Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPADONE Mario - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonino - Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore - Consigliere -
Dott. CIOFFI Carlo - rel. Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
RU Società Semplice, (già S.A.S. RU Di MI VE & C. ) in persona di VE MI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PISANELLI 2, presso lo studio dell'avvocato DANIELE CIUTI, che lo difende unitamente all'avvocato MICHELE CARDONE, con procura speciale rep. 276832 Notaio VISCUSI GENNARIO, TORINO 07/12/2000;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA SANTA TERESA 10 TORINO, in persona del suo Amm.re pro tempore, PA Di PA N & C. S.N.C., in persona del suo legale rappresentante pro tempore;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^. 01/01/2347 proposto da:
CONDOMINIO VIA SANTA TERESA 10 TORINO, in persona del suo Amm.re pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE G. AVEZZANA 51, presso lo studio dell'avvocato EUGENIO ZOPPIS, che lo difende unitamente all'avvocato RICCARDO PRANDI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
e contro
RU S.S., in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza n. 8434/00 del Tribunale di TORINO, depositata il 24/08/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/03 dal Consigliere Dott. Carlo CIOFFI;

udito l'Avvocato CINTI Daniele, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo che ha concluso per rigetto del ricorso principale;

assorbito il ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con decreto del 4 luglio 1995 il OR di Torino ingiunse alla società NO, proprietaria di un appartamento dell'edificio sito in Torino, via Santa Teresa 10, di pagare al condominio la somma di lire 48.381.258, a titolo di oneri condominiali.
La società NO propose opposizione con cui sostenne che:
1.- aveva impugnato innanzi al Tribunale di Torino la deliberazione adottata nell'assemblea dell'11 aprile 1995, con cui erano stati ratificati dei contratti di appalto di lavori straordinari, in virtù della quale era stato a lui addebitato un contributo di lire 22.946.703;
2.- l'esecuzione di tali lavori aveva poi provocato dei danni al suo appartamento;

3.- la sua contribuzione per l'erogazione dell'acqua calda (lire 25.434.555) era stata determinata in base alla tabella millesimale, e non in base all'effettivo consumo, che risultava dal suo contatore;

4.- i contributi richiesti erano stati maggiorati della penale (così definita, ammontante a lire 7.821.629) prevista dall'art. 18 del regolamento condominiale, a suo dire eccessiva.
La società NO chiese dunque la revoca del decreto, la riduzione della penale di cui innanzi sub 4, ed in via riconvenzionale la compensazione del suo credito al risarcimento dei danni che aveva subito con quello di controparte. Il condominio si costituì e rispose che:
1.- il Tribunale di Torino non aveva sospeso l'esecutorietà della deliberazione assembleare dell'11 aprile 1995;
2.- la domanda riconvenzionale e quella di compensazione erano inammissibili, la prima perché non dipendente dal titolo dedotto in giudizio, la seconda perché il credito vantato da controparte non era ne' liquido, ne' esigibile;

3.- il regolamento condominiale prevede che la contribuzione dei condomini alla spesa per l'erogazione dell'acqua calda deve essere determinata in base alla tabella millesimale;

