r.g. 2085/00; ud. 11/3/02; oggetto: cooperativa, cessioni ai soci;
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DE POLOLO ITALIANO015 9/ 02 LA CORTE SUPREMA DI COSSA SEZIONE PRIMA CIVILE Слои 28132 composta dai magistrati 2140Пер presidente Rosario De Musis consigliere Vincenzo Proto 66 Giulio Graziadei rel. Giuseppe Marziale 6 6 Massimo Bonomo 66 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UF D COPIE Rich copla studio IL SOLE 24 ORE dal Sig. SENTENZA per diritti ISS 20 LUG 2002... IL CANCELLIERE sul ricorso proposto da LO LL, UC FU, AL LO, OR SI, £500 OL ZI, LU AR, NG DU, OR SC, LE MA DE RI, LB RI, LA CA ed NN ZI, elettivamente domiciliati in Roma, circonvallazione Clodia n. 169, presso l'avv. Pier Giorgio G890101 Benigni, che li difende per procura in calce al ricorso;
6890102 ricorrenti 563 2002 1

contro

S.r.l. Cooperativa edilizia Riserva Verde, in liquidazione coatta amministrativa, in persona dei commissari liquidatori avv. Giorgio Cherubini e dott. Stefano d'Amato, elettivamente domiciliata in Roma, via Monti Parioli n. 12, presso l'avv. Gregorio Iannotta, che la difende per procura a margine del controricorso;
resistente per la cassazione della sentenza della Corte d'appello di Roma n. 3716 del 25 novembre-15 dicembre 1998; sentiti il cons. Graziadei, che ha svolto la relazione della causa;
l'avv. Antonella Iannotta, con delega, per la resistente;
il Pubblico ministero, in persona del sostituto procuratore generale Guido Raimondi, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Settantotto soci della S.r.l. Cooperativa edilizia Riserva Verde il 3 aprile 1987 hanno citato davanti al Tribunale di Roma detta Cooperativa, in liquidazione coatta amministrativa, per ottenere l'accertamento del diritto di comproprietà, per quote rispettivamente di 1/338, su aree a destinazione commerciale ed agricola, assumendo che tale diritto era stato loro trasferito con accordi inseriti negli atti di assegnazione dei singoli alloggi realizzati dalla convenuta. 2 Le domande, accolte dal Tribunale, sono state invece respinte dalla Corte d'appello di Roma, la quale, con sentenza depositata il 15 dicembre 1998, aderendo al gravame proposto dalla Cooperativa, ha fra l'altro osservato: -che i predetti accordi erano nulli, ai sensi dell'art. 18 secondo comma della legge 28 febbraio 1985 n. 47, per la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica, indispensabile rispetto alla cessione di aree prive della natura di pertinenze di edifici;
-che a tale omissione non poteva supplire il richiamo dei contraenti a convenzione urbanistica stipulata nel 1977 fra il Comune e la Cooperativa, in quanto il riferimento non consentiva un'immediata verifica sulla destinazione dei terreni ceduti;
-che la nullità delle cessioni discendeva pure dal fatto che gli amministratori della Cooperativa le avevano stipulate senza potere rappresentativo, trattandosi di atti estranei agli scopi mutualistici (ed anzi con essi non compatibili, dato che sottraevano beni strumentali rispetto alla realizzazione dei programmi societari), e tenendosi anche conto che una clausola statutaria sull'alienabilità delle "cubature relative a negozi ed uffici" era stata inserita con deliberazione assembleare dell'8 settembre 1985 dichiarata nulla dal Tribunale di Roma in esito a separato giudizio;
-che i cessionari, essendo soci, conoscevano le previsioni statutarie, e, quindi, non potevano invocare la qualità di terzi in 3 buona fede, ai sensi dell'art. 2384 bis cod. civ., per sostenere l'inopponibilità nei loro confronti di detta carenza di potere;
-che ininfluente, rispetto alla domanda proposta da NN ZI, era la mancanza dell'atto di assegnazione, restando la sua posizione identica a quella degli altri istanti. Dodici dei soci che hanno partecipato al giudizio di merito, e precisamente LO LL e le altre persone sopra elencate come parti ricorrenti, hanno chiesto la cassazione della sentenza della Corte d'appello, con tre motivi d'impugnazione, mediante ricorso notificato il 21 gennaio 2000. Con il primo motivo del ricorso, rivolto a censurare l'affermazione della nullità dei trasferimenti delle quote di proprietà dei terreni per violazione dell'art. 18 della legge n. 47 del 1985, si torna a sostenere che il certificato di destinazione urbanistica non era occorrente, operando l'eccezione al riguardo prevista da detta norma per i terreni che siano pertinenze di edifici, e comunque trovando detto certificato equipollente nell'esplicito richiamo della convenzione urbanistica intervenuta con il Comune, in sé idoneo a dimostrare l'edificabilità dell'area. Con il secondo motivo si contesta la ritenuta sussistenza di ulteriore ragione di nullità di detti trasferimenti per esorbitanza dallo scopo mutualistico e dalle previsioni statutarie, criticandosi la Corte d'appello per aver trascurato che nei fini istituzionali di una cooperativa edilizia non può non essere inclusa la cessione di propri beni ai soci, per non aver considerato che gli atti in 4 discussione risalivano ad epoca in cui era efficace la menzionata modificazione statutaria, e per aver