si costituiva nel giudizio di impugnazione la Immobiliare SA BA S.r.l., la quale instava per il rigetto dell’appello spiegato e la conferma della sentenza impugnata. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’impugnazione spiegata e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia appellata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che la scelta di interrompere l’esecuzione del contratto preliminare, in mancanza di adeguate rassicurazioni da parte della promittente venditrice, non poteva ritenersi legittima, sia perché dall’istruttoria svolta era emerso che l’appellata aveva informato l’appellante dell’esistenza dei debiti scaduti già prima della firma del preliminare, sia perché l’appellante non aveva dimostrato l’esistenza di un pericolo concreto e attuale di evizione;
b) che il fatto addotto – secondo cui la Immobiliare SA BA non avrebbe informato l’NA, nella fase delle trattative, delle difficoltà incontrate dalla promittente venditrice nel pagamento del mutuo e dell’esistenza di rate scadute – era stato contestato dalla convenuta nella propria comparsa di risposta, sostenendo che NA era al corrente della situazione finanziaria della Immobiliare SA BA e, quindi, il pericolo di rivendica da parte di terzi era ad essa noto;
e ciò ai fini dell’applicazione dell’art. 1481, secondo comma, c.c.; c) che tale conoscenza era stata confermata dai 6 testimoni escussi ZI EN e IN UR, quali agenti immobiliari che avevano presenziato alle trattative tra le parti precedenti alla firma del preliminare e che dovevano ritenersi maggiormente attendibili dei testi posti a confronto CO BE (quale dipendente di una società del gruppo ZZ) e ZZ EN (quale padre dell’amministratrice della NA), perché non legati da vincoli con le parti;
d) che, in ogni caso, quand’anche fosse corrisposto al vero che l’appellante aveva scoperto della scadenza di una parte del debito garantito da ipoteca solo dopo la stipula del preliminare, non emergevano ragioni sufficienti per giustificare il mancato credito riposto dall’appellante nelle rassicurazioni che, già prima dell’inizio della causa, l’appellata aveva fornito circa il modo attraverso il quale potevano conciliarsi la regolare esecuzione del preliminare e la tacitazione delle pretese di AR, non essendo stato indicato un serio motivo per ritenere che la banca non avrebbe accettato, in accordo con quanto comunicato dal procuratore dell’appellata, di essere soddisfatta presenziando alla stipula del definitivo, stante che l’importo che NA doveva versare a saldo era superiore alla pretesa creditoria dell’istituto; e) che, sebbene la proposta transattiva del 21 ottobre 2016 predisposta da AR indicasse come termine di pagamento una data antecedente rispetto a quella prevista per la stipula del definitivo, la stessa proposta prevedeva comunque una possibilità di proroga, collegata al rilascio dei permessi di costruire, in analogia con quanto previsto dal preliminare in ordine al termine per la stipula del definitivo;
f) che le rassicurazioni fornite da Immobiliare SA BA, in realtà, potevano e dovevano, secondo logica, 7 tranquillizzare NA e indurla a proseguire l’esecuzione del preliminare, facendo fronte alle spese che essa aveva accettato di anticipare, poiché mancava la prova di un pericolo concreto e attuale che il creditore ipotecario promuovesse l’esecuzione prima della firma del contratto definitivo di vendita, rendendo impossibile l’adempimento della promittente venditrice agli obblighi assunti e vanificando l’utilità degli esborsi sostenuti dalla promissaria acquirente, pericolo concreto indispensabile per l’applicazione dell’art. 1481 c.c.; g) che ciò valeva ancor più nella situazione in esame, nella quale il pagamento della gran parte del prezzo era prevista alla data del rogito e la promittente alienante non aveva in alcun modo fatto emergere l’intenzione di sottrarsi all’impegno assunto;
h) che la circostanza – in base alla quale, nel novembre 2017, il cessionario del credito di AR, come garantito da ipoteca, aveva notificato un precetto ad Immobiliare SA BA e aveva poi iniziato l’esecuzione per il recupero del credito fondato sul mutuo suindicato – era la normale conseguenza del mancato perfezionamento del definitivo nei termini che, a più riprese, la promittente venditrice aveva indicato alla controparte, posto che l’inizio dell’esecuzione per espropriazione, solo a fine 2017, dimostrava l’infondatezza della previsione di NA circa la possibilità che tale esecuzione potesse essere iniziata prima della scadenza contrattuale del 28 aprile 2017. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, la NA S.r.l. Ha resistito, con controricorso, l’intimata Immobiliare SA BA S.r.l. 8 4.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe. La ricorrente e la controricorrente hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– Preliminarmente deve essere affrontata l’eccezione pregiudiziale sollevata dalla controricorrente in ordine all’inammissibilità del ricorso per violazione del Protocollo d’intesa tra la Corte di cassazione e il Consiglio nazionale forense sulle “Regole redazionali dei motivi di ricorso in materia civile e tributaria”, redatto il 17 dicembre 2015. E ciò perché l’atto introduttivo del giudizio di legittimità non rispetterebbe il canone di ragionevole sinteticità degli atti processuali, in ragione dell’esposizione dei fatti effettuata mediante la pedissequa riproduzione dell’intero contenuto degli atti del processo e della formulazione delle censure in sovrapposizione di motivi di impugnazione eterogenei. 1.1.– L’eccezione è destituita di fondamento. In ordine all’obiezione a mente della quale la stesura del ricorso non rispetterebbe le “istruzioni” contenute nel Protocollo d’intesa del 17 dicembre 2015 fra la Corte di cassazione e il Consiglio nazionale forense, si osserva che tale protocollo non può radicare, di per sé, sanzioni processuali di nullità, improcedibilità o inammissibilità che non trovino anche idonea giustificazione nelle regole del codice di rito (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 21831 del 29/07/2021). 9 In secondo luogo, sebbene il ricorso per cassazione debba essere redatto in conformità ai principi di chiarezza e sinteticità espositiva, occorrendo che il ricorrente selezioni i profili di fatto e di diritto della vicenda sub iudice posti a fondamento delle doglianze proposte, in modo da offrire al giudice di legittimità una concisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in maniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambito della tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 c.p.c., tuttavia, l’inosservanza di tali doveri può condurre ad una declaratoria di inammissibilità dell’impugnazione soltanto quando si risolva in una esposizione oscura o lacunosa dei fatti di causa o pregiudichi l’intelligibilità delle censure mosse alla sentenza gravata, così violando i requisiti di contenuto-forma stabiliti dai nn. 3 e 4 dell’art. 366 c.p.c. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4300 del 13/02/2023; Sez. U, Ordinanza n. 37552 del 30/11/2021). Nella fattispecie, i fatti di causa rilevanti sono individuati chiaramente nel ricorso e le doglianze mosse sono comprensibili. 