DEL TOPOLO ITALIANO/LACOR 0 2 3 10/03 REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SUTREMA DI CASSAZIONE Oggetto Locazione SEZIONE TERZA CIVILE Riduzione del canone Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Gaetano NICASTRO Presidente R.G.N. 21392/99 Dott. Ernesto LUPO Consigliere - Dott. Renato PERCONTE LICATESE Cron. 5302 Consigliere Dott. Francesco TRIFONE Consigliere Rep. 674 Dott. Ennio MALZONE Rel. Consigliere Ud. 17/10/02 ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: SOPIN SPA, in persona del legale rapp.te pro-tempore, amministratore unico, rag. Guido GUIDI, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA ADRIANA 8, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI FRANCESCO e BIASOTTI MOGLIAZZA, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

INA SPA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G.G. PORRO 8, presso 10 studio dell'avvocato SERGIO BARENGHI, con procura speciale del Dott. Notaio Teseo 2002 Sirolli Mendaro in Roma 9/10/2002, Rep.n.639587; che lo 1955 difende unitamente agli avvocati SALVATORE PUNZI, 1 FRANCESCO PENSO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2913/98 della Corte d'Appello di ROMA, SEZIONE III civile emessa il 25/9/1998; depositata il 01/10/98; RG.2230/1996; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/02 dal Consigliere Dott. Ennio MALZONE;
udito l'Avvocato BIAGIO FRANCESCO LEVATO ( per delega Avv. Biasotti Mogliazza ); udito l'Avvocato SERGIO BARENGHI ( per delega Avv. Salvatore Punzi ); udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso ai pretore di Roma notificato il 9.7.1986 OP spa, conduttrice di più porzioni di im- mobile di proprietà dell'INA, sito in Roma via dei Se- rafino 200, chiedeva la determinazione del canone ex canone, adducendo, tra l'altro, art.45 legge sull'equo che la porzione d'immobile ubicata al secondo piano in- terrato ad uso magazzino era inutilizzabile a seguito dell'entrata in vigore della legge 818/84 sulla preven- zione degli incendi e che, per tanto, aveva diritto alla 2 riduzione del canone ex art. 1578 c. c. L'INA resisteva alla domanda attrice e , in via ri- convenzionale, chiedeva il pagamento dei canoni di lo- cazione maturati al 31.3.86. Il pretore, ritenuto che la domanda principale non concerneva la dsterminazione del canone, bensì la ridu- zione del medesimo, rimetteva con ordinanza 6.6.91 le parti davanti ai tribunale competente per valore. Con atto 13.6.91 la OP spa riassumeva il giudi- zio, chiedendo, in via principale, la riduzione del cano- ne ex art.1578 c.c. per la dedotta inutilizzabilità del locale interrato a partire dai 1984 e la condanna dell'INA alla restituzione delle somme ricevute in più. Ammessa ed espletata c.t.u., nonchè la prova per te- sti, il tribunale con sentenza n.2359 del 15.2.96 riget- tava la domanda attrice, per inesistenza dei vizi indi- cati ex art.1578 C.C., rilevando altresì la previsione contrattuale di esenzione di responsabilità della loca- trice per il mancato rilascio delle autorizzazioni am- ministrative. Sull'appello proposto dalla OP spa, la Corte d'Appello di Roma con sentenza n.2913 del 25.9/1.10.98 ha rigettato il gravame e confermato la sentenza impu- gnata ponendo a carico dell'appellante le spese del grado. 3 Per la cassazione della decisione ricorre la OP spa esponendo un solo motivo variamente articolato, a cui ha fatto seguito memoria difensiva. Resiste con controricorso l'INA seguito da memoria difensiva. Motivi della decisione Deducendo violazione e falsa applicazione dei men- zionati articoli del codice civile in relazione all'art. 1464 c.c. e all'art. 112 c.p.c., nonchè violazio- ne e falsa applicazione dell'art.1467 CC. in relazione all'art.360 n.3 e 5 c.p.c., si censura la sentenza impu- gnata per aver fatto proprio il giudizio espresso dal circa l'insussistenza del vizio sopravvenu-tribunale to, omettendo qualsivoglia approfondimento in ordine al- la documentazione prodotta e circa l'effettiva impossi- bilità di utilizzare il locale interrato;
si sostiene che il fatto sopravvenuto, costituito dalla non rispon- denza dello stesso locale alle caratteristiche volute dalla nuova normativa antincendi (1.818/1984),per l'assenza di porte antincendio e di idonee aperture verso l'esterno, comportava l'inquadramento della fatti- specie sostanziale nella previsione legislativa di cui al combinato disposto degli artt.1578-1581 c. c., in quanto lo stesso fatto aveva reso inutilizzabile il lo- cale, perchè aveva comportato il mancato rilascio del 4 nulla osta da parte dei vigili del fuoco;
