Sentenza 15 aprile 1999
Massime • 2
Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.
Il principio secondo il quale "nemini res sua servit" non si applica in tema di condominio negli edifici, non sussistendo, in tal caso, la (necessaria) identità delle posizioni soggettive (dovendosi, all'uopo, distinguere tra la qualità di proprietario e quella di comproprietario), così che la possibilità di costituire servitù sulle parti comuni dell'edificio a vantaggio dei piani (o degli appartamenti) in proprietà esclusiva si ammette quando il condomino non usi delle cose comuni "iure proprietatis", bensì "iure servitutis". Ne consegue che, ove ciascun condomino utilizzi le cose, gli impianti ed i servizi comuni nel rispetto della loro destinazione, egli ne gode in virtù e per effetto del proprio diritto di condominio, ma, se delle cose stesse gode secondo una destinazione diversa, è nella facoltà degli altri partecipanti alla comunione impedire tale forma abusiva di godimento, ovvero consentirla espressamente, con la ulteriore conseguenza che, riconosciuto al condomino, con carattere definitivo, il diritto di godere delle cose degli impianti e dei servizi comuni in modo diverso da quello consentito dalla loro specifica destinazione, e qualora tale godimento si risolva in un peso imposto su di esse a vantaggio di un piano o di una porzione di piano di proprietà esclusiva, tale diritto deve qualificarsi come vera e propria servitù prediale costituita su di una cosa comune a vantaggio di un piano o di una porzione di piano dell'edificio.
Commentari • 4
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PREMESSA La clausola mediante la quale si concede ad una singola unità immobiliare l'uso esclusivo di un'area, si è diffusa attraverso la prassi negoziale, in particolare notarile: e si è in particolare ipotizzato che tale diffusione possa aver trovato la sua ragion d'essere, almeno in taluni casi, quale escamotage per risolvere, tramite la qualificazione surrettizia, problemi catastali, ad esempio, per il mancato frazionamento dell'area comune. Nondimeno, è vero che nella giurisprudenza non è raro imbattersi in decisioni rese nell'ambito di liti in cui si controverte della pretesa titolarità in capo ad un condomino (o ad alcuni condomini) di un diritto di uso esclusivo su una porzione, …
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Avevamo paventato, già in tempi non sospetti, di un possibile contrasto giurisprudenziale in merito alla necessità della trascrizione del regolamento condominiale ovvero del semplice richiamo nei singoli atti di acquisto, per la sua concreta opponibilità ai singoli acquirenti (http://giurisprudenzacivile.diritto.it/docs/38742-i-limiti-alla-propriet-privata-imposti-dal-regolamento-contrattuale-possibile-contrasto-giurisprudenziale), ora, con la sentenza n. 22310, pubblicata in data 3.11.2016, il dubbio è diventato certezza. L'oggetto del contendere è il regolamento condominiale contrattuale, vale a dire quello predisposto dal costruttore o dall'originario unico proprietario dell'immobile …
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Partiamo dal presupposto che esistono due tipologie di regolamento condominiale, quello di natura assembleare, rinveniente dalla formulazione dell'art. 1138 c.c., che prevede, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, e quello di natura contrattuale, vale a dire il regolamento predisposto dall'originario proprietario ovvero dal costruttore dell'immobile. Il regolamento contrattuale, di cui ci occuperemo in questa sede, spesso e volentieri impone anche limitazioni alla proprietà …
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 15/04/1999, n. 3749 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 3749 |
