Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANGELO GIULIANO - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - Consigliere -
Dott. GINAFRANCO MANZO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IR IS, elettivamente domiciliata in ROMA VIA MERULANA 141, presso lo studio dell'avvocato MAURIZIO ALVITI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IL GI;

- intimata -
avverso la sentenza n. 2185/98 della Corte d'Appello di ROMA, Sezione 2^ Civile, emessa il 19/05/98 e depositata il 23/06/98 (R.G. 3975/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Massimo FEDELI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 18.7.1991 al giudice della esecuzione immobiliare nella procedura pendente innanzi al tribunale di Roma la debitrice esecutata GI CA - poiché il creditore pignorante società Vinca s.r.l. ed i creditori intervenuti Credito Fondiario s.p.a., Istituto Italiano del Credito Fondiario ed Esattoria Comunale di Roma avevano rinunciato agli atti del processo e prestato acquiescenza alla cancellazione della trascrizione del pignoramento, senza però che alla rinuncia ed alla acquiescenza avesse prestato adesione la creditrice intervenuta TT RI, la quale non era titolare di alcun credito ed era, perciò, priva di titolo esecutivo - chiedeva dichiararsi la estinzione del procedimento con ordine al Conservatore di cancellare la trascrizione del pignoramento effettuato con atto notificato il 26..1985. Alla udienza di comparizione delle parti del 30.9.1991 TT RI si opponeva alla richiesta formulata dalla debitrice pignorata CA, assumendo essere ella pure in possesso di titolo esecutivo nei confronti della esecutata, ed il giudice della esecuzione, disposta la sospensione del processo esecutivo, stabiliva termini e modalità per la istruzione della causa di opposizione, che veniva decisa dal tribunale di Roma con sentenza depositata in data 26.10.1994, la quale dichiarava che la opponente RI non aveva titolo per promuovere atti di esecuzione nella predetta procedura immobiliare n. 52744 e la condannava alle spese. La Corte di appello di Roma, con sentenza depositata il 23.6.1998, rigettava la impugnazione di TT RI, che condannava alle ulteriori spese del grado.
I giudici di appello ritenevano che il titolo posto a fondamento del primo intervento di TT RI non era rappresentativo di un credito a favore della stessa, costituendo esso un decreto del giudice della esecuzione in altra procedura esecutiva, nella quale la stessa RI era custode giudiziaria del bene pignorato e depositaria delle somme dovute a titolo di canoni di locazione. Quanto alla sentenza di equo canone del Pretore di Roma, sulla quale la stessa RI aveva fondato l'altro suo intervento nella esecuzione, i giudici di appello rilevavano che essa non costituiva titolo esecutivo a favore della stessa, autonomo rispetto a quello fatto valere dalla società creditrice Vinca nella procedura nella quale quest'ultima si era dichiarata soddisfatta del suo credito ed aveva prestato consenso alla cancellazione della trascrizione dell'atto di pignoramento.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso, illustrato anche con memoria, TT RI, che affida la impugnazione a tre mezzi di doglianza.
Non ha svolto difese la sola intimata GI CA. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 110 c.p.c. nonché la contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - assume la ricorrente che il giudice di merito non avrebbe potuto escludere la sussistenza a suo favore del titolo esecutivo posto a base del primo suo intervento. Detto titolo - specifica in proposito la ricorrente - era costituito dal decreto 9.6.1976, emesso dal giudice della esecuzione in altra procedura esecutiva in cui essa istante, nella qualità di custode del bene immobile pignorato, era intestataria di un conto bancario, vincolato all'ordine del giudice dell'esecuzione, sul quale dovevano essere depositate le somme dovute per la locazione in corso dell'immobile medesimo. Aggiunge la ricorrente che, dopo la estinzione della suddetta procedura esecutiva nella quale era custode, essa, cessata la sua qualità di custode delle somme, era subentrata in proprio nella titolarità del credito relativo ai canoni di locazione e poteva, perciò, fare valere - al fine di recuperare l'importo anche per il periodo relativo alla pendenza della procedura esecutiva - il titolo già a suo favore, la cui operatività sarebbe stata estesa alla sfera della sua diversa qualificazione di locatrice. Il motivo non è fondato.