2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 116 e 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. sotto il profilo della motivazione illogica nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c., per avere la Corte di merito ritenuto che la I.S.B. avesse informato NA dell’esistenza dei debiti scaduti. Osserva, in proposito, l’istante che il preliminare del 27 luglio 2016 non faceva menzione delle rate scadute (ma solo dell’esistenza di un mutuo ipotecario), il che avrebbe dovuto 10 indurre a reputare che la promissaria acquirente non fosse stata informata di tale fatto, anche in considerazione del rischio cui quest’ultima andava ad esporsi attraverso gli impegni di spesa da eseguirsi in data anteriore rispetto al trasferimento della proprietà. Rileva, ancora, la ricorrente che le difese svolte dalla convenuta nella comparsa di risposta avrebbero costituito generica contestazione dei fatti allegati specificamente dall’attrice nel corpo della citazione introduttiva del giudizio di prime cure, non essendo stato puntualizzato quando e in quali circostanze fosse avvenuta l’informazione, né in cosa sarebbe consistita, contestazione specifica avvenuta tardivamente solo con la seconda memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. Adduce, infine, l’istante che la pronta informazione sulle rate scadute non avrebbe potuto essere desunta dalle prove orali assunte, attesa l’attendibilità delle deposizioni dei testi CO BE e ZZ EN e l’imprecisione delle dichiarazioni rese dai testi ZI EN e IN UR, anche all’esito del confronto disposto tra i testimoni. 2.1.– Il motivo è infondato. Ora, a fronte della debita indicazione nel preliminare della garanzia ipotecaria da cui era gravato l’immobile oggetto della promessa di vendita, in ragione della causale riportata (mutuo contratto dalla I.S.B. con la AR per euro 1.750.000,00, con un debito residuo, alla data del preliminare, di circa euro 1.550.000,00), la pronuncia impugnata ha negato la legittimità della scelta della promissaria compratrice di interrompere l’esecuzione del contratto preliminare, ai sensi dell’art. 1481, 11 secondo comma, c.c., sia perché dall’istruttoria svolta era emerso che la promittente alienante aveva informato la promissaria dell’esistenza dei debiti scaduti già prima della firma del preliminare, sia perché la promissaria acquirente non aveva dimostrato l’esistenza di un pericolo concreto e attuale di evizione. Segnatamente la mancanza di previa informazione sull’esistenza dei debiti scaduti, secondo la ricostruzione della sentenza d’appello, era stata contestata dalla convenuta nella propria comparsa di risposta, sostenendo che NA era al corrente della situazione finanziaria della Immobiliare SA BA e, quindi, del pericolo di rivendica da parte di terzi;
e ciò, appunto, ai fini dell’applicazione dell’art. 1481, secondo comma, c.c. Inoltre, tale conoscenza era stata confermata dai testimoni escussi ZI EN e IN UR, quali agenti immobiliari che avevano presenziato alle trattative tra le parti precedenti alla firma del preliminare e che dovevano ritenersi maggiormente attendibili dei testi posti a confronto CO BE (quale dipendente di una società del gruppo ZZ) e ZZ EN (quale padre dell’amministratrice della NA), perché non legati da vincoli con le parti. La contestazione della convenuta deve ritenersi specifica proprio alla stregua del richiamo alla fattispecie regolata dall’art. 1481, secondo comma, c.c. in ordine alla conoscenza del pericolo di rivendica da parte del creditore mutuante (evidentemente sul presupposto che il piano rateale di pagamento non fosse stato 12 rispettato a causa della situazione finanziaria in cui versava la promittente venditrice). Quanto alla valutazione comparativa della credibilità dei testimoni, essa non è sindacabile in questa sede. Ora, l’inattendibilità del testimone afferisce alla veridicità della deposizione che il giudice deve discrezionalmente valutare alla stregua di elementi di natura oggettiva (la precisione e completezza della dichiarazione, le possibili contraddizioni, ecc.) e di carattere soggettivo (la credibilità della dichiarazione in relazione alle qualità personali, ai rapporti con le parti ed anche all’eventuale interesse ad un determinato esito della lite), con la precisazione che anche uno solo degli elementi di carattere soggettivo, se ritenuto di particolare rilevanza, può essere sufficiente a motivare una valutazione di inattendibilità (Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 26547 del 30/09/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 21239 del 09/08/2019; Sez. 3, Sentenza n. 7763 del 30/03/2010; Sez. L, Sentenza n. 16529 del 21/08/2004; nello stesso senso, da ultimo, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4999 del 05/03/2026). Ebbene, la pronuncia impugnata, nel confermare la statuizione di prime cure, si è adeguata a tali direttrici, per quanto anzidetto, con debite argomentazioni per tutti i testi escussi. Ciò chiarito, la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al vizio previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. qualsiasi censura 13 volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, primo e secondo comma, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova (e, in specie, della prova testimoniale), atteso che la deduzione del vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione, da parte del giudice di legittimità, degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. 3, Sentenza n. 15276 del 01/06/2021; Sez. L, Ordinanza n. 25166 del 08/10/2019; Sez. 5, Ordinanza n. 19547 del 04/08/2017; Sez. 1, Ordinanza n. 19011 del 31/07/2017; Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 02/08/2016; Sez. L, Sentenza n. 17097 del 21/07/2010). Pertanto, il giudizio sull’attendibilità dei testi (nella specie debitamente motivato), e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, non è sindacabile in sede di legittimità. 3.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizio, in relazione alla mancata considerazione della circostanza che I.S.B. non avesse riferito ad NA, in sede di stipula del preliminare, il rilevante ammontare delle rate scadute e non pagate, come confermato dai testimoni, circostanza oggetto di discussione tra le parti e decisiva, poiché l’appello sarebbe stato rigettato sulla base del fatto che la 14 promittente venditrice avesse strettamente assolto ai propri obblighi di informazione precontrattuale. E ciò sul presupposto che la sospensione del pagamento del prezzo, sancita dagli artt. 1481 e 1482 c.c., si applicherebbero anche nell’ipotesi in cui le garanzie reali gravanti sul bene siano note alla controparte, ma siano divenute o si siano rivelate più onerose di quelle dichiarate. 3.1.– Il motivo è inammissibile. Infatti, si ricade in un’ipotesi di “doppia conforme” ex art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. vigente ratione temporis (norma ora ripresa dall’art. 360, quarto comma, c.p.c.), a fronte di un giudizio d’appello instaurato dopo l’11 settembre 2012, ipotesi in ordine alla quale il vizio di omesso esame di fatto decisivo non può essere dedotto. E tanto appunto perché nei due gradi di merito le “questioni di fatto”, relative alla pronta informazione sulla intervenuta scadenza delle rate del mutuo ipotecario contratto, sono state decise in base alle “stesse ragioni” e ripercorrendo il medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014). D’altronde, è onere del ricorrente indicare, allo scopo di escludere la declaratoria di inammissibilità, le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono 15 tra loro eterogenee (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Sez. L, Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016), specificazione di cui, nel corpo dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità, non vi è traccia. Né è dato configurare alcun travisamento del contenuto oggettivo della prova, che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità ad esso dell’informazione probatoria (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13085 del 16/05/2025; Sez. U, Sentenza n. 5792 del 05/03/2024). Le censure mirano, piuttosto, ad ottenere una rivalutazione dei fatti di causa debitamente esaminati per giungere ad una conclusione diversa, rivalutazione preclusa in sede di legittimità (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). 