| Data del deposito : | 15 aprile 1999 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 7°99 Oggetto LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIO EGOLAMENTO SEZIONE CONT C ILE CONDOMINIO Composta dagli Illm Sig ri Magistati Dott. Gaetano GAROFALO Presidente R.G.N. 8427/96 Cron. 5800 Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Consigliere Dott. Rafaele CORONA Rel. Consigliere Rep. 1649 Consigliere Ud. 04/12/98 Dott. Giuseppe BOSELLI Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO ha pronunciato la seguente SEN TENZA sul ricorso proposto da: AN NE, EO MI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA NIZZA 59, presso lo studio dell'avvocato ASTOLFO DI AMATO, che li difende CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE unitamente agli avvocati FRANCESCO САРРА, STEFANO Rilasciata copla studio, al SIG. IL SOLE 24 ORE CAPPA, VINCENZO MARICONDA, giusta delega in atti;
L.6000per diritti 15 APR. 1999 - ricorrenti IL CANCELLIERE
contro
EN, elettivamente PUGLIESE GIUSEPPINA IRE 3000 domiciliata in ROMA VIA DELLA GIULIANA 66, presso lo CANCELLERIA studio dell'avvocato MASTRANGELI, difesa dagli 1998 avvocati D'AMICO MICHELE ANTONIO, FRANCO MASTRANGELI, CC186983 2024 giusta delega in atti;
CC186963 -1- IRITTI PP O PIE CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Richiesta copia studio UFFICIO COPIE dal Sig. LA Tribuna ANG TUA 3 6000 per dirini studio Rilasciate controricorrente 23 GIO 1999 F al SIG вось IL CANCELLIERE nonchè contro per diritti it 15 APBANCEBLIER CONDOMINIO CENTRALE SAN FELICE E CONDOMINIO PERIFERICO N 11 SAN FELICE;
CORTE SUPREMA DI CASSAZION intimati UFFICIO CODE avverso la sentenza n. 681/96 della Corte d'Appello di Rilasciat- вс studi al SIG Goro MILANO, depositata il 05/03/96; per diniti 11 15 HPR. 1999 udita la relazione della causa svolta nella pubblica IL CANCELLIGAS udienza del 04/12/98 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
Plasciat 81 316 сеч udito 1''Avvocato MARICONDA, difensore del ricorrente, 6 te che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo NARDI che ha concluso per il CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE rigetto del ricorso. UFFICIO COPIE Richiesta copia studio dal sig. ble Flut 6000 per diritti L. LIRE 2000 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE # - 1 GIU, 1999- CANCELLERIA UFFICIO COPIE KL CANCELLIERE Richiesta copia esecutiva 1dal Sig. MASTRANCEL per diritti L.10 +15 1 GIU. 1999 AT435441 it LIRE 2000 CANCELLERIA IL CANCELLIERE AT435449 LIRE 2000 I T CANCELLERIA T I R I D AN940851 易 AW340852 AT435450 AN340853 -2- SVOLGIMENTO PROCESSO Con citazioni 5 e 15 febbraio 1991, SE PU in ME convenne, davanti al Tribunale di Milano, i coniugi NE EL e IN RG, il Supercondo- minio di Milano San Felice e il Condominio Periferico n. 11 facente parte del suddetto complesso immobiliare. Espose di essere proprietaria di un appartamento sito nel condominio periferico n. 10, contrassegnato dal numero civico 12 dell'ottava strada all'interno del citato super- condominio, e che i convenuti coniugi EL e RG, proprietari della metà del sottotetto dell'edificio del con- dominio periferico n. 11, avevano realizzato sul tetto due lucernai, in violazione degli artt. 5, 7 e 25 del regolamen- to del supercondominio e dell'art. 4 del regolamento dei condomini periferici, nonché dell'espresso divieto inseri- to in tutti gli atti di acquisto di modificazioni e di - innovazioni dell'aspetto esterno, della volumetria delle facciate e di ogni altro elemento architettonico di tutte le costruzioni del complesso I lucernai costituivano innova- zioni vietate, perché non erano state autorizzate dall'as- semblea e perché erano lesive del decoro architettonico pro- prio di tutti gli edifici. Domandarono che i convenuti fossero condannati al ripri- stino, a loro cura e spese, della situazione preesistente. I coniugi NE EL e IN RG e il Con- dominio Periferico n. 11 si costituirono ed eccepirono