si sostiene altresì che la fattispecie poteva essere esaminata sot- to il profilo dell 'impossibilità sopravvenuta di uti- lizzare il locale, ritenendosi implicitamente richiamata l'ipotesi dell' art.1464 C.C., di cui l'art. 1581 CO- stituisce una specificazione;
si censura, infine, la sen- tenza impugnata nel punto in cui ha ritenuto che 1' appellante-ricorrente aveva continuato a detenere il locale per nove anni pagando l'intero canone senza fare l'offerta formale di restituzione dei magazzini, neppure semplicemente delle chiavi, e si sostiene al riguardo che erano state depositate in causa tutte le comunica- zioni "inter partes" e che la prova testimoniale aveva dato ragione ad essa ricorrente della mancata utilizza- zione del locale. Il ricorso come preposto ed articolato difetta dei requisiti di specificità e determinatezza voluti per il giudizio di legittimità. Ed invero, si contesta il giudizio negativo sia del tribunale che della corte di merito circa la sussisten- za del vizio sopravvenuto della cosa locata e, allo sco- po, si fa riferimento alle risultante della c.t.u.,,ma, a un tempo, si omette di riportare, in ricorso sia la de- scrizione dello stato di fatto riscontrato dal c.t.u. sia le conclusioni tratte dallo stesso;
si contesta 5 l'affermazione dei giudci di appello secondo cui in at- ti esisterebbe solo una fotocopia non firmata nè datata circa l'intenzione espressa dalla ricorrente di voler restituire l'immobile all'istituto locatore e, allo sco- po, si fa riferimento a tutte le comunicazioni "inter partes" sul punto, ma, а un tempo, si omette di riporta- re in ricorso i dati specifici di tali comunicazioni;
si contestano le circostanze prese in considerazione dalla corte di merito a confutazione della tesi della mancata utilizzazione del locale, e cioè che la ricor- rente aveva continuato a detenere l'immobile per ben nove anni (dal 1984 al 1993) continuando a pagare l'intero canone ed inoltre che non era emerso dalla prova testimoniale il mancato uso del locale , ma, al tempo stesso, mentre sulle due prime circostanze non si riscontra una specifica contestazione (detenzione del locale e pagamento dell'intero canone), in ordine all'utilizzazione o meno del locale si sostiene che la corte di merito avrebbe fatto confusione circa il loca- le a cui si riferivano i testi, significando che l'immobile si componeva di tre piani di cui due inter- rati, uno sovrapposto all'altro,e che i testi sarebbero stati concordi circa l'inutilizzazione del locale in questione,ma, al tempo stesso, non si riportano in ricor- so le specifiche osservazione del c.t.u. e delle testi- 6 monianze vengono riportati solo dei frammenti di tale insufficienza da non consentire di stabilire se le re- lative dichiarazioni si rifescono al primo interrato o al secondo. E' agevole allora osservare che il quadro probato- rio così come rappresentato non consente di affermare che i giudici di merito abbiano errato nel disattendere la tesi della ricorrente, secondo cui la nuova normati- va antincendio avrebbe reso inutilizzabile il magazzio- no per l'uso pattuito in contratto che sul fumo sussista be una carinta di motivazione (1) / Di ciò sembra essersi reso conto lo stesso ricor- rente introducendo in ricorso il tema nuovo dell impos- sibilità sopravvenuta di utilizzare come in precedenza il locale in oggetto o dell'eccessiva onerosità soprav- venuta della prestazione, elementi che non possono rite- nersi acquisiti alla realtà processuale in ogget- to, risultando un "obiter dictum" dei giudici di appello per l'ipotesi che fossero stati allegati e provati. Ne consegue il rigetto del ricorso e la compensa- zione fra le parti delle spese del presente giudi- zio, ricorrendone giusti motivi.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa fra le parti le spese del giudizio di cassazione. (1) Si approve l'affiunia. ler Così deciso in Roma adì 17.10.02 7 Il Consigliere relatore Il Presidente вобли Шоди Личто e IL CANCEL FRECT Aiello Dott.ssa Depositata in Cancelleria 45.02.03 oggi, CANCELLIERE C1 Dott.ssa Maria Aiello CORTE SUPREMA CASSAZIONÉ presso l'Agenzia Si attesta la registrazione 19/8/2003 delle Entrate di Roma 2 il serie 4 al n. 29206 versate € 160,10 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002) IL COLLABORATORE DI CANCELLERIA Roberto Ric 8