4.– Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fatto decisivo, ossia della mera eventualità della proposta transattiva del 21 ottobre 2016, come predisposta dalla AR solo in corso di causa, con la proroga del termine di pagamento ivi indicato al 31 dicembre 2016 (a fronte del termine ultimo programmato per la conclusione del definitivo del 28 aprile 2017), aspetto decisivo del giudizio, poiché da tanto la Corte veneta avrebbe desunto la carenza di un pericolo concreto e attuale di evizione al momento dell’instaurazione del giudizio. 16 Sicché, al momento della notifica della citazione introduttiva del giudizio, il pericolo di evizione sarebbe stato concreto, con il conseguente diritto della promissaria acquirente di sospendere la propria prestazione, agendo con l’esecuzione in forma specifica, anche rispetto alla mera possibilità di un’ulteriore proroga del termine stabilito nella transazione. 4.1.– Anche tale motivo è inammissibile, sulla scorta della ricorrenza di una “doppia conforme”, secondo quanto anzidetto per la precedente doglianza. 5.– Con il quarto motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., sotto il profilo della motivazione inesistente o apparente o manifestamente e irriducibilmente contraddittoria, per avere la Corte territoriale addotto argomentazioni incomprensibili in ordine alla ricorrenza di rassicurazioni della promittente venditrice già prima dell’inizio della causa quanto al fatto che la banca non avrebbe agito in via esecutiva, benché l’unica comunicazione di AR fosse intervenuta successivamente all’instaurazione del giudizio il 21 ottobre 2016. E senza che potessero avere un rilievo esclusivo le rassicurazioni provenienti dalla sola promittente alienante, in difetto di alcuna conferma del creditore ipotecario. 6.– Con il quinto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione degli artt. 1337, 1375 e 1460 c.c., per avere la Corte distrettuale escluso che l’esistenza e l’ammontare del debito scaduto – essendo circostanze influenti in maniera decisiva sulla conclusione 17 dell’affare – avrebbero dovuto essere comunicate dalla promittente venditrice prima della stipula del preliminare e che questa, successivamente alla stipula di detto preliminare, avrebbe dovuto fornire adeguate garanzie per tutelare l’acquirente in caso di evizione. Sicché la promissaria acquirente ben avrebbe potuto rifiutarsi di concludere il contratto definitivo avvalendosi dell’eccezione di inadempimento, anche ove fosse stato conosciuto lo stato di dissesto, in seguito all’ulteriore suo aggravamento. Obietta, altresì, l’istante che il dovere di informazione e l’offerta delle idonee garanzie sarebbero stati imposti anche dalla clausola di buona fede oggettiva. 6.1.– I due motivi – che, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica, possono essere scrutinati congiuntamente – sono infondati. Ciò perché la scelta della promissaria acquirente di interrompere l’esecuzione del contratto preliminare, in mancanza di adeguate rassicurazioni da parte della promittente venditrice, non è stata considerata legittima, sia per la debita acquisizione delle informazioni inerenti all’esistenza dei debiti scaduti già prima della firma del preliminare, sia per il difetto di un pericolo concreto e attuale di evizione. In ordine a tale ultimo aspetto, la Corte d’appello ha evocato una ragione ulteriore, avendo riguardo all’ipotesi in cui l’appellante avesse scoperto della scadenza di una parte del debito garantito da ipoteca solo dopo la stipula del preliminare. 18 Quand’anche si fosse realizzata tale eventualità (eventualità, comunque, a monte, esclusa dalla pronuncia impugnata, la quale ha argomentato nel senso della debita conoscenza, a cura della promissaria compratrice, della scadenza del debito contratto dalla promittente alienante verso l’istituto mutuante prima che il preliminare fosse sottoscritto), è stata, in ogni caso, negata l’integrazione del pericolo concreto e attuale di evizione, alla stregua delle rassicurazioni fornite dalla promittente venditrice, “già prima dell’inizio della causa”, circa il modo attraverso il quale potevano conciliarsi la regolare esecuzione del preliminare e la tacitazione delle pretese di AR. E tanto tenuto conto della comunicazione del procuratore della promittente alienante circa la disponibilità manifestata dalla creditrice mutuante di partecipare alla stipula del definitivo, evidentemente nella prospettiva di essere soddisfatta con il versamento del prezzo residuo della vendita, stante che l’importo che NA avrebbe dovuto versare a saldo era superiore alla pretesa creditoria vantata dall’istituto. E questo sebbene la proposta transattiva del 21 ottobre 2016, come predisposta da AR, indicasse come termine di pagamento una data antecedente rispetto a quella prevista per la stipula del definitivo, ma con la facoltà di proroga di detto termine, all’esito del rilascio dei permessi di costruire. Né tale conclusione sarebbe stata scalfita dalla circostanza che, nel novembre 2017, il cessionario del credito di AR, come garantito da ipoteca, aveva notificato un precetto ad Immobiliare SA BA e aveva poi iniziato l’esecuzione per il recupero del credito fondato sul mutuo suindicato, trattandosi 19 della normale conseguenza del mancato perfezionamento del definitivo nei termini che, a più riprese, la promittente venditrice aveva indicato alla controparte, posto che l’inizio dell’esecuzione per espropriazione, solo a fine 2017, dimostrava l’infondatezza della previsione di NA circa la possibilità che tale esecuzione potesse essere iniziata prima della scadenza contrattuale programmata per il 28 aprile 2017. Orbene, la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell’art. 1481 c.c., costituendo applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum, di cui all’art. 1460 c.c., postula che l’esercizio dell’autotutela sia conforme a buona fede, dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà e concretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo, senza che abbia rilievo distinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall’art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l’alterazione del sinallagma contrattuale. Ne consegue che detta garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa della futura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 31314 del 29/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8002 del 21/05/2012; Sez. 2, 20 Sentenza n. 24340 del 18/11/2011; Sez. 2, Sentenza n. 3806 del 11/04/1991; Sez. 2, Sentenza n. 3323 del 06/04/1987). Ad ogni modo, ai sensi dell’art. 1481, secondo comma, c.c., il pagamento non può essere sospeso se il pericolo di rivendica era noto al compratore – o al promissario acquirente – al tempo della vendita – o del preliminare di vendita –. Dunque, la previsione – così come quella successiva – si pone a cavallo tra la disciplina della vendita di cosa altrui e la garanzia per evizione, senza identificarsi né con l’una né con l’altra, ed offre un peculiare rimedio dilatorio (recte la sospensione del pagamento) per un’ipotesi particolare, rappresentata appunto dal pericolo di rivendica, senza ovviamente precludere l’azione di risoluzione. Il pericolo di molestia non si identifica nella molestia effettivamente verificatasi per diritti fatti valere sulla cosa e non postula neppure necessariamente che la prospettiva della rei vindicatio ad opera di un terzo si colleghi all’effettiva altruità, totale o parziale, della cosa. Piuttosto, il rimedio “cautelare” della sospensione