la 1 carenza di legittimazione ad e dell'attrice, perché non n. 11; nel merito, partecipante al Condominio Periferico contestarono il fondamento delle domande avverse e ne chie- sero il rigetto. Il Supercondominio San Felice di Milano rimase contumace. Con sentenza 5 marzo 21 maggio 1992, il Tribunale di- chiarò la legittimazione e l'interesse dell'attrice, ma re- spinse nel merito le sue domande e la condannò alla rifusio- ne delle spese. Pronunziando sull'appello proposto da SE Puglie- se in ME, in contraddittorio con NE EL, IN RG, il Condominio Periferico n. 11 (e in con- tumacia del Supercondominio), con sentenza 24 gennaio 5 marzo 1996, la Corte d'Appello di Milano condannò gli appel- ' lati a ripristinare, a loro cura e spese, la situazione pre- esistente, autorizzando in difetto l'appellante a provveder- vi. Ricorrono per cassazione NE EL e IN RG;
resiste con controricorso SE PU in ME;
non si costituiscono gli intimati Supercondominio San Felice e Condominio periferico 11. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.- La decisione del ricorso esige la soluzione di deli- cate questioni di diritto, da esaminare in termini generali. del cosiddetto regolamento 1.1 Anzitutto, l'efficacia CORTE SUPREMADI CASSAZIONE LIRE 1000 LIRE 5000 UFFICIO COPIE contrattuale di condominio. CANCELLERIACANCELLERIA Richiesta copia studio dal Sig.MONDO GUD. 2 per diritti - 9 SET. 1999 Spesso, il proprietario de intero edificio (o di tutto il complesso immobiliare), che normalmente è anche il CO- struttore, in epoca precedente alla formazione del condomi- LIRE 1500 nio predispone il regolamento che, con una clausola inserita CANCELLERIA in ciascun contratto di compravendita, fa accettare da tutti gli acquirenti. Il vincolo degli acquirenti nei confronti del venditore non si discute. Ma una volta che questi ha alienato tutti i piani o le porzioni di piano e non è più proprietario di nessun locale nell'edificio, si pone il problema della pos- 1264519 sibilità, da parte di ciascun proprietario, di far valere il E260520 regolamento rispetto agli altri proprietari, che nei suoi confronti non si sono obbligati. Secondo la configurazione più convincente, le clausole contenute nei distinti contratti di vendita costituiscono altrettante manifestazioni di adesione, in base alle quali ciascuno acquirente assume l'obbligo di osservare il regola- LIRE 1500 CANCELLERIA mento. Sempre che il primo atto di vendita costituisca un contratto aperto agli acquirenti successivi e che, nei sus- seguenti atti di vendita, i compratori dichiararono di ade- rire al regolamento richiamato nella prima compravendita. Per affermare la natura contrattuale del regolamento di condominio, predisposto dal venditore e accettato dai singo- li acquirenti negli atti di acquisto, invero, bisogna tener E260411 presente la volontà manifestata in concreto nei singoli atti GEMA DI CASSAZIONE secondo l'effettïva e interpretarla in modo complessivo, PICIO COPIE R uesta copia studic PARISELLA Sig. 3 Jer diritti 18000 intenzione dei contraenti. Somite, infatti, le pattuizioni che vengono stipulate dopo la prima vendita si conformano in modo da essere considerate come i momenti susseguenti di un iniziale contratto aperto. Riconosciuta senza contrasti la generica comunione di scopo, poiché è interesse comune a tutti gli acquirenti col- laborare a regolare meglio la convivenza nell'edificio, il contratto posto in essere dal venditore, unico originario proprietario, prevede esplicitamente o in modo implicito la adesione degli acquirenti successivi. Le adesioni si dirigo- no al venditore, il quale assume la funzione di persona au- to-designata a perfezionare il contratto e, ad un tempo, esplica una sorta di potere rappresentativo esterno, in quanto costituisce il punto di riferimento del gruppo in formazione. Il potere rappresentativo esterno, assunto