Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO BALDASSARRE - Presidente -
Dott. MARIO SPADONE - Consigliere -
Dott. FRANCO PONTORIERI - Consigliere -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. MATTEO IACUBINO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EL VA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MUGGIA 33, presso lo studio dell'avvocato GIGANTE PIETRO, difeso dall'avvocato ENRICO VENERUSO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AR OP, AR RI, AR GL;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 12169/96 proposto da:
AR RI, AR OP, elettivamente domiciliati in ROMA VIA ATTILIO REGOLO 19 INT 1, presso lo studio dell'avvocato BONIFAZI LUCA, difesi dall'avvocatato ARCANGELO BONIFAZI, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
EL VA;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1269/96 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 04/04/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/10/98 dal Consigliere Dott. Matteo IACUBINO;

udito l'Avvocato Enrico VENERUSO, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del primo motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri;
assorbito anche il ricorso incidentale condizionato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 7 novembre 1970 MA TE conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Civitavecchia LA G. Battista esponendo che il predetto deteneva un appartamento sito in Civitavecchia, Via Lesen 14, int. 3, di proprietà di essa istante, in comunione con i coeredi di AR EO;
che la sua qualità era basata su di una documentazione incontrovertibile;
che mai aveva trasmesso ad altri i propri diritti su tale immobile. Ciò premesso, chiedeva che fosse dichiarato il suo diritto di proprietà su detto immobile, in comunione con gli eredi di AR EO, e che l'LA fosse condannato alla restituzione dello stesso. L'LA opponeva di avere ricevuto detto appartamento in locazione da OR OR e, su autorizzazione del G.I., con atto notificato il 22 dicembre 1970, chiamava in causa lo OR chiedendo che il medesimo fosse condannato a sollevarlo da qualunque conseguenza fosse per derivargli dall'azione contro di lui esperita da AR TE, ivi compreso l'eventuale onere delle spese. Lo OR deduceva che in data 9 gennaio 1958 aveva stipulato un compromesso di vendita con AR RI, AR LA, CH RI ved. AR, in proprio e quale esercente la patria potestà sul minore AR EO, in forza del quale era stato da tempo immesso nel possesso dell'appartamento.
Chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa i sunnominati, e, nel merito, il rigetto della domanda attrice.
Su autorizzazione del G.I, con atto notificato il 22 febbraio 1971, lo OR chiamava in causa i predetti per sentir dichiarare il suo diritto sull'appartamento de quo, in forza del succitato compromesso di vendita, ed avvenuta la compravendita, e ordinare le opportune trascrizioni e volture;
condannare il AR e la CH, in proprio e nella sua qualità, a sollevarlo da qualunque conseguenza fosse per derivare dall'azione intentata da AR TE;
condannare i medesimi a risarcirgli tutti i danni patiti e patiendi a seguito del ritardato rogito e dell'azione esperita da AR TE, danni il cui ammontare sarebbe stati precisato in corso di causa o in separato giudizio;
in subordine, nel caso che la proprietà, in cui trovavasi l'appartamento, non fosse stata ancora divisa fra i coeredi, ordinare il suo subentro nei diritti spettanti ai AR - CH nella comunione ereditaria indivisa, fino alla concorrenza delle somme da lui pagate, somme rivalutate ed aumentate degli interessi, o dichiarare risolto il contratto preliminare per fatto, colpa e inadempienza dei AR CH con condanna dei medesimi a restituire tutte le somme versate, con rivalutazione ed interessi, nonché a risarcirgli tutti va danni subiti.
AR EO, resistendo, deduceva che l'atto registrato il 15 maggio 1967 (al n. 3597), in base al quale lo OR pretendeva che fosse dichiarato il suo diritto di proprietà sull'appartamento, non lo riguardava ne' lo vincolava, non solo perché da lui mai sottoscritto, ma anche perché posto in essere senza l'autorizzazione prevista dall'art. 375 C.C.. Chiedeva che fosse dichiarata la nullità dell'atto privato del 9 gennaio 1958 e che lo OR fosse condannato a rimborsargli la quota di sua competenza delle rendite percepite con l'utilizzazione di detto immobile.
AR RI, assumendo che il rapporto con lo OR era un rapporto di natura obbligatoria, i cui "eventuali diritti", si erano, rescritti con il decorso del termine decennale, chiedeva il rigetto delle domande proposte dallo OR e la condanna del medesimo al pagamento in suo favore della quota spettante delle rendite da lui conseguite con itutilizzazione dell'immobile.