del pagamento del prezzo costituisce, come anticipato, un’applicazione della norma generale dell’art. 1460 c.c., rimedio concesso a prescindere dal fondamento della pretesa del terzo, allorché il diritto del terzo sia controverso, purché ricorra un pericolo serio, concreto ed effettivo, e non puramente putativo, la cui prova incombe sul compratore. Dunque, la norma è confacente ai casi in cui vi sia o possa esservi dubbio sulla proprietà della cosa, senza che siffatto dubbio sia ancora sfociato in una situazione di evizione in atto, appunto 21 alla stregua del “fondato timore che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi”, presupposto, questo, che implica necessariamente un’indagine di fatto, così come di fatto si configura, del resto, l’indagine giudiziale atta a stabilire se la garanzia offerta dal venditore ed eventualmente rifiutata fosse idonea e, quindi, tale da rendere ingiustificato il diniego del compratore di effettuare il pagamento. Ristretto entro questi limiti e ricostruito secondo tale dinamica, ai fini di avvalersi del rimedio accordato, gioca un ruolo rilevante, nel caso di contestazione tra le parti, la valutazione della fondatezza del timore. E tanto sempre che il compratore o il promissario acquirente non fosse a conoscenza, al tempo della vendita o del preliminare di vendita, di tale pericolo, fattispecie nella quale il diritto di sospensione del pagamento non può essere esercitato e questi dovrà correre i rischi inerenti al pericolo di rivendica, fatte salve le conseguenze ove ciò si verifichi. Ne discende che, nel caso di specie, la sospensione del pagamento, a cura del promissario compratore, era preclusa, stante – secondo le argomentazioni in fatto risultanti dalla pronuncia impugnata, non sindacabili in questa sede – la conoscenza preventiva alla stipula del preliminare, non solo del credito ipotecario vantato dall’istituto bancario per l’importo emarginato sul cespite oggetto della promessa, ma anche della situazione di sofferenza del debitore promittente alienante, conseguente alla scadenza del debito per il mancato rispetto del programma rateale stabilito. 22 D’altronde, con comunicazione precedente all’instaurazione della causa (alla quale ha fatto riferimento la sentenza impugnata), la promittente alienante aveva reso nota alla promissaria acquirente la disponibilità della banca mutuante a partecipare al rogito notarile, nella qualità di creditrice per un importo inferiore al prezzo residuo che la compratrice avrebbe dovuto corrispondere, il che escludeva che vi fosse un pericolo serio, concreto, effettivo ed attuale di rivendica. Circostanza avvalorata – sempre secondo le risultanze della pronuncia impugnata – dalla transazione evocata del 21 ottobre 2016, con la quale la banca posticipava il termine di pagamento e dichiarava la propria disponibilità a concedere ulteriori proroghe ove, nelle more, fossero stati ottenuti i permessi di costruire. Sicché nessuna motivazione incomprensibile si rinviene in merito alla ricostruzione dei fatti descritta dalla Corte d’appello. 7.– Il sesto motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame del fatto decisivo, rappresentato dal legittimo comportamento di NA ai sensi dell’art. 1460 c.c. e, in subordine, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. per la mancata motivazione in merito alla legittimità del comportamento di NA. E questo perché non sarebbe stato considerato l’elemento cronologico dell’adempimento di controparte rispetto agli obblighi di informazione precontrattuale e di riequilibrio delle prestazioni contrattuali, in relazione all’importanza da essi rivestita nel sinallagma contrattuale, il che avrebbe giustificato pienamente il contegno di NA, a fronte del callido comportamento della 23 promittente venditrice, che aveva omesso di dichiarare nel contratto preliminare che l’intero debito ipotecario era scaduto da tempo e non aveva fornito le dovute garanzie. Evidenzia l’istante che, nelle more, l’immobile oggetto del preliminare era stato venduto all’asta dal Tribunale di Venezia, su impulso del cessionario del credito della AR, sicché il contratto avrebbe dovuto essere risolto per inadempimento della promittente venditrice, con la condanna alla restituzione della somma versata a titolo di caparra. 7.1.– Anche tale motivo è inammissibile, in ragione della ricorrenza di una “doppia conforme”. 8.– In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto. Le spese e compensi del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con distrazione a vantaggio del difensore della controricorrente, che ne ha fatto istanza, quale anticipatario, ai sensi dell’art. 93 c.p.c. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P. Q. M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 18.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre 24 rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione a vantaggio del difensore antistatario. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 26 febbraio 2026. Il Consigliere estensore CE AN La Presidente IL HI
- ricorrente -
contro Immobiliare SANTA BARBARA S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. UC Pavanetto, elettivamente domiciliata in Roma, via Valsavaranche n. 46, presso lo studio dell’Avv. Marco Corradi;
- controricorrente -
avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 2301/2020, pubblicata l’11 settembre 2020; R.G.N. 3553/21 U.P. 26/2/2026 Vendita – Preliminare – Esecuzione specifica – Ipoteca – Sospensione del pagamento – Risoluzione Civile Sent. Sez. 2 Num. 15632 Anno 2026 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: TRAPUZZANO CESARE Data pubblicazione: 21/05/2026 2 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26 febbraio 2026 dal Consigliere relatore CE AN;
viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della Sostituta Procuratrice generale dott.ssa Rosa Maria Dell’Erba, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;
lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.; sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’Avv. Antonio Bertoli per la ricorrente e l’Avv. Marco Corradi – anche in sostituzione dell’Avv. UC Pavanetto – per la controricorrente. FATTI DI CAUSA 1.– Con atto di citazione notificato il 29 settembre 2016, la NA S.r.l. conveniva, davanti al Tribunale di Venezia, la Immobiliare SA BA S.r.l., chiedendo – in via principale – che, accertata la legittimità della sospensione del pagamento del prezzo dovuto in forza del concluso preliminare di vendita immobiliare, fosse disposto il trasferimento della proprietà immobiliare del cespite oggetto del preliminare di vendita stipulato tra le parti, fissando le condizioni e modalità di versamento del prezzo idonee ad assicurare l’acquisto, in capo all’attrice, del bene libero da iscrizioni ipotecarie e da ogni altro vincolo, con la condanna della convenuta alla consegna del bene e al risarcimento del danno patito. 3 In subordine, chiedeva che fosse pronunciata la risoluzione del contratto preliminare, con la condanna della convenuta alla restituzione della caparra confirmatoria versata e al risarcimento del danno subito. Al riguardo, l’attrice esponeva: - che le parti avevano concluso il 27 luglio 2016 un preliminare di vendita immobiliare, avente ad oggetto un terreno edificabile sito in Jesolo, per il prezzo complessivo di euro 1.950.000,00, con il versamento, a titolo di caparra confirmatoria, della somma di euro 56.000,00; - che nel contratto era menzionata l’accensione di un’ipoteca sull’immobile iscritta dalla Cassa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia, a garanzia del mutuo concesso alla promittente alienante, pari, in origine, ad euro 1.750.000,00, con un debito residuo, alla data del preliminare, di circa euro 1.550.000,00; - che la promissaria acquirente si era assunta l’impegno di pagare gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione relativi al progetto edilizio già presentato dalla promittente venditrice all’amministrazione comunale, impegnandosi altresì ad ottenere la polizza fideiussoria relativa al pagamento di detti oneri, come richiesta dal Comune al momento del ritiro del permesso di costruire, e a presentare, entro 15 giorni dal ritiro del predetto permesso, un’istanza di progetto in variante ai fini di usufruire delle maggiori volumetrie garantite dalla legge regionale n. 32/2013, sostenendo i relativi costi;