in modo unilaterale e, poi, volta per volta riconosciuto neces- sariamente nelle clausole dei successivi contratti di com- pravendita, in quanto presupposto necessario della loro ope ratività, supera la necessità di comunicare l'adesione a tutti i contraenti. Al contratto originario, stipulato tra il costruttore venditore ed il primo acquirente, già perfe- zionato tra loro ed idoneo a produrre gli effetti, si ag- giungono in seguito i nuovi acquirenti. Ciò avviene in virtù della clausola di adesione, che permette l'entrata nel con- tratto dei nuovi proprietari dei piani o delle porzioni di CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE piano;
ovverosia della clausola, che permette l'adesione UFFICIO COPIE Richiesta copia studio dal Sig. BARBIERI 4 per eritti L. 6000 nuove parti, le quali condivis a pari titolo gli effetti con la parti originarie, senza che sia necessario un nuovo procedimento di formazione tra gli stipulanti il primo con- tratto e quelli nuovi. L'apertura del contratto, tuttavia, riguarda soltanto persone determinate: vale a dire, le persone, che acquiste- ranno un piano o una porzione di piano siti nell'edificio. Il regolamento contrattuale di condominio diventa effi- cace nei confronti degli acquirenti a mano a mano che gli appartamenti vengono venduti: diventa efficace nei confronti di tutti, perciò, una volta che l'ultimo acquirente ha ade- rito. In seguito a ciò, diventa regola del condominio.
1.2 Quindi, la natura dei vincoli, che dal regolamento contrattuale hanno origine. Come tutti i contratti, anche i regolamenti contrattuali di condominio a norma dell'art. 1322 cod. civ. possono co- stituire rapporti giuridici patrimoniali. Avuto riguardo al numerus clausus dei diritti reali e delle obbligazioni prop- ter rem, tuttavia, non basta affermare che i regolamenti possono costituire diritti o obbligazioni, con riferimento tanto alle cose, agli impianti ed ai servizi di uso comune, quanto alle unità immobiliari in proprietà solitaria. Avuto riguardo al numerus clausus dei diritti reali e delle obbli- gazioni propter rem, deve essere identificato con esattezza il tipo dei rapporti di natura reale, che vengono costitui- ti. In relazione alle formule impiegate dai regolamenti, le 5 quali solitamente fissano lim ioni ai diritti o all'eser- cizio di essi sulle parti comuni o sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, ovvero impongono pesi sulle cose comuni a vantaggio dei piani o delle porzioni di piano, op- pure impongono pesi su talune unità immobiliari a vantaggio di altre unità, le soluzioni oscillano tra le obbligazioni propter rem, gli oneri reali o le servitù reciproche. Le differenti soluzioni comportano riflessi importanti relativamente all'efficacia rispetto agli aventi causa dalle parti stipulanti. L'efficacia erga omnes delle obbligazioni, degli oneri e dei diritti reali frazionari originati dal regolamento di condominio suppone la trascrizione. La tesi, che definisce gli obblighi imposti con il regolamento come obbligazioni propter rem 0 come oneri reali, non risolve il problema, perché dalla legge non è previsto che le obbligazioni o gli oneri reali si trascrivano nei pubblici registri immobilia- ri. Possono essere trascritti, infatti, non i regolamenti contrattuali, che costituiscono obbligazioni e oneri reali, ma soltanto i regolamenti contrattuali, che costituiscono servitù prediali (art. 2643 n. 4 cod. civ.). Sotto questo profilo sembra più soddisfacente l'altra tesi, che ammette la costituzione di servitù prediali reciproche non solo tra cose in proprietà separata esistenti nello stesso edificio, ma anche la costituzione di servitù sulle cose, sugli im- pianti e sui servizi comuni a vantaggio dei piani o delle 6 porzioni di piano in propri 'esclusiva, appunto perché detti vincoli possono essere trascritti nei registri immobi- liari.