4.- la clausola di cui all'art. 18 del regolamento condominiale non è una penale riducibile ai sensi dell'art. 1384 del codice civile. Il condominio chiese quindi il rigetto dell'opposizione. Il OR ordinò la chiamata in causa della società Pavin, appaltatrice dei lavori che a dire della opponente avevano provocato i danni al suo appartamento.
Tale società si costituì e rilevò che nei suoi confronti non erano state formulate domande.
Istruita la controversia, il OR pronunziò il 21 aprile 1998 sentenza con cui affermò che quella prevista dall'art. 18 del regolamento condominiale è una clausola penale, e che la domanda risarcitoria e quella di compensazione dell'opponente erano ammissibili;
rigettati quindi gli altri motivi di opposizione, liquidato il danno del quale la società NO aveva chiesto il risarcimento, effettuata la compensazione da quest'ultima chiesta, e ridotta la penale, la condannò al pagamento della minor somma di lire 17.381.258.
Pronunziando sull'appello proposto dal condominio, il Tribunale di Torino ha invece escluso che nel detto articolo del regolamento condominiale (a termini del quale il condomino moroso deve pagare, in aggiunta agli interessi legali sulle somme non pagate, una somma pari al 5% di queste ultime, per ogni mese o frazione di mese di morosità) sia ravvisabile una clausola penale, riducibile ai sensi dell'art. 1384 del codice civile, in accordo con il principio affermato da questa Corte con una sua sentenza (quella n. 5977 del 1992).
Il Tribunale ha poi affermato l'inammissibilità, e comunque l'infondatezza, della domanda riconvenzionale della società NO con la quale quest'ultima aveva chiesto il risarcimento dei danni subiti dal suo appartamento in occasione dei lavori eseguiti dalla società Pavin: inammissibilità, perché tale domanda è fondata su un titolo affatto diverso da quello allegato dal condominio a fondamento della sua domanda;
infondatezza, perché legittimato passivo è soltanto ed esclusivamente la società appaltatrice, non avendo la società NO allegato e chiesto di provare la corresponsabilità del condominio committente.
Il Tribunale di Torino ha dunque riformato la sentenza del OR di Torino per quanto di ragione.
La società NO ha chiesto la cassazione di tale sentenza per due motivi.
Il condominio ha resistito con controricorso, ed ha formulato richieste in via incidentale e subordinata, per il caso di decisione nel merito ai sensi dell'art. 384 del codice di rito.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale e quello incidentale sono stati proposti contro la stessa sentenza, ed i due procedimenti cui hanno dato luogo devono essere quindi riuniti (art. 335 del codice di rito).
Con il primo motivo del suo ricorso la società NO censura la sentenza impugnata per aver escluso la riducibilità giudiziale della sanzione prevista dall'art. 18 del regolamento condominiale in caso di morosità del condomino nell'adempimento del suo obbligo di pagare il suo contributo alle spese condominiali.
Il ricorrente sostiene che, diversamente da quanto affermato dalla sentenza impugnata, con tale articolo è stata introdotta una clausola penale, e dunque che la sanzione da essa prevista è riducibile ai sensi dell'art. 1384 del codice civile;
perché tale sanzione ha certamente la funzione di incentivare l'adempimento dei condomini nel pagamento degli oneri condominiali, al pari della clausola penale, che ha la funzione di incentivare l'adempimento delle obbligazioni contrattualmente assunte.
La censura è infondata.
La norma dell'art. 1384 del codice civile, che attribuisce al giudice il potere di ridurre la penale, ha carattere eccezionale, e pertanto non è applicabile analogicamente ad ipotesi diverse da quelle alle quali testualmente si riferisce (cfr. le sentenze di questa Corte n. 1143 del 1982 e n. 13120 del 1997); tale potere può dunque essere esercitato quando la penale sia relativa ad obbligazioni che hanno la loro matrice in un contratto, non anche quando sia relativa ad obbligazioni che hanno la loro matrice nella legge, come quella che ha ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali (cfr. la sentenza di questa Corte n. 6323 del 2003). Con il primo motivo del suo ricorso la società NO censura inoltre la stessa statuizione della sentenza impugnata osservando che il condominio non ha provato la natura contrattuale del regolamento condominiale, e che tale natura, condizione imprescindibile per la sua applicabilità nel caso di specie, non è stata verificata dal Tribunale;
denunzia quindi violazione dell'art. 2967 del codice civile, nonché l'insufficienza della motivazione.
Questa seconda censura è inammissibile perché con essa viene proposta una questione nuova, non risultando, dalla sentenza impugnata e dal ricorso, che la ricorrente ha contestato, nel giudizio di merito, le condizioni di fatto, oggettive e soggettive, per l'applicabilità, nei suoi confronti, del regolamento condominiale.
Con il secondo motivo del suo ricorso società NO censura la sentenza impugnata per aver dichiarato inammissibile, e comunque infondata, la sua domanda riconvenzionale con cui ha chiesto il risarcimento dei danni subiti dal suo appartamento in occasione della esecuzione dei lavori appaltati dal condominio alla società Pavin. Il ricorrente sostiene che tale sua domanda è non solo ammissibile, ma è anche fondata;
e, per giustificare quest'ultima affermazione sostiene che il condominio è corresponsabile dei detti danni insieme con la società appaltatrice perché si è servito di un direttore dei lavori che ha quantomeno limitato l'autonomia operativa di quest'ultima, e perché ha scelto una impresa che non si è rivelata all'altezza dei compiti da svolgere, considerate le caratteristiche del fabbricato, ed il suo valore storico ed artistico. La censura è inammissibile.
Il Tribunale di Torino ha affermato l'infondatezza della domanda risarcitoria della società NO applicando il principio giurisprudenziale (da ultimo ribadito dalle sentenze di questa Corte n. 2745/1999, 8686/2000, 16080/2002, e ricordato dalla stessa ricorrente, che su di esso ha fondato la sua censura) secondo il quale la responsabilità del committente nei riguardi dei terzi danneggiati dal fatto lesivo dell'appaltatore risulta configurabile soltanto nelle ipotesi in cui si dimostri che quest'ultimo, privato della propria autonomia, abbia agito quale "nudus minister", o allorquando abbia affidato il compimento dell'opera e del servizio ad un'impresa appaltatrice priva della capacità e dei mezzi tecnici indispensabili per eseguire la prestazione oggetto del contratto senza che si determinino situazioni di pericolo per i terzi. Il Tribunale ha peraltro affermato che la società NO non ha provato, e neppure chiesto di provare, che il fatto lesivo da essa denunziato sia stato commesso dall'appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal committente, dal suo direttore dei lavori o da altro suo rappresentante;
e tale affermazione non è stata dalla ricorrente presa in esame e contestata in modo specifico. Non risulta poi, dalla sentenza impugnata e dallo stesso ricorso, che nel giudizio di merito la ricorrente abbia denunziato e provato, e comunque che sia stato accertato che l'impresa appaltatrice era priva della capacità e dei mezzi tecnici indispensabili per eseguire la prestazione oggetto del contratto senza creare situazioni di pericolo per i terzi.
Il ricorso incidentale condizionato resta assorbito. Le spese seguono la soccombenza.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte riunisce i ricorsi, rigetta il principale, e dichiara assorbito l'incidentale; condanna la società NO a rifondere al condominio controricorrente le spese del giudizio di legittimità, che liquida in 1.330,00 euro, di cui 1.000,00 per onorari e 330.00 per spese vive.
Così deciso in Roma, il 18 settembre 2003.
Depositato in Cancelleria il 22 gennaio 2004