- che le parti si erano obbligate alla stipulazione del definitivo entro 45 giorni dalla data di rilascio del permesso di costruire in variante e, in ogni caso, entro il 28 aprile 2017; - che aveva scoperto, dopo la stipula del preliminare, l’esistenza, in relazione al mutuo ipotecario 4 menzionato, di rate non corrisposte per euro 952.711,00, circostanza taciuta dalla promittente venditrice, che avrebbe esposto il bene oggetto della promessa al rischio di evizione, con la conseguente iniziativa della promissaria compratrice di sospendere l’esecuzione del contratto. Si costituiva in giudizio la Immobiliare SA BA S.r.l., la quale contestava i fatti addotti e concludeva per il rigetto delle domande avanzate, con la condanna dell’attrice per responsabilità processuale aggravata. Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 168/2019, depositata il 24 gennaio 2019, respingeva le domande proposte. 2.– Con atto di citazione notificato il 28 febbraio 2019, la NA S.r.l. proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando: 1) che, nel rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, non era stato valutato un elemento decisivo della controversia, ossia che la NA era venuta a conoscenza solo in epoca successiva alla conclusione del preliminare dell’esistenza di rate scadute del mutuo per un importo prossimo ad un milione di euro, sicché, alla data del settembre 2016, l’intero debito doveva considerarsi scaduto, ai sensi dell’art. 1186 c.c., con la conseguenza che l’appellata avrebbe dovuto prestare idonee garanzie di adempimento del preliminare, assicurando che, nell’ipotesi in cui la banca avesse escusso il suo credito prima della stipula del definitivo, sarebbe stato restituito quanto da NA anticipato a titolo di caparra, di oneri concessori e di costi del progetto in variante;
2) che, in subordine, sussistevano i presupposti per la 5 risoluzione del preliminare, in ragione della dimostrazione di un inadempimento di non scarsa importanza della promittente venditrice. Si costituiva nel giudizio di impugnazione la Immobiliare SA BA S.r.l., la quale instava per il rigetto dell’appello spiegato e la conferma della sentenza impugnata. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’impugnazione spiegata e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia appellata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che la scelta di interrompere l’esecuzione del contratto preliminare, in mancanza di adeguate rassicurazioni da parte della promittente venditrice, non poteva ritenersi legittima, sia perché dall’istruttoria svolta era emerso che l’appellata aveva informato l’appellante dell’esistenza dei debiti scaduti già prima della firma del preliminare, sia perché l’appellante non aveva dimostrato l’esistenza di un pericolo concreto e attuale di evizione;
b) che il fatto addotto – secondo cui la Immobiliare SA BA non avrebbe informato l’NA, nella fase delle trattative, delle difficoltà incontrate dalla promittente venditrice nel pagamento del mutuo e dell’esistenza di rate scadute – era stato contestato dalla convenuta nella propria comparsa di risposta, sostenendo che NA era al corrente della situazione finanziaria della Immobiliare SA BA e, quindi, il pericolo di rivendica da parte di terzi era ad essa noto;
e ciò ai fini dell’applicazione dell’art. 1481, secondo comma, c.c.; c) che tale conoscenza era stata confermata dai 6 testimoni escussi ZI EN e IN UR, quali agenti immobiliari che avevano presenziato alle trattative tra le parti precedenti alla firma del preliminare e che dovevano ritenersi maggiormente attendibili dei testi posti a confronto CO BE (quale dipendente di una società del gruppo ZZ) e ZZ EN (quale padre dell’amministratrice della NA), perché non legati da vincoli con le parti;
d) che, in ogni caso, quand’anche fosse corrisposto al vero che l’appellante aveva scoperto della scadenza di una parte del debito garantito da ipoteca solo dopo la stipula del preliminare, non emergevano ragioni sufficienti per giustificare il mancato credito riposto dall’appellante nelle rassicurazioni che, già prima dell’inizio della causa, l’appellata aveva fornito circa il modo attraverso il quale potevano conciliarsi la regolare esecuzione del preliminare e la tacitazione delle pretese di AR, non essendo stato indicato un serio motivo per ritenere che la banca non avrebbe accettato, in accordo con quanto comunicato dal procuratore dell’appellata, di essere soddisfatta presenziando alla stipula del definitivo, stante che l’importo che NA doveva versare a saldo era superiore alla pretesa creditoria dell’istituto; e) che, sebbene la proposta transattiva del 21 ottobre 2016 predisposta da AR indicasse come termine di pagamento una data antecedente rispetto a quella prevista per la stipula del definitivo, la stessa proposta prevedeva comunque una possibilità di proroga, collegata al rilascio dei permessi di costruire, in analogia con quanto previsto dal preliminare in ordine al termine per la stipula del definitivo;
f) che le rassicurazioni fornite da Immobiliare SA BA, in realtà, potevano e dovevano, secondo logica, 7 tranquillizzare NA e indurla a proseguire l’esecuzione del preliminare, facendo fronte alle spese che essa aveva accettato di anticipare, poiché mancava la prova di un pericolo concreto e attuale che il creditore ipotecario promuovesse l’esecuzione prima della firma del contratto definitivo di vendita, rendendo impossibile l’adempimento della promittente venditrice agli obblighi assunti e vanificando l’utilità degli esborsi sostenuti dalla promissaria acquirente, pericolo concreto indispensabile per l’applicazione dell’art. 1481 c.c.; g) che ciò valeva ancor più nella situazione in esame, nella quale il pagamento della gran parte del prezzo era prevista alla data del rogito e la promittente alienante non aveva in alcun modo fatto emergere l’intenzione di sottrarsi all’impegno assunto;