erroneamente negato l'applicabilità degli artt. 2384 e 2384 bis cod. civ. sulla tutela dell'acquirente in buona fede. Il terzo motivo del ricorso riguarda la posizione di NN ZI. Si addebita alla Corte d'appello di non aver tenuto conto della sopravvenienza di una pronuncia di primo grado (resa in altro giudizio) provvisoriamente esecutiva, con la quale la ZI era stata riconosciuta assegnataria in proprietà di un alloggio in precedenza prenotato. La Cooperativa ha replicato con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Il primo motivo del ricorso è infondato. L'art. 18 secondo comma della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (riformulato dall'art. 7 bis del d.l. 23 aprile 1985 n. 146, convertito con modificazioni in legge 21 giugno 1985 n. 298) stabilisce che gli atti inter vivos aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali relativi a terreni "sono nulli, e non possono essere stipulati né trascritti, ove non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica, contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata"; aggiunge che tali disposizioni non operano "quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purchè la loro superficie complessiva sia inferiore a 5.000 metri quadrati”. 105 Le considerazioni, con le quali il Giudice d'appello ha ritenuto il verificarsi di detta nullità, vanno condivise. L'esclusione della natura pertinenziale delle aree in questione (rispetto agli alloggi assegnati ai soci della Cooperativa) è logico e necessario corollario dell'accertamento della destinazione commerciale od agricola. Il vincolo pertinenziale, ai sensi dell'art. 817 cod. civ., postula un durevole rapporto di servizio od ornamento. Detta autonoma destinazione dei terreni è di per sé ostativa alla configurabilità di tale rapporto. La vicinanza delle aree e la loro utilizzabilità nella realizzazione di centri commerciali od infrastrutture sono situazioni idonee ad incrementare il valore dei fabbricati abitativi od anche a migliorarne il godimento, ma non possono costituire l'indicato vincolo, non configurabile fra beni con impieghi giuridicamente ed economicamente differenziati. Con riguardo poi agli effetti della mancanza del certificato di destinazione urbanistica, si deve osservare che il citato art. 18, in coerenza con l'obiettivo di prevenire lottizzazioni ed edificazioni abusive assicurando un immediato controllo sull'oggetto del trasferimento, prevede la sanzione della nullità come automatica e diretta conseguenza dell'omessa allegazione di quel documento, e così prescinde dall'eventuale desumibilità dell'attitudine edificatoria del fondo alienato dal contesto del contratto e dal contenuto di altri negozi in esso richiamati. 6 L'automatismo della sanzione e l'ininfluenza del mero riferimento ad altri documenti (anche se potenzialmente dimostrativi della destinazione urbanistica) trovano sicuro conforto nei menzionati divieti di stipulazione e di trascrizione, i quali necessariamente si ricollegano a riscontri di tipo formale, non potendo farsi carico al notaio rogante od al funzionario preposto alla trascrizione di effettuare indagini e valutazioni sulla consistenza di atti richiamati dai contraenti. Ulteriore conferma del verificarsi della nullità per il solo fatto della carenza del certificato è offerta dal terzo e dal quarto comma dello stesso art. 18, i quali, a tutela del venditore che chiede il certificato, assegnano al sindaco il breve termine di trenta giorni per rilasciarlo, e poi, in caso d'inadempienza, consentono in via sostitutiva una dichiarazione scritta dell'interessato, sempre nel presupposto dell'indispensabile presenza al momento della stipulazione di una specifica attestazione documentale circa la destinazione urbanistica del terreno. La reiezione del primo motivo del ricorso dispensa dall'esame del secondo, in quanto i contratti stipulati dai ricorrenti pacificamente ricadono ratione temporis nel vigore del citato art. 18, e dunque incorrono per la parte inerente al trasferimento dei terreni in nullità per violazione di tale norma imperativa;
resta superfluo stabilire l'eventuale sussistenza di concorrenti cause d'invalidità od inefficacia del trasferimento medesimo. 7 Ugualmente superato è il terzo motivo del ricorso, il quale solleva una questione che sarebbe conferente solo in caso di validità di quel trasferimento. Il rigetto del ricorso comporta la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di questa fase processuale, da pronunciarsi con vincolo di solidarietà, ai sensi dell'art. 97 primo comma cod. proc. civ., per il comune interesse alla causa.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al rimborso in favore della Cooperativa delle spese del presente giudizio, liquidandole nella complessiva misura di euro 2.551,65, di cui euro 2.500,00 per onorari. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione prima civile, l'11 marzo 2002. Il presidente PlayPbury usis r...: 129.11 Il consigliere rel. est. 20,66 in TOT:14977 CORTE SUPREN SAZIONE Prime Sezion IL CANCELLIERE Deporat ND Bianchi il 2002 IL CANCELLIERE 37772 8