Il decreto, con il quale il giudice della esecuzione dispone che i canoni di locazione dell'immobile pignorato siano versati al custode del bene in un conto bancario vincolato a suo ordine, spiega i suoi effetti nell'ambito del processo esecutivo, in cui l'ausiliare è stato nominato, ed in tale ambito, in funzione strumentale alla procedura coattiva, il provvedimento esplica la sua efficacia, nel senso di rendere il custode stesso destinatario "ex lege" dell'importo del corrispettivo della locazione ed abilitato, perciò, a pretenderne il pagamento dal conduttore solo in detta sua qualità. Estinta la procedura esecutiva, è ontologicamente inammissibile una ultrattività del suddetto decreto a favore del custode, che sia intanto divenuto proprietario del bene già pignorato per acquisto derivato dal debitore già esecutato e che in tale diversa qualità intenda promuovere a sua volta azione esecutiva nei confronti del conduttore dell'immobile relativamente ai canoni dovuti per il periodo corrispondente alla durata della diversa procedura esecutiva estinta. In tal caso, infatti, è del tutto infondato invocare gli effetti del fenomeno successorio, secondo la tesi prospettata dalla ricorrente, data la diversa rilevanza delle due distinte qualifiche di ausiliare del giudice dell'esecuzione e di acquirente successivo del bene pignorato, che non ne consente la compenetrazione per confusione nel medesimo soggetto e che impedisce ai provvedimenti emessi a favore del custode di spiegare efficacia, comunque, al di fuori del processo esecutivo.
Con il secondo motivo di impugnazione - denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 1362 e segg. cod. civ. sulla integrazione dei contratti nonché la contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - la ricorrente assume che, in relazione all'intervento da essa piegato in virtù di sentenza di equo canone emessa dal Pretore di Roma in data 6.6.1982 a favore della società, il giudice di merito non avrebbe dovuto escludere che la suddetta sentenza costituisse valido titolo esecutivo anche a suo favore avendo la predetta società Vinca s.r.l. ceduto ad essa istante ogni suo diritto di proprietà sull'immobile. Anche detta censura non ha pregio.
Il giudice di merito ha escluso che la sentenza in tema di equo canone, emessa dal Pretore di Roma a favore della società ed a carico della conduttrice, potesse costituire valido titolo esecutivo anche per la ricorrente RI, considerando che la sentenza stessa si riferiva al canone dovuto per il periodo dall'1.3.1974 al 30.7.1978, nel quale la società appariva come locatrice abilitata a gestire il rapporto ed a riscuotere i canoni della conduttrice CA, ed aggiungendo che, al fine invocato dalla ricorrente, non poteva venire in rilievo la scrittura 12.10.1988, con la quale la società cedeva tutti i suoi diritti.
La motivazione del giudice di merito è coerente e conforme a legge.
Infatti, una volta accertata la sussistenza di un contratto di locazione con la società Vinca s.r.l. nel periodo dall'1.3.1974 al 30.7.1978, epoca alla quale viene riferito il debito per canoni della conduttrice, risulta del tutto evidente che il titolo esecutivo di condanna, emesso a favore della locatrice e costituente cosa giudicata, non può spiegare effetti nei confronti del successivo acquirente dell'immobile locato quanto agli obblighi del conduttore per il periodo precedente all'acquisto.
Il principio stabilito in tema di locazione dall'art. 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore;
il tutto in relazione alla natura del contratto ad esecuzione continuata, che nei confronti del conduttore permane nella disciplina unitaria di un ininterrotto godimento. Non è censurabile, perciò, la decisione della Corte
territoriale che, in applicazione del principio di cui innanzi, ha escluso che, ai sensi dell'art. 2909 cod. civ., il giudicato circa la condanna del conduttore al pagamento dei canoni a favore del locatore, che successivamente trasferisca l'immobile locato al terzo che in tal modo subentra nel contratto, possa avere effetto anche per il terzo acquirente.
Esclusa, perciò, la efficacia del giudicato di condanna a favore della ricorrente, resta assorbito il terzo motivo di impugnazione, con cui la ricorrente stessa denuncia la violazione dell'art. 277 c.p.c. e l'omessa motivazione sul punto, per avere il giudice di appello dichiarata assorbita la doglianza con cui si censurava la pronuncia del tribunale circa la utilizzabilità da parte sua del titolo esecutivo costituito dalla sentenza. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato senza altra pronuncia in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione poiché la parte intimata non ha svolto difese.

P.T.M.
La corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 17 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 25 giugno 2002