AR LA e CH RI non si costituivano.
Intervenivano nel processo altresì AR RI e RI, quali eredi di AR DO, che aderivano alla domanda di AR TE. Con sentenza del 14 - 22 novembre 1979 il Tribunale, definendo il giudizio limitatamente ai rapporti fra AR TE, RI, IR e RI da una parte e LA OV e OR OR dall'altra, rigettava le domande proposte dall'attrice e dalle intervenute nei confronti dell'LA e dello OR, condannando le medesime alla rifusione delle spese in favore dei predetti;
provvedeva per il prosieguo della causa come da separata ordinanza.
Nell'ulteriore corso venivano espletati l'interrogatorio dell'LA e consulenza tecnica al fine di accertare le migliorie apportate all'appartamento dallo OR.
Con sentenza del 5 - 17 febbraio 1986 il Tribunale condannava lo OR a pagare a RI AR e AR EO la complessiva somma di L. 4.080.000, in proporzione delle rispettive quote, con gli interessi legali, ed a rifondere a ciascuno dei due le spese del giudizio;
dichiarava inammissibile la domanda proposta dallo OR all'udienza dell'8 febbraio 1984.
OR OR proponeva appello avverso detta sentenza. AR EO e AR RI resistevano e a loro volta proponevano appello incidentale.
AR LA, già contumace nel giudizio di primo grado, del pari resisteva all'appello e ne chiedeva il rigetto.
Con sentenza n. 2092/88 la Corte di Appello di Roma rigettava l'appello principale proposto da EL OR e quello incidentale proposto da AR EO.
Ricorreva per cassazione lo OR. Resistevano con controricorsi AR RI e AR EO.
Questa Corte con sentenza n. 2949/92, affermato che l'atto denominato "compromesso di compravendita" dovesse essere interpretato e con congrua motivazione si dovesse decidere al riguardo, insufficiente e meramente apparente essendo sul punto la sentenza della Corte di Appello, accoglieva il ricorso dello OR "nei limiti di cui in motivazione", cassava la sentenza impugnata e rinviava ad altra sezione della stessa Corte di Appello anche per le spese del giudizio di legittimità.
La causa veniva riassunta in sede di rinvio da AR RI e AR EO.
Si costituivano EL OR e AR LA. La Corte di appello, così adita in sede di rinvio, con la sentenza 20.12.1995 - 4.4.1996 ha qualificato come di valenza obbligatoria, e non traslativa - reale" il contenuto della scrittura privata 9.01.1958, disconoscendo un diritto di proprietà per tal titolo dello OR sull'immobile in contestazione.
Ha respinto, altresì, la sua domanda intesa all'acquisto per usucapione, decennale o ventennale, sullo stesso bene. Non ammissibile ha poi giudicato l'appello incidentale di AR RI e EO, siccome il rigetto dello stesso, operato con la sentenza 2092/1988 della Corte di Appello di Roma, non era stato impugnato dai predetti, che in Cassazione si erano limitatati a resistere alla impugnazione della controparte. Sul punto erasi pertanto formato il giudicato;
ne' rinvio disposto dalla S.C. prevedeva l'esame di altro che non fosse quanto devoluto dal ricorrente OR. Ricorre nuovamente per cassazione avverso la decisione suddetta, pronunciata in sede di rinvio, lo OR, articolando tre motivi di impugnazione. Resistono con controricorso e propongono contestualmente ricorso incidentale condizionato, con unito atto, AR RI e AR EO. Nessuna attività difensiva da parte di AR GL.
Sia il ricorrente che i resistenti hanno depositato memorie sul termine ex art. 378 C.P.C.. MOTIVI DELLA DECISIONE
Va disposta la riunione dei ricorsi a norma dell'art. 335 cod. proc. civ.. Con il primo mezzo di ricorso lo OR, denunciando il vizio ex art. 360 n. 5 C.P.C., sostiene che è insufficiente la motivazione della Corte territoriale laddove valuta la natura e portata della scrittura del 9-19-98 alla luce della sola clausola contrattuale che prevedeva la possibilità, per esso contraente, di "intervenire alla stipula dell'atto notarile direttamente o con persona da nominare". Tale clausola per contro, di uso corrente, non poteva da sola valere a "distinguere la valenza obbligatoria o traslativa di un preliminare".
