Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. UGO FAVARA - Presidente -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - rel. Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DE OT LA RI, elettivamente domiciliata in Roma, via degli Scipioni n. 132, presso l'avv. Francesco Valsecchi, che la difende unitamente all'avv. Valerio Preioni, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DA ET, elettivamente domiciliato in Roma, via Di Pietralata n. 320, presso l'avv. Gigliola Mazza Ricci, che la difende anche disgiuntamente all'avv. Maria Teresa Sapienza, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza del tribunale di Verbania n. 408/98 del 21 maggio - 13 novembre 1998 (R.G. 662/97). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20 febbraio 2001 dal Relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. M. T. Sapienza, per la controricorrente;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto Russo, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DE PROCESSO
Con atto notificato il 14 maggio 1999 DE OT LI RI ha proposto ricorso, innanzi questa Corte di Cassazione

contro

DA ET avverso la sentenza del tribunale di Verbania depositata il 13 novembre 1998, chiedendone "la cassazione ed i provvedimenti conseguenti;
compreso il rinvio al giudice di merito e del caso" e "pronunzia di condanna della DA alla rifusione delle spese processuali di questo grado e rimando al giudice del rinvio per la liquidazione delle spese dei precedenti gradi".
Quanto al "fatto locale (succintamente)" la ricorrente, oltre a fare rinvio alle produzioni "mapparie" del fascicolo di primo grado di parte attrice rileva: "la DE OT è proprietaria dei fondi n. 17 (prato) e n. 19 (e questo, in parte fabbricato - rustico, ed in parte suolo rurale graffatovi) : il tutto evidenziato con tinta in giallo". "La DA ET (ed in confinanza immediata con i detti fondi della DE OT) - evidenzia ancora la ricorrente - à proprietario del fondo n. 18 [in tinta rosa e, in parte, mappariamente righettata con andamento da destra a sinistra per significare presenza di fabbricato;
in altre parte (non righettata, ma graffata con la prima), a significare suolo rurale a cielo scoperto da costruzioni, fondo connessovi".
"La controversia fra le parti prosegue la ricorrente - è imposta nel senso che la DE OT mantiene azione processuale contro la DA per sentirsi riconoscere che - come proprietaria e coltivatrice diretta dei fondi 17 et 19 immediatamente contigui e confinanti col fondo 18 della ET, le compete diritto di riscatto rustico rurale agrario nei confronti dell'attuale vicina che senz'essere imprenditrice agricola e senza essere efficace utitrice dell'unità mapparia 18 - praticamente abbandonata - ha di recente comperato dai terzi (germani LI) ma senza che sia stato osservato il riscatto della prelazione di confinante che alla DA [recte: DE OTI competeva e compete".
Riassunte le considerazioni svolte dai giudici del merito per rigettare la domanda proposta da essa concludente, la ricorrente censura la impugnata sentenza con due motivi.
Resiste, con controricorso, DA ET. Entrambe le parti hanno presentato memoria.
MOTIVI DELA DECISIONE

1. La controricorrente eccepisce, in limine, la inammissibilità del ricorso avversario per mancanza del requisito di cui all'art. 366 n. 3 c.p.c., atteso che la ricorrente, anziché esporre i fatti della causa, ha richiamato e trascritto le difese di merito svolte in comparsa conclusionale.

2. La deduzione à infondata, atteso che dall'esame complessivo del ricorso è agevole ricostruire sia gli estremi della controversia che vede contrapposte la DE OT (che ha esercitato, in qualità di proprietaria coltivatore diretto di un fondo confinante con quello acquistato dalla DA in violazione del diritto di prelazione spettante ad essa DE OT, il diritto di riscatto di cui all'art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590 e che ha visto rigettare tale propria domanda sia in primo grado che in appello) e la DA, sia le ragioni invocate da quei giudici per ritenere infondata la pretesa della DE OT, sia, infine, le censure, specifiche, mosse dalla ricorrente alla pronunzia del giudice di secondo grado.

3. Precisato quanto sopra si osserva che la domanda di riscatto della DE OT è stata rigettata, dal tribunale di Verbania, sul rilievo, assorbente, che la DA aveva acquistato il fondo oggetto di riscatto non in forza di una compravendita, o di altro atto a titolo oneroso, ma con un negotium mixtum cum donatione, come tale non suscettibile di far sorgere, in favore dei soggetti indicati nell'art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590 nonché in quelli di cui all'art. 7, della 1. 14 agosto 1971 n. 817, il diritto di prelazione, specie considerato che l'attrice, sulla quale incombeva l'onere relativo non aveva in alcun modo dimostrato che il prezzo pagato dalla DA fosse diverso da quello risultante dall'atto notarile.