1.3 Quanto al tipo delle servitù, nel diritto vigente, la questione della tipicità non si pone più di fronte alla definizione dell'art. 1027 cod. civ., che disciplina non i singoli tipi, ma la categoria generale delle servitù. Nel sistema della legge conta non il nome, ma il carattere del rapporto, consistente nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprie- tario: in che consiste il concetto di servitù. Non sono, dunque, tipiche le servitù, ma è tipica la categoria delle servitù. Nell'ambito dei rapporti reali, si riscontra una serie aperta di servitù, le quali rientrano tutte nella definizione generale dell'art. 1027 cod. civ. e che sono soggette alla disciplina del titolo VI del libro terzo del codice civile. Allo stesso modo in cui è tipica la proprietà, il cui contenuto differisce concretamente in or- dine all'oggetto (una cosa è la proprietà di un fondo rusti- co, altra quella di un edificio, di un autoveicolo, di una nave, di un gioiello, di un bene di consumo etc.), così nel- la categoria generale delle servitù, certamente tipica, si distinguono molteplici figure, dotate del diverso contenuto stabilito in concreto;
ma tutte contrassegnate dal carattere peculiare del peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario. 7 principio nemini res sua 1.4 Chiarito ciò, seconde impossibile che una servitù sus- servit, è giuridicamente sista tra due fondi appartenenti al medesimo proprietario, trattandosi di posizioni opposte che non si possono riunire in capo alla medesima persona: anche perché il proprietario esercita il potere sul fondo non iure servitutis, ma iure dominii. Ma nel condominio negli edifici non sussiste la identità delle posizioni soggettive, dovendosi distinguere tra la posizione del soggetto come proprietario e come comproprie- tario. Allo stesso tempo, la possibilità di costituire del- le servitù prediali sulle parti comuni dell'edificio a van- taggio dei piani o degli appartamenti in proprietà esclusiva si ammette quando il condomino non usa delle cose comuni ių- re proprietatis, ma iure servitutis. Se ciascun condomino utilizza le cose, gli impianti ed i servizi comuni nel ri- spetto della loro destinazione, egli ne gode in virtù e per effetto del diritto di condominio. Ma se delle cose gode secondo una destinazione diversa, gli altri partecipanti, come hanno diritto di impedire tale forma abusiva di godi- mento, possono anche consentirla espressamente. Se al condo- mino viene riconosciuto, con carattere definitivo, il dirit- to di godere delle cose, degli impianti e dei servizi comuni in modo diverso, da quello consentito dalla specifica desti- nazione delle parti comuni, quando tale godimento si risolve in un peso imposto sulle parti comuni a vantaggio di un pia- 8 no o di una porzione di pian i proprietà esclusiva, tale diritto deve qualificarsi come vera e propria servitù pre- diale, costituita su una cosa comune a vantaggio di un piano o di una porzione di piano. D'altra parte, l'ammissibilità della costituzione di servitù tra i piani e le porzioni di piano appartenenti a proprietari diversi, aventi anche il carattere della reci- procità, si ammette quando, in ragione del peso imposto, ciascun piano o porzione di piano risulta essere dominante e servente rispetto agli altri immobili e legato ad essi da un rapporto, che si configura come servitù e che non cessa di essere distinto ancorché sia del medesimo tipo.