h) che la circostanza – in base alla quale, nel novembre 2017, il cessionario del credito di AR, come garantito da ipoteca, aveva notificato un precetto ad Immobiliare SA BA e aveva poi iniziato l’esecuzione per il recupero del credito fondato sul mutuo suindicato – era la normale conseguenza del mancato perfezionamento del definitivo nei termini che, a più riprese, la promittente venditrice aveva indicato alla controparte, posto che l’inizio dell’esecuzione per espropriazione, solo a fine 2017, dimostrava l’infondatezza della previsione di NA circa la possibilità che tale esecuzione potesse essere iniziata prima della scadenza contrattuale del 28 aprile 2017. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, la NA S.r.l. Ha resistito, con controricorso, l’intimata Immobiliare SA BA S.r.l. 8 4.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe. La ricorrente e la controricorrente hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– Preliminarmente deve essere affrontata l’eccezione pregiudiziale sollevata dalla controricorrente in ordine all’inammissibilità del ricorso per violazione del Protocollo d’intesa tra la Corte di cassazione e il Consiglio nazionale forense sulle “Regole redazionali dei motivi di ricorso in materia civile e tributaria”, redatto il 17 dicembre 2015. E ciò perché l’atto introduttivo del giudizio di legittimità non rispetterebbe il canone di ragionevole sinteticità degli atti processuali, in ragione dell’esposizione dei fatti effettuata mediante la pedissequa riproduzione dell’intero contenuto degli atti del processo e della formulazione delle censure in sovrapposizione di motivi di impugnazione eterogenei. 1.1.– L’eccezione è destituita di fondamento. In ordine all’obiezione a mente della quale la stesura del ricorso non rispetterebbe le “istruzioni” contenute nel Protocollo d’intesa del 17 dicembre 2015 fra la Corte di cassazione e il Consiglio nazionale forense, si osserva che tale protocollo non può radicare, di per sé, sanzioni processuali di nullità, improcedibilità o inammissibilità che non trovino anche idonea giustificazione nelle regole del codice di rito (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 21831 del 29/07/2021). 9 In secondo luogo, sebbene il ricorso per cassazione debba essere redatto in conformità ai principi di chiarezza e sinteticità espositiva, occorrendo che il ricorrente selezioni i profili di fatto e di diritto della vicenda sub iudice posti a fondamento delle doglianze proposte, in modo da offrire al giudice di legittimità una concisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in maniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambito della tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 c.p.c., tuttavia, l’inosservanza di tali doveri può condurre ad una declaratoria di inammissibilità dell’impugnazione soltanto quando si risolva in una esposizione oscura o lacunosa dei fatti di causa o pregiudichi l’intelligibilità delle censure mosse alla sentenza gravata, così violando i requisiti di contenuto-forma stabiliti dai nn. 3 e 4 dell’art. 366 c.p.c. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4300 del 13/02/2023; Sez. U, Ordinanza n. 37552 del 30/11/2021). Nella fattispecie, i fatti di causa rilevanti sono individuati chiaramente nel ricorso e le doglianze mosse sono comprensibili. 2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 116 e 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. sotto il profilo della motivazione illogica nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c., per avere la Corte di merito ritenuto che la I.S.B. avesse informato NA dell’esistenza dei debiti scaduti. Osserva, in proposito, l’istante che il preliminare del 27 luglio 2016 non faceva menzione delle rate scadute (ma solo dell’esistenza di un mutuo ipotecario), il che avrebbe dovuto 10 indurre a reputare che la promissaria acquirente non fosse stata informata di tale fatto, anche in considerazione del rischio cui quest’ultima andava ad esporsi attraverso gli impegni di spesa da eseguirsi in data anteriore rispetto al trasferimento della proprietà. Rileva, ancora, la ricorrente che le difese svolte dalla convenuta nella comparsa di risposta avrebbero costituito generica contestazione dei fatti allegati specificamente dall’attrice nel corpo della citazione introduttiva del giudizio di prime cure, non essendo stato puntualizzato quando e in quali circostanze fosse avvenuta l’informazione, né in cosa sarebbe consistita, contestazione specifica avvenuta tardivamente solo con la seconda memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. Adduce, infine, l’istante che la pronta informazione sulle rate scadute non avrebbe potuto essere desunta dalle prove orali assunte, attesa l’attendibilità delle deposizioni dei testi CO BE e ZZ EN e l’imprecisione delle dichiarazioni rese dai testi ZI EN e IN UR, anche all’esito del confronto disposto tra i testimoni. 2.1.– Il motivo è infondato. Ora, a fronte della debita indicazione nel preliminare della garanzia ipotecaria da cui era gravato l’immobile oggetto della promessa di vendita, in ragione della causale riportata (mutuo contratto dalla I.S.B. con la AR per euro 1.750.000,00, con un debito residuo, alla data del preliminare, di circa euro 1.550.000,00), la pronuncia impugnata ha negato la legittimità della scelta della promissaria compratrice di interrompere l’esecuzione del contratto preliminare, ai sensi dell’art. 1481, 11 secondo comma, c.c., sia perché dall’istruttoria svolta era emerso che la promittente alienante aveva informato la promissaria dell’esistenza dei debiti scaduti già prima della firma del preliminare, sia perché la promissaria acquirente non aveva dimostrato l’esistenza di un pericolo concreto e attuale di evizione. Segnatamente la mancanza di previa informazione sull’esistenza dei debiti scaduti, secondo la ricostruzione della sentenza d’appello, era stata contestata dalla convenuta nella propria comparsa di risposta, sostenendo che NA era al corrente della situazione finanziaria della Immobiliare SA BA e, quindi, del pericolo di rivendica da parte di terzi;
e ciò, appunto, ai fini dell’applicazione dell’art. 1481, secondo comma, c.c. Inoltre, tale conoscenza era stata confermata dai testimoni escussi ZI EN e IN UR, quali agenti immobiliari che avevano presenziato alle trattative tra le parti precedenti alla firma del preliminare e che dovevano ritenersi maggiormente attendibili dei testi posti a confronto CO BE (quale dipendente di una società del gruppo ZZ) e ZZ EN (quale padre dell’amministratrice della NA), perché non legati da vincoli con le parti. La contestazione della convenuta deve ritenersi specifica proprio alla stregua del richiamo alla fattispecie regolata dall’art. 1481, secondo comma, c.c. in ordine alla conoscenza del pericolo di rivendica da parte del creditore mutuante (evidentemente sul presupposto che il piano rateale di pagamento non fosse stato 12 rispettato a causa della situazione finanziaria in cui versava la promittente venditrice). Quanto alla valutazione comparativa della credibilità dei testimoni, essa non è sindacabile in questa sede. Ora, l’inattendibilità del testimone afferisce alla veridicità della deposizione che il giudice deve discrezionalmente valutare alla stregua di elementi di natura oggettiva (la precisione e completezza della dichiarazione, le possibili contraddizioni, ecc.) e di carattere soggettivo (la credibilità della dichiarazione in relazione alle qualità personali, ai rapporti con le parti ed anche all’eventuale interesse ad un determinato esito della lite), con la precisazione che anche uno solo degli elementi di carattere soggettivo, se ritenuto di particolare rilevanza, può essere sufficiente a motivare una valutazione di inattendibilità (Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 26547 del 30/09/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 21239 del 09/08/2019; Sez. 3, Sentenza n. 7763 del 30/03/2010; Sez. L, Sentenza n. 16529 del 21/08/2004; nello stesso senso, da ultimo, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4999 del 05/03/2026). Ebbene, la pronuncia impugnata, nel confermare la statuizione di prime cure, si è adeguata a tali direttrici, per quanto anzidetto, con debite argomentazioni per tutti i testi escussi. Ciò chiarito, la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al vizio previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. qualsiasi censura 13 volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, primo e secondo comma, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova (e, in specie, della prova testimoniale), atteso che la deduzione del vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione, da parte del giudice di legittimità, degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. 