Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
UN MO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. PIERLUIGI DA PALESTRINA, n. 19 presso lo studio dell'avvocato FABIO FRANCESCO FRANCO, difeso dall'avvocato FRANCESCO MORGESE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LL HE;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^. 1887 del 2001 proposto da:
LL HE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SERRAPETRONA 130, presso lo studio dell'avvocato ALBERTO LAZZARI, difeso dagli avvocati ELIO SPRO, SILVESTRO LAZZARI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
UN MO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 454/00 della Corte d'Appello di LECCE, depositata il 20/09/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/07/03 dal Consigliere Dott. TROMBETTA Francesca;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo che ha concluso per rigetto ricorso principale e assorbimento del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 14.2.1997 IC LL conveniva davanti al Pretore di Brindisi, sezione distaccata di Oria, SI NC deducendo: che con scrittura privata 6.2.96 il convenuto gli aveva promesso in vendita una zona di terreno indicato come edificabile sito nel comune di Erchie, di mq. 1116 circa, facente parte di un appezzamento di più vaste dimensioni sito alla via G. D'Annunzio al foglio 2^ part. 174, al prezzo convenuto di L. 223.200.000 da pagarsi in più rate fino alla stipula dell'atto notarile da effettuarsi entro il 1998; che versati i primi 40.000.000 ottenute dal Comune di Erchie informazioni, ponenti in dubbio la reale edificabilità del terreno, oltre che la sua alienabilità in quanto sulla maggior estensione di cui faceva parte, insistevano corpi di fabbrica abusivi, oggetto di condono edilizio, l'istante sospendeva i pagamenti sollecitando la restituzione della somma già versata.
Chiedeva, pertanto, che, dichiarata la nullità del contratto preliminare lo NC fosse condannato a restituirgli la somma versata, oltre al risarcimento danni da quantificarsi in corso di causa.
Costituitosi, lo NC contestava la domanda attrice chiedendone il rigetto ed in via riconvenzionale chiedeva il pagamento di un ulteriore acconto sul prezzo.
Espletata C.T.U., il pretore di Oria, con sentenza 10.3.99, rigettava la domanda attrice ed in accoglimento della riconvenzionale, condannava l'attore al pagamento in favore del convenuto della somma di L. 40.000.000, oltre interessi legali. Su impugnazione del LL, la corte di appello di Lecce, con sentenza 20.9.2000, in riforma della sentenza impugnata, dichiarava la nullità del preliminare, condannando l'appellato a restituire la somma di L. 40.000.000 versata come anticipo prezzo. Afferma la corte d'appello che, sulla base degli elementi indicati nella scrittura privata (i mq. 1116 circa, facenti parte del più vasto appezzamento ubicato in via D'Annunzio, foglio 2^ particella 174, individuabile in quanto confinante con già proprietà ( LL IC ); non essendo indicati i confini o altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei alla determinabilità dell'oggetto, questo doveva ritenersi non determinato, ne' determinabile ed il contratto nullo.
Non era, infatti, rilevante, continua la corte, che nel preliminare fosse previsto che l'ingresso del lotto sarebbe stato assicurato da una strada che il venditore si impegnava a realizzare, in quanto il punto dove collocarla, individuato dal C.T.U. consentiva soluzioni alternative;
così pure l'indicazione contenuta nel preliminare secondo cui il lotto confinava con la proprietà del LL, non escludeva che il terreno potesse essere ubicato in posizioni diverse da quella ricostruita dal consulente;
come pure non rilevava il muro di cocci di tufo, non risultando che detto muro esistesse al momento della conclusione del contratto, ne' che fosse stato tenuto presente dai contraenti.
Dichiarava inoltre, assorbite le questioni attinenti alla nullità ex art. 40 della l. n. 47/85, nonché la nullità di cui all'art. 18 relativa alla mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica.
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione lo NC. Resiste con controricorso e ricorso incidentale condizionato il LL.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce il ricorrente a motivi di impugnazione:
1)- la violazione e falsa applicazione dell'art. 1346 c. civ. in relazione all'art. 1418 c. civ.; nonché l'insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - per avere la corte d'appello, nel dichiarare la nullità del contratto per indeterminabilità dell'oggetto, erroneamente ritenuto essenziale all'individuazione del terreno promesso in vendita l'indicazione dei confini, rilevante invece solo ai fini della trascrizione;
affermando che, trattandosi di separare la parte oggetto del contratto da un lotto di maggiore estensione, non erano evincibili dal contenuto della scrittura elementi identificativi idonei a definire con certezza l'oggetto del contratto disattendendo quindi le conclusioni cui era pervenuto il C.T.U. il quale utilizzando gli elementi indicati nella scrittura e forniti dal LL, aveva determinato la misura della superficie del terreno promesso in vendita in mq. 1130, quasi coincidente con quella, mq. 1116 circa, indicata nella scrittura;
specificando che le parti contraenti avevano anche previsto un prezzo unitario di L. 200.000 per la differenza in eccedenza o in detrazione della superficie rispetto alle indicazioni della scrittura;
e che il LL aveva subito dopo la sottoscrizione dell'atto, preso possesso del terreno e continuato a possederlo;
che erano ininfluenti le difficoltà di individuazione del terreno non assolute e definitive;