4. Con il primo motivo la ricorrente censura la sentenza gravata sotto due profili:
- l'alienazione, si osserva, da parte delle LI in favore della DA della c.d. particella mapparia 18 risultava e risulta comunque essere avvenuta a titolo di compravendita, cioè a titolo di trasferimento di un immobile in contropartita di un prezzo e per il solo fatto di essere e risultare comunque "compravendita" "quella parte che fosse compravendita, tanto o poco che lo fosse, imponeva che non andasse sottratta ai ricorsi eccezionali dei due disposto di legge [sulla prelazione e sul riscatto agrario]";
- non esisteva, per i giudici di merito, ambito per fare prevalere quanto fosse l'eventuale incidenza di un intento di liberalità rispetto a quanto fosse la preminenza di una volontà di compravendita, rispetto alla quale, comunque, sussisteva, a carico delle MA e della DA un dovere giuridico di non contrattarla e concluderla senza che prima fosse stata data alla DE OT la possibilità dell'esercizio della prelazione.

5. Il motivo - peraltro non conforme al modello delineato dall'art. 366 c.p.c. atteso che è stata totalmente omessa l'indicazione delle norme di diritto su cui si fonda e le ragioni alla luce delle quali si chiede la cassazione sono meramente accennate - non può trovare accoglimento, sotto nessuno dei due profili.

5.1. A norma del combinato disposto di cui agli artt. 8, comma 1, della l. 26 maggio 1965 n. 590 e 7, comma 2 n. 2, l. 14 agosto 1971 n. 817, in tanto di caso di trasferimento, da un soggetto ad un altro, di un fondo rustico sussiste, per i proprietari coltivatori diretti di fondi confinanti con quello ceduto, il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto, in quanto si sia in presenza di un "trasferimento a titolo oneroso".
Ne segue, pertanto, che il diritto di prelazione e di riscatto in questione non sorgono, tra l'altro, oltre che nelle ipotesi di succesione mortis causa e di acquisto di un fondo rustico a titolo originario, anche in presenza di trasferimenti a titolo gratuito. Certo quanto sopra, certo alla luce di un insegnamento dottrinario e giurisprudenziale assolutamente pacifico - che il negotium mixtum cum donatione costituisce una donazione indiretta attuata attraverso la utilizzazione della compravendita al fine di arricchire il compratore della differenza tra il prezzo pattuito e quello effettivo (cfr., tra le tantissime, Cass. 21 gennaio 2000 n. 642, nonché Cass. 29 maggio 1999 n. 5265 e Cass. 10 aprile 1999 n. 3499) è palese che esattamente i giudici del merito, dopo avere accertato che la DA è divenuta proprietaria, tra l'altro, del fondo per il quale è ora esercitato il riscatto [esteso mq. 581 a seguito di un negotium mixtum cum donatione, hanno escluso che la DE OT potesse vantare il diritto di prelazione del fondo in questione (confinante con una sua proprietà).
In altri termini deve, al riguardo, ulteriormente ribadirsi, in conformità ad un insegnamento giurisprudenziale ricorrente presso questa Corte regolatrice, che la donazione indiretta consiste nell'elargizione di una liberalità che viene attuata, anziché con il negozio tipico dell'art. 769 c.c., mediante un negozio oneroso che produce, in concomitanza con l'effetto diretto che gli è proprio ed in collegamento con altro negozio, l'arricchimento animo donandi (cfr., ad esempio, Cass. 8 maggio 1998 n. 4680), e che, pertanto, la vendita di un fondo eseguita a prezzo di favore, ove consegua il previsto e voluto risultato di arricchire il compratore della differenza tra il valore del bene ed il prezzo stabilito, configura un negotium mixtum cum donatione, che costituisce donazione indiretta con riferimento alla quale non può essere esercitato il diritto di prelazione agraria (Cass. 18 luglio 1991 n. 7969). Esiste, infatti, una palese inconciliabilità logica, prima ancora che giuridica, nel ritenere che in presenza di un negozio avente i detti requisiti si sia a fronte - come vuole la non equivoca previsione dell'art. 8, comma 1, della l. 26 maggio 1965, n. 590 - a un "trasferimento a titolo oneroso".
Nè, ancora, al riguardo, sono pertinenti i riferimenti contenuti in ricorso vuoi alla "quota" di vendita, pur sempre ravvisabile, in siffatti negozi, vuoi al dovere giuridico delle cedenti ZE e della DA di dare alla DE OT la possibilità dell'esercizio del diritto di prelazione.
Quanto al primo aspetto si osserva che il negotium mixtum cum donatione è un unicum inscindibile, nel quale "unico" è l'oggetto. Ne segue, pertanto, che non è possibile (ancora una volta logicamente, prima che giuridicamente) distinguere nell'ambito del bene o dei beni "ceduti", una quota, determinata, attribuita dietro "corrispettivo" e, pertanto, suscettibile di prelazione (e di riscatto) da parte del vicino, e una quota - separata dall'altra - attribuita a titolo gratuito e, pertanto, insensibile all'esercitato diritto di prelazione.
In realtà - come chiaramente prevede la norma positiva - o un trasferimento è a titolo "oneroso", ed allora sussiste il diritto di prelazione e di riscatto dei soggetti preferiti (indicati dagli articoli 8, della l. 26 maggio 1965, n. 590 e 7, della l. 14 agosto 1971, n. 817) o è (totalmente o parzialmente) a titolo "gratuito" e in questa eventualità non è configurabile un diritto di prelazione. Quanto, da ultimo al "dovere giuridico" per le parti, in caso di stipula di contratti aventi ad oggetto fondi rustici, di porre i soggetti "preferiti" [o, che in tesi, potrebbero essere preferiti] in grado di esercitare il diritto di prelazione loro altrimenti garantito dalla legge, l'assunto non può seguirsi perché in violazione del combinato disposto di cui agli artt. 41 Cost. e 1322 c.c. Se, in particolare, "l'iniziativa economica privata è libera" e quindi "le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto, nei limiti imposti dalla legge" e, contemporaneamente - come pacifico - non si dubita della conformità a legge e, pertanto, della validità di un eventuale negotium mixtum cum donatione, posto in essere dalle parti nell'esercizio della loro "libertà", è evidente che di nulla può dolersi l'attuale ricorrente per avere le ZE e la DA deciso di trasferire dalle prime alla seconda la proprietà del fondo (di mq. 58) oggetto di controversia, confinante con quelli di proprietà del ricorrente stesso, a mezzo una donazione indiretta, anziché per il tramite di una compravendita, così escludendo il sorgere del diritto di prelazione.

6. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ancora, "inadeguata interpretazione e valutazione di un punto pur influente della controversia".
Si osserva, infatti, che "non risponde al reale che nel caso si sia trattato di un fabbricato rurale separato da fondo cui invece annesso. Contra ... vi sono le produzioni di causa ... [che] evidenziavano che la particella mapparia ... illustravano ed illustrano la concomitante presenza e della parte edificata (cioè fabbricato) e della parte di suolo scoperta da costruzioni (cioè fondo rustico rurale cui il fabbricato attiene, inerisce, come fondo annesso)".
"Indi - conclude la ricorrente - l'improprietà e l'erroneità della ritenzione di prime righe di pagina C della sentenza di Torino, che pur risulta aver influito nel giudicare".

7. La deduzione è inammissibile.
Sotto diversi concorrenti profili.

7.1. In primo luogo si fa menzione di una sentenza "di Torino", mentre è certo che la sentenza gravata è stata resa dal tribunale di "Verbania", e, inoltre, si fa riferimento ad una espressione, contenuta a pagina 8 della sentenza gravata che in questa non trova alcun riscontro.

7.2. In secondo luogo, giusta la testuale previsione di cui all'art. 395, n. 4, c.p.c. le sentenze pronunziate in grado di appello possono essere impugnate per revocazione qualora la sentenza stessa si "l'effetto di un errore di fatto risultante dagli atti o documenti della causa".
"Vi è questo errore - in particolare - quando la decisione è fondata sulla supposizione di un fatto la cui verità è incontestabilmente esclusa".
Pacifico quanto sopra e non controverso che la denuncia di un travisamento di fatto quando attiene non alla motivazione della sentenza impugnata, ma ad un fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo non di ricorso per cassazione ma di revocazione ai sensi dell'art. 395 c.p.c., importando essa un accertamento di merito non consentito al giudice di legittimità (cfr. Cass., 27 marzo 1999, n. 2932), è palese la inammissibilità - come anticipato - della censura in esame. Nella specie, infatti, il ricorrente denunziando un errore, compiuto dai giudici del merito, nella lettura delle "produzioni mapparie" di primo grado, imputa a costoro un travisamento dei fatti che - in quanto tale - non può costituire motivo di ricorso per cassazione. Il denunciato travisamento, in particolare, risolvendosi nell'inesatta percezione da parte del giudice, di circostanze presupposte come sicura base del suo ragionamento in contrasto con quanto risulta dagli atti del processo, costituisce un errore denunciabile con il mezzo della revocazione ex art. 395 n. 4 c.p.c. (tra le tantissime, Cass., 28 novembre 1998, n. 12089, nonché Cass., 23 giugno 1998, n. 6235).

7.3. In terzo e ultimo luogo, infine, si osserva che la domanda attrice è stata rigettata sulla base di considerazioni che prescindono totalmente dalla circostanza che oggetto di riscatto sia stato un fabbricato, o, piuttosto, un fabbricato unitamente a un fondo agricolo e, in particolare, perché - come evidenziato sopra, in sede di esegesi del primo motivo - l'atto di trasferimento integrava una donazione indiretta.
Pacifico quanto sopra è palese la carenza di interesse del ricorrente al motivo in censura in esame, atteso che la sentenza impugnata non potrebbe mai essere cassata, neppure nell'eventualità la deduzione dovesse - per ipotesi - risultare fondata.

8. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso - in conclusione - deve rigettarsi, con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte,
rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità che liquida in lire 267.000, oltre lire 1.500.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della corte di Cassazione, il 20 febbraio 2001. Depositato in Cancelleria il 15 maggio 2001