3, Sentenza n. 15276 del 01/06/2021; Sez. L, Ordinanza n. 25166 del 08/10/2019; Sez. 5, Ordinanza n. 19547 del 04/08/2017; Sez. 1, Ordinanza n. 19011 del 31/07/2017; Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 02/08/2016; Sez. L, Sentenza n. 17097 del 21/07/2010). Pertanto, il giudizio sull’attendibilità dei testi (nella specie debitamente motivato), e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, non è sindacabile in sede di legittimità. 3.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizio, in relazione alla mancata considerazione della circostanza che I.S.B. non avesse riferito ad NA, in sede di stipula del preliminare, il rilevante ammontare delle rate scadute e non pagate, come confermato dai testimoni, circostanza oggetto di discussione tra le parti e decisiva, poiché l’appello sarebbe stato rigettato sulla base del fatto che la 14 promittente venditrice avesse strettamente assolto ai propri obblighi di informazione precontrattuale. E ciò sul presupposto che la sospensione del pagamento del prezzo, sancita dagli artt. 1481 e 1482 c.c., si applicherebbero anche nell’ipotesi in cui le garanzie reali gravanti sul bene siano note alla controparte, ma siano divenute o si siano rivelate più onerose di quelle dichiarate. 3.1.– Il motivo è inammissibile. Infatti, si ricade in un’ipotesi di “doppia conforme” ex art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. vigente ratione temporis (norma ora ripresa dall’art. 360, quarto comma, c.p.c.), a fronte di un giudizio d’appello instaurato dopo l’11 settembre 2012, ipotesi in ordine alla quale il vizio di omesso esame di fatto decisivo non può essere dedotto. E tanto appunto perché nei due gradi di merito le “questioni di fatto”, relative alla pronta informazione sulla intervenuta scadenza delle rate del mutuo ipotecario contratto, sono state decise in base alle “stesse ragioni” e ripercorrendo il medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014). D’altronde, è onere del ricorrente indicare, allo scopo di escludere la declaratoria di inammissibilità, le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono 15 tra loro eterogenee (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Sez. L, Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016), specificazione di cui, nel corpo dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità, non vi è traccia. Né è dato configurare alcun travisamento del contenuto oggettivo della prova, che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità ad esso dell’informazione probatoria (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13085 del 16/05/2025; Sez. U, Sentenza n. 5792 del 05/03/2024). Le censure mirano, piuttosto, ad ottenere una rivalutazione dei fatti di causa debitamente esaminati per giungere ad una conclusione diversa, rivalutazione preclusa in sede di legittimità (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). 4.– Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fatto decisivo, ossia della mera eventualità della proposta transattiva del 21 ottobre 2016, come predisposta dalla AR solo in corso di causa, con la proroga del termine di pagamento ivi indicato al 31 dicembre 2016 (a fronte del termine ultimo programmato per la conclusione del definitivo del 28 aprile 2017), aspetto decisivo del giudizio, poiché da tanto la Corte veneta avrebbe desunto la carenza di un pericolo concreto e attuale di evizione al momento dell’instaurazione del giudizio. 16 Sicché, al momento della notifica della citazione introduttiva del giudizio, il pericolo di evizione sarebbe stato concreto, con il conseguente diritto della promissaria acquirente di sospendere la propria prestazione, agendo con l’esecuzione in forma specifica, anche rispetto alla mera possibilità di un’ulteriore proroga del termine stabilito nella transazione. 4.1.– Anche tale motivo è inammissibile, sulla scorta della ricorrenza di una “doppia conforme”, secondo quanto anzidetto per la precedente doglianza. 5.– Con il quarto motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., sotto il profilo della motivazione inesistente o apparente o manifestamente e irriducibilmente contraddittoria, per avere la Corte territoriale addotto argomentazioni incomprensibili in ordine alla ricorrenza di rassicurazioni della promittente venditrice già prima dell’inizio della causa quanto al fatto che la banca non avrebbe agito in via esecutiva, benché l’unica comunicazione di AR fosse intervenuta successivamente all’instaurazione del giudizio il 21 ottobre 2016. E senza che potessero avere un rilievo esclusivo le rassicurazioni provenienti dalla sola promittente alienante, in difetto di alcuna conferma del creditore ipotecario. 6.– Con il quinto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione degli artt. 1337, 1375 e 1460 c.c., per avere la Corte distrettuale escluso che l’esistenza e l’ammontare del debito scaduto – essendo circostanze influenti in maniera decisiva sulla conclusione 17 dell’affare – avrebbero dovuto essere comunicate dalla promittente venditrice prima della stipula del preliminare e che questa, successivamente alla stipula di detto preliminare, avrebbe dovuto fornire adeguate garanzie per tutelare l’acquirente in caso di evizione. Sicché la promissaria acquirente ben avrebbe potuto rifiutarsi di concludere il contratto definitivo avvalendosi dell’eccezione di inadempimento, anche ove fosse stato conosciuto lo stato di dissesto, in seguito all’ulteriore suo aggravamento. Obietta, altresì, l’istante che il dovere di informazione e l’offerta delle idonee garanzie sarebbero stati imposti anche dalla clausola di buona fede oggettiva. 6.1.– I due motivi – che, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica, possono essere scrutinati congiuntamente – sono infondati. Ciò perché la scelta della promissaria acquirente di interrompere l’esecuzione del contratto preliminare, in mancanza di adeguate rassicurazioni da parte della promittente venditrice, non è stata considerata legittima, sia per la debita acquisizione delle informazioni inerenti all’esistenza dei debiti scaduti già prima della firma del preliminare, sia per il difetto di un pericolo concreto e attuale di evizione. In ordine a tale ultimo aspetto, la Corte d’appello ha evocato una ragione ulteriore, avendo riguardo all’ipotesi in cui l’appellante avesse scoperto della scadenza di una parte del debito garantito da ipoteca solo dopo la stipula del preliminare. 18 Quand’anche si fosse realizzata tale eventualità (eventualità, comunque, a monte, esclusa dalla pronuncia impugnata, la quale ha argomentato nel senso della debita conoscenza, a cura della promissaria compratrice, della scadenza del debito contratto dalla promittente alienante verso l’istituto mutuante prima che il preliminare fosse sottoscritto), è stata, in ogni caso, negata l’integrazione del pericolo concreto e attuale di evizione, alla stregua delle rassicurazioni fornite dalla promittente venditrice, “già prima dell’inizio della causa”, circa il modo attraverso il quale potevano conciliarsi la regolare esecuzione del preliminare e la tacitazione delle pretese di AR. E tanto tenuto conto della comunicazione del procuratore della promittente alienante circa la disponibilità manifestata dalla creditrice mutuante di partecipare alla stipula del definitivo, evidentemente nella prospettiva di essere soddisfatta con il versamento del prezzo residuo della vendita, stante che l’importo che NA avrebbe dovuto versare a saldo era superiore alla pretesa creditoria vantata dall’istituto. E questo sebbene la proposta transattiva del 21 ottobre 2016, come predisposta da AR, indicasse come termine di pagamento una data antecedente rispetto a quella prevista per la stipula del definitivo, ma con la facoltà di proroga di