2)- la violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c., nonché l'insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo - per avere la corte d'appello erroneamente ritenuto inapplicabile per la determinazione dell'oggetto del contratto, la regola ermeneutica secondo la quale, nella ricerca della comune intenzione delle parti, si debba tener conto del comportamento dei contraenti successivo alla conclusione del contratto.
Deduce il LL, a motivo di ricorso incidentale condizionato la violazione e falsa applicazione dell'art. 40 l. 47/85 per avere la corte d'appello rigettato l'eccezione di nullità ai sensi del citato articolo, asserendo che la suddetta disposizione non trova applicazione per i contratti ad efficacia obbligatoria. Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi, principale ed incidentale, ai sensi dell'art. 335 c.p.c. trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.
Il ricorso principale è infondato.
Quanto al primo motivo, la decisione della corte d'appello che ha dichiarato la nullità del contratto preliminare stipulato dalle parti per indeterminabilità dell'oggetto, non merita alcuna censura. Premesso, invero, che il giudizio sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto è compito del giudice di merito la cui valutazione è insindacabile in sede di legittimità se correttamente motivata (v. sentt. 4474/92, 1165/2000); va osservato che, nella specie, la corte d'appello ha dato conto, in maniera congrua e logica, del perché gli elementi indicati nel contratto non fossero idonei ad escludere concreti dubbi sulla individuazione del lotto, del quale era stata precisata solo la misura, di circa mq. 1116; la circostanza che dovesse staccarsi da un più vasto appezzamento ubicato alla via D'Annunzio, foglio 2^, part. 174; l'indicazione del confine con già proprietà LL IC.
Tali elementi, per la corte, non erano idonei a stabilire con certezza l'esatta ubicazione del lotto promesso in vendita, rispetto al più vasto terreno da cui doveva essere distaccato, non essendo all'uopo indicativa: ne' la strada che lo NC si era impegnato a realizzare, in quanto lo stesso C.T.U. aveva indicato, come possibile, due soluzioni alternative circa il punto dove la strada si sarebbe dovuta costruire;
ne' il confine con la proprietà di LL IC, in quanto anche rispetto a tale confine, il posizionamento dell'area poteva essere vario;
ne' il riferimento al muro di tufo perché non delimitante l'intero lotto e soprattutto perché di esso non era certa ne' l'esistenza al momento della stipula del contratto, nè che le parti lo avessero tenuto presente.
La corte d'appello, pertanto, non ha affermato che fosse necessaria l'individuazione di tre confini;
ma che consentissero con certezza di stabilire l'esatta ubicazione del terreno promesso in vendita. Quanto al secondo motivo, correttamente la stessa corte ha affermato che le indicazioni atte ad individuare il lotto di cui è causa, dovevano essere tratte dall'atto scritto (v. sent. 1165/2000;
887/99).
Trattandosi, infatti, di contratto preliminare di vendita che pur avendo natura obbligatoria, è attinente al trasferimento dei diritti reali e richiede, perciò, la forma scritta ad substantiam ex art. 1351 c.c., gli elementi identificativi del bene oggetto del contratto debbono essere frutto del consenso delle parti che, proprio per la natura formale del negozio, non può manifestarsi al di fuori dell'atto scritto;
da ciò l'irrilevanza del comportamento delle parti non conforme all'atto scritto, comportamento del quale, nel caso di specie, non è neppure possibile verificare la suddetta conformità dal momento che l'atto non fornisce elementi atti ad operare il confronto.
Il ricorso principale va respinto, e quello incidentale proposto solo condizionatamente all'accoglimento del ricorso principale, va dichiarato assorbito.
Segue alla soccombenza la condanna dello NC al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del LL, nella misura che si liquida in dispositivo.

P.Q.M.

La corte riunisce i ricorsi;

rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale;

condanna il ricorrente principale al pagamento delle spese del presente giudizio in favore dei resistenti, spese che si liquidano in euro 60,00, oltre euro 1.000 per onorari, con accessori di legge. Così deciso in Roma, il 8 luglio 2003.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2004