La censura è infondata.
L'interpretazione della volontà contrattuale costituisce accertamento in fatto, incensurabile in cassazione ove logicamente motivata (ex plurimis;
Cass., 2^, 3142/'98; 3084/'98; 11249/'97), siccome rimessa al compito esclusivo del giudice di merito (nella specie del rinvio).
Nel caso che occupa, mentre la Corte territoriale ha tratto argomenti sul punto dall'espresso sdoppiamento delle tappe contrattuali voluto dalle parti (preliminare - successivo "atto notarile .... a stipularsi direttamente 'o per persona da dominare', generica è la doglianza del ricorrente..." che, a tale interpretazione, non oppone alcun dato contrattuale contrastante, ne' dice quali elementi negoziali ritiene pretermessi nell'operazione ermeneutica, pur concisa, del giudice del rinvio. Nemmeno indica i canoni dell'interpretazione violati (v. Cass. 2^, 11249/'97); n. 3142/'98). La rilevata aspecificità del motivo di ricorso non può essere sanata dalla memoria difensiva ex art. 378 c.p.c. (cfr. Sez. Un. n. 4445/'97), ove peraltro lo stesso ricorrente ammette che: "un contratto preliminare prevede per sua natura la stipula di un contratto definitivo....".
Con il secondo motivo si denuncia omesso esame un punto decisivo, costituito dalla doglianza la qualità di "conduttore", impropriamente attribuita nella sentenza (impugnata con il primo ricorso) ad esso OR, pur in assenza di qualsivoglia contratto di locazione con i AR, contratto - questo - da nessuno dedotto. Precisa il ricorrente che la sua censura è finalizzata ad evitare un giudicato sul punto.
Osserva il Collegio - considerato detto intento dichiarato - che v'è carenza di interesse al ricorso nel momento in cui la qualifica di conduttore assume valore del tutto incidentale nella decisione della Corte di merito ed è inserita in un contesto ove la qualità che si intendeva contrastare era quella di proprietario del bene. Nessun effetto di giudicato, pertanto, sulla ventilata questione. Con il terzo, e ultimo, mezzo di ricorso si denuncia il vizio ex art.360 n. 5 C.P.C. e la violazione dell'art. 184 C.P.C.. Deduce invero il ricorrente che, mentre il rigetto della domanda di usucapione breve era dipeso dall'errata interpretazione della scrittura privata citata, per quello inerente la usucapione ventennale la Corte d'appello aveva omesso di considerare che, quanto meno sulla quota di pertinenza di AR GL, il termine erasi maturato, visto che costui era intervenuto in giudizio solo il 26-03-87, quindi "dopo quasi trent'anni dalla stipula della scrittura privata". Osserva al riguardo questa Corte che, mentre la premessa sulla usucapione breve è assorbita dal rigetto del primo motivo, la censura relativa all'usucapione ventennale a carico di LA AR è ugualmente infondata. Nella specie, invero, la quota di quest'ultimo non è separata da quella delle coeredi sorelle. È allora evidente, vertendosi in tema di diritti azionabili allo stesso titolo su quote ideali di un bene indiviso, che le opposizioni giudiziali interrompenti il possesso "ad usucapionem" - avanzate da un comproprietario indiviso non possono non esser comuni, e quindi estendersi, anche all'altro. Uno essendo, e indiviso, il bene, preteso oggetto di usucapione, non è oggettivamente concepibile un possesso "ad usucapionem" esercitato in modo diverso che su quote ideali indivise dello stesso.
Con il ricorso incidentale condizionato i resistenti si dolgono per omessa pronuncia sulla loro domanda di condanna dello EL al pagamento delle ulteriori rendite, percepite con l'utilizzo promesso in vendita successivamente alla prima sentenza, più accessori. Trattandosi di ricorso incidentale condizionato e venendo in toto rigettato, per le svolte considerazioni, quello principale, questa Corte non deve occuparsene.
Consegue la condanna del ricorrente principale alle spese in favore dei resistenti EO e RI AR, da liquidare come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte riuniti i ricorsi RIGETTA il ricorso principale. Assorbito l'incidentale.
Condanna il ricorrente principale al pagamento, in favore dei resistenti, delle spese di questa fase di legittimità, spese che si liquidano in L. 430.000 per spese vive ed in L.

2.000.000 per onorari di avvocato.
Così deciso in Roma, il 22 Ottobre 1998.
Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 1999