detto termine, all’esito del rilascio dei permessi di costruire. Né tale conclusione sarebbe stata scalfita dalla circostanza che, nel novembre 2017, il cessionario del credito di AR, come garantito da ipoteca, aveva notificato un precetto ad Immobiliare SA BA e aveva poi iniziato l’esecuzione per il recupero del credito fondato sul mutuo suindicato, trattandosi 19 della normale conseguenza del mancato perfezionamento del definitivo nei termini che, a più riprese, la promittente venditrice aveva indicato alla controparte, posto che l’inizio dell’esecuzione per espropriazione, solo a fine 2017, dimostrava l’infondatezza della previsione di NA circa la possibilità che tale esecuzione potesse essere iniziata prima della scadenza contrattuale programmata per il 28 aprile 2017. Orbene, la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell’art. 1481 c.c., costituendo applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum, di cui all’art. 1460 c.c., postula che l’esercizio dell’autotutela sia conforme a buona fede, dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà e concretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo, senza che abbia rilievo distinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall’art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l’alterazione del sinallagma contrattuale. Ne consegue che detta garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa della futura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 31314 del 29/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8002 del 21/05/2012; Sez. 2, 20 Sentenza n. 24340 del 18/11/2011; Sez. 2, Sentenza n. 3806 del 11/04/1991; Sez. 2, Sentenza n. 3323 del 06/04/1987). Ad ogni modo, ai sensi dell’art. 1481, secondo comma, c.c., il pagamento non può essere sospeso se il pericolo di rivendica era noto al compratore – o al promissario acquirente – al tempo della vendita – o del preliminare di vendita –. Dunque, la previsione – così come quella successiva – si pone a cavallo tra la disciplina della vendita di cosa altrui e la garanzia per evizione, senza identificarsi né con l’una né con l’altra, ed offre un peculiare rimedio dilatorio (recte la sospensione del pagamento) per un’ipotesi particolare, rappresentata appunto dal pericolo di rivendica, senza ovviamente precludere l’azione di risoluzione. Il pericolo di molestia non si identifica nella molestia effettivamente verificatasi per diritti fatti valere sulla cosa e non postula neppure necessariamente che la prospettiva della rei vindicatio ad opera di un terzo si colleghi all’effettiva altruità, totale o parziale, della cosa. Piuttosto, il rimedio “cautelare” della sospensione del pagamento del prezzo costituisce, come anticipato, un’applicazione della norma generale dell’art. 1460 c.c., rimedio concesso a prescindere dal fondamento della pretesa del terzo, allorché il diritto del terzo sia controverso, purché ricorra un pericolo serio, concreto ed effettivo, e non puramente putativo, la cui prova incombe sul compratore. Dunque, la norma è confacente ai casi in cui vi sia o possa esservi dubbio sulla proprietà della cosa, senza che siffatto dubbio sia ancora sfociato in una situazione di evizione in atto, appunto 21 alla stregua del “fondato timore che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi”, presupposto, questo, che implica necessariamente un’indagine di fatto, così come di fatto si configura, del resto, l’indagine giudiziale atta a stabilire se la garanzia offerta dal venditore ed eventualmente rifiutata fosse idonea e, quindi, tale da rendere ingiustificato il diniego del compratore di effettuare il pagamento. Ristretto entro questi limiti e ricostruito secondo tale dinamica, ai fini di avvalersi del rimedio accordato, gioca un ruolo rilevante, nel caso di contestazione tra le parti, la valutazione della fondatezza del timore. E tanto sempre che il compratore o il promissario acquirente non fosse a conoscenza, al tempo della vendita o del preliminare di vendita, di tale pericolo, fattispecie nella quale il diritto di sospensione del pagamento non può essere esercitato e questi dovrà correre i rischi inerenti al pericolo di rivendica, fatte salve le conseguenze ove ciò si verifichi. Ne discende che, nel caso di specie, la sospensione del pagamento, a cura del promissario compratore, era preclusa, stante – secondo le argomentazioni in fatto risultanti dalla pronuncia impugnata, non sindacabili in questa sede – la conoscenza preventiva alla stipula del preliminare, non solo del credito ipotecario vantato dall’istituto bancario per l’importo emarginato sul cespite oggetto della promessa, ma anche della situazione di sofferenza del debitore promittente alienante, conseguente alla scadenza del debito per il mancato rispetto del programma rateale stabilito. 22 D’altronde, con comunicazione precedente all’instaurazione della causa (alla quale ha fatto riferimento la sentenza impugnata), la promittente alienante aveva reso nota alla promissaria acquirente la disponibilità della banca mutuante a partecipare al rogito notarile, nella qualità di creditrice per un importo inferiore al prezzo residuo che la compratrice avrebbe dovuto corrispondere, il che escludeva che vi fosse un pericolo serio, concreto, effettivo ed attuale di rivendica. Circostanza avvalorata – sempre secondo le risultanze della pronuncia impugnata – dalla transazione evocata del 21 ottobre 2016, con la quale la banca posticipava il termine di pagamento e dichiarava la propria disponibilità a concedere ulteriori proroghe ove, nelle more, fossero stati ottenuti i permessi di costruire. Sicché nessuna motivazione incomprensibile si rinviene in merito alla ricostruzione dei fatti descritta dalla Corte d’appello. 7.– Il sesto motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame del fatto decisivo, rappresentato dal legittimo comportamento di NA ai sensi dell’art. 1460 c.c. e, in subordine, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. per la mancata motivazione in merito alla legittimità del comportamento di NA. E questo perché non sarebbe stato considerato l’elemento cronologico dell’adempimento di controparte rispetto agli obblighi di informazione precontrattuale e di riequilibrio delle prestazioni contrattuali, in relazione all’importanza da essi rivestita nel sinallagma contrattuale, il che avrebbe giustificato pienamente il contegno di NA, a fronte del callido comportamento della 23 promittente venditrice, che aveva omesso di dichiarare nel contratto preliminare che l’intero debito ipotecario era scaduto da tempo e non aveva fornito le dovute garanzie. Evidenzia l’istante che, nelle more, l’immobile oggetto del preliminare era stato venduto all’asta dal Tribunale di Venezia, su impulso del cessionario del credito della AR, sicché il contratto avrebbe dovuto essere risolto per inadempimento della promittente venditrice, con la condanna alla restituzione della somma versata a titolo di caparra. 7.1.– Anche tale motivo è inammissibile, in ragione della ricorrenza di una “doppia conforme”. 8.– In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto. Le spese e compensi del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con distrazione a vantaggio del difensore della controricorrente, che ne ha fatto istanza, quale anticipatario, ai sensi dell’art. 93 c.p.c. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P. Q. M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 18.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre 24 rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione a vantaggio del difensore antistatario. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 26 febbraio 2026. Il Consigliere estensore CE AN La Presidente IL HI