2. Alla luce dei principi esposti, la decisione segue de plano. е р 2.1 Non può essere accolto il primo motivo, con il qua- le i ricorrenti lamentano violazione degli artt. 345 e 360 n. 4 cod. proc. civ., per avere l'attrice in grado di appel- lo proposto una domanda nuova, facendo valere una diversa causa petendi, configurata dalle clausole contenute negli atti di acquisto, cui in primo grado non aveva accennato se non incidentalmente nella comparsa conclusionale. Per la verità dalla sentenza impugnata (pag. 3) risulta a fondamento dell'azione proposta, la PU aveva che, dedotto non soltanto che la costruzione dei due lucernai violava le disposizioni dei regolamenti del supercondominio e dei condomini periferici, ma che violava altresì il divie- 9 to di apportare qualsivoglia effica ad ogni altro elemento architettonico degli edifici, inserito in tutti gli atti di acquisto. Ma ammesso che, in citazione, l'attrice non avesse fat- to riferimento alle clausole inserite negli atti di acqui- sto, la domanda non potrebbe considerarsi nuova, in quanto l'impegno di non apportare modifiche da origine ad una ser- vitù prediale reciproca e, pertanto, il profilo attivo del rapporto reale suddetto poteva farsi valere indipendentemen- te dalla indicazione del titolo. Per giurisprudenza costante, invero, la causa petendi nelle azioni a difesa della proprietà e degli altri diritti reali di godimento posto che tali diritti si individuano solo in base al loro contenuto - si identifica con il dirit- to stesso e non con il titolo, che ne costituisce la fonte. Pertanto, l'allegazione in appello di un titolo diverso da quello dedotto in primo grado non importa mutamento della domanda e della situazione giuridica con essa fatta valere (Cass., Sez. II, 21 giugno 1995, n. 7033; Cass., Sez. II, 30 novembre 1988, n. 6504). 2. 2/3.- Non possono essere accolti neppure il secondo ed il terzo motivo, da esaminarsi congiuntamente data la loro connessione, con i quali i ricorrenti lamentano viola- zione e falsa applicazione degli artt. 1372 cod. civ. e 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ., perché le clausole suddette pos- sono avere effetto soltanto tra il venditore e ciascuno de- 10 gli acquirenti e non danno so, direttamente tra questi ultimi, a reciproci diritti ed obblighi. (Non assume rile- la trascrizione degli attivanza aggiungono i ricorrenti di acquisto, trattandosi di patti con efficacia meramente obbligatoria, cui la pubblicità immobiliare non conferisce il requisito della opponibilità e, d'altra parte, sul punto la sentenza è del tutto carente di motivazione). Come si è chiarito sopra, il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edifi- cio, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del caratte- re convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti sen- za limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass., Sez. II, 11 maggio 1996, n. 4439; Cass., Sez. II, 7 gennaio 1992, n. 49 % Cass., Sez. II, 13 luglio 1983, n. 4781). Allo stesso tempo, la sentenza si sottrae alle censure, motivata sul punto in modo logicamente corretto eessendo sufficiente.
2.4 Non può essere accolto neppure il quarto motivo, con il quale il ricorrente deduce violazione e falsa applicazio- ne delle norme in materia di interpretazione del contratto (artt. 1362 ss. cod. civ.) e insufficiente e contraddittoria 11 motivazione su un punto decis o della controversia, per esser mancata nella sentenza una visione armonica, coordina- ta e sistematica del contenuto degli atti di acquisto, dei regolamenti dei condomini periferici e del supercondominio. Insegna la giurisprudenza che l'interpretazione del re- golamento contrattuale di condominio da parte del giudice del merito è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni dell'ermeneutica giuridica, oppure vizi logici (Cass., Sez. II, 28 ottobre 1995, n. 11278; Cass., Sez. II, 28 agosto 1990, n. 8899). Anche sotto questo profilo la sentenza impugnata va im- mune da critiche, essendo motivata in modo logicamente cor- retto e sufficiente.
2.5 Del pari da respingere è il quinto mezzo, con il quale i ricorrenti osservano che le clausole suddette, se esaminate nel senso di creare vincoli valevoli anche per gli eventi causa dalle parti originarie, devono essere conside- rate nulle per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali. L'osservazione è incongruente, perché le clausole non costituiscono obbligazioni propter rem, le quali indubbia- mente configurano un numero chiuso e si esauriscono nelle specie espressamente previste dalla legge (per esempio, in materia di condominio negli edifici, nelle obbligazioni di contribuire alle spese per le parti comuni). Dalle clausole contrattuali suddette hanno origine delle servitù recipro- 12 che, consistenti nell'assogget te al peso della immodifica- bilità tutti i piani o le porzioni di piano in proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari.
2.6 Non può essere accolto neppure il sesto motivo, con il quale i ricorrenti denunziano violazione della normativa in materia di proprietà (in specie della pienezza ed esclu- sività del diritto ex art. 832 cod. civ.), che non ammette vincoli obbligatori di durata perpetua, e dell'art. 1421 cod. civ., posto che l'interpretazione data dalla corte d'Appello porterebbe la nullità delle clausole anche per contrasto con il divieto di vincoli obbligatori perpetui del diritto di proprietà. Trattandosi di servitù reciproche, la loro connotazione è proprio quella di apportare, con il carattere della perpe- tuità, determinati pesi al fondo altrui e, quindi, delle limitazioni alle facoltà ed ai poteri del proprietario di esso.
2.7 E' inammissibile il settimo motivo, con i quale i ricorrenti rilevano che un contenuto tanto vincolante, come quello attribuito dal giudice di secondo grado alle clausole in considerazione, non corrisponde ad interessi giuridica- mente meritevoli di tutela. (Aggiungono i ricorrenti che la sentenza impugnata difetta di ogni motivazione sul punto). Si tratta, infatti, di una questione nuova, di cui non s'è discusso in sede di merito. Nel giudizio di legittimità, invero, non è ammessa la 13 deduzione di motivi, i quali untroducano temi diversi da quelli fatti valere nel giudizio di merito, posto che il controllo di legittimità non si estende alla risoluzione di nuove questioni di diritto (o di fatto) non trattate in pre- cedenza (Cass., Sez. Lav., 12 febbraio 1993, n. 1772; Cass., Sez. II, 4 settembre 1991, n. 9358).
2.8 Deve respingersi l'ottavo mezzo, con il quale i ricorrenti si dolgono dell'affermazione della Corte d'Appel- lo circa la irrilevanza di eventuali lesioni del decoro ar- chitettonico, che invece avrebbero dovuto essere verificate e valutate, alla luce di varie circostanze che erano state esposte in appello. Appare del tutto corretto il ragionamento della Corte d'Appello, secondo cui l'accertata violazione del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche, contenuto nei singoli atti d'acquisto, rendeva superfluo l'esame circa il rispetto o no del decoro architettonico dell'edificio.
2.9 Per concludere, non può accogliersi il nono motivo, riguardante la pretesa violazione della materia della legit- timazione ad agire per il rispetto di clausole poste nel- l'interesse del supercondominio. Non è vero, infatti, che la PU fosse priva della legittimazione ad agire, compe- tendo questa esclusivamente all'amministratore del condomi- nio centrale. Ogni partecipante al condominio, invero, è titolare del 14 potere di agire anche da solo, individualmente, a difesa dei diritti comuni inerenti al fabbricato condominiale. Il con- dominio, infatti, è sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali sono rappresentati per mandato dall'amministratore, ma ciò non priva i singoli dal potere di agire personalmente a difesa dei loro diritti (Cass., Sez. II, 27 gennaio 1997, n. 826; Cass., Sez. II, 20 12 aprile 1994, n.aprile 1995, n. 4465; Cass., Sez. II, 2392; Cass., Sez.. II, 14 dicembre 1993, n. 12304). 3.- Rigettato il ricorso, la Suprema Corte deve condan- nare in solido i ricorrenti alla rifusione delle spese pro- 109T 25000 cessuali.
PER QUESTI MOTIVI
TOT. 35000 La Corte: rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alla rifusione delle spese processuali, che liquida in com- plessive lire 3.461.150 ' ivi comprese le spese vive per lire 46.1.150 e lire 3.000.000 per gli onorari. Roma, 4 dicembre 1998. Il Consigliere est. Il Presidente (dott. Rafaele Corona) (dott. Gaetano Garofalo) i япти seer. MAG. 1999 ILA IL COLLABORATORE DI CANCELLERIA M A 8 NT il AN NC . 1 A a 13 U Depositato in Cancelleria om Q R IN 8 Roma, li 15 APR. 1999 a C 11 O egistrata e E T R Puglies N TO E IL COLLABORATORE DI CANCELL T C E o E IR M R R io D N